國外房地產企業融資現狀

1. 當前國內外房地產企業融資決策研究的現狀是如何

第一，利率、稅率上升。

如果基本經濟要素惡化，例如長期真實利率出乎意料上升或者稅率發生重大變化，都可以導致房價下跌。中國人民銀行曾經數次調整利率，可惜房地產市場對此的反應并不敏感。

中國的稅制改革嚴重落后，在下一步稅制改革中有關房地產市場的房地產稅、交易稅、交易利得稅、契稅等都必須跟上，這一條才可能起作用。 第二，土地*策放松。

如果放寬土地控制，增加房地產用地供給，有可能在短期內壓制房價上揚趨勢。為了應對房價增速過高，北京、上海等大城市在2006年增加了土地供給量，這對緩解房價飛漲的壓力肯定起了作用。

但是，從增加土地供給到商品房上市還有相當長的滯后時間，在短期內可能還不能發揮作用。而且，一般地說，凡是房地產供給彈性比較低的地方，房價波動就比較嚴重。

例如，北京、上海的城區土地資源有限，想增加供給很難，因此房價的波動幅度也就會大于其他地區。 第三，*府干預。

實踐證明，在房地產過熱時，如果*府采取緊縮貨幣*策，或者采取針對房地產投機活動的稅收*策，或者直接規定房價漲幅，都能夠在短期內比較明顯地壓抑房價。但是，*府*策能不能把房價壓下來呢？經濟理論早已證明，除非*府直接設定房價（如同在計劃經濟體制下的價格管理），無論是采取貨幣*策或財**策都只能在一段時間內壓抑房價。

從長期來看，人們的理性預期將在很大程度上抵消*府貨幣、財**策的作用！ 五.取消預售房制度，對中小型房地產開發商是一個致命的沖擊！ 六.提高高檔樓盤物業稅.. 七.今年啟動的廉租房建設都對房價有一點的壓抑作用！ 貌似跟你的提問不著調.但還是希望可以給你一定的參考作用。

2. 國外中小企業融資現狀

1. 中小企業直接融資狀況。目前，中小企業直接融資的狀況并不十分理想。我國在主板市場上市的企業有1000多家，而且大都是國有企業，僅有那些產品成熟、效益好、市場前景廣闊的高科技產業和基礎產業類的少數中小企業可以爭取到直接上市籌資、或者通過資產置換借“殼”買“殼”上市的機會。盡管我國有關部門即將出臺企業債券管理新條例，企業債券的發行主體將有所放寬，原先對項目的限制將有所松動，但對中小企業來說，在一定時期內還將不在眾券商備選企業之列。職工集資是中小企業的主要融資手段。由于企業在開辦初期很難得到金融機構的支持，所以大多數中小企業采用職工集資的方式籌集資金。入股是改制企業和股份制企業的重要融資方式，大多數已經占總資產的10%.

2. 2.信用歧視。中央為了搞活企業，提出了“抓大放小”的方針*策，要求銀行部門要重點支持大企業，確保大企業的信貸，對中小企業就不重視，在確保大企業的基礎上才予以考慮，造成了對中小企業的信用歧視，導致銀行在對大企業和中小企業融資問題上的不平等。缺乏對中小企業信貸需求的重視。據統計，1998年工、農、中、建四家銀行新增貸款20.85億元，其中非國有經濟貸款僅新增1億多元，中長期貸款幾乎為零。隨著各國有商業銀行提出業務向中心城市發展戰略的實施，部分機構存在“重大輕小”的傾向，個別銀行有諸如一定數額以下或注冊資本金100萬以下企業不貸的規定，恰恰斷掉了貸款需求以“急、頻、少、繁”為主要特點的中小企業融資主渠道。

3. 缺乏為中小企業貸款提供擔保的信用體系。就中小企業自身來講，一方面，固定資產較少，不足以抵押，貸款受到限制；另一方面，一些中小企業在改制過程中屢有逃費、懸空銀行債務現象發生，損害了自身的信用度。同時，企業也深感辦理抵押環節多、收費多，如在土地房產抵押評估和登記手續中，評估包括申請、實地勘測、限價估算等，登記包括土地權屬調查、地籍測繪、土地他向權利登記等，極為繁瑣。

4. .對非國有企業融資的歧視。長期以來，在*府和銀行方面，都存在這樣的觀念，認為大型企業都是國有的，貸款給他們是國家對國家的企業，不會造成國有資產的流失。而中小企業大多數是非國有的企業，效益不穩定，貸款回收不好，信譽差，容易導致國有資產流失，所以銀行一般對中小企業貸款十分慎重，條件較為苛刻。盡管現在比以前有所改善，但仍然存在這種現象。

