房地產價值多樣性案例

1. 房地產估價案例有哪些

要列出公式：待開發房地產價值=開發完成后房地產價值-后續開發成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發利潤-取得待開發房地產稅費。

（一） 開發完成后的價值： 1、用于銷售：（1）采用市場法并考慮類似房地產價格的未來變動趨勢； （2） 市場法和長期趨勢法求取。 2、用于出租營業：預測其租賃或經營收入，再用收益法求取。

（二） 后續開發必要支出和應得利潤（7項；同成本法）： 1、后續開發成本； 2、管理費（以前者為基數）； 3、銷售費用（以售價為基數）； 4、投資利息（1年期貸款利率，實際利率按年計息次計算；以上3者為基數）； 5、銷售稅費（以售價為基數）； 6、開發利潤； 7、取得待開發房地產稅費（買方繳納的契稅、手續費等，以待開發房地產價值為基數）。 （三）開發經營期（特別注意！）： 開發經營期 開發期 用于銷售 前（準備）期 建造期 經營（銷售）期 用于出租營業自用 前（準備）期 建造期 經（運）營期 估價時點 開始建造日 開始銷售日 竣工驗收日 銷售完成日 經營結束日 （四）傳統方法：不考慮預售和延遲銷售，計息期到開發完成時止，根據以上各項計算后直接相加減。

資金一次性投入的土地取得成本及其稅費的計息期按開發期全計。 資金均勻投入的建造期內、銷售期內的計息期減半計，期外全計。

（五）現金流量法：將開發完成后的價值和各項成本、費用先折算到估價時點，在相加減； 資金均勻投入的建造期內、銷售期內的折現期減半計，期外全計。 折現率中包含資金利率和開發利潤率，不在單獨計算。

2. 房地產估價案例

《房地產估價案例與分析》考點分析與詳解一、問答題（一）估價原則的運用1、最高最佳使用原則（在合法原則前提下）：用途、強度、適應性。

例1:96年試題例2：某房地產地處繁華商業區內，占地900平方米，地上200平方米建筑為一舊式住宅，委托人要求評估該房地產的現時交換價值。評估人員經過調查了解到，現該區域商業用途土地價格為4萬元人民幣/平方米，該區域的商品房價格為1萬元人民幣/平方米，城市規劃中該區域的容積率為5。

該房地產的現時價值在不考慮出讓金的情況下大約是多少？并說明評估時的依據和理由。答案：1、該房地產的現時價值約為3600萬元人民幣。

900*4=3600（萬元）2、依據和理由：上述評估結果依據了房地產評估中最佳使用原則。因為，該房地產的現時用途是很不合理的。

其一、在商業區內建民宅，在用途上不合理；其二、使用強度未達到城市規劃規定的容積率，土地未得到充分利用。按照房地產評估的最佳使用原則，該房地產應該以拆除重新利用為前提，按商業用地進行評估。

故評估值大約為3600萬元人民幣。確切的價值應該是3600萬元減去拆除舊建筑費用后的價值。

例3:2001年模擬試題問答題的第（二）題（2）估價時點原則：估價結果的時間相關性、時效性，不同估價時點估價對象有不同的狀態。例1:98年的考題：選擇題第2題例2：教材P141例3：某人1999年7月通過出讓方式獲得一宗土地，地價款是100萬元，之后又花了200萬元進行基礎設施的建設，稅費為50萬元，正常利潤為50萬元，出讓年限從基礎設施建設完成之日（2000年3月）起計，則該地塊在2000年3月的價格為：（答案為D）A.400萬元 B.350萬元 C.100萬元 D.〉400萬元估價時點說明了估價時依據的房地產市場狀況，這在《房地產估價理論與方法》的P93-94中說得很清楚。

例4:2001年模擬題A選擇題第2題估價時點原則在損害賠償估價中、糾紛的評估中、轉讓的評估中、在建工程的評估中非常重要。（3）替代原則：例：2001年模擬試題B選擇題第（一）題（4）合法原則：主要考交易或處分方式合法、用途合法。

例：99年模擬試題：問答題第（三）題和選擇題第（一）、（二）題。98年考試題：選擇題第（一）題。

四、改錯題改錯題一般是改估價方法運用上的錯誤，各種方法常見的改錯項目為：（一）市場比較法1、交易情況修正對于交易情況非正常負擔的修正，具體見《房地產估價理論與方法》P112例4-4和例4-5。2、交易日期修正中關于定基價格指數，環比價格指數，逐漸遞增或遞減（等比），期內平均上升或下降（等差）的修正，具體見《房地產估價理論與方法》P115的有關內容。

