榮觀房產網1. 房地產企業土地成本及其他成本如何分攤
這個，我認為，屬于你們公司會計*策的范疇，你們可以制定一個分攤原則，然后一直按該會計*策執行。
建議可以參照房產稅對地下室等打折征收的模式，分攤成本時，在按面積分攤的基礎上，再給地下室核定一個分攤比例，如40%。
地下室分攤成本=總需分攤成本*（地下室面積*40%）/（地下室面積*40%+其余地上部分面積）
當然，如果能夠根據成本習性來分攤，那當然更好，也更科學。因為地下室確實是因為相關因素而發生了那么多成本，這樣成本就是真實的，而不用考慮是否虧損。
2. 房地產企業在小區內建造的無產權車位的成本,如何計算和分攤
根據《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）第十七條的規定，企業在開 發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼 兒園等配套設施，按以下規定進行處理：（1） 屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方*府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費 的有關規定進行處理。
（2） 屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方*府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成 本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品 進行處理。
因此，對于無產權車位的建造成本應按照上述規定處理。
3. 房地產行業的成本分攤依據是什么
房地產開發項目成本費用構成 1、土地費用。
是指為取得項目用地使用權而發生的費用。目前存在著有償出讓轉讓和行*劃撥兩種獲取土地使用權的方式。
土地費用包括： （1）土地使用權出讓金、征地費； 土地使用權出讓金的估算一般可參照*府近期出讓的類似地塊的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可以依據城市人民*府頒布的城市基準地價，根據項目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等項因素修正得到。 征用農村土地發生的費用主要有土地補償費、土地投資補償費（青苗補償費、樹木補償費、地面附著物補償費）、人員安置補助費、新菜地開發基金、土地管理費、根底占用稅和拆遷費等。
（2）城市建設配套費； 城市建設配套費是因*府投資進行城市基礎設施如自來水廠、污水處理廠、煤氣廠、供熱廠和城市道路等的建設而由受益者分攤的費用。 （3）拆遷安置補償費。
拆遷安置補償費實際包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。拆遷安置費是指開發建設單位對被拆除房屋的使用人依據有關規定給予安置所需的費用。
被拆遷房屋的使用人因拆遷而遷出時，作為拆遷人的開發建設單位應付給搬遷補助費或臨時安置補助費。 拆遷補償費是指開發建設單位對被拆除房屋的所有權人，按照有關規定給予補償所需的費用。
拆遷補償的方式，可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權的調換。 2、前期工程費。
包括：開發項目的前期規劃、設計、可行性研究、水文地質勘察以及“三通一平”等土地開發工程費。 項目的規劃、設計、可行性研究所需的費用支出一般可按項目總投資的一個百分比估算。
“三通一平”等土地開發費用，主要包括地上原有建筑物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。這些費用的估算可根據實際工作量，參照有關計算標準估算。
3、房屋開發費。 包括： （1）建安工程費； 建安工程費用是指直接用于工程建設的總成本費用，主要包括建筑工程費（結構、建筑、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明及設備安裝、空調通風、弱電設備及安裝、電梯及其安裝、其他設備及安裝等）和室內裝飾家具費等。
（2）公共配套設施建設費； 指居住小區內為居民服務配套建設的各種非營利性的各種公共配套設施（或公建設施）的建設費用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。
一般按規劃指標和實際工程量估算。 （3）基礎設施建設費。
指建筑物2米以外和項目紅線范圍內的各種管線、道路工程，其費用包括自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環衛、室外照明等設施的建設費用，以及各項設施與市*設施干線、干管、干道等的接口費用。 一般按實際工程量估算。
4、管理費。 是指企業行*管理部門為管理和組織經營活動而發生的各種費用，包括公司經費、工會經費、職工教育培訓經費、勞動保險費、待業保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、房產稅、土地使用稅、開辦費攤銷、業務招待費、壞賬損失、報廢損失及其他管理費用。
5、銷售費用。 是指開發建設項目在銷售其產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。
包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費，銷售機構的折舊費、修理費、物料消耗費、廣告宣傳費、代理費、銷售服務費及銷售許可證申領費等。 6、財務費用。
是指企業為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機構手續費、融資代理費、承諾費、外匯匯兌凈損失以及企業籌資發生的其他財務費用。 7、其他費用。
主要包括臨時用地費和臨時建設費、施工圖預算和標底編制費、工程合同預算或標底審查費、招標管理費、總承包管理費、合同公證費、施工執照費、工程質量監督費、工程監理費、竣工圖編織費、保險費等雜項費用。 這些費用一般按當地有關部門規定的費率估算。
8、不可預見費。 不可預見費根據項目的復雜程度和簽署各項費用估算的準確程度，以上述各項費用的3%~7%估算。
9、稅費。 開發建設項目投資估算中應考慮項目所負擔的各種稅金和地方*府或有關部門征收的費用。
在一些打中型城市，這部分稅費在開發建設項目投資中占有限大比重。各項稅費應根據當地有關法規標準估算。
4. 地下車位是否分攤土地成本
《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第四條規定，土地增值稅的扣除項目包括： 房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通信等公共設施，按以下原則處理： 1。
建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除； 2。建成后無償移交給*府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除； 3。
建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。 屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。
根據上述規定，房地產企業建造的地下車位是否應分攤土地成本，要看其是否在可售面積內。如果其屬于可售建筑面積，應當分攤土地成本；如果不屬于可售面積，則不用分攤土地成本。
5. 企業開發房產,地下車位成本如何確認
這個要看你算這個成本的目的和用處：
地下室建筑包括不可售和可售面積，不可售面積主要是公用設施，可售面積有人防區無產權地下車位、儲藏室、有產權地下車位及其他可售面積。
地下室建造過程中要做圍護結構，建造成本相對上部要高得多，一般的項目規劃文件中都有車位配置和人防面積要求，不建地下室是不大可能。
開發企業一般把地下室總建造成本分攤在可售面積來進行量本利核算，用于決定所建地下室面積大小。
目前的*策對地上建筑指標嚴格控制，對地下建筑指標未作控制甚至鼓勵開發地下可售面積；現在*府對商品房定價是做監控的，但對于地下室可售面積的定價是不作監控的。所以許多開發企業把高房價轉移到地下車位上，賣出天價車位，這是房價監控的漏洞。
6. 地下車庫分攤土地成本嗎
根據國家稅務總局《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）文第十七條規定：企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：？
（一）屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方*府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。
（二）屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方*府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。
綜上，該出售的地下車庫屬于第二種性質，應當視同建造開發產品進行處理，所以地下停車場計入可售面積，應當分攤取得土地使用權所支付的金額。