5. .一些區域性的中小金融機構發展不規范，對中小企業的支持力度不夠。我國經濟中涌現出一批區域性的中小金融機構，本來應以支持中小企業的發展為己任。但在實際中，這些金融機構在業務發展上與國有金融機構有趨同的趨勢，不能真正面向中小企業，存在一定的信貸歧視現象。很多中小金融機構將大量資金上存或購買國債，對急需貸款的中小企業卻不予支持。

6. 缺少為中小企業發展服務的金融機構。現在我國極為缺少切實面向中小企業服務的金融機構，民生銀行原來的初衷是為民營企業和中小企業服務的，可是現在它已經和其他股份制商業銀行沒有什么區別了，其他新組建的城市商業銀行原來也是面向中小企業的，可由于資金、服務水平、項目有限，迫使它也逐步走向嚴格，限制了中小企業的融資。

3. 誰給我一篇關于《房地產企業融資現狀分析》的論文阿

《企業融資方式的比較與選擇》的論文 目前發達國家的企業融資主要有兩大模式：一種是以英美為代表的以證券融資為主導的模式 。

另一種是以日本、韓國等東亞國家及德國為代表的以銀行貸款融資為主導的模式。通過對 英美模式、日本的主銀行模式和德國全能銀行融資模式的比較研究，借鑒國外的做法，并考 慮到我國的實際情況，我們認為，我國企業融資模式的選擇可以分兩步走：一是近期過渡式 的融資模式，即以銀行為主導的間接融資為主的模式，二是未來目標融資模式，即證券融資 與銀行貸款并重、市場約束性強的多元化融資模式。

任何企業融資結構和融資方式的選擇都是在一定的市場環境背景下進行的。在特定的經濟和 金融市場環境中，單個企業選擇的具體融資方式可能不同，但是大多數企業融資方式的選擇 卻具有某種共性，即經常以某種融資方式為主，如以銀行貸款籌資為主或以發行證券籌資為 主，這就是企業融資的模式問題。

由于發展中國家與發達國家市場化程度不同特別是經濟證券化程度不同，不同類型國家企業 融資的模式是不同的。從發達國家的情況來看，目前發達國家企業的融資方式主要可以分為 兩大模式：一種是以英美為代表的以證券融資為主導的模式，證券融資約占企業外部融資的 55%以上；另一種是以日本、韓國等東亞國家及德國為代表的以銀行貸款融資為主導的模式 ，銀行貸款融資約占企業外部融資的80%以上①。

不過盡管日韓等東亞國家與德國的企業 均以銀行貸款融資為主，但東亞國家與德國在銀企關系、企業的股權結構、治理結構和市場 約束等諸多方面存在著差異，我們將對第二種融資模式再進行細分研究。為此，下面我們將 對這幾種融資模式分別進行探討，并力圖找出一些可供我國企業融資得以借鑒的經驗。

1 英美企業以證券為主導的融資模式 1.1 英美企業融資的一般模式及其特點 由于英美是典型的自由市場經濟國家，資本市場非常發達，企業行為也已高度的市場化。因 此，英美企業主要通過發行企業債券和股票方式從資本市場上籌集長期資本，證券融資成為 企業外源融資的主導形式。

由于美國企業融資模式更具有代表性，我們著重從美國企業融資 的實際來進行分析。 應該說，經過長期的演進和發展，美國的金融市場體系已經相當成熟和完善，企業制度也已 非常完善，企業行為也非常的理性化。

一般地，美國企業融資方式的選擇遵循的是所謂的“ 啄食順序理論”②（The Pecking order Theory），即企業融資一般會遵循內源融資>債 務融資>股權融資的先后順序，換言之，企業先依靠內部融資（留利和折舊），然后再求助 于外部融資，而在外部融資中，企業一般優先選擇發行債券融資，資金不足時再發行股票融 資。這一融資順序的選擇反映在企業資本結構中是內部融資占最重要地位，其次是銀行貸款 和債券融資，最后是發行新股籌資。

美國企業注重證券融資的特點可以從其歷史的縱向比較中反映出來。 其一，美國企業內源融資比重高。

例如，從1979年至1992年，美國企業內源融資占資金來源 總額的比重，一直在65%以上，最高的1992年甚至達到97%，平均為71%；其二，美國企業在 外源融資中優先選擇債務融資，而股權融資則相對受到冷落，例如，整個80年代美國企業新 股寥寥無幾，多數年份新股發行為負值，這意味著許多企業通過舉債來回購股票，從側面反 映了美國企業注重債務融資而相對忽視股權融資。 表1 美國企業1979—1992年融資結構比較（%） 年份 資金來源 內源融資 外源融資 新增債務融資 新增股權融資 1979 79183 1980 65314 1981 6637-3 1982 80182 1983 74206 1984 7145-16 1985 8336-19 1986 7741-18 1987 7937-16 1988 8046-26 1989 7945-24 1990 7736-13 1991 97-14 1992 8695 資料來源：方曉霞，《中國企業融資：制度變遷與行為分析》第86頁，北京大學出版社19 99.4。