3、區域因素和個別因素修正中的間接比較修正和用加權平均法綜合可比實例的得分問題，具體見《房地產估價理論與方法》P128例4-14。4、比較物與參照物互相顛倒的問題。

（二）收益法1、租約期內與租約期外年客觀收益的計算問題。2、利息不能作為管理費和稅金的計算基礎之一的問題。

3、收益年限確定錯誤的公式。4、漏算了營業稅及其附加的問題。

5、沒有考慮出租率或公共流通比的問題。具體見2001年《房地產估價案例與分析》模擬試題A第四題。

（三）成本法1、沒有選擇估價時點的正常成本（如：重置價）的問題。2、耐用年限確定錯誤的問題。

3、計息期確定錯誤的問題。4、沒有將各成本項目統一到相同的年限內的問題。

5、對有償出讓土地的評估，當估價對象的剩余土地使用權年限短于法定最高出讓年限時，沒有對結果進行年限修正的問題。6、利息的計費基礎多少項目的問題。

如：銷售稅費不能計算利息。7、銷售稅費的計算基礎錯誤的問題。

（四）假設開發法1、貼現期確定錯誤的問題。2、管理費、銷售稅費及利潤的計算基礎錯誤的問題。

（五）基準地價修正法動態方式不存在投資利息。4、假設開發法（1）沒有確定最佳的開發利用方式 最佳開發利用方式的確定需要依據規劃限制條件，但不能把規劃限制條件直接作為最佳的開發利用方式。

（2）沒有計算待開發土地或待完成房地產的利潤（3）把利息和稅金也作為計算利潤的基礎（4）貼現期確定錯誤（5）當利息率和貼現率一致時，還計算了利息。（6）未來樓價的確定完全依據市場比較法，沒有結合長期趨勢法。

（7）遺漏了買方購買待開發土地或待完成房地產的稅費，具體見教材P69-71及案例3-1分析的第8項。（四）沒有結合估價目的的要求1、抵押估價的常見錯誤（1）沒有說明未來市場風險變化和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。

（2）抵押估價結果中，沒有扣除需要補交的土地使用權出讓金。2、保險估價的常見錯誤（1）沒有分清投保價值評估和保險損失程度評估。

（2）保險損失程度的評估，沒有明確是按“可修復的情況”進行評估，還是按“不可修復的情況”進行評估。（3）保險損失程度的評估沒有依據保險合同，估價依據中也缺少保險合同。

（4）保險損失程度的評估，沒有明確估價范圍是否包括間接損失。（5）按“不可修復情況”評估損失時，沒有扣減房屋受損后的殘余價值。

（6）把土地也作為了保險估價的估價對象。3、其他估價目的的常見錯誤（1）合資入股的評估，沒有說明入股后的用。

3. 急求房地產營銷創新的成功案例

房地產營銷策劃創新理念 前言 目前房地產市場的一個特點是：眾多樓盤越來越重視樓盤的包裝和宣傳策劃，言必稱"營銷"； 而目前市場的另一個特點是：種種營銷戰略、企劃方案往往初看新穎、蠻有創意，在市場上也確實造了浩大聲勢，但商場的洗禮常常很殘酷，日趨理性的消費者個體的心思并不那么好捉摸，結果是除了少數熱銷樓盤切準市場的脈搏，一時獨領風騷之外，眾多房產商吃力并不討好，巨額的廣告投入和鬧猛的促銷讓利都拉不動疲軟的市場需求。開發商、代理商、策劃商都只能對曾被視為"救命稻草"、"包治百病"的營銷策劃苦笑：誰叫現在是買方市場呢！ 仔細推究造成這種心理落差、尷尬局面的原因，癥結所在還是：中國的房地產營銷策劃理論與實踐尚處于啟蒙、摸索階段，科學有效的營銷策劃理論體系尚未在房地產業內形成。房地產產品不同于一般的消費品，其物業的不可移動性、價值的高額性、生產周期的長期性、消費需求的層次性和多樣性，無不影響著銷售的成功可能性。房地產營銷策劃受到空前的重視，也就不足為奇。在此認識之上，筆者認為有必要對房地產營銷策劃的內涵、人文背景、職能范圍、目標界定等作一番描述，并有意作拋磚引玉之舉，在4CS營銷組合理論的闡釋基礎上，提出一些營銷創新的見解。 一、房地產營銷策劃內涵及其人文背景 房地產營銷策劃是一個綜合性、系統性的工程，需要在先進的營銷理論指導下運用各種營銷手段、營銷工具來實現房地產價值的兌現，實質上是一個從了解時市場、熟知市場到推廣市場的過程，其中心是顧客。

