榮觀房產網1. 房地產泡沫是什么意思
就是說，你覺得有什么東西會一直漲價到天上嗎？不可能的，因為任何社會體制下都要遵循價值規律！
為什么醫改我們看不起病？為什么房改我們買不起房？為什么教育改革我們上不起學？上學學部到東西？因為醫院、鐵路、交通、通訊、銀行業等等都是國家資本控制下的臃腫機構，只要是國家控制下的，就會滋生貪污腐敗，就拿銀行來說吧！開發商從農行貸款1000萬，結果拿500萬投資房地產，然后高價賣出再評估到1000萬，再抵押貸款從建行貸款出2000萬，再以更高的價格賣出，再評估2000萬，再從工商銀行貸款。。.最后導致房價持續增長，但是銀行是國有的啊！銀行行長被賄賂后就可以貸款了，貸出去的錢收不回來，房價又不能降，因為降了就更收不回來了，結果就是被房地產綁架，然后再制定*策補洞，然后再接著賣地給開發商，繼續權錢交易，泡沫就越來愈大，最后還不是要老百姓去買賬？現在基本上的*策都是補洞，補的是之前他們這些制定錯誤*策帶來的后果，現在是從上到下沒有良心的問題，你那只是冰山一角，懂？但是，房價不會一直這么漲下去，為什么呢？因為WTO的5年緩沖期就要過去了，那些外資銀行業馬上就要沖進來了，City Bank,Chase Bank,Bank Of America ，等等這樣的大銀行會陸陸續續進入中國，到時候，這些銀行可不會傻到隨便貸款給你，同樣會按照正規手續投資房地產，會把價格降到最低，這時候，那些要買房子的人就會趨之若鶩，很多開發商就會去跳樓，誰會去呆賬死帳一堆的國有銀行去貸款？這樣銀行就會非常困難，中小企業就會很難再從國有銀行帶出款，最后大量中小企業會被淘汰沖擊，所謂的白領會像當年國企改革時下崗職工一樣被整個社會拋棄，接著會有人繼續唱響那首歌——“論成敗，人生豪邁，大不了從頭再來。。。。。。”這個時候，人均工資就會下降，但是之前買房子的人，房貸可是一分沒少，呵呵~~說到這，你應該知道什么才是根源了吧？你可以盡量懷疑以下這個數字2——10年后，90%的白領面臨破產，因為他們買了房子。。。。。其實跟樓上說的意思差不多，但是實質就是這樣！一種資產在一個連續的交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離價值，在這時的經濟中充滿了并不能反映物質財富的貨幣泡沫。資產價格在上漲到難以承受的程度時，必然會發生暴跌，仿佛氣泡破滅，經濟開始由繁榮轉向衰退，人稱“泡沫經濟”。而房地產“泡沫”是指由于虛擬需求的過度膨脹導致價格水平相對于理論價格的非平穩性上漲，主要特征有：房地產價格波動幅度較大、沒有穩定的周期和頻率、貨幣供應量在房地產經濟系統中短期內急劇增加等。關于房地產“泡沫”的成因，有以下三個方面：投資者過度投機；消費者及投資者對未來價格的預測偏高；銀行信貸非理性擴張。一旦房地產“泡沫”破裂，則可能造成經濟結構和社會結構的失衡、導致金融危機甚至引發*治和社會危機。
2. 房地產泡沫是什么意思
所謂泡沫指的是一種資產在一個連續的交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離價值，在這時的經濟中充滿了并不能反映物質財富的貨幣泡沫。資產價格在上漲到難以承受的程度時，必然會發生暴跌，仿佛氣泡破滅，經濟開始由繁榮轉向衰退，人稱“泡沫經濟”。泡沫經濟的兩大特征是：商品供求嚴重失衡，需求量遠遠大于供求量；投機交易氣氛非常濃厚。