再從美國與其他發達國家企業資金來源結構的橫向對比中也可以發現證券融資在美國企業資 金來源中的份量。 表2 美、日、德三國企業資金來源結構對比（占融 資總額的%） 國別 美國 日本 德國 內源資金 75 34 62 外源資金 25 66 26 得自金融市場 13 7 3 得自金融機構 12 59 23 其他 0 0 12 外源資金合計 25 66 38。

4. 國內外對中小企業融資問題的研究狀況是怎樣

改革開放以來，我國的中小企業發展很快，在整個國民經濟中發揮著越來越重要的作用，為我國的經濟增長做出了極大的貢獻。

現在，我國中小企業占全部企業數的99%，工業總產值和利稅分別占60%和40%，每年出口創匯占60%，提供了75%的城鎮就業機會。但近些年來由于企業競爭的激烈，使許多企業面臨較大的困難，影響和制約中小企業進一步發展的因素很多，其中主要的就是中小企業融資難的問題，我們必須解決這些問題，多給中小企業融資創造條件，促使它們在未來發揮更重要的作用。

在世界一些發達國家和地區，中小企業在其國民經濟中的比重都相當高，如美國、英國、日本的國民經濟中中小企業的比重都超過90%。它們在發展中都或多或少的也遇到了融資方面的困難。

但是，其*府為其提供了各種各樣的支持，幫助其消除這些障礙，使中小企業融資問題得到解決。 我們也完全有理由相信，通過具體的研究、分析，在*策上進行調整和中小企業自身的完善，同樣會使中小企業的融資問題得到很好解決的，從而推動國民經濟的快速、穩定的發展。

一、中小企業融資現狀和問題1。中小企業直接融資狀況。

目前，中小企業直接融資的狀況并不十分理想。 我國在主板市場上市的企業有1000多家，而且大都是國有企業，僅有那些產品成熟、效益好、市場前景廣闊的高科技產業和基礎產業類的少數中小企業可以爭取到直接上市籌資、或者通過資產置換借“殼”買“殼”上市的機會。

盡管我國有關部門即將出臺企業債券管理新條例，企業債券的發行主體將有所放寬，原先對項目的限制將有所松動，但對中小企業來說，在一定時期內還將不在眾券商備選企業之列。 職工集資是中小企業的主要融資手段。

由于企業在開辦初期很難得到金融機構的支持，所以大多數中小企業采用職工集資的方式籌集資金。入股是改制企業和股份制企業的重要融資方式，大多數已經占總資產的10%。

2。信用歧視。

中央為了搞活企業，提出了“抓大放小”的方針*策，要求銀行部門要重點支持大企業，確保大企業的信貸，對中小企業就不重視，在確保大企業的基礎上才予以考慮，造成了對中小企業的信用歧視，導致銀行在對大企業和中小企業融資問題上的不平等。 缺乏對中小企業信貸需求的重視。

據統計，1998年工、農、中、建四家銀行新增貸款20。85億元，其中非國有經濟貸款僅新增1億多元，中長期貸款幾乎為零。

隨著各國有商業銀行提出業務向中心城市發展戰略的實施，部分機構存在“重大輕小”的傾向，個別銀行有諸如一定數額以下或注冊資本金100萬以下企業不貸的規定，恰恰斷掉了貸款需求以“急、頻、少、繁”為主要特點的中小企業融資主渠道。 3。

缺乏為中小企業貸款提供擔保的信用體系。就中小企業自身來講，一方面，固定資產較少，不足以抵押，貸款受到限制；另一方面，一些中小企業在改制過程中屢有逃費、懸空銀行債務現象發生，損害了自身的信用度。

同時，企業也深感辦理抵押環節多、收費多，如在土地房產抵押評估和登記手續中，評估包括申請、實地勘測、限價估算等，登記包括土地權屬調查、地籍測繪、土地他向權利登記等，極為繁瑣。 4。

對非國有企業融資的歧視。長期以來，在*府和銀行方面，都存在這樣的觀念，認為大型企業都是國有的，貸款給他們是國家對國家的企業，不會造成國有資產的流失。

而中小企業大多數是非國有的企業，效益不穩定，貸款回收不好，信譽差，容易導致國有資產流失，所以銀行一般對中小企業貸款十分慎重，條件較為苛刻。 盡管現在比以前有所改善，但仍然存在這種現象。

