宿州房地產市場分析

洛陽房地產市場分析

1. 那位大哥能對洛陽樓市簡要分析一下

洛陽現在的房價總體是在上升的，不過銷量一直都在同比下降，新盤的空房率都很高的，相信房產商在今后還會有進一步的促銷策略。

現階段的中國經濟高速發展狀態和中國社會特殊的復雜關系，即我們常說的中國特色，決定了國內房價，且在今后十年內影響中國樓市房價、市場不能達至穩定。近期，對房價漲跌的起因和責任討論是十分熱門，各派各說自個理，有的說*府*策造成的，有說國土部賣高價地造成的，有的說是開發商抬價造成的，有的說是銀行過度放貸造成的，有的說是地方城區拆遷泛濫造成的，更有說是中國有錢人來決定的。

其實，都有些理，但沒能反映出根深蒂固地影響著房價的真正源頭。筆者認為：中國房價是現階段的高速經濟發展狀態下的綜合社會條件反應，像是一個正在發育的青少年體現出來的青春期綜合癥。

這個過程發生，受著三個主因素影響而導致的社會不良反應巨大，分別為：一個是中國社會主義計劃經濟下原有的社會分配等特殊體系與現代部分產業（如房地產）市場經濟過于自由運作系統間的沖突或交鋒，在體現新的關系建立至完善的長期過程中，會呈現出不少社會公平性等諸多問題；另一個是城市化正巧在劇烈加速和中國房地產域正在迅猛發展而遠沒達到成熟所帶來的市場不良綜合癥；再一個是中國經濟高速發展過程資本投資體系及產業結構比重等關系趨達合理化而需長期調整過程帶來的一系列化市場連鎖反應。當然影響房價的因素還很多，如中國百姓的千年封建及傳統文化思想造型了民眾居住有其屋的思維模式不容改變，造成了住房需求的無底洞；還有地區發展嚴重不平衡等等。

綜上分析的，影響樓市房價平穩的三個主要因素，在我國今后的十年內不會削弱。況且，中國經濟高速發展期及房地產業的豐盛期，樂觀預計，還有三十年時間，會持續到2040年。

那么，樓市房價真正要走向穩定，那是再過二十年、三十年后的事了。因此，中國的樓市在近十年內不會太平，其市場房價也不可能達到穩定。

2. 洛陽的房地產狀況和房價

恒達地產落戶洛陽后，據悉遭遇資金壓力，不知能否對周邊的開發帶來影響。

至于洛陽市房價的問題我認為根本就不具備大幅上漲的潛質

因為這個和地域很有關系，比如安徽省，雖然經濟沒有河南省好，但是因為毗鄰浙江和江蘇，所以整體房價都要高于河南省各城市好多，相似的還有江西省，河南算是中部地區偏低的一個

具體到洛陽，這里工資水平在全國都算是比較低的

400-800的工資占絕大多數

只有公務員事業單位和個別國企的才可以接近2000

然后就是洛陽市市區面積就不大，周邊的農民都自己蓋房子住，幾萬就可以好多層，也沒有這種購房需求啊

另外很重要的，這里沒有太多的大學，留在洛陽的外地人也少，不想上海，廣州，杭州，北京那樣，所以房價不會漲也很正常

其實洛陽在中部地區算起來真的是一個蠻好的養老的地方，

各種設施齊全不說，消費超低

3. 洛陽房地產的前景

洛陽市1-7月，房地產開發完成投資20.6億元，同比增長59.7%。

其中住宅投資和商業營業用房投資同比分別增長54.1%和179.5%。空置房面積35.4萬平方米，同比下降39.3%。

總的來說，房地產業在調控中實現了穩步發展。房地產開發投資持續增長，商品房新開工面積增加，商品房空置面積繼續下降。

但也存在以下一些問題：商品房供應存在結構性矛盾，非住宅用的商業用房空置面積增加。住宅投資占房地產開發投資的比重下降。

作為個體消費者來看，洛陽的房地產遠期前景看好，但是目前困難頗多。居民收入不高，有效需求不充分，是主要問題。

4. 洛陽市的房價走勢

.國家數據出來了，中國4月房價同比上漲12.8%。

國家新*是“遏制房價過快上漲”。國家是要求房價繼續上漲，但不要漲得太快。

房價下跌不符合國家新的*策，新*本來就是不需房價下跌，但需和諧的溫和上漲。漲價不是房漲價，房是每年都要折舊，漲價的原因是*府的土地漲價而持續增值的。

在國外因土地增值要收地產稅（房產稅、物業稅，什么名稱不重要），國外土地是私有化的業主擁有所有權，業主自己的土地增值了，國外的業主非常高興，當然愿意交地產稅。中國也準備征稅，但問題是房是每年都在折舊跌價，中國的土地全部都是國家所有的，老百姓僅僅只有使用權而已。

