榮觀房產網1. 請問：投資房地產的步驟是什么
投資房地產遵循五大步驟 -------------------------------------------------------------------------------- 投資房地產遵循五大步驟 ， Jul 29 2004, 8:30:21 PM by zongzhan@shbiz □ 本報記者 陸依 ●加入一個房地產投資俱樂部或者協會之類的組織； ●真正確定你想要得到的是什么； ●決定何種投資方案最有效； ●獲得相關知識和技巧，使自己的策略奏效； ●多出價。
“房地產投資絕對不是一項適合所有人投資的項目，因此在決定投下大量資金之前，明智的人應當打下堅實的基礎。”一位被譽為“誠信可靠的房地產投資專家”的美國女投資者維娜·瓊斯·考克斯這么說到。
這位美國女投資者認為，股票市場持續低迷，越來越多的投資者正在尋找可替代的投資市場，通常他們會將目光投向房地產，認為房地產市場是“安全的儲蓄罐”。但千萬不要這么快地下結論，大多數房地產投資者得不到多少有用的咨詢，有時候甚至是一些有害的投資建議。
他們極其努力地工作，到頭來卻發現損失了大部分甚至是全部巨額投資。 為此，維娜總結了每個成功的房地產投資者必須遵循的五大步驟： 其一，加入一個房地產投資俱樂部或者協會之類的組織。
實際上沒有什么書可以真正地幫助投資者在特定的房地產買賣中作出投資抉擇，也沒有什么人能靠受一些房地產方面的培訓，或者從那些買賣房地產、正在經營房地產的人那里獲得真正有用的教育。只有想辦法從那些成功和失敗的房地產投資案例里吸取他人的經驗、教訓，才能使自己形成較完善的房產投資理念。
其二，真正確定你想要得到的是什么。這并非簡單地意味著：“我要購買房產”，購買房產只是實現目的的手段，而快速兌現、提高現金流、增加退休收入或者減稅等等，才是你投資房地產的真正目的。
在房地產投資的開始階段就定下現實的目標，可以使你在尋找合適的房源時，專注于區域分析、尋找房產出售者以及退出策略，發現這些因素是否最大程度地符合你的預期目標。 其三，決定何種投資方案最有效。
事實上，總共只有5個基本的房產退出策略可供選擇：零售、整體出售、附帶購買選擇權的租約、業主融資租賃以及出租。一旦確定了自己想要獲取的目標是什么，可供選擇的策略就會極其有限了。
例如，如果你的目標是進行財富的長期積累或者增加被動性收入（坐享其成式的出租收入），那么零售和批發出售的策略就不適合；如果目前你需要大量現金用于還債或者進行他項投資，那么將物業出租就是個錯誤的選擇。 合適的投資策略還受到個人受教育程度、個性以及個人可利用資產的限制。
只有仔細審視了目標、個人可利用資產，以及負債能力之后，你才能決定出唯一一條可以從房地產市場賺到錢的方案。 其四，下定決心，獲得相關知識和技巧，使自己的策略奏效。
任何描述特定房產投資的書籍都會指示你如何在這項房產買賣中賺錢，如果你只是計劃買進賣出房產而謀利，則就無需知道房東與租客間的法律規定，但如果涉及承租或者簽訂帶購買選擇權的租約，則必須了解并弄懂這些法律規定。 此外，有些技巧是你進行任何一種房產投資都必不可少的，包括：測定物業的價值、找到真實的賣家，與賣家討價還價，以及學會將自己的買價進行整合性地包裝，以增加說服力。
把自己需要學習的東西列一份清單，然后盤算一下如何取得這些信息。事實上市場上有無窮無盡的報刊、書籍、自學課程以及錄像資料，內容涉及任何房產相關的資料和話題。
一旦知道自己該找什么，找到這些信息是不成問題的。 最后，多出價（當然你的報價通常會有些保守），盡管出價時你可能并未完全弄懂所有技巧。
維娜教了許多房地產投資培訓班的學員，她發現一個有趣的現象：那些花了許多時間看樓、評估樓價以及出價的投資者，對于他們正在做的事情會發生什么結果有著不切實際的想法。大多數初學者會先入為主地認為，出售者會因為或這或那的原因而拒絕他們的出價，而實際情況是他們擔心的一些原因與出售者最終拒絕的理由沒有必然的聯系。
只有真正投身于房產市場進行買賣，才能搞懂里面的技巧。不真正地出價是不會成為一個成功的房地產投資者的。
維娜說，盡快地采取以上五大措施才能使自己從一個想投資房產的人變成一個真正的房地產投資者。
2. 投資性房地產如何確認
投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。
投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。
投資性房地產確認的條件：
將某個項目確認為投資性房地產，首先應當符合投資性房地產的概念，其次要同時滿足投資性房地產的兩個確認條件：
1、、與該投資性房地產相關的經濟利益很可能流入企業；
2、、該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。
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3. 什么是投資性房地產的處理
企業正在建造或開發過程中將用于出租的建筑物如何核算： 借：投資性房地產——在建 貸：銀行存款等 建造完工達到預定可使用狀態時： 借：投資性房地產 貸：投資性房地產——在建若企業購入土地時，持有意圖就非常明確，準備在土地上建造房屋，建成后即對外出租。