參考資料：

4. 房子的價值應該按照什么來評估

賣房子定價方法，自己總結的。

一、最普通的方法，了解一下自己房產所在的樓盤或者附近的樓盤的最近成交案例，好象叫市場比對法。然后在將自己的房產和該成交案例進行比較，如果自己的房子比對方好，就可以適當提高均價；反之，就降低均價。

比較以下幾個方面。朝向、樓層、裝修、結構、風水、房屋年限、物業管理、租金等。

專業的說法叫需求導向定價。二、按照自己對自己投資回報率的要求，定自己房產的價格。

就是傳統的成本導向定價即當初的購買成本加上一定比例的利潤，定出價錢。三、低價法，如果您需要資金周轉，可以適當的降低您的價錢。

四、按照租金即紅利的現值定價。不過這個方法不適用。

因為，呵呵中國的租金房價比比較不正常。

5. 房地產銷售成功案例

原發布者：qq652qq652

房地產銷售案例分析售樓案例分析（房地產銷售案例分析分享）售樓代表在房屋推銷過程中表現出直率的性格到底好不好？有一次，一位售樓代表與一位已看過三次樓的顧客談價，業務員開價24萬，顧客還價20萬元，開發商底價是23萬元，這位售樓代表一見顧客還價在開發商底價之下，就急了，大聲對顧客說：“說實話，開發商的底價23萬，20萬是不可能成交的，你看23萬買不買？”最后，這位顧客咬定21萬，高過這個價不買，由于中間有2萬元的差距，結果是徒勞一場。這位售樓代表在還價過程中到底有沒有做錯了什么呢？還有一次，另外一位售樓代表與一位已看樓多次的顧客談價，售樓代表開價45萬（開發商底價43.5萬），顧客還價42萬，這位售樓代表非常堅定地告訴這位顧客，說開發商的底價是45萬，42萬是不可能買到這套房子的，后來經過幾輪談價后，顧客加了兩次價，一次同意加價1萬元，后來又同意加價5千元，即43.5萬可以成交。這時，售樓代表看顧客的還價已經到了開發商的底價，就同顧客說：“43.5萬元雖然離開發商底價有一點點差距，但已經比較接近了，這樣，你先下一點誠意金吧，給我幾天時間，我去同開發商談談，如果幾天后談不到43.5萬元，你交的誠意金我分文不少全部退回給你。”這位顧客聽到要交錢，就有點打退堂鼓，趕忙說：“這事我得回去同丈夫商量！商量！明天回你電話定吧。”這位售樓代表在還價過程中，又有沒有做錯了什么呢？不管是一手樓銷售，還是二手樓銷售，在與顧客買賣談判中“放價”

6. 房產銷售經典案例

房地產十大銷售經典案例 1、炫特區70年代激情夜 如果沒有人一夜暴富--雖然人數少得可憐，也許沒有那么多的人買彩票。

作為中國財富的密集地，作為中國目前速成富豪的搖籃，如果樓市不產生傳奇，那么這個 市場也未免太讓人喪氣了。作為相對平淡的一年，2003年樓市之所以依然充滿想象力，幸好有了炫特區。

炫特區之炫緣于70年代激情夜。 將70年代的一些東西比如小人書、永久牌自行車、雷鋒的照片擺在一塊展覽到底是文化活動還是營銷活動？整個活動搞完了觀眾連炫特區三個字到底是什么東西都不知道這算哪門子宣傳方法？炫特區的回答是：房地產營銷。

今年1月10日炫特區在西單LCX廣場組織了宣告項目正是投向市場的"70年代激情夜"活動。現場的人數高達數萬人，而且幾乎是用一種*般的虔誠參加活動。

當晚在網上關注炫特區所挑起的70年代生人的網友高達60萬人。70年代激情也這樣一個看上去完全是公益活動的策劃，幫炫特區找到了自己的忠實客戶群--因為客戶對于炫特區的認同不僅僅是產品因素，更多的是情感因素。

一個客戶"愛"上的項目不可能不成功。炫特區就是憑借著首都時代廣場的這次活動一炮打響，而后一發不可收拾。

一一個小戶型項目卻成為今年樓市中銷售額最大的項目之一，實實在在一大奇跡。 延續激情夜的風格，炫特區以后還舉行了數次類似的活動：朝陽公園非主流音樂節、萬圣節純白夜，以及被闞*先生譽為今年最佳策劃的免費觀看《黑客帝國》活動。

均是效果不俗。 2、棕櫚泉國際公寓百萬大捐贈 記得4月20日北京市市長孟學農先生和衛生部部長張文康先生最為灰暗的一天，從這一天后，一直遮遮掩掩的非典疫情開始大白于天下。