但土地又是持續增值，增值部份也是國家的土地增值，問題是增值部份的物業稅向誰征稅？*府找*府征收？不可能。去找老百姓征收，但老百姓的房在折舊貶值，轉而只有轉嫁去抬高房的價格，造成房價爆漲。

5. 房地產市場分析的內容與特點

房地產市場分析的內容與特點房地產可行性研究報告房地產市場分析可為房地產各項活動提供決策和實施的依據，不科學的市場分析將導致不切實際的市場預期及錯誤的需求判斷，從而引發房地產活動中的風險。

本文從實用的角度，探討了房地產市場分析的層次與內容體系，歸納總結出服務于房地產投資決策、項目融資、房地產征券投資、房地產開發過程、房地產市場宏觀管理等活動的房地產市場分析報告的特點，對房地產市場分析缺乏有效性的原因進行分析，并提出了提高房地產市場分析報告有效性的途徑。一、房地產市場分析的層次與內容 1、房地產市場分析的層次房地產市場分析由于深度與內容側重點上的不同要求，可分為以下三個層次的分析，每一后續的分析可建立在前一層次分析所提供的信息基礎之上，它們之間有邏輯聯系。

區域房地產市場分析是市場研究區域內所有的物業類型及總的地區經濟，對總的房地產市場及各專業市場總供需情況的綜合分析。它側重于地區經濟分析、區位分析、市場概況分析等內容。

專業房地產市場分析是對市場研究區域內專業市場（住宅、商業或工業物業）或專業子市場的供需分析，是在前一層次分析的基礎上，對特定子市場的供需情況進行單獨的估計和預測。它側重于專業市場供求分析內容。

項目房地產市場分析是在前兩個層次的基礎上，對特定地點特定項目作競爭能力分析，預測一定價格和特征下的銷售率及市場占有率情況，對項目的租金及售價、吸納量及吸納量計劃進行預測。它側重于項目競爭能力分析等內容。

2、房地產市場分析的內容房地產市場分析的內容較為復雜與多樣，將它歸納為六項主要內容。各類房地產市場分析由于要求的側重點不一樣。

所包含的內容也不完全相同，有的可能只包含其中的幾項。地區經濟分析是研究地區的經濟環境，它包含①地區經濟的基本趨勢分析；⑦地區基礎產業的發展趨勢分析。

房地產市場分析可采用計劃部門等機構對地區經濟情況的研究結果，而不必對地區經濟情況作完全分析。但需要根據分析時的實情作調整，以反映最新信息，當然，如沒能找到公共機構的預測信息，也需作一些獨立預測。

區位分析是某地點的最佳用途分析，它是進行投資決策時的主要分析內容。它要對項目地塊所在的區位與類似的區位進行比較，發現市場機會；在有兩個或兩個以上的可選用途時，就要對每一種可能的用途進行分析比較。

此處所指的是宏觀層次上的分析，而不是在宏觀和微觀上都作比較的可行性研究中市場分析的全部內容。市場概況分析它包含①對地區房地產各類市場總的未來趨勢分析；②把項目及其所在的專業市場放在整個地區經濟中，考察它們的地位和狀況，分析人口、公共*策、經濟、法律是否支持該項目。

③找出影響計劃項目成功的關鍵問題，明確下一步分析的方向和側重點。專業市場供求分析它包含①根據潛在需求的來源地及競爭物業的所在地，確定市場研究區域；②細分市場，進行產品細分及消費者細分。

找出某一消費群體所對應的房地產產品子市場；③分析各子市場的供需關系，求出各子市場的供需缺口；④將供需缺口最大的子市場確定為目標子市場，具體求出目標子市場供求缺口量（即未滿足的需求量）。項目競爭分析它包含：①分析目標物業的法律、經濟、地點、及地點的可達性等特征；②根據目標物業的特征選擇、調查競爭物業；③進行競爭評價，確定目標物業的競爭特點，預測一定價格和特征下項目的銷售率及市場占有率（市場份額）。

這里面還包含要得出三個分析的側重點，即營銷建議、售價和租金預測、預測吸納量及吸納量計劃。當然，每個市場分析不一定都包含所有的側重點。

其中營銷建議是研究銷售較好的競爭項目及戶型，進行目標物業的規劃設計和產品功能定位，并找出目標物業的競爭優勢，提出強化其優勢、弱化劣勢的措施，并指出它的市場風險來源。售價和租金預測是通過對比分析，總結競爭項目歷史上的出售率、出租率及租金、售價情況來預測。