5。一些區域性的中小金融機構發展不規范，對中小企業的支持力度不夠。

我國經濟中涌現出一批區域性的中小金融機構，本來應以支持中小企業的發展為己任。但在實際中，這些金融機構在業務發展上與國有金融機構有趨同的趨勢，不能真正面向中小企業，存在一定的信貸歧視現象。

很多中小金融機構將大量資金上存或購買國債，對急需貸款的中小企業卻不予支持。6。

缺少為中小企業發展服務的金融機構。現在我國極為缺少切實面向中小企業服務的金融機構，民生銀行原來的初衷是為民營企業和中小企業服務的，可是現在它已經和其他股份制商業銀行沒有什么區別了，其他新組建的城市商業銀行原來也是面向中小企業的，可由于資金、服務水平、項目有限，迫使它也逐步走向嚴格，限制了中小企業的融資。

7。中小企業貸款困難，銀行也感到放款難。

對于中小企業來說，取得銀行貸款難。主要表現是：一是抵押難。

中小企業可提供的抵押物少，抵押物的折扣率高，并且手續繁瑣，收費昂貴，中小企業普遍難以承受；二是中小企業很難找到合適的擔保人。一些效益好的企業不愿意給其他企業作擔保，效益一般的企業，銀行又不允許其作擔保人，而中小企業相互之間的擔保常常變得有名無實；三是一些基層銀行授權有限，辦事程序復雜繁瑣。

即使錢到手，可能已錯過商機。而一旦借到款后，一些企業寧肯接受罰息，也不愿意辦續借手續，免得再經歷一番評估、登記、公證等全套貸款手續。

這使得許多中小企業視銀行貸款為畏途，而不得已走。

5. 房地產業融資體系的現狀與趨勢

房地產業融資體系的現狀與趨勢房地產業融資體系的現狀與趨勢--------------------------------------------------------------------------------我國房地產業投資自1998年以來，已連續5年保持年均近20%的增長。

1999年以來，房地產開發貸款占金融機構貸款余額的比重呈逐年上升態勢。房地產貸款至去年為止已占了貸款余額的20%強。

國內房地產開發的資金來源幾乎60~80%依賴銀行貸款。國外房地產行業的融資結構中，銀行債權融資占10~15%，而股權和各種直接融資則占70%。

與國外開發模式相比，國內銀行所承受的風險明顯偏高。因此，從去年開始，**和央行出臺了一系列宏觀調控*策，壓縮投資，抽緊銀根，并已取得了初步成效。

央行銀根緊縮無異于扼住了目前我國房地產業的主動脈，如何開辟新的融資方式，建立新的融資平臺，已成為眾多房地產商性命攸關的頭等大事。對開發商來說，可以采用的融資方法一般包括以下幾種：合作開發或項目公司被收購，企業上市，居民住房按揭貸款，商業抵押貸款，基金、信托、房地產資產證券化以及融資租賃等等。

本文將對上述融資方式的概念及其操作可行性進行簡要的分析。1. 合作開發或項目公司被收購去年以來，已有多家國內企業與外資成功合作開發房地產項目。

2003年7月，摩根士丹利先后與上海永業集團合資成立境外項目公司，投資9000千萬美元，打造“錦麟天地雅苑”，與上海復地集團合作投資5000萬美元，建造上海“復地雅園”；新加坡騰飛基金收購并開發上海騰飛大廈。國際投資機構是否參與國內企業投資合作主要取決于兩個方面，一是項目的基本強弱因素，二是企業形象、專業性和市場化程度。

對于國內企業來說，通過與強手合作，可尋找到高質資金的來源，達到投資融資方向的創新及融資渠道的整合提升。2.房地產企業上市據了解，在美國，資信前3名的地產企業的市場占有量占全國的45%；在香港，也是由七八家資信好的大企業占了近8成的市場份額。

隨著房地產開發的要求越來越高，在未來3年內，中國幾個大城市的房地產開發必將主要集中在少數房地產巨頭身上。中國證監會在《關于進一步規范股票首次發行上市有關工作的通知》規定，股份公司必須設立滿3年后才能申請首發上市；要求發行人的業務、管理層最近3年內未發生重大變化，實際控制人未發生變更。

但是，發行股票過程長，手續復雜，成本較高，對企業資質的要求非常嚴格，而房地產開發項目本身具有的投資回收期長，現金流不均勻，業績變化大等特征，目前大多數房地產公司都無法達到此要求。隨著二板市場的建立，或許能給開發商帶來一點驚喜，但是，這個新投資市場出現，也可能使得部分資金撤出房地產投資市場，更加促進房地產行業優勝劣汰的步伐。