原來在地下的謠言的到了證實，而新的謠言又開始流傳。北京的空氣陡然緊張起來，和平年代的人們突然發現了死亡的陰影離自己如此之近，感到了巨大的無助和孤獨。

4月21日，我在《北京晚報》上看到了棕櫚泉的百萬大捐贈。棕櫚泉國際公寓向醫護人員捐贈百萬元人民幣，用于營養和保健。

董事長曾偉還發表了極為感人的講話，我還清楚的記得當時自己看到這條新聞時的感動心情。雖然這樣的講話在以后還將在不同的場合由不同的人說出，但是時移事異，已經很難如當時一樣讓人感動了。

棕櫚泉的捐贈活動，如同沉悶空氣中的一點亮光，點亮了房地產界對于這個空前大劫難的參與意識。本來已經很有名的棕櫚泉國際公寓更加吸引了全社會的關注，大大提升了企業的美譽度，一時風頭無兩。

雖然具體的由此帶來的銷售量沒有詳細的數字，但是在非典期間棕櫚泉銷售高達近3億元，與此關系甚大。 在整個市場中，棕櫚泉是最先進行捐贈的房地產企業，雖然以后世紀金源、珠江地產的捐贈金額在千萬以上，遠遠超出棕櫚泉的數字，但是當時各種捐贈活動已經多如牛毛，報紙天天上都有報導，雖然這兩個企業的金額最大，但是已經不足以產生棕櫚泉那樣的震撼性效果了。

棕櫚泉的百萬大捐贈，反映的是企業危機公關的意識和反應速度，壞事可以變成好事，只是看企業從什么角度去理解。 3、富力新論壇：文化鑄就輝煌 截至今年11月底，富力城的銷售額超過了15億元，與世紀城、建外SOHO一道成為今年的大贏家。

2002年，廣州富力銳意北取，擊敗包括SOHO中國在內的眾多競爭者，一擲32億元取得廣渠門的一塊土地。是年王牌經理人謝強從珠江跳槽，主持這塊土地的開發。

是為富力城。 轟動一時的32億元的地王得主、三環邊的優越地理位置、漂亮得成為城市風景的大彩蛋售樓間、王牌經理人謝強，這些的組合足以使一些單純為了知名度而作的宣傳在富力城喪失意義。

當然這也同時意味著，留給開發商閃轉騰挪的空間已不大。但是原來報紙主編出生的謝強卻另辟蹊徑，將文化的大旗舞得呼啦啦響，典范之作便是富力新論壇。

在富力新論壇里，有馮侖、潘石屹、曾偉、謝強、張寶全海南五兄弟坐而論道；有陳忠實、賈平凹等作家名流的舞文弄墨；6月13日，富力城的還邀集幾位業主如首大置業總裁王哲、全國工商聯住宅產業商會項目中心副主任鄭國臣、著名藝術人士張羽沖、韓國SK株式會社投資經理方元等人，聚在一起對富力城說三道四，謝強親自接受各家的質詢，最終做到皆大歡喜……富力城的實力派形象盡展無遺。 相對于許多項目神魂不屬的文化營銷，富力城的文化營銷豐富而全面，既顧及了社區文化的建設，理念的張揚，又將業主關系的溝通擺上了臺面，春風化雨，潤物無聲，而萬物卻由此生發。

在盛名之下，還愿意作細致功夫，誰能阻止富力城的成功？ 4、玄妙的CLASS 作為一個專業哲學系學生，我曾經自傲能將人頭腦都弄大的黑格爾哲學讀懂，但是抱著CLASS厚厚的樓書，我所有的知識一夜"回到解放前"，如墜五里霧中。大 段大段的論述，似是而非的理論，從階層的定義到建筑美學，似曾相識但又真的不相識。

在各大媒體發布的廣告也是大段的論述，如果不仔細讀，真還有點摸不 著頭腦。玄妙的CLASS。

更玄的銷售額。據說開盤20天內銷售3個多億。

許多人不相信，包括我自己。但是到現場去看的時候，真的好多樓層都成了非賣品。

所以只能相信。 CLASS的牛氣源。

7. 房地產價格評估案例和評估標準哪里可以搜到,要詳細的分析過程

企業房地產價格評估納稅籌劃案例 凡轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附屬物（以下簡稱房地產）的納稅人，按照土地增值稅的有關規定，需要根據房地產的評估價格計稅的，可委托經*府批準設立、并按照《國有資產評估管理辦法》規定的由省以上國有資產管理部門授予評估資格的資產評估事務所、會計師事務所等各類資產評估機構受理有關轉讓房地產的評估業務。