吸納量計劃是指研究地區、價格和市場份額間的關系，將項目所在子市場中未滿足的需求。按照市場占有率進行分配。

預測項目的吸納量及吸納量計劃、敏感性分析測定關鍵參數的敬感性。確定分析結果適用的范圍，反映市場分析面對的不確定定性。

即測定關鍵參數變動范圍，對分析中的關鍵假設，測定它閃在確保項目滿足投資目標要求的情況下，允許變動的范圍。二、不同使用目的下房地產市場分析的特點在實際應用中，某一使用者或部門可能會遇到所有物業類型的市場分析問題。

如投資決策部門、金融機構、房地產證券公司、房地產開發企業、*府農場宏觀管理部門等，他們由于各自不同的目的需要，對市場分析報告的側重點和深度也有差別。 1、投資決策中的房地產市場分析房地產項目投資決策的目標是開發或投資滿足目標收益要求的房地產項目，決策中最重要的問題是投資地點的選擇和投資機會的把握，它要做的是項目房地產市場分析。

其中，置業投資決策要確保項目的經濟能力，分析市場前景及項目租金預測。開發投資決策要決定市場需求和尋找市場機會，選擇正確的。

東北房地產市場分析

1. 沈陽房地產市場分析研究報告

沈陽房地產市場分析研究報告區域市場可行性分析報告市場篇一、區域經濟發展現狀二、區域未來發展戰略三、區域房地產市場綜述四、新*對區域房地產市場影響五、區域房地產市場分析（一）區域市場現有產品分析1、區內各項目概況2、產品形態3、產品供應量1）總供應量2）各項目供應量4、各項目面積區間分析1）面積區間分析2）主力面積分析3）主力戶型分析5、價格分析6、客群分析（二）新項目概況（三）區域市場未來供應情況分析1、預計推出項目情況2、推出項目供應量分析（四）區域市場總結（五）區域未來發展前景定位篇六、客群定位七、市場定位八、產品定位結束語一、區域經濟發展現狀東陵區位于沈陽的東南部，沿東、北、南三方面成半球狀環繞沈陽市區，區西境與大東、沈河、和平三個區接壤，區東界與撫順市毗鄰，區南北兩端分別與蘇家屯區、新城子區相交接。

全域總面積為913平方公里，實際管轄621平方公里，是兼具城鄉兩種管理職能的新型城區。東陵區在得天獨厚的自然條件及良好的交通條件下，經濟發展呈現出勃勃的生機：2003年全區實現GDP118億元，完成財*收入5.22億元；2004年東陵區在圍繞建設現代化新城區和東陵謀繁榮中，完成地區生產總值131億元；2005年全區經濟繼續保持較快的發展，主要經濟指標一路飆升，平均實現了兩位數增長。

在經濟增長的情況下，東陵區在基礎設施及環境保護方面也加大了資金投入力度，環境進一步改善。在基礎設施建設方面，通過加大資金投入，先后建成了交通、能源、供水、污水處理、集中供熱等一大批環境基礎設施工程，城市基礎設施基本完善；在區域生態保護方面，通過強化生態恢復、退耕還林、自然保護區等各類建設和節水保水等一系列措施，區域生態環境也得到了大大改觀。

二、區域未來發展戰略按照沈陽市“十一五”規劃的總體要求，針對東陵區進入經濟快速提升期的現實，為完善區域空間布局、功能定位和產業規劃，形成以中心城區為核心，向周邊地區輻射延伸的發展態勢，促進產業集聚和城區優質擴張，再造一個新東陵的構想，東陵區要重點做強“五區五帶”：“五區”是指：中心商貿服務區，重點發展市場群、商業街和房地產等現代服務業；北部汽車產業區，重點發展汽車及零部件、汽車銷售和裝備制造、工程機械等產業；東部制鞋和新型建材產業區，重點發展制鞋、裝飾及新型建材和醫藥等產業；東南部旅游產業和生態農業區，重點發展旅游業和現代農業、生態農業；南部高新技術產業區，重點發展環保、航空和韓資產業。“五帶”是指：在三環外地區的沈撫線、沈丹線、沈大線、沈營線、沈李線等五條公路沿線范圍內，科學規劃，合理布局，擺放重點項目，形成五大沿路產業帶。

同時由于東陵區內集中有如南塔鞋城、東北摩托車市場等一批國內外知名的專業市場，因此在謀劃全區經濟戰略性結構調整時，把進一步壯大第三產業列為重中之重，加快傳統市場的升級改造步伐，在2006年及以后幾年內逐步升級改造一部分專業的大型市場如金馬（沈陽）皮革鞋材國際交易市場、東北摩托車市場、文官天和鋼材交易中心、高官不銹鋼市場、望花汽配商城、沈陽中晨汽車交易市場和沈陽煤炭交易中心等項目。這一舉措必將促進這些市場的更好、更快的發展，從而為區域經濟發展注入新的活力。

