2017年房地產分析

1. 2017中國房地產行業現狀是怎樣的

隨著*策逐步落地以及銷售增速進一步回落，房地產開發投資增速繼續沖高動能不足，且在一二線土地市場降溫以及三四線土地難維持火熱的狀態下，對未來房產投資回升可持續性保持謹慎樂觀，預計二季度開發投資增速仍保持平穩，三季度繼續小幅回落。

據《中國房地產行業商業模式創新設計與投資前景預測分析報告》數據顯示，2017年1-5月份，全國房地產開發投資37595億元，同比名義增長8.8%，增速比1-4月份回落0.5個百分點。其中，住宅投資25423億元，增長10.0%，增速回落0.6個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為67.6%。

2. 房地產行業的前景如何

會出現一些洗牌 就房地產市場而言，其未來發展受到國內外市場變化、經濟形態、人口結構、消費功能、輿論環境、產業規劃、*治金融等多個方面的因素影響，不能單一而論。

首先，從綜合層面分析：房地產作為一個不可缺失的產業形態，隨著國內城鎮化建設的持續推進、產業經濟和消費供求關系不斷發展變化，在未來發展中，功能分化開發、產品精細分化、*策把握大方向而市場催化主導行業成熟，是一個不可阻擋的大趨勢。 但，由于近階段的“哄搶式”、“多數盲目型”、“產品形態多數雷同”形式的開發，市場需求選擇面擴大及剛性需求減弱，以及*策金融輿論等層面的導向因素，近期內房地產行業將會出現一次“漸段式”的洗牌和市場重新調整優化。

十八大明確了要把房地產行業在國民經濟的支柱行業地位轉變為重要行業，支柱和重要的區別大家都知道，防止經濟硬著陸觸礁，銀行逐步抓緊自己的褲腰帶，融資貸款條件限制提高，所以部分過快發展地區，可能會出現一定形式上的泡沫破裂。 其次，從行業發展層面分析：未來20-30年內，房地產行業將會出現以下幾種潮流形態。

1、以產業地產為主的開發建設潮流。*策上，不再單以GDP論，行*責任延續追究制，等等，都將促使城市發展不再只顧眼前利益和既得利益，而是要求從城市發展規劃、經濟持續發展層面去考量。

城市房地產的開發也不再停留住宅、綜合體開發，產業經濟建設將逐漸、真正融入到房地產開發形態中，形成另一種復合體。這一復合體的出現，不但能帶動城市經濟發展，更可以保障房地產項目的供求關系。

2、養生養老及休閑度假綜合體。中國這一階段的社會老齡化，給養老住區建設提供了大機遇。

眾多的投資開發商豎起了這一大旗，在物質形態日益繁榮過程中，養老養生、休閑度假都將成為一種復合的形態，房地產建設作為其中的核心之一，在考慮空間、產品的基礎上，還應該注意未來人們的生活方式變化、空閑時間對交通距離的要求。 3、房地產功能分化，精耕細作。

大型城市對外輻射影響所形成的城市集群，城市生態環境變化要求的城市功能分解，經濟發展需求和消費需求對接，等等因素，要求房地產投資建設形態功能不斷分化，投資商將更注重專業型深耕細作，文化地產、教育地產、工業地產、園區地產、專業市場地產、住區地產、商業地產、小城鎮地產、旅游地產、養老養生地產、高端精品地產、產業地產等等，將出現不同產品領域的品牌開發連鎖。這是房地產行業功能分化的一個潮流。

最后，在產品供求層面分析： 1、大規模社區、城市商業綜合體將逐漸萎縮，小規模精品開發、定制開發將是未來城市開發的主要潮流。過去和現階段，由于中國處于快速的城鎮建設進程中，規模開發、聚集效應是主要特色。

但是隨著城市化程度的提升、成熟，人口需求的規模化程度降低，小眾群體的針對性消費，商業區規模和需求空間的相對穩定，城市住區和商業開發規模都將縮小，并呈現差異化，更多的以補充形態出現。 2、商業開發注重全過程消費體驗，線上線下商業形態仍將并存。

線上商業需求線下流通和體驗支持，線下商業注重縱橫組合、不同消費階層現場體驗效果、人群和單體的休閑娛樂效應，全過程身心多維體驗。 3、未來剛需產品將逐漸穩定在一定數量水平上，不再出現大的階段性起伏。

4、生活品質的提升，對二次、三次換房，人生第一居所產品，都將提出更加針對性的需求，“私人定制”、“小眾定制”將會更多出現，這也要求產品功能、空間體驗、附加價值、服務品質、持續發展、生態健康、交通交流等趨嚴格和小眾化。