3.房地產投資基金房地產投資基金以分散投資、降低風險為基本原則，其在一個房地產企業的投資不會超過基金凈資產額的一定比例。按照國際定義，房地產投資信托基金有三個分類。

一是股本房地產投資信托基金。該基金投資于房地產，收入來自于租金和房產銷售利潤，如新加坡*府投資公司、美國國際集團、麥格里銀行、摩根士丹利等；二是抵押借貸房地產投資信托基金。

該基金是向房地產主貸款，收入來自于抵押借貸的利息；三是混合型房地產投資信托基金。該基金既投資于房地產，也向房地產商貸款。

目前國外基金進入我國市場還有一種方式是投資不良資產，比如高盛、摩根士丹利購買資產管理公司的不良資產。現在美國有300多只房地產基金，規模在3000億美元以上，其中三分之二的基金都在交易所上市。

由于我國目前沒有明確的法律法規，國外基金多借財務管理公司、投資公司等形式進入國內市場。國內企業運作的不規范以及房地產市場的不透明，仍是海外基金進入的主要障礙。

據統計，中國目前有57只信托基金，其中20只投資于房地產，但并非國際定義的房地產投資信托基金，因為它們不是在嚴格的房地產投資信托基金相關法律下運作的。隨著信托業“一法兩規”的出臺，不僅規范了信托業務，也使信托開始發揮出銀行所不能替代的特殊優勢，開辟了房地產融資的新渠道，其前景被十分看好。

4.房地產投資信托房地產投資信托的程序分為如下幾個步驟：設立房地產投資集合資金信托計劃；信托公司發行信托，募集信托資金；信托公司向房地產公司投資，形成股權；項目方（或第三方）承諾股權回購；第三方為股權回購提供履約擔保；項目方對項目進行開發、建設；項目方向信托公司分配投資收益、回購股權；以及信托公司向信托受益人分配信托財產。信托在串接多種金融工具方面獨具優勢，可以引入海外基金，可以充當國內的產業投資信托基金，以固定回報的方式或股權投資方式進入項目公司，在適當的時候將項目公司包裝上市，完成項目前期建設，使項目符合銀行貸款條件。

根據不完全統計，2003年全年約有70億元資金通過信托方式進入房地產領域。一般的信托期在3年以內，預期收益率最高達8.4%，絕大部分都在4%以上，預期收益遠遠高于銀行的協議貸款，因此對投資者有相當大的吸引力。

目前房地產企業把信托資金當成債券或貸款來用，成本高于銀行，。

6. 房地產業融資體系的現狀與趨勢

房地產業融資體系的現狀與趨勢房地產業融資體系的現狀與趨勢--------------------------------------------------------------------------------我國房地產業投資自1998年以來，已連續5年保持年均近20%的增長。

1999年以來，房地產開發貸款占金融機構貸款余額的比重呈逐年上升態勢。房地產貸款至去年為止已占了貸款余額的20%強。

國內房地產開發的資金來源幾乎60~80%依賴銀行貸款。國外房地產行業的融資結構中，銀行債權融資占10~15%，而股權和各種直接融資則占70%。

與國外開發模式相比，國內銀行所承受的風險明顯偏高。因此，從去年開始，**和央行出臺了一系列宏觀調控*策，壓縮投資，抽緊銀根，并已取得了初步成效。

央行銀根緊縮無異于扼住了目前我國房地產業的主動脈，如何開辟新的融資方式，建立新的融資平臺，已成為眾多房地產商性命攸關的頭等大事。對開發商來說，可以采用的融資方法一般包括以下幾種：合作開發或項目公司被收購，企業上市，居民住房按揭貸款，商業抵押貸款，基金、信托、房地產資產證券化以及融資租賃等等。

本文將對上述融資方式的概念及其操作可行性進行簡要的分析。1. 合作開發或項目公司被收購去年以來，已有多家國內企業與外資成功合作開發房地產項目。

2003年7月，摩根士丹利先后與上海永業集團合資成立境外項目公司，投資9000千萬美元，打造“錦麟天地雅苑”，與上海復地集團合作投資5000萬美元，建造上海“復地雅園”；新加坡騰飛基金收購并開發上海騰飛大廈。國際投資機構是否參與國內企業投資合作主要取決于兩個方面，一是項目的基本強弱因素，二是企業形象、專業性和市場化程度。

對于國內企業來說，通過與強手合作，可尋找到高質資金的來源，達到投資融資方向的創新及融資渠道的整合提升。2.房地產企業上市據了解，在美國，資信前3名的地產企業的市場占有量占全國的45%；在香港，也是由七八家資信好的大企業占了近8成的市場份額。