三、區域房地產市場綜述由于地理位置及經濟發展差異等因素的影響，東陵區內不同地域之間的房地產市場也有所差異，大體可分為四個版塊：南塔-長青版塊：該區域由于臨近市內五區中的沈河及大東兩區，因此相對于東陵其他區域來說經濟狀況較發達、交通便捷、公共配套齊全，因此樓盤單價相對也較高，購房人群中也有較大比例的市內人群。該版塊代表樓盤如：宏偉新都、錦繡江南、長青MOTO新城、和泰東方園、佳和新城、青陽四季園、萬科花園新城、龍凈都市晨光等樓盤；東陵新立堡版塊：該區域是連接市內與郊區--棋盤山風景區及沈陽與撫順的部位，因此一方面受市內發展的帶動，出入便捷、配套完善；另一方面自然條件良好，空氣污染輕，植被豐富，居住環境適宜，為此該區域具有一定的發展空間。

該版塊代表樓盤如：中房基安花園、歡樂人家、保利花園、保利海棠花園、世博弘苑、東城花園等樓盤；機場附近版塊：該地區由于靠近森林公園，植被豐富，空氣清新，因此在房地產開發中以別墅項目為主，玫瑰園、佳地園、美地莊園、錦繡山莊、信盟花園、皇嘉美墅、比華利莊園等點綴在森林公園左右，并且這一地區別墅的發展代表著沈陽別墅市場的真正啟動，但由于離市區較遠、生活配套設施不足等因素在一定程度上依舊制約其，隨著渾南的進一步發展，配套設施會逐步的有所改善；棋盤山版塊：該地區由于棋盤山及渾河等真山真水自然景觀的存在，植物園、森林公園、冰川動物樂園、海洋公園及世博園等人文景觀的相繼落成，因此該版塊的自然環境是無可比擬的。與上述機場版塊類似，在房地產開發方面該地區主要以低密度的中高檔別墅項目為主，山地藝墅、奧林匹克花園、陽光假日山莊、陽光維也納等中高檔別墅項目為主要代表。

四、新*對區域房地。

2. 中國房地產市場現在的發展趨勢

第一，房子越來越多是不爭的事實這十多年來，單就商品房竣工面積年均都在10億平方米以上，2017年和2018年兩年，全國商品房銷售面積更是達到創歷史的17億平方米，如果加上*府建設的公租房、廉租房、共有產權房，還有很多無法統計的小產權房等，數目更是龐大。

主要的問題就體現出來了，一二線大城市的房子人口集中，但供應不足，導致房價越來越高。而很多三四五線城市住房供應量一點沒少，特別是安置房特別多，因為拆遷成本低嘛，這些地方的房子根本就只能城市內部消化，沒有外部投資介入。

一句話，住房需求32313133353236313431303231363533e78988e69d8331333431363639和供應的地域錯配越來越明顯。有的地方房子過多，有的地方住房供應又不足。

第二，“不動產”越來越多原因是深層次的在城市里，我們住的房屋樓上樓下很多都是不來往的，你根本就不知道你的隔壁或樓上下房主是什么情況，除了自住，還有可能是投資，還有可能是金融機構查封。在一個城市里，肯定有那么一些閑置多年的爛尾樓存在。

而這一切，不僅是市場因素，還有可能是金融問題，導致房屋真正成為“不動產”。很多的縣城，包括一些地級市，除了在樓市火熱期，大多數時候費九牛二虎之力賣房仍不好賣，但為什么除了地方招商引資需求外，大多開發商仍舊樂此不疲、源源不斷、日復一日的蓋房呢？里面的邏輯行內人都知道，房子作為一種變相的金融產品，賣得出去更好，賣不出去還可以抵押給銀行換出錢來。

第三，售樓處買房的始終就那些人現在大城市買房，購房資格還是相當寶貴的，不僅存在于一二線大城市，還包括部分地級市也是如此。在售樓處，你會發現一個奇怪也很正常的現象，也就是買房的就是那么些人，當然，這里指的不是“拖”。

能買得起房的人想買更多的房，想法設法獲得購房資格，很多房子也在他們之間交易流動，隨著房價越來越高，買不起房的人也就再也買不起了。樓市調控能把房價壓下來嗎？比如施行的限購、限貸、限售等*策有多大作用？作用肯定是有的，至少在調控加碼期內是如此。