3. 2017年樓市六大預測 該買房還是賣房

一、市場總體降溫明顯，房地產進入新時代 所謂降溫，一是和2016年比，二是市場總體的交易量和增速會大幅度回落。

2016年，新房銷售歷史上首超10萬億，這也許是多年難以超越的一個標桿；三是2016年一些暴漲，但又缺乏概念支撐的城市，房價回落的可能很大。房價2017年大漲的概率是零，暴跌的概率也是零。

必須強調，思考中國房地產，必須認識到房地產發展的環境和要素稟賦都發生了巨大的變化：經濟高增長周期結束、貨幣高增長周期結束、國際資本高增長周期結束。這決定了中國房地產市場未來的走勢一定迥異于過去的18年。

我們需要和過去18年房地產市場做一次真正的告別。 但也必須記住，還有三個周期沒有結束：中國城鎮化的周期沒有結束、中國金融資本和土地資本結合的時代沒有結束、經濟對房地產的依賴沒有結束。

這是中國房地產不會出現斷崖式下滑的三個重要支撐，也是中國沒有進入所謂的后房地產時代的根本原因。 房地產作為支柱產業的地位永遠不會改變！沒錯，是永遠。

看看美國完成城鎮化超過70多年了，但房地產仍然是美國最重要的產業。但房地產的路徑和未來競爭模式都在發生顛覆性的變化，我們會看到很多因循守舊的房企的倒下，至少有80%的房地產企業會消失，專營房地產的企業會越來越少。

二、*策只是看起來很嚴厲，但*策不是房價走勢的關鍵 2017年房價的走勢不是取決于始于2016年“9.30”的調控周期，而是受制于房地產自身的發展周期，*策只是為了主動挑開隱藏的風險，主動降溫而已。即使不出臺調控措施，市場也會自動降溫。

需要指出，“房子是用來住的，不是用來炒的”這句話并沒有透露出太多的嚴厲的舉措，抑制炒房的*策一直存在，炒房也不是2016年房價飆漲的重要原因，根本原因是在穩增長的壓力下房地產*策的極度寬松以及與半推半就的貨幣*策的媾和，極大推動了上漲的預期，炒房是結果，不是原因！抑制炒房只會改變短期預期，而不會改變長期預期。 對于房地產*策的理解，要站在2017年宏觀*策的總基調理解，2017年宏觀*策將“穩”和“風險”都提高到前所未有的高度，穩中有進，則意味著房地產*策絕不會嚴厲打擊房地產，2017年，中國沒有打壓房地產的本錢。

*策強調要“防止大起大落”，從房地產周期看，著力點在“大落”而不是“大起”，因為2017年的房地產也沒有大漲的基礎。 一些城市明確表示，2017年房價“環比不漲”，“環比不漲”可能成為很多城市效仿的調整目標，環比不漲意在改變短期投資預期，并為未來的長效機制贏得時間。

2017年房價最終的表現仍然是房地產自身周期使然。 三、土地市場大降溫，2016年很多“地王”命運叵測 2016年全年全國土地出讓收入應不超過3.5萬億，低于2014年巔峰期4.2萬億的收入，但2016年熱點城市“地王”頻出，全國“地王”不僅量多，超過300個，而且樓面價相對于周邊房價升幅驚人。

考慮到2017年整體房地產市場的降溫，以及房價漲幅回落的壓力，高價“地王”將對一些高杠桿拿地的房企造成極大的壓力。從過去歷次地產調控周期“地王”的命運看，“地王”最終賺錢的屬于少數，大多賠錢賺吆喝，而且死無葬身之地的亦不在少處。

如果本輪房地產調整周期超過兩年，2016出產的很多“地王”命運叵測。 第四、房地產稅不會出臺，大面積試點也是小概率 我在分析中國房價走勢時，從來不提房產稅，原因很簡單，就是我認為短期內出臺的概率等于零。

房地產稅屬于極其復雜的改革事項，涉及很多問題，在之前的文章中對此有全面闡述。 對于房產稅立法，從長遠而言，中國房地產領域的稅費改革是必須的，通過總體設計，如何對目前的稅費體系進行調整，并納入統一的房產稅，這個大方向沒有錯。