房地產泡沫是泡沫的一種，是以房地產為載體的泡沫經濟，是指由于房地產投機引起的房地產價格與使用價值嚴重背離，市場價格脫離了實際使用者支撐的情況。最早可考證的房地產泡沫是發生于1923年—1926年的美國佛羅里達房地產泡沫，這次房地產投機狂潮曾引發了華爾街股市大崩潰，并最終導致了以美國為首的20世紀30年代的全球經濟大危機。從20世紀70年代開始積累，到90年代初期破裂的日本地價泡沫，是歷史上影響時間最長的房地產泡沫，從1991年地價泡沫破滅到現在，日本經濟始終沒有走出蕭條的陰影，甚至被比喻為二戰后日本的又一次“戰敗”。
房地產泡沫的主要特征有：
1.房地產泡沫是房地產價格波動的一種形態；
2.房地產泡沫具有陡升陡降的特點，振幅較大；
3.房地產泡沫不具有連續性，沒有穩定的周期和頻率；
4.房地產泡沫主要是由于投機行為，貨幣供應量在房地產經濟系統中短期內急劇增加造成的。
房地產泡沫的判定并無定論，在任一特定的時點上準確判定房地產的泡沫程度實際上非常困難。一般可以從以下指標或狀況判斷：
(1)整個經濟是否過熱。如果整個經濟處于過熱的狀態，那么由于其內在的相互關系，可以相信房地產業也會有一定的過熱的現象。
(2)投資增長率。當房地產開發投資增長顯著高于經濟增長率時，如相當于經濟增長率的2倍時，就有產生泡沫的危險。
(3)商品房的空置情況。一般當空置率達到10%時，就是房地產業過熱的預兆。
除這些常用的標準外，人們通常還依據住房價格是否持續上漲、商品房價格與居民收入的增長是否同步，土地開發增長率是否節節上升，房地產商的負債率是否普遍持續上升，房價的實際價格與理論價格的相對差距等來判定。
房地產泡沫大到一定程度后必然會破裂，而一旦破裂又必然會給經濟帶來災難性的后果。其影響的范圍因房地產的產業關聯度高而非常廣泛。因此各國*府都把監測和控制房地產泡沫作為它宏觀調控的重要內容之一。
3. 房地產泡沫是指什么
根據經濟學的解釋，房地產泡沫是由于虛擬需求的過度膨脹導致價格水平相對于理論價格的非平穩性上漲，泡沫可分為安全區、警戒區、危險區、嚴重危險區四個階段。
安全區的泡沫通常有積極作用，而危險區與嚴重危險區的泡沫則具有明顯的負面作用，地產泡沫的破裂還產生金融危機或經濟危機。泡沫的產生源于虛擬需求，或者說是投機需求。
這里應區分投資需求與投機需求，投機需求的特點是“買”是為了“賣”，目的是賺取差價；投資需求則是通過租金來獲得投資收益。不過，現實中只有事后才能完全區分投資與投機，事前很難判斷。
一般來講，市場需求的投機成分越高，泡沫越大，危險區與嚴重危險區的泡沫相對難逃“破裂”的命運，但“泡沫”并不是只有“破裂”一條路徑，安全區的“泡沫”可以維持，警戒區的“泡沫”可以繼續膨脹到危險區，也可收縮到安全區。因此，科學客觀地看待泡沫必須度量泡沫，判斷泡沫所處的階段。
度量泡沫主要是三個指標，即：房地產投資占GDP比重、房價收入比、租售比。房地產投資占GDP的比重指標用于判斷是否存在對未來房價預期過高而出現房地產投資過熱現象，并形成未來的空置；房價收入比是指住房總價與居民家庭年收入的比值，用于判斷居民住房消費需求的可持續性；租售比則是住房售價與月租賃價格的比值，用于判斷是否具有長期投資價值。
根據上海市的實證研究結果，房地產投資占GDP比重的合理范圍在10%至14%，房價收入比的合理區間是6至9倍，租售比的合理區間為150至230。
4. 房產泡沫是什么意思
