榮觀房產網1. 那位大哥能對洛陽樓市簡要分析一下
洛陽現在的房價總體是在上升的，不過銷量一直都在同比下降，新盤的空房率都很高的，相信房產商在今后還會有進一步的促銷策略。
現階段的中國經濟高速發展狀態和中國社會特殊的復雜關系，即我們常說的中國特色，決定了國內房價，且在今后十年內影響中國樓市房價、市場不能達至穩定。 近期，對房價漲跌的起因和責任討論是十分熱門，各派各說自個理，有的說*府*策造成的，有說國土部賣高價地造成的，有的說是開發商抬價造成的，有的說是銀行過度放貸造成的，有的說是地方城區拆遷泛濫造成的，更有說是中國有錢人來決定的。
其實，都有些理，但沒能反映出根深蒂固地影響著房價的真正源頭。筆者認為：中國房價是現階段的高速經濟發展狀態下的綜合社會條件反應，像是一個正在發育的青少年體現出來的青春期綜合癥。
這個過程發生，受著三個主因素影響而導致的社會不良反應巨大，分別為：一個是中國社會主義計劃經濟下原有的社會分配等特殊體系與現代部分產業（如房地產）市場經濟過于自由運作系統間的沖突或交鋒，在體現新的關系建立至完善的長期過程中，會呈現出不少社會公平性等諸多問題；另一個是城市化正巧在劇烈加速和中國房地產域正在迅猛發展而遠沒達到成熟所帶來的市場不良綜合癥；再一個是中國經濟高速發展過程資本投資體系及產業結構比重等關系趨達合理化而需長期調整過程帶來的一系列化市場連鎖反應。 當然影響房價的因素還很多，如中國百姓的千年封建及傳統文化思想造型了民眾居住有其屋的思維模式不容改變，造成了住房需求的無底洞；還有地區發展嚴重不平衡等等。
綜上分析的，影響樓市房價平穩的三個主要因素，在我國今后的十年內不會削弱。況且，中國經濟高速發展期及房地產業的豐盛期，樂觀預計，還有三十年時間，會持續到2040年。
那么，樓市房價真正要走向穩定，那是再過二十年、三十年后的事了。 因此，中國的樓市在近十年內不會太平，其市場房價也不可能達到穩定。
2. 洛陽的房地產狀況和房價
恒達地產落戶洛陽后，據悉遭遇資金壓力，不知能否對周邊的開發帶來影響。
至于洛陽市房價的問題我認為根本就不具備大幅上漲的潛質
因為這個和地域很有關系，比如安徽省，雖然經濟沒有河南省好，但是因為毗鄰浙江和江蘇，所以整體房價都要高于河南省各城市好多，相似的還有江西省，河南算是中部地區偏低的一個
具體到洛陽，這里工資水平在全國都算是比較低的
400-800的工資占絕大多數
只有公務員事業單位和個別國企的才可以接近2000
然后就是洛陽市市區面積就不大，周邊的農民都自己蓋房子住，幾萬就可以好多層，也沒有這種購房需求啊
另外很重要的，這里沒有太多的大學，留在洛陽的外地人也少，不想上海，廣州，杭州，北京那樣，所以房價不會漲也很正常
其實洛陽在中部地區算起來真的是一個蠻好的養老的地方，
各種設施齊全不說，消費超低
3. 洛陽房地產的前景
洛陽市1-7月，房地產開發完成投資20.6億元，同比增長59.7%。
其中住宅投資和商業營業用房投資同比分別增長54.1%和179.5%。空置房面積35.4萬平方米，同比下降39.3%。
總的來說，房地產業在調控中實現了穩步發展。房地產開發投資持續增長，商品房新開工面積增加，商品房空置面積繼續下降。
但也存在以下一些問題：商品房供應存在結構性矛盾，非住宅用的商業用房空置面積增加。住宅投資占房地產開發投資的比重下降。
作為個體消費者來看，洛陽的房地產遠期前景看好，但是目前困難頗多。居民收入不高，有效需求不充分，是主要問題。
4. 洛陽市的房價走勢
.國家數據出來了，中國4月房價同比上漲12.8%。
國家新*是“遏制房價過快上漲”。國家是要求房價繼續上漲，但不要漲得太快。
房價下跌不符合國家新的*策，新*本來就是不需房價下跌，但需和諧的溫和上漲。漲價不是房漲價，房是每年都要折舊，漲價的原因是*府的土地漲價而持續增值的。
在國外因土地增值要收地產稅（房產稅、物業稅，什么名稱不重要），國外土地是私有化的業主擁有所有權，業主自己的土地增值了，國外的業主非常高興，當然愿意交地產稅。中國也準備征稅，但問題是房是每年都在折舊跌價，中國的土地全部都是國家所有的，老百姓僅僅只有使用權而已。
但土地又是持續增值，增值部份也是國家的土地增值，問題是增值部份的物業稅向誰征稅？*府找*府征收？不可能。去找老百姓征收，但老百姓的房在折舊貶值，轉而只有轉嫁去抬高房的價格，造成房價爆漲。
5. 房地產市場分析的內容與特點
房地產市場分析的內容與特點 房地產可行性研究報告 房地產市場分析可為房地產各項活動提供決策和實施的依據，不科學的市場分析將導致不切實際的市場預期及錯誤的需求判斷，從而引發房地產活動中的風險。