隨著房地產開發的要求越來越高，在未來3年內，中國幾個大城市的房地產開發必將主要集中在少數房地產巨頭身上。中國證監會在《關于進一步規范股票首次發行上市有關工作的通知》規定，股份公司必須設立滿3年后才能申請首發上市；要求發行人的業務、管理層最近3年內未發生重大變化，實際控制人未發生變更。

但是，發行股票過程長，手續復雜，成本較高，對企業資質的要求非常嚴格，而房地產開發項目本身具有的投資回收期長，現金流不均勻，業績變化大等特征，目前大多數房地產公司都無法達到此要求。隨著二板市場的建立，或許能給開發商帶來一點驚喜，但是，這個新投資市場出現，也可能使得部分資金撤出房地產投資市場，更加促進房地產行業優勝劣汰的步伐。

3.房地產投資基金房地產投資基金以分散投資、降低風險為基本原則，其在一個房地產企業的投資不會超過基金凈資產額的一定比例。按照國際定義，房地產投資信托基金有三個分類。

一是股本房地產投資信托基金。該基金投資于房地產，收入來自于租金和房產銷售利潤，如新加坡*府投資公司、美國國際集團、麥格里銀行、摩根士丹利等；二是抵押借貸房地產投資信托基金。

該基金是向房地產主貸款，收入來自于抵押借貸的利息；三是混合型房地產投資信托基金。該基金既投資于房地產，也向房地產商貸款。

目前國外基金進入我國市場還有一種方式是投資不良資產，比如高盛、摩根士丹利購買資產管理公司的不良資產。現在美國有300多只房地產基金，規模在3000億美元以上，其中三分之二的基金都在交易所上市。

由于我國目前沒有明確的法律法規，國外基金多借財務管理公司、投資公司等形式進入國內市場。國內企業運作的不規范以及房地產市場的不透明，仍是海外基金進入的主要障礙。

據統計，中國目前有57只信托基金，其中20只投資于房地產，但并非國際定義的房地產投資信托基金，因為它們不是在嚴格的房地產投資信托基金相關法律下運作的。隨著信托業“一法兩規”的出臺，不僅規范了信托業務，也使信托開始發揮出銀行所不能替代的特殊優勢，開辟了房地產融資的新渠道，其前景被十分看好。

4.房地產投資信托房地產投資信托的程序分為如下幾個步驟：設立房地產投資集合資金信托計劃；信托公司發行信托，募集信托資金；信托公司向房地產公司投資，形成股權；項目方（或第三方）承諾股權回購；第三方為股權回購提供履約擔保；項目方對項目進行開發、建設；項目方向信托公司分配投資收益、回購股權；以及信托公司向信托受益人分配信托財產。信托在串接多種金融工具方面獨具優勢，可以引入海外基金，可以充當國內的產業投資信托基金，以固定回報的方式或股權投資方式進入項目公司，在適當的時候將項目公司包裝上市，完成項目前期建設，使項目符合銀行貸款條件。

根據不完全統計，2003年全年約有70億元資金通過信托方式進入房地產領域。一般的信托期在3年以內，預期收益率最高達8.4%，絕大部分都在4%以上，預期收益遠遠高于銀行的協議貸款，因此對投資者有相當大的吸引力。

目前房地產企業把信托資金當成債券或貸款來用，成本高于銀行，。

7. 國內外房地產研究現狀

工程項目管理學科經過近半個世紀的發展，目前，西方發達國家已經在工程項目管理方面形成了比較完善的科學體系。

隨著我國經濟的持續、快速發展，我國建設部與國家計委、經貿委意欲盡快出臺關于進一步推行工程總承包與工程項目管理的指導意見》和（（工程項目管理（服務）辦法 ，以制定工程總承包與項目管理（服務）的實施細則，規范其基本做法，進一步促進其科學化、規范化和法制化，從而指導我國工程總承包與工程項目管理工作的開展，提高項目管理水平，與國際慣例接軌。項目經理（PM）在我國已成為新世紀黃金職業，項目管理師職業資格認證工作已開始試點。

作為當今時代商海先鋒，掌握著我國經濟騰飛脈動的特殊群體，項目管理知識的學習迫在眉睫。今天，我國的項目經理角色群體的服務目標已經被賦予全球視角。

為實現21世紀我國的新發展，強化我國的產業競爭力，就必須分析和研究當前國內外工程項目管理科學體系發展的現狀，尤其是近年來國際上比較先進的工程公司，為了適應項目建設大型化、一體化以及項目大規模融資和分散項目風險的需要，推出了一些成熟的項目管理方式。研究這些管理方式，了解和掌握國際通行的模式、程序和標準，取長補短，參考借鑒，以人為本，與時俱進。