則購入的土地使用權應直接作為投資性房地產核算，而不是作為無形資產。那么在房屋建造期間，土地使用權是否攤銷？攤銷額計入哪里？理解：按照教材125頁的講解，企業對某項投資性房地產進行改擴建等再開發且近來仍作為投資性房地產的，在再開發期間應繼續將其作為投資性房地產，再開發期間不計提折舊或攤銷。
所以，上述土地使用權不計提攤銷。整體的核算過程：購入土地使用權時：借：投資性房地產——在建——土地使用權貸：銀行存款等在土地上建造房屋，房屋建造期間：借：投資性房地產——在建——辦公樓等貸：銀行存款等房屋建造完工時：（成本模式）借：投資性房地產貸：投資性房地產——在建——土地使用權——辦公樓等以后期間按期計提折舊或攤銷。
（公允價值模式）借：投資性房地產——成本貸：投資性房地產——在建——土地使用權——辦公樓等后續期間確認公允價值變動金額。
4. 投資性房地產
2007年1月1日即將實施的新會計準則與舊版內容的不同比較 《企業會計準則第3號——投資性房地產》 （一） 投資性房地產須單獨列報。
企業持有的土地、房產中專門用于投資而非自用的部分，應按本準則的規定核算，并在會計報表中單列“投資性房地產”項目。 （二） 規定投資性房地產的后續計量可以采用成本模式或公允價值模式，但以成本模式為主導。
對投資性房地產采用成本模式進行后續計量時，與固定資產（或無形資產）類似，應提取折舊（或攤銷）及減值；在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，此時不再對該部分投資性房地產進行折舊或攤銷。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。
但是，國際會計準則對投資性房地產的計量以公允價值模式為主。 投資性房地產的確認和初始計量 投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。
投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。 投資性房地產主要包括：已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。
下列各項不屬于投資性房地產：（ l）自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產，（ 2 ）作為存貨的房地產。 一、投資性房地產的確認條件 將某個項目確認為投資性房地產，首先應當符合投資性房地產的概念，其次要同時滿足投資性房地產的兩個確認條件： （一）與該資產相關的經濟利益很可能流入企業； （二）該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。
二、投資性房地產的初始計量 投資性房地產應當按照成本進行初始計量。 投資性房地產的成本參照本書"第三章 固定資產"和"第四章 無形資產"等相關要求確定。
第二節 投資性房地產的后續計量 企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。但是，同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。
一、采用成本模式進行后續計量的投資性房地產 在成本模式下，應當按照固定資產或無形資產的有關規定，對投資性房地產進行后續計量，計提折舊或進行攤銷；存在減值跡象的，還應當按照資產減值的有關規定進行處理。 二、采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產 （一）采用公允價值模式的前提條件 企業只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。
企業一旦選擇采用公允價值計量模式，就應當對其所有投資性房地產均采用公允價值模式進行后續計量。 采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，應當同時滿足下列條件： 1 .投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。
2 .企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。 （二）采用公允價值模式進行后續計量的會計處理 企業采用公允價值模式進行后續計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。
投資性房地產取得的租金收入，確認為其他業務收入。 三、投資性房地產后續計量模式的變更 企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。
從成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計*策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益。 已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。