*策嚴厲了，我們就會失去很多不具備購房資格的客戶，對住房購買的需求也會快速萎縮，特別是一些郊區盤，或者戶型產品不好的樓盤就難以去化，這些地方的房價就會面臨回調，為加快銷售回款，我們也會降價或給出促銷折扣，畢竟，企業生存是第一位的。最后，從長期來看，依靠房地產發展國家經濟的模式顯然是不可持續的，最終還是要靠實業、制造業推動經濟社會向前發展，房地產會猶如溫水煮青蛙式退化，房價也就不會繼續沿著只漲不跌的老路永續下去，逐步回歸是必然趨勢。

3. 東北地區經濟發展的利與弊分析

2015年以來，中國經濟運行遭遇到不少預期內和預期外的沖擊與挑戰，經濟下行壓力持續加大。

面對錯綜復雜的形勢，**、**堅持穩中求進的工作總基調，實施了一系列穩增長、調結構、促改革、惠民生、防風險的*策組合，使國民經濟運行保持在合理區間，結構調整取得新進展，民生持續改善。預計2015全年GDP增長6.9%,CPI漲幅1.5%。

展望2016年經濟增長，中國經濟發展長期向好的基本面沒有變，但受結構性、周期性因素疊加影響，明年經濟運行仍面臨較大的下行壓力，需要采取積極有力的宏觀*策和加快推進改革加以應對，仍可保持在合理區間運行。●全年經濟運行總體特征2015年經濟運行的總體特征是穩中趨緩、穩中有進、穩中有憂，各領域分化加劇，動力轉換過程中有利因素和不利因素并存。

產業結構持續優化，結構性衰退和結構性繁榮并存。前三季度，第三產業占GDP的比重達到51.4%，較上年同期提高2.3個百分點，高于二產10.8個百分點。

工業內部結構調整加快，新產業、新業態、新產品增長較快，產業結構加快向中高端水平邁進。但行業景氣度差異較大。

一是部分產能過剩行業十分困難。資源類、重化工業普遍陷入困境，增速大幅下滑，煤炭、鋼鐵、水泥等產品產量明顯下降，行業總體庫存壓力較大，仍處在調整探底發展階段，要徹底走出困境尚需時日。

二是高新技術產業快速發展。計算機通訊、新能源、新材料醫藥制造等產業發展優勢明顯，增長速度大幅快于傳統制造業。

三是新興服務業發展勢頭強勁。服務新業態、新模式延續近兩年高增長態勢，電子商務、物流快遞等行業表現尤為搶眼。

三大需求趨于平衡發展，內部分化逐步凸顯。2015年以來，消費增長保持穩定，投資增長速度持續放緩，出口增速換擋，三大需求趨向平衡發展。

前三季度，最終消費支出對GDP增長的貢獻率達58.4%，高于投資15個百分點，消費成為經濟增長的主引擎。從三大需求內部看，分化逐步凸顯，蕭條與旺盛并存。

投資方面，房地產投資持續回落，月度投資已現負增長，基礎設施投資保持較快增速，制造業投資緩中趨穩。消費方面，網上商品零售、通訊類商品、旅游等領域消費高速增長，而石油及制品類消費大幅衰退。

出口方面，一般貿易出口保持正增長，而加工貿易出口大幅下降，傳統七大類勞動密集型產品出口優勢明顯下降。區域經濟增長差距顯著，多速增長格局出現。

一些產業基礎好、結構多元化、調整步伐快、開放程度高的地區，經濟仍然保持良好發展勢頭；而一些產業結構落后單一、產能過剩行業比較集中的地區，經濟下行速度較快。重慶和貴州兩地逆市上行，實現了10%及以上的超高速增長，領跑全國；絕大多數省份相對平穩，保持在7%—9%中高速增長區間；遼寧、山西等資源型、重化工業大省下行壓力較大，減速幅度大，增速低于3%，甚至其省內部分地市出現負增長，情況極不樂觀。

企業景氣分化，同一行業內冰火兩重天。一方面，一些大型企業、上市企業緊抓市場、*策機遇，發揮其規模、品牌等優勢，發展相對較好。

另一方面，量大面廣的傳統企業、中小企業依然普遍面臨生存難、轉型難的困境。民生持續改善，收入就業指標表現較好。

前三季度，中國城鎮新增就業1066萬人，提前完成全年目標，城鎮調查失業率穩定在5.1%—5.2%。居民收入實現了“兩個高于”的要求，前三季度，全國居民人均可支配收入累計達到16367元，同比實際增長7.7%，高于同期GDP增速0.8個百分點。