這對于探索符合我國基本建設客觀規律的管理體制，有效地實施建設項目的進度、費用和質量三大控制，獲得最佳的投資效益，具有重要的意義，對于我國企業尤其是我石化企業正進行的結構調整、改制分流也具有重要的現實意義。 1、項目管理承包（PMC） 國外目前的現狀對美國、加拿大的柏克德（BECHTEL）、凱洛格（KBR）、福斯特威勒（ROsTER WHEELER）、魯姆斯（ABB LUMMUS）、浮盧（FLOUR）、蘭萬靈（SNC LAVALIN）等六家國際大型工程公司的工程項目管理進行考察，這些國外企業的比較先進的工程項目管理形式主要是項目管理承包。

此外，還有項目管理組（PMT）和施工管理（CM）等。PMC是指項目管理承包商代表業主對工程項目進行全過程、全方位的項目管理，包括進行工程的整體規劃、項目定義、工程招標、選擇E、P、C承包商，并對設計、采毋≈、施工過程進行全面管理，一般不直接參與項目的設計、采購、施工和試運行等階段的具體工作。

PMC的費用一般按“工時費用+利潤+獎勵”的方式計取。PMC是業主機構的延伸，就從定義階段到投產全過程的總體規劃和計劃的執行，對業主負責，與業主的目標和利益保持一致。

對大型項目而言，由于項目組織比較復雜，技術、管理難度比較大，需要整體協調的工作比較多，業主往往都選擇PMC承包商進行項目管理承包。作為PMC承包商，一般更注重根據自身經驗，以系統與組織運作的手段，即業主首先委托一家有相當實力的國際工程公司對項目進行全面的管理承包。

其次，把項目分成兩個階段來進行，第一階段為項目定義階段，第二階段為項目執行階段。在項目定義階段，PMC的任務是代表業主對項目的前期階段進行管理，即對項目進行多方面的計劃管理（PROGRAM MANAGEMENT）。

比如，有效地完成項目前期（FEL）階段的準備工作；協助業主獲得項目融資；對技術來源方進行管理，對各裝置間的技術進行統一和整合；對參與項目的眾多承包商和供應商進行管理（尤其是界面協調和管理），確保各工程承包之間的一致性和互動性在執行階段，由總承包商負責執行詳細設計、采購和建設工作。PMC在這個階段里，代表業主負責全部項目的管理協調和監理作用，直到項目完成。

在兩個階段中，PMC都及時向業主報告工作，業主則派出少量人員對PMC的工作進行監督和檢查。總之，力求項目整個生命周期內的總成本最低。

PMC可分為三種類型： （1）代表業主管理項目，同時還承擔一些界外及公用設施的EPC工作。（EPC，即設計采購施工總承包，是英文Engineering Procurement Construction的縮寫）。

這種方式對PMC來說，風險高，而相應的利潤、回報也較高。 （2）代表業主管理項目，同時完成項目定義階段的所有工作，包括基礎工程設計、±10%的費用估算、進行工程招標選擇EPC承包商和主要設備供應商等。

（3）作為業主管理隊伍的延伸，負責管理EPC承包商而不承擔任何EPC工作，這種方式的風險和回報都比較小。 為了使公司組織機構更有效地為項目服務，大多數工程公司都是采用以項目管理為核心的矩陣型的項目管理機制，實行項目經理負責制，即以永久的專業機構設置為依托，按項目組織臨時的、綜合嚴密的項目管理組織，具體組織實施項目建設。

公司常設專業職能部門負責向項目組派出合格的人員，并對其派往項目組的人員給予業務上的指導和幫助，但不干預項目組的工作，項目組人員應同時向項目經理和各自部門匯報工作。采用矩陣型的項目管理模式，不僅便于專業人員的培養，有利于專業水平的提高，而且便于專業人員的調配，保證專業人員的工時得到充分利用，提高勞動生產率。

同時，將多專業人員調配到某一項目上，便于協同工作和對專業人員業績和能力的全面考核。 大型的工程公司不僅有良好的項目管理體制和機。

8. 房地產企業融資策略淺析

房地產業是一個資金密集型產業，其發展離不開資金的支持。

中國人民銀行121號文件《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》的頒布實施，在為房地產投資過熱現象降溫的同時，也使資金密集型房地產業產生了“釜底抽薪”的危機感和焦慮感。國家信貸新*策下，房地產業如何沖破融資困境，保持穩定健康發展？本文就這一話題談一點粗淺看法。

一、房地產企業融資現狀 （一）融資規模持續增長 近幾年來房地產開發企業資金來源的統計數據顯示，我國房地產業每年的資金來源總量不斷上漲，2001~2005年短短4年里，全國房地產開發資金來源總量上漲了1.8倍（參見表1-1）。 （二）銀行信貸是房地產融資的主要渠道 僅以上表2001年數據為例。