第三節 投資性房地產的轉換和處置 一、房地產的轉換 （一）房地產的轉換形式及轉換日 房地產的轉換，是因房地產用途發生改變而對房地產進行的重新分類。企業有確鑿證據表明房地產的用途發生改變，且滿足下列條件之一的，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產： 1 .投資性房地產開始自用即將投資性房地產轉為自用房地產。
在此種情況下，轉換日為房地產達到自用狀態，企業開始將其用于生產商品、提供勞務或者經營管理的日期。 2 .作為存貨的房地產改為出租。
通常指房地產開發企業將其持有的開發產品以經營租賃的方式出租，存貨相應地轉換為投資性房地產。在此種情況下，轉換日為房地產的租賃期開始日。
租賃期開始日，是指承租人有權行使其使用租賃資產權利的日期。 3 .自用建筑物或土地使用權停止自用改為出租。
即企業將原本用于生產商品、提供勞務或者經營管理的房地產改用于出租，固定資產或土地使用權相應地轉換為投資性房地產。在此種情況下，轉換日為租賃期開始日。
4 .自用土地使用權停止自用改用于資本增值。即企業將原本用于生產商品、提供勞務或者經營管理的土地使用權改用于資本增值，該土地使用權相應地轉換為投資性房地產。
在此種情況下，轉換日為自用土地使用權停止自用后，確定用于資本增值的日。
5. 投資性房地產采用什么方法評估合適
投資性房地產的評估方法
在實務中，投資性房地產可采用市場比較法、直接資本化法、收益乘數法、現金流折現法和租期及回收金額折現法。
1.收益乘數法（屬于市場法）
(1)原理
收益乘數是房地產的價格除以某種年收益所得的倍數，即收益乘數=價格/年收益。利用收益乘數將年收益轉換為價值的直接資本化法公式為：
房地產價值=年收益*收益乘數
(2)收益的確定
比較常見的收益乘數有毛租金乘數、潛在毛收入乘數、有效毛收入乘數和凈收益乘數。
①毛租金（年或者月）
通過價格除以月租金求得毛租金乘數；當采用年租金來求取估價對象的價值時，應采用通過價格除以年租金求得毛租金乘數。
②潛在毛收入
假定房地產在充分利用、無空置（即100%出租）情況下的收入，包括了除租金以外的收入。與毛租金乘數法相比，潛在毛收入乘數法相對全面一些，它考慮了房地產租金以外的收入，但同樣沒有考慮房地產空置率和運營費用的差異。
③有效毛收入
由潛在毛收入扣除空置率和收租損失等以后的收入。
④凈收益又稱凈營運收益（NOI）（比其他收益更可靠）
由有效毛收入扣除相關稅費、運營費用后得到的凈營運收益歸屬于房地產的收入。運營費用是指維持房地產正常使用或營業所必須的費用。
由于凈收益乘數與前文所屬的資本化率互為倒數，通常很少直接采用凈收益乘數法的形式，而采用資本化率將凈收益轉換為價值的形式。
2.市場比較法（屬于市場法）
在求取一宗待估投資性房地產價值時，依據替代原理，將被估房地產與類似房地產的近期交易價格進行對照比較，通過對交易情況、交易日期、房地產狀況等因素修正，得出被估房地產在評估基準日的價值。在應用市場法時，對于投資性房地產尤其要注意所附租約所帶來的影響，在選擇可比交易案例時也需要考慮相關租約的因素。
3.直接資本化法（適用于暫時空置的投資性房地產，屬于收益法）
將待估房地產未來一年的某種預期收益除以適當的資本化率來求取估價對象價值的方法。收益的種類有毛租金、凈租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等，然后利用相應的資本化率將年收益轉換為價值。
一般公式為：
P=A/R
式中：P——待估房地產價值； A——房地產的未來收益；R——資本化率。
4.現金流折現法（收益法）
5.租期及回收金額折現法（Term&Reversion,“T&R”）（現金流折現法的簡化形式）
投資性房地產通常附帶有租約，由于在評估時，租約合同已經簽訂，所以可能會使房地產的租金水平偏離市場實際情況，從而影響到房地產的公允價值。因此，在評估時，需要對被估房地產租期內的收益情況加以單獨考慮，在評估中體現為對租約期內外的收益分別進行資本化來得到最終價值。
6. 投資性房地產
成本模式和公允價值模式的采用，都是站在投資性房地產的所有者的角度上的，其劃分也是站在這個立場上的。
投資性房地產的核算可以采用成本模式，也可以采用公允價值模式，但是一個企業只能采用其中的一個模式，不能兩模式都用。一經確定不得隨意變更。
成本模式是沒有條件的，只要是投資性房地產的核算都可以使用該模式。
公允價值械的采用則必須要滿足以下兩個條件：1、投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。2、企業能夠從活躍的房地產交易市場上獲得與其所持有的房地產同類或類似的房地產的市場價格及其他相關的信息，并且該信息能持續的取得。
成本模式可以轉換為公允價值模式，但是公允價值模式不能轉換為成本模式。
7. 什么是投資性房地產
所謂投資性房地產是指：為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。
新會計準則主要規范三類投資性房地產： （1）已出租的土地使用權， （2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權， （3）已出租的建筑物。 注意：自用房地產和作為存貨的房地產不屬于投資性房地產核算的范圍。