農村居民人均可支配收入同比實際增長8.1%，高于同期城鎮居民人均可支配收入實際增速1.3個百分點。價格水平總體平穩，結構性通縮壓力加大。

受新拉漲因素不足，及季節、氣候因素的影響，全年月度居民消費價格漲幅均低于2%，個別月份低于1%，物價總水平平穩。但受國內需求總體偏弱及國際大宗商品價格持續下跌的影響，生產領域中原材料、燃料價格持續下降，生產者價格指數PPI連續45個月負增長，且降幅較大，工業領域結構性通縮風險已較為突出。

●經濟運行中存在的主要問題一是投資增長后勁不足。1—11月份新開工項目計劃總投資同比僅增長4.7%，較上年同期下降8.8個百分點。

特別是億元以上新開工項目計劃總投資同比增速更低，新開工大項目不足問題比較突出。主要是由于地方*府受到融資平臺清理、房地產市場不景氣及經濟增速下降導致財*收入增速下降等多方面因素的影響，部分項目尤其是大項目的資金來源受限，致使部分穩增長措施難以落地。

同時，盡管國家大力推進簡*放權，但是改革措施尚未完全到位，主動服務意識差，仍然存在投資項目需要各部門串聯會簽審批現象，審批環節多、行*效率低也影響穩增長措施的落實。二是市場出清困難。

截至11月份，工業品出廠價格已經連續45個月負增長，超過1997年亞洲金融危機時期的負增長記錄，且伴隨經濟增速下行，產能利用率進一步下降，產能過剩局面緩解難度進一步加大，過剩行業有擴展之勢。產能過剩導致企業經營效益持續惡化。

1—10月份，全國大中型鋼鐵企業累計虧損到386.38億元，其中主營業務虧損720億元，101家大中型鋼鐵企業中48家虧損，虧損面。

4. 房地產行業的前景如何

總體來看，中國的房地產發展前景還是比較樂觀的，理由如下：一、城市化進程的加快。

經濟的快速發展、工業化進程的不斷推進，會加速一個區域及一個國家城市化進程，這必將會有大量的農村人口向城市區域遷移，從而會帶來巨大的房地產需求。二、中國的傳統觀念。

自古以來，中國人認為只有安居才能樂業，房子是樂業的前提，也是談婚論嫁的必要的物質條件。這種觀念對房地產市場的需求的影響將是長期的，很難一時就能改變，只要這種觀念存在，必將會大大推動房地產市場的持續發展。

三、投資需求。房地產本身除了有社會屬性及商品屬性外，也有其一定的投資屬性。

在中國當前投資渠道比較狹窄的狀況下，房地產投資仍是風險最低，獲益最穩的行業。所以有相當一部分投資資金短期或長期的投向房地產，推動房地產不斷向前發展。

四、改善性需求的增加。隨著經濟的發展，部分城市居民的住宅的面積、配套已無法滿足其現有的需求，故會產生重新購房置業的需求。

這部分需求也是帶動房地產發展的重要因素。五、2010及2011年諸多對房地產調控*策的出臺，這一系列*策被稱為史上最嚴厲的調控，但并沒有使房價大幅回落，甚至部分二三線城市房價仍然高速上行，說明中國的房地產有著強大的市場需求支撐。

5. 南京房地產市場分析研究報告

南京房地產市場調研報告第一章南京市的區域特征和城市概況第一節自然地理概況南京市位于北緯33゜31′，東經118゜47′，屬北亞熱帶季風氣候區，四季分明，夏熱冬冷，春秋短暫，雨量集中，歷年平均氣溫16゜C，主導風向夏半年為西南風，冬半年為東北風。

南京地處我國東西水運大動脈長江與南北陸運大動脈京滬鐵路的交匯點，素有“東南門戶，南北咽喉”之稱。南京境內綿亙著寧鎮山脈西段，城東鐘山若長龍蟠繞，城西石頭山似猛虎雄據，故有“鐘山龍蟠，石城虎踞”之說。

萬里長江自西向南滾滾而來，折向東去；秦淮、金川兩河蜿蜒城中；玄武、莫愁兩湖依偎東西山水之間，氣勢雄渾而景色秀美。 1. 1 城市性質南京是著名古都，江蘇省省會，長江下游重要的中心城市。

南京為我國六大古都之一，是國家級歷史文化名城。南京的規劃和建設要繼承古都歷史精華，創造融古都風貌與現代文明于一體的城市特色。

南京是江蘇省省會，也是該省的*治、文化、經濟中心，要保證省級管理職能的順利行使，并形成省內最發達的金融、貿易、信息中心和科教文化對外交往中心。南京作為長江流域四大中心城市和長江三角洲西部樞紐城市，要充分發揮沿江、近海的優勢，增強跨省域的輻射功能和吸引力。