2001年房地產業資金來源總計7696億元，其中：國內貸款1692億元，占21.99%；自籌資金2184億元，占28.38%；其他資金來源3671億元，占47.69%。可見，銀行貸款、自籌資金、其他資金總計占總資金來源的98%左右，呈三足鼎立的態勢，看起來比較合理。

但是經過仔細分析可以發現，自籌資金中只有55%左右為自有資金，30%~40%為企業從銀行獲得的流動資金貸款，其余為各種施工企業墊款或材料商墊款；其他資金來源中，80%以上為個人購房者交付的各種定金及預收款。這樣總計起來，有60%~70%資金直接或間接來自銀行信貸的支持（部分企業甚至達到70%~80%）。

（三）股票融資債券融資在房地產金融中所占比例小 2002年以前國家對房地產企業上市融資和發行企業債券控制得非常嚴格，截至2005年末我國房地產上市公司只有80家，僅占全部上市公司總量的2%，占全部房地產企業總量的0.16%。依據表1-1數據，我們可以發現，債券融資在房地產開發企業的資金來源中的比例一直很低，且2002年以來呈現快速下滑的趨勢，平均只占0.001%左右。

（四）房地產資金信托活躍 2002年底投向房地產業的信托財產共計24.08億元，占全部信托財產總額的2.82%，比年初增加12.61億元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出臺121號文件后，全國許多房地產開發商都把目光投向了房地產信托業務。

2004年我國房地產信托業繼續以較高速度增長，直到2005年9月中國銀監會頒發212號文件——《關于加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》（以下簡稱212號文），對信托融資進行嚴格限制，給我國剛剛有所起色的房地產信托業又上了一道“緊箍咒”。 二、房地產企業融資存在的主要問題 （一）融資渠道過于單一 從上面對表1-1的分析中可以得知，我國房地產企業開發資金來源中有60%~70%直接或間接來自銀行，只有少數企業的自有資金能達到目前35%的銀行貸款要求，相當部分開發企業的自有資金不足10%。

這種高負債的財務結構，加劇了房地產企業的財務風險，不利于整個房地產市場穩定發展。 （二）銀行體系所承擔的風險與收益不對稱 作為自負盈虧的企業，銀行對外投資講求的是風險與收益的對等性。

而我國目前銀行業從房地產業獲得的僅僅是固定的利息收益，承擔的卻是整個房地產業高負債的財務結構所導致的行業風險，風險和收益處于極度的不對等狀態，再加上各種違規貸款的存在，整個房地產金融面臨巨大風險，不利于銀行體系的穩定。 （三）缺乏多層次房地產金融體系 就房地產體系而言，目前我國仍沒有形成多層次的豐富的房地產金融體系，專業房地產抵押貸款機構、投資機構、擔保機構和保障機構缺位嚴重；缺乏規模化、多元化的房地產金融產品體系；缺乏獨立有效的房地產金融市場中介服務體系；缺乏房地產金融二級市場等等。

（四）房地產金融市場的監管和調控機制尚不完善 目前，我國房地產金融市場的法規建設相對于房地產市場發展而言是滯后的，除《商業銀行法》中有關銀行設立資金運用規定外，還沒有專門的房地產金融監管框架，房地產金融業務的有關規范也有待于制訂。 （五）房地產企業融資瓶頸亟待突破 為防范整個金融體系出現系統性風險，央行于2003年6月頒布實施了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，對房地產開發鏈條中的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、流動資金貸款、施工企業墊資、自有資金比例等各個環節進行了嚴格規定，使房地產業遭遇了前所未有的資金瓶頸，房地產信貸新*下如何融資成為關系企業生死存亡的必須盡快解決好的關鍵問題。

三、房地產企業融資策略分析 （一）發展多元化直接融資 銀行貸款融資是典型的間接融資，具有短期性特征，到期還本付息的財務風險也較大。因此應大力拓展多元化直接融資渠道，除適度放寬股票融資*策限制和培育完善房地產債券市場以外，還可以發展市場化直接融資，建立多層次的房地產金融體系。

1.大力培育房地產信托融資方式 房地產信托是信托金融工具在房地產業中的應用。目前我國房地產信托基本上參照銀行貸款的有關條款執行，很大程度上是銀行貸款的變種，但信托公司在委托貸款方面的監控、管理、經營能力和經驗可能不如銀行，因而很難起到有效的風險分散和風險管理作用。

此外，我國目前真正意義上的信托投資機構并不多，且絕大多數在房地產信托融資方面并。

轉載請注明出處榮觀房產網 » 國外房地產企業融資現狀