新企業會計準則對采用公允價值核算投資性房地產做了以下規定。 1.采用公允價值模式計量的，應同時滿足兩個條件：第一，投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。
第二，企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。 2.采用公允價值計量模式，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。
3.已采用公允價值模式計量投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。
8. 注會投資性房地產題目求解題過程
很高興能夠為您解答問題！雖然題目沒看全，根據答案，看得出來日期是在20x9年年底的資產負債表日。
差錯更正實際上原理很簡單，就是看哪里錯了，錯的怎么做的，而后再考慮怎樣是對的，最后再看如何從錯的調成對的，這種題目不得粗心大意，每句話可能都很重要。下面就這個題目入手，每句話都為您剖析，可能我會說得比較多，但是此類題目必須分析仔細：1.先看看錯的是如何做的（1）從20*9年1月1日起，甲公司將出租廠房的后續計量由公允價值模式變更為成本模式，并將其作為會計*策變更采用追溯調整法進行會計處理。
既然該會計*策變更采用了追溯調整法，就說明它會一直調整到最開始的數據。由于20x7年12月31日的公允價值為8000萬元，公允價值比起最開始變動了500萬元。
因此調整20x8年資產負債表年初的留存收益500萬元，假設按10%提取盈余公積，有如下分錄（了解即可）借：投資性房地產 8500 投資性房地產 ——公允價值變動 500 貸：投資性房地產——成本 8500 盈余公積 50 利潤分配——未分配利潤 450而后沖掉20x8年的公允價值下降700萬元（8000 - 7300）借：投資性房地產——公允價值變動 700 貸：公允價值變動損益 700(2)甲公司擁有的投資性房地產系一棟專門用于出租的廠房，于20*6年12月31日建造完成達到預定可使用狀態并用于出租，成本為8 500萬元。 這句話包含了幾個信息，第一是廠房建成時間20x6年12月31日，按照常理，廠房的折舊應該從20x7年1月1日開始計提（整年計算很方便）。
但是題目又說了，廠房自達到預定可使用狀態開始，就用于出租，因此從來沒有計提過折舊。成本為8500萬元。
（3）20*9年度，甲公司對出租廠房按照成本模式計提了折舊，并將其計入當期損益。 若是按照成本模式來計提折舊，那么應該做這樣的分錄借：其他業務成本 貸：投資性房地產累計折舊（攤銷）（4）在投資性房地產后續計量采用成本模式的情況下，甲公司對出租廠房采用年限平均法計提折舊，出租廠房自達到預定可使用狀態的次月起計提折舊，預計使用25年，預計凈殘值為零。
這里提到了折舊開始時間以及折舊方法、年限、凈殘值。折舊從達到預定可使用狀態的次月（20x7年1月1日）開始計提，采用平均年限法，因此每年折舊額 = 8500 / 25 = 340（萬元）因此假設采用這種會計*策，每年當年都會有借：其他業務成本 340 貸：投資性房地產累計折舊（攤銷） 340由于前兩年是過去年份，并且資產達到預定可使用狀態起沒有計提過折舊，所以可以計算出調整期初留存收益的金額，則有借：盈余公積 68 利潤分配——未分配利潤 612 貸：投資性房地產累計折舊（攤銷） 680以上便是錯誤的做法總共錯誤地計提了投資性房地產累計折舊（攤銷）貸方1020。
2.正確的做法假設一直按照正確的做法來做，那么本年年初會用上年末公允價值來確定賬面價值，本年末會用本年末公允價值來確定賬面價值。3.進行調整由于當期是20x9年12月31日，20x9年1月1日之前的損益變動都只能影響年初留存收益。
（1）采用追溯調整法調整往年金額資產建成達到預定可使用狀態的時候，成本為8500，因此，投資性房地產——成本應為借方8500，投資性房地產——公允價值變動應為貸方1200(8500 - 7300)，實際還應抵消掉投資性房地產累計折舊（攤銷）貸方680。上述調整對應的盈余公積借方 = （1200 - 680） * 10% = 52，利潤分配借方 = （1200 - 680） * 90% = 468。
因為公允價值變動影響損益的貸方金額1200較大，所以差額在借方，需要用留存收益來進行調整。因此調整分錄為借：投資性房地產——成本 8500 投資性房地產累計折舊（攤銷） 680 盈余公積 52 利潤分配——未分配利潤 468 貸：投資性房地產——公允價值變動 1200 投資性房地產 8500(2)調整本年金額按照錯誤做法，本年需要抵消掉投資性房地產累計折舊（攤銷）貸方340，以及其他業務成本借方340。
而后調整投資性房地產——公允價值變動貸方800(7300 - 6500)。則有如下分錄借：投資性房地產累計折舊（攤銷） 340 貸：其他業務成本 340借：公允價值變動損益 800 貸：投資性房地產——公允價值變動 800至此，調整完畢。
這類題目在做熟了之后，可以直接考慮出答案的，需要多練練。希望對您有用。
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