1. 2 城市規模 1.2.1 人口規模 ? 全市總人口2010年為680萬左右，遠景按1000萬人口預留，城鎮人口2010年為520萬左右，遠景按870萬左右預留。 ? 都市發展區總人口2010年為530萬左右，遠景按800萬左右預留。

都市發展區城鎮人口2010年為450萬左右，遠景按740萬左右預留。 ? 主城人口2010年控制在300萬以內，遠景下降到260萬以內。

1.2.2 用地規模主城城市建設用地為243平方公里，人均城市建設用地2010年為81平方米，遠景為93平方米。新市區、新城和重點鎮人均建設用地按100平方米左右安排。

1. 3 主城功能布局特征主城布局以河流、鐵路、城墻等為自然邊界。分為東、西、南、北、中五個片區。

以明城墻圍合的主體中片（舊城）以發展第三產業為主，強調環境品質的提升和歷史文化特色的體現；東、西、南、北四片區要在繼續保持原區特色的同時，加強設施配套和功能完善，形成居住就業相對平衡，配套設施相對完善的綜合性片區。西片是主城的重要新區，具有以商務、體育、文化等功能為主的新城區的中心功能；居住與新業相協調的中高檔居住區的功能；以濱江風貌為特色的主城西部休閑游覽功能。

1. 4 社會經濟發展目標依據南京市“十五”計劃綱要，將社會經濟發展目標調整為：經過“十五”和更長的一點時間的努力，把南京建設成為科學技術先導，古都與江濱特色鮮明，國際影響較大的現代化中心城市。到2010年，基本實現現代化。

（一）以“富民強市，率先基本實現現代化”為基本目標，以結構調整為主線，以改革開放和科技進步為動力，把南京做強做大做優做美。到2005年，城市綜合實力、基礎設施、社會文明和生態環境等方面都進入全國先進行列。

人民生活達到更加寬裕的小康水平，5年內，力爭實現郊縣國內生產總值和財*收入在2000年基礎上翻一翻。三次產業結構實現“二、三、一”型向“三、二、一”型的戰略轉變。

（二）進一步加快城市化和城市現代化進程，2010年基本實現現代化。成為我國重要的教育基地、科技中心和創新基地，重要的外貿口岸和長江下游地區重要的金融、貿易、信息中心。

歷史文化名城的國際性影響進一步擴大。（三）以加入世貿組織為契機，加快南京經濟國際化步伐，以建設國際化大都市的長遠奮斗目標，促進和加快城市建設步伐。

本世紀中葉全面實現現代化，躋身世界發達城市行列。 1. 5 城市發展目標未來南京城市發展目標是：（一）充滿經濟活力的城市——長江下游現代化的中心城市（二）富有文化特色的城市——國際影響較大的歷史文化名城（三）人居環境優良的城市——人與自然和諧共生的城市 1. 6 城市環境景觀特色南京所處的地理位置和自然環境，悠久的歷史文化，長期的城市建設，形成了南京山水城林交融、古今文化薈萃、園林環境、宜人空間尺度特色的景觀環境。

（一）山與水南京依山傍水而建，山取“虎踞龍盤”之勢，水以江、河、湖成網，在長江，鐘山的宏偉氣勢中，引入彎曲繞的秦淮河，以悠靜的玄武湖、莫愁湖形成了南京獨特的城市空間。（二）城與林都城布局與自然山水結合，以明城墻保護為中心的綠化系統、水系、步行系統的建設必將保持與強化城林的空間特色。

（三）路與樹由于南京冬寒夏熱的特點，樹種系以落葉樹為主，夏季成蔭快，因此南京的綠不是以草坪見長，而是以“綠色隧道”（林蔭道）和“林”為特色。

6. 面對中國房地產市場,試述你的觀點和看法

房價受市場影響和整策調控的影響比較大，從目前的國情國策來看，中國房價不會在三年內下跌。

一、城市化進程拉動房價上揚中國的城市水平只有百分之四十多此，而發達國家的平均水平是70%以上，中國離這個水平還有很大的差距，這就意味著還有大量的農民要進城，這些進城的農民需要住房，住房需求空間非常龐大。中國正處于經濟調整增長中，城市化進程正在加速，城市化進程的加速，必然伴隨大量非城市人口涌入城市。

要知道，中國是個農業大國，農村人口占了大多數，光進城的農民，就是住房消費中一個非常誘人的數字，除非城市化進程停滯，農民才不會進城。二、中國城市正處于大拆大建的高速發展期中國的城市擴容簡直就是加速度前進，今天的一個城市，幾年前的城區范圍還很小，三五年后，城區范圍就成倍數擴大。