但必須解決房產稅立法中民眾關注的焦點問題。比如征收目的，比如和土地出讓金的關系，比如70年土地產權如何解決，等等。

這些問題不解決，房產稅是無法出臺的。 同時，必須告訴大家，房價上漲與否主要是預期，而不是稅收。

房產稅抑制不了房價上漲，這是很多國家實踐證明了的。比如上海和重慶都試行房產稅，你很難解釋為什么上海的房價暴漲而重慶的那么平穩。

國家發改委對外吹風，鼓勵地方在房地產稅等問題上搞創新，我認為有這種創新意愿的地方*府不會太多。不會丟了西瓜去撿芝麻。

第五、長效機制的建設不會有明顯進展 中央經濟工作會議提出，要綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。 長效機制當然是房地產穩定發展，回歸常態的關鍵，但長效機制的建設絕非一蹴而就。

中國房地產的長效機制要真正建立，需要對過去的房地產很多*策推倒重來，在厘清房地產基本理念的基礎上，界定*府和市場的責任邊界，同時，圍繞住房作為基本民生需要的出發點來構建信貸、稅收、土地、財*等新的制度體系。 即使現有的住房管理機構，也要進行重構。

這最少需要一個*府的任職周期。預計在2017年，長效機制的啟動不會有實質性的進展，但不動產統一登記完成之后，房子的家數就基本清。

4. 對房地產行業的2017前景有什么規劃

參考《2017-2022年中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》顯示， 過去15年，我國房地產業以超過20%的年均增速發展。而全國房地產開發投資增速在2015年降至2000年有數據記錄以來最低點，僅為1%。國家統計局最新數據顯示，今年前10個月，全國房地產開發投資同比名義增長6.6%。

中國城鎮化在繼續，收入水平在提高，消費在升級，過去驅動我國房地產市場發展的核心驅動因素沒有消失，我國房地產市場進入以理性增長為特點的“白銀”時代，仍有發展潛力。

一方面，房地產行業對經濟增長可形成重要支撐，另一方面，過度投機引發泡沫，扭曲資源配置，損害實業和創新，為長期經濟發展埋下隱患。

當前房地產市場分化態勢明顯。一方面，一二線熱點城市房價上漲過快，如珠三角、長三角、京津冀地區的部分城市，以及內地的一些區域性中心城市。另一方面，東北、西北、西南地區的多數城市市場平穩，一些三四線城市庫存壓力仍然較大。

5. 2018年房地產市場成交將會發生什么變化

“2018年全國房地產市場將呈現‘成交回落，價格趨穩，新開工、投資中低速增長 ’的特點。”

在12月20日召開的第十四屆數字地產節上，《中國房地產市場2017總結 & 2018展望》報告闡釋并探討2017年房地產市場總體變化，以及對2018年市場情況做出預測。 報告指出，2017年，房地產*策堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”基調，從傳統的需求端抑制向供給側增加進行轉變，調控效果逐步顯現。

短期調控與長效機制的銜接更為緊密，在控制房價水平的同時，完善多層次住房供應體系，構建租購并舉的房地產制度，推動長效機制的建立健全。市場方面，調控效果顯現，百城新建住宅價格趨穩，主要城市供需動力不足，50個代表城市商品住宅成交面積同比下降超兩成。

土地方面，成交規模近四年首增長，同比增長12.5%，緩解樓市供應壓力，但高價地存風險。企業方面，龍頭加速領跑、中型企業進退分化，競爭格局面臨巨變。

宏觀環境方面，2018年宏觀環境穩定，經濟發展具備韌性。經濟結構改善動力充足，經濟總量高增長的重要性正在逐漸讓位于經濟結構的優化。

金融嚴監管、去杠桿*策延續，內外因素共同決定短期內貨幣*策不存在放松的基礎，而適度的中性調控更符合國內經濟結構調整的需要。房地產短期調控不會放松，同時長效機制建設加快，2018年調控效果將進一步顯現。

報告稱，根據“中國房地產業中長期發展動態模型”分析，預計2018年全國房地產市場將呈現“成交回落，價格趨穩，新開工、投資中低速增長”的特點。需求方面，預計2018年是本輪房地產周期的調整期，商品房銷售面積受到*策、貨幣環境的影響，將出現回調，預計全年降幅將達到9.3%~11.3%。

供應方面，全國新開工將呈現中低速增長，預計全年增幅在4.5%~6.5%之間。企業在市場調整時期處于觀望態度，補倉意愿不大，拿地投資將有所減少，我們測算房地產投資增速在5.1%~7.1%之間。

價格方面，受銷售回落和調控*策的影響，預計全年保持穩定。 租賃市場方面，未來主要市場集中在重點城市群，核心城市中高端租賃發展空間大。

2017年，住房租賃市場受到社會各界空前關注，各地先后出臺多個*策，從多角度發文支持住房租賃市場發展。報告分析，人口的流動對住房租賃市場的發展乃至城市房地產市場的發展均至關重要。