對于涉及土地增值稅的國有房地產價格評估，各評估機構必須嚴格按照《條例》和《細則》中規定的方法進行應納稅房地產的價格評估。其評估結果經同級國有資產管理部門審核驗證后作為房地產轉讓的底價，并按稅務部門的要求按期報送房地產所在地主管稅務機關，作為確認計稅依據的參考。

房地產所在地主管稅務機關要求從事房地產評估的資產評估機構提供與房地產評估有關的評估資料的，資產評估機構應無償提供，不得以任何借口予以拒絕。 房地產所在地主管稅務機關應根據《條例》和《細則》的有關規定，對應納稅房地產的評估結果進行嚴格審核及確認，對不符合實際情況的評估結果不予采用。

房地產評估機構在執業過程中必須遵守職業道德，堅持獨立、客觀、公正的原則，對評估結果的真實性、合理性負法律責任。任何房地產評估機構在房地產轉讓的評估過程中隱瞞事實、提供虛假評估結果，或與有關當事人串通作弊等違法行為，一經發現堅決取消執業資格。

房地產評估機構因不向主管稅務機關提供有關的、真實的房地產評估資料，或有意提供虛假評估結果，造成納稅人不繳或少繳土地增值稅的，房地產評估機構應承擔相應的法律和經濟責任；對因上述行為而造成國家稅收和國有資產嚴重流失的，要提請司法機關追究有關當事人的刑事責任。 納稅人有下列情況之一的，需要對房地產進行評估，并以房地產的評估價格來確定轉讓房地產收入、扣除項目的金額。

（一）出售舊房及建筑物的 新房和舊房界定的標準是，新房是指建成后未使用的房產。凡是使用一定時間或達到一定磨損程度的房產均屬舊房。

其中，使用時間和磨損程度的標準由各省、自治區、直轄市財*廳（局）和地方稅務局具體規定。 出售舊房及建筑物的，應按評估價格計算扣除項目的金額。

評估基本方法：對于出售的舊房及建筑物，首先應確定該房屋及建筑物的重置成本價，然后再確定其新舊程度（即成新度折扣率），最后，以重置成本乘以其成新度折扣率，以確定轉讓該舊房及建筑物的扣除項目金額。 由*府批準設立的房地產評估機構評定重置成本價乘以成新度折扣率的價格，在房地產評估時通常被稱為按舊有房地產重置成本法評估出的舊有房地產價格。

計算公式為： 舊有房地產的價格=舊有房地產重新建造的完全價格-建筑物折舊 使用上述公式計算、評估時應注意兩點：一是重新建造完全價值是指估價時點的重建（置）價格；二是房屋的成新度折扣不同于會計核算中的折舊。房屋的成新度折扣是根據房屋在評估時的實際新舊程度，按專業機構規定的房屋新舊等級標準進行對照，并參考房屋的使用時間、使用程度和保養情況，綜合確定房屋的新舊度比例，一般用幾成新來表示。

（二）隱瞞、虛報房地產成交價格的 隱瞞、虛報房地產成交價格的情況主要有兩種：一是納稅人不報轉讓房地產的成交價格，即根本不申報；二是納稅人有意低報轉讓土地使用權、地上建筑物及其附著物價款的行為，即少申報。 對隱瞞、虛報房地產成交價格的，應由評估機構參照同類房地產的市場交易價格進行評估。

此處所指的市場交易價格，是指在評估被轉讓的房地產時，選取多座與該被評估的房地產在地理位置、外觀形狀、面積大小、建筑材料、內在結構、性質功能、使用年限、轉讓時間等諸因素相同或相近的房地產，以這些房地產的交易價格作為參照物，進行價格的比較。并且，依照科學的評估方法對有關數據進行篩選，再分析各種與房地產交易相關的因素對價格的影響程度，以及有關數據進行調整，最后確定一個比較適合該房地產的市場評估價格。

通過這種市場比較法的評估，確定一個較為公平的市場交易價格作為正常情況下的轉讓房地產價格。稅務機關在征收土地增值稅時，則根據上述評估價格確定轉讓房地產的收入。

采用市場比較法進行評估，首先要收集較多的交易實例，并從中挑選出可供進行價格比較的類似房地產的實例，同時，還要對影響交易價格的諸因素進行修正，最后才能確定出最終接近于合理的價格。市場比較法可用下列公式來表示： 房地產評估價格=交易實例房地產價格*人為因素修正*時間因素修正*地域因素修正*品質因素修正*其他因素修正。

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