拿廣州來說，幾年前城區范圍只有一千多平方公里，今天已經擴大到3800多平方公里，城市的快速擴張，必然導致大拆大建，擴張后，需要大量的居住、工作人口相匹配。此外，大拆大建還導致大量的拆遷性需求，并且都是小房換大房，普通房換高檔房。

不可能城市擴張后，卻無人進駐，而成為一座空城，事實證明，城市擴張到哪里，人口就填滿哪里。三、經濟發展離不開房地產，支柱產業地位仍無法動搖大城市在幾年前，都是以房地產作為支柱產業來對待的，當下大城市的經濟發展走上正軌，房地產的支柱產業地位雖然不明顯，但仍然在起著舉足輕重的作用。

而在二、三、四線城市，房地產仍然是當之無愧的支柱產業，這就是為什么中央進行調控，地方*府卻不配合的根源所在。對于二、三、四線城市來說，尤其是三四線城市，產業薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地產來帶動經濟的發展。

房地產的開發，是城市方向的引領者，房地產開發到哪里，城市就延伸到哪里。房地產的帶動作用，是誰也不可低估的，幾乎帶動所有行業的發展，比如服裝、化妝品等看起來與房地產無關，實際上服裝和化妝品業的發展也有房地產的功勞，開發的大量服裝和化妝品主題商城及專業市場，無不在推動其發展的車輪。

離開了房地產，各行各業都將受到不同程度的打擊。四、房地產成了地方財*的主要收入來源房地產成了地方*府財*收入的主要來源，這已經是一個不爭的事實，我們不說房地產對地方經濟的拉動，單是房地產開發所需的土地供應，就是地方財*的支撐點，如果缺了土地收入，地方*府的腰包就會囊中羞澀，減少了財*收入，就會影響到地方*府的行*力量、職權力量。

所以，無論中央怎么調控，地方*府自有算盤，撥打著自己的小九九，不能公開支持房地產，便在暗中支持，這也是中央調控成為“空調”的一個重要因素。比如國家規定拿到預售證前不允許采用排號、放籌、登記、預訂等，除了一線城市基本做到外，象二、三、四線城市，基本沒有實行，*府睜只眼閉只眼，實際在暗中支持房地產發展。

五、奢侈消費風起云涌，助長房價飚升前些時間，盛傳中國富豪在美國大把大把燒錢消費，“哥什么都沒有，就是有錢”，這與剛改革開放那陣，靠著幾份膽量而一夜暴富的洗腳上田的農民在夜總會“燒錢”比闊如出一轍。中國剛富起來，由于長期以來的貧窮落后，加上文化底子薄，一旦手里有了幾全錢，就“小農意識”高漲，擺闊比富，此為其一；其二，由于不少國人手里有錢了，生活好了，生活方式便發生了質變，由以前的吃得飽穿得暖上升為享受人生，當前國人的享受意識日益增強。

而寬大豪華的住房是享受生活最重要的元素之一，所以許多人開始換房，面積越換越大，檔次越換越高。中國的奢侈消費令世界瞠目結舌，并且有風起云涌之勢，這些富人買房，出手大方，一看到心儀的房子，就買下，而且多是一次性付款。

因為他們有的是錢。六、注意，是控制房價過快上漲，不是打壓業內人士會被問到一個同樣的問題：未來的房地產到底會是什么樣的？將走向何方，國家為什么老和房地產過不去？問這些問題的人，有一點他們完全沒有弄明白，那就是國家究竟為什么要調控房地產？調控房地產的真正用意是什么？許多開發商總認為國家在打壓房地產，為此，一旦有了調控*策，便坐臥不安，感到迷茫。

國家為什么要調控房地產呢？因為房地產發展過快，長期占用“超車道”行駛，嚴重影響其他車輛通行；因為房價上漲太快，幾乎是翻著跟斗上漲的，不利于改善民生。中央*府調控的目的非常明確，只不過大家沒有解讀明白。

注意，中央調控房地產，是控制房價過快上漲，是“控制過快”，控制暴利，真正意圖是不要讓房價漲得太快了，但可以合理上漲，是將房價控制在一起合理的上漲幅度，而不是要打壓房地產，中央*府對房地產對經濟的影響和拉動作用，是非常清楚的，不可能打壓房地產。從這個意義上來說，房地產仍然會一路凱歌，在五年內指望房價下降，無異于癡人說夢。

當然，房價的波動是有的，短期下調后很快又會上升，主線上上升的。七、通脹預期加大，帶動房價上揚CPI在不斷上升，農產品價格屢創新高，從經濟學角度來看，食品價格指數將直接反射到房價上。

看看油價這幾年攀升有多快，像滾雪球。