近年來隨著新型城鎮化的推進，大量農業人口轉移到中小城鎮中落戶定居，更多的就業機會仍集中在特大城市及周邊的城市群內，未來仍將有大量人口向城市群內移動。若大城市及周邊城市群能夠提供相應的住房租賃保護機制及一定的教育、醫療配套，這些城市的住房租賃市場才能持續健康發展。

6. 中國房地產市場現在的發展趨勢

第一，房子越來越多是不爭的事實

這十多年來，單就商品房竣工面積年均都在10億平方米以上，2017年和2018年兩年，全國商品房銷售面積更是達到創歷史的17億平方米，如果加上*府建設的公租房、廉租房、共有產權房，還有很多無法統計的小產權房等，數目更是龐大。

主要的問題就體現出來了，一二線大城市的房子人口集中，但供應不足，導致房價越來越高。而很多三四五線城市住房供應量一點沒少，特別是安置房特別多，因為拆遷成本低嘛，這些地方的房子根本就只能城市內部消化，沒有外部投資介入。一句話，住房需求和供應的地域錯配越來越明顯。有的地方房子過多，有的地方住房供應又不足。

第二，“不動產”越來越多原因是深層次的

在城市里，我們住的房屋樓上樓下很多都是不來往的，你根本就不知道你的隔壁或樓上下房主是什么情況，除了自住，還有可能是投資，還有可能是金融機構查封。在一個城市里，肯定有那么一些閑置多年的爛尾樓存在。而這一切，不僅是市場因素，還有可能是金融問題，導致房屋真正成為“不動產”。

很多的縣城，包括一些地級市，除了在樓市火熱期，大多數時候費九牛二虎之力賣房仍不好賣，但為什么除了地方招商引資需求外，大多開發商仍舊樂此不疲、源源不斷、日復一日的蓋房呢？里面的邏輯行內人都知道，房子作為一種變相的金融產品，賣得出去更好，賣不出去還可以抵押給銀行換出錢來。

第三，售樓處買房的始終就那些人

現在大城市買房，購房資格還是相當寶貴的，不僅存在于一二線大城市，還包括部分地級市也是如此。在售樓處，你會發現一個奇怪也很正常的現象，也就是買房的就是那么些人，當然，這里指的不是“拖”。能買得起房的人想買更多的房，想法設法獲得購房資格，很多房子也在他們之間交易流動，隨著房價越來越高，買不起房的人也就再也買不起了。

樓市調控能把房價壓下來嗎？比如施行的限購、限貸、限售等*策有多大作用？作用肯定是有的，至少在調控加碼期內是如此。*策嚴厲了，我們就會失去很多不具備購房資格的客戶，對住房購買的需求也會快速萎縮，特別是一些郊區盤，或者戶型產品不好的樓盤就難以去化，這些地方的房價就會面臨回調，為加快銷售回款，我們也會降價或給出促銷折扣，畢竟，企業生存是第一位的。

最后，從長期來看，依靠房地產發展國家經濟的模式顯然是不可持續的，最終還是要靠實業、制造業推動經濟社會向前發展，房地產會猶如溫水煮青蛙式退化，房價也就不會繼續沿著只漲不跌的老路永續下去，逐步回歸是必然趨勢。

7. 房地產市場未來的發展趨勢是怎樣的

中國產業研究報告網訊：

預計今年下半年房地產市場可以看到底，按照經驗來看5、6、7三個月份一定會有一個月是房地產銷售的底。七月份房地產市場壓力很大，房企為了上半年數字好看，在6月份把量都拼掉。全國樓市交易價格指數方面，統計局和搜房的數據顯示了連續兩個月的下降，易居的數據顯示了連續三個月的下降。估計還會下降5-6個月，一直降到去年一季度的水平。

供求壓力大，土地消化周期長。去年年底開的樓盤太多，許多開發商不愿意將地壓在手上，寧愿造出來賣不掉。如今房子供求壓力很大，庫存非常多，數據來看，寧波4.1，即供應4套才能銷售一套。土地消化周期方面，鄂爾多斯現在是7.68年，房地產市場已無希望，鄂爾多斯現在僅有兩個樓盤銷售，是真正的鬼城。

一二線城市今年4季度有望企穩。過去10年房地產經歷了三次起伏。第一次05年，時間很短，5月開始調控，12月就回穩。第二次是08年金融危機，風暴刮到09年，許多房企包括前10的房企都面臨倒閉風險，09年第二季度4萬億挽救了許多企業。第三輪是11年限購，上半年北京限購，下半年全國40個城市限購，一直持續到12年第二季度，走了15個月。而這一次的調整，一二線城市今年4季度應該回穩，一些二三線城市需要一年時間。