本文從實用的角度，探討了房地產市場分析的層次與內容體系，歸納總結出服務于房地產投資決策、項目融資、房地產征券投資、房地產開發過程、房地產市場宏觀管理等活動的房地產市場分析報告的特點，對房地產市場分析缺乏有效性的原因進行分析，并提出了提高房地產市場分析報告有效性的途徑。 一、房地產市場分析的層次與內容 1、房地產市場分析的層次 房地產市場分析由于深度與內容側重點上的不同要求，可分為以下三個層次的分析，每一后續的分析可建立在前一層次分析所提供的信息基礎之上，它們之間有邏輯聯系。
區域房地產市場分析 是市場研究區域內所有的物業類型及總的地區經濟，對總的房地產市場及各專業市場總供需情況的綜合分析。它側重于地區經濟分析、區位分析、市場概況分析等內容。
專業房地產市場分析 是對市場研究區域內專業市場（住宅、商業或工業物業）或專業子市場的供需分析，是在前一層次分析的基礎上，對特定子市場的供需情況進行單獨的估計和預測。它側重于專業市場供求分析內容。
項目房地產市場分析 是在前兩個層次的基礎上，對特定地點特定項目作競爭能力分析，預測一定價格和特征下的銷售率及市場占有率情況，對項目的租金及售價、吸納量及吸納量計劃進行預測。它側重于項目競爭能力分析等內容。
2、房地產市場分析的內容 房地產市場分析的內容較為復雜與多樣，將它歸納為六項主要內容。各類房地產市場分析由于要求的側重點不一樣。
所包含的內容也不完全相同，有的可能只包含其中的幾項。 地區經濟分析 是研究地區的經濟環境，它包含①地區經濟的基本趨勢分析；⑦地區基礎產業的發展趨勢分析。
房地產市場分析可采用計劃部門等機構對地區經濟情況的研究結果，而不必對地區經濟情況作完全分析。但需要根據分析時的實情作調整，以反映最新信息，當然，如沒能找到公共機構的預測信息，也需作一些獨立預測。
區位分析 是某地點的最佳用途分析，它是進行投資決策時的主要分析內容。它要對項目地塊所在的區位與類似的區位進行比較，發現市場機會；在有兩個或兩個以上的可選用途時，就要對每一種可能的用途進行分析比較。
此處所指的是宏觀層次上的分析，而不是在宏觀和微觀上都作比較的可行性研究中市場分析的全部內容。 市場概況分析 它包含①對地區房地產各類市場總的未來趨勢分析；②把項目及其所在的專業市場放在整個地區經濟中，考察它們的地位和狀況，分析人口、公共*策、經濟、法律是否支持該項目。
③找出影響計劃項目成功的關鍵問題，明確下一步分析的方向和側重點。 專業市場供求分析 它包含①根據潛在需求的來源地及競爭物業的所在地，確定市場研究區域；②細分市場，進行產品細分及消費者細分。
找出某一消費群體所對應的房地產產品子市場；③分析各子市場的供需關系，求出各子市場的供需缺口；④將供需缺口最大的子市場確定為目標子市場，具體求出目標子市場供求缺口量（即未滿足的需求量）。 項目競爭分析 它包含：①分析目標物業的法律、經濟、地點、及地點的可達性等特征；②根據目標物業的特征選擇、調查競爭物業；③進行競爭評價，確定目標物業的競爭特點，預測一定價格和特征下項目的銷售率及市場占有率（市場份額）。
這里面還包含要得出三個分析的側重點，即營銷建議、售價和租金預測、預測吸納量及吸納量計劃。當然，每個市場分析不一定都包含所有的側重點。
其中營銷建議是研究銷售較好的競爭項目及戶型，進行目標物業的規劃設計和產品功能定位，并找出目標物業的競爭優勢，提出強化其優勢、弱化劣勢的措施，并指出它的市場風險來源。售價和租金預測是通過對比分析，總結競爭項目歷史上的出售率、出租率及租金、售價情況來預測。
吸納量計劃是指研究地區、價格和市場份額間的關系，將項目所在子市場中未滿足的需求。按照市場占有率進行分配。
預測項目的吸納量及吸納量計劃、敏感性分析 測定關鍵參數的敬感性。確定分析結果適用的范圍，反映市場分析面對的不確定定性。
即測定關鍵參數變動范圍，對分析中的關鍵假設，測定它閃在確保項目滿足投資目標要求的情況下，允許變動的范圍。 二、不同使用目的下房地產市場分析的特點 在實際應用中，某一使用者或部門可能會遇到所有物業類型的市場分析問題。
如投資決策部門、金融機構、房地產證券公司、房地產開發企業、*府農場宏觀管理部門等，他們由于各自不同的目的需要，對市場分析報告的側重點和深度也有差別。 1、投資決策中的房地產市場分析 房地產項目投資決策的目標是開發或投資滿足目標收益要求的房地產項目，決策中最重要的問題是投資地點的選擇和投資機會的把握，它要做的是項目房地產市場分析。
其中，置業投資決策要確保項目的經濟能力，分析市場前景及項目租金預測。開發投資決策要決定市場需求和尋找市場機會，選擇正確的。