內容選自產業研究報告網發布的《2013-2017年北京房地產市場調查及投資前景評估報告》

房地產投資增速回落影響GDP。中央很重視房地產投資，因為影響GDP。房地產市場投資增速今年將下降5.7%，影響GDP增速下降0.5%，所以一方面要防止房地產市場投資的下降，另一方面要找其他數據來補充GDP增速，補充的主要來源是鐵路等固定資產投資，而不會是互聯網。

房地產市場尤其是新房市場天花板已到，過去12年增長太快，02-13年銷售面積漲了5倍，銷售金額從0.6萬億漲到8.1萬億。房地產是最大宗的商品，13年全國商品銷售不過13萬億，房地產市場算上二手房將達到10萬億的級別。房地產與互聯網的結合將是一個百億起步、千億正常，有可能觸及萬億的市場。未來幾年，由于人口的調整、人均建筑面積的上升，應該維持一個高位運營，而不再是高速增長。2020年之后可能下滑，但也是緩慢下滑，腰斬的可能性不大。新的增長點可能是戶籍制度，如今是有了戶口才能買房，許多人選擇不買房，但如果先把戶口給了，買房的可能性就提高了。

參考：

8. 2017房價預測2017年房價是漲還是跌

房價的漲與跌，主要影響因素是當地的庫存和供求關系，當供大于求，則房價上漲無力！

在“3·25”新*的持續影響下，上海、深圳樓市持續看跌；一線城市樓市供求關系逆轉，呈現供大于求態勢，出現明顯降溫。業內人士預測，部分一、二線城市房地產價格上漲過快帶來了房地產新的泡沫風險，未來樓市可能出現大逆轉.

需求部分：一線城市人口基數大，對商品房需求量十分巨大遠遠超過供給量，在這種情況下房子成為了高價奢侈品。供給部分：首先是新房方面，一線城市可供應土地日益減少，拿地成本的持續走高推高了新房房價；其次是二手房方面，存量房流通不充分，市場上行期供需矛盾更為加深。在這種供需長期失衡的狀態下遇上寬松貨幣*策，價格上漲成為了必然。

由于一線城市庫存規模實際上還在減弱，所以根據目前的供求關系，其實價格繼續上漲依然是有充分的理由。

9. 2017 年房價的走勢會是怎樣的

我認為2017年中國房產，一般城市就是小幅上揚，大城市不好說。但是中國房產不可能破滅，中國房地產雖然有泡沫，沒有想象中的那么大，原因如下：

1、中國國家太大，城市太多，各個城市的情況很不一樣。那些數萬元一平的房價畢竟是少數。多數是萬元左右的均價。中國城市化進程，就是一個人口由農村向縣城、縣城向二線城市，二線向一線城市流動的過程。而一線城市總是有限的，北上廣這些房價只能上漲。

2、中國有一線、二線、三線城市，只有一線城市是房屋較熱的，而其他地區，房產依然是泡沫不多的。

3、以筆者家為例，我這里靠海的地級市。房價貴的1萬多，便宜的6000左右，基本上泡沫不能說很多。因為各類上繳國家的稅是2000-3000元，加上2000元的房屋建造成本，房價也就應該是這個價格。剩下就是房地產商的利潤了，所以，我們這里沒有多少泡沫，而且房屋賣的也很火。

4、現在，都吆喝第四次單身潮來臨，說單身男女有2億之多，如果按照中國14%的單身率計算，那就是說這2億人中有2800萬不結婚。如果他們都結婚，需要1400萬套，如果都單身，則需要2800萬套。這樣房子一下就多需要1400萬套。這些是剛需。剛需啊，同志，中國全部庫存才600萬套，才占需要的42%。

5、一般來說，一個三口之家住幾十平米的房子過于擠了。現在為了舒適，總是房子越來越大，這樣小房子換大房子，一個衛生間換成雙衛生間，所以居住面積增加了。地產商自然也需要不停蓋房子。

6、中國每年畢業800萬大學生，如果都結婚，就需要400萬套房屋，如果都不結婚，需要800萬套。而且畢業大學生、研究生，你看到幾個回家種土豆的，不都是落戶北上廣嗎？

7、另外中國*斧也不是當年的日本*斧，中國也不會坐視房價泡沫吹破而不理的。

轉載請注明出處榮觀房產網 » 2017年房地產分析