一個最理論化關于房地產泡沫的定義大概是這樣的： “指由房地產投機等因素所引起的房地產價格脫離市場基礎的持續上漲，也就是土地和房屋價格極高，與其使用價值（市場基礎價值不符），雖然賬面上價值增長很高，但實際上很難得到實現，形成一種表面上的虛假繁榮。
” 也有專家指出，房地產泡沫，主要就是指“房價比較高，空置率比較高”，房價高得遠離市場和個人需求，空置率高得遠離經濟和社會支撐。實際上不是房價比較高，而且房價過高，遠遠超出了它的價值和普通人購買力。
房價的確是房地產泡沫的主要表現，就像股價和整體物價水平一樣，所以我在回答一些人的質疑時非常簡單，房地產泡沫就是房價過高，不僅是絕對價位高，而且是相對價位高，高得整個社會無法承受，也許一兩年可以承受，但長期無法承受。 投資過熱所造成的持續性惡性通貨膨脹可以理解為泡沫經濟，而一個行業的過快增長特別是伴隨著價格的過度虛高就是一種行業增長的泡沫，但一些特別重要行業的泡沫（像房地產、汽車和高科技產業）卻能演化為整體經濟的泡沫。
有些產業的泡沫并不是直接通過這個行業的產品價格上漲來表現，如汽車和高科技產業，在出現泡沫時，其自身的價格（產品的價格可以是持續下跌的）并不上漲，但卻必然伴隨著投資和消費需求的膨脹，盡管如此，間接的持續價格上漲卻總是必然出現的，如通過股票價格來顯現。 房地產泡沫的特殊性在于它的泡沫表現一般是房價與股價同時得到反映，如日本80年代的房地產泡沫和香港的房地產泡沫，我國現階段房地產股的價格沒有表現主要有兩個原因：一是整個股市低迷，抑制了房地產股的炒作，二是盡管房地產繁榮，但我國上市的房地產公司業績普遍都不好。
5. 房產泡沫是什么意思啊
時下流傳的房地產泡沫說，往往從不同人嘴里出來的是不同的概念。
中國究竟有沒有地產泡沫，見仁見智，亂成一團的主要原因是參照標準問題。平頭老百姓不懂什么是“地產泡沫”；專家學者懂泡沫，依據是房價收入比遠高于國際標準，還有空置率的國際比較；*府部門更懂得“泡沫”意味著什么，所以絕不承認有泡沫，房地產開發商傻呵呵的最樂觀，認為中國房地產是處于快速發展階段，根本沒有泡沫的影子。
房地產泡沫說是糾合了許多盲目的、嫉妒的、正義的、邏輯的、理論的、怨憤的、惡毒的、無聊的、惡作劇的等等普羅大眾的情感，已經形成一種公眾輿論。輿論殺人。
大千世界，無奇不有。可以隨便找出1000條理由，來說明一項沒來由的事情。
我們從近來媒體上闡述地產泡沫的N個方面，來看看泡沫吹起和膨脹的全過程。本人：其實現在買房總比以后買，按照目前中國形勢看，房價將會持續上升，加之資源逐漸減少，會導致物價上揚，那么商品房會隨之漲價。
關于房地產市場，并沒有出現泡沫破裂的現象。盡管史蒂芬·羅奇先生被摩根士丹利任命為全球首席經濟學家，謝國忠先生被任命為亞太區首席經濟學家，取得這樣“高大”的頭銜，也可能做出錯誤的預測，但是樓市出現泡沫危險信號和局部泡沫現象是不爭的事實。
針對越來越蔓延的房產“泡沫論”、“崩潰論”，建設部出臺課題報告予以反擊，甚至預言“未來10年，中國房價還將平穩上漲。” 經濟學界，也有一部分經濟學家，說出了和主流意見截然相反的話。
像社科院的易憲容還有經濟學界的巨擘吳敬璉等。為什么吳敬璉對股市的預言正確而羅奇和謝國忠會出錯？關鍵在于股市是虛擬的，而樓市是具體的。
但是他們不同的是，吳敬璉模糊地說出了股市在制度和體制上的缺陷，而羅奇、謝國忠則沒有說出中國樓市的制度缺陷。正是制度缺陷在很大程度上導致了樓市、股市的價格泡沫。
其實，任何專家都可能出現判斷失誤，只有市場是最徹底、最真實的，市場供求規律是決定一切的試金石，通過研究中國股市、樓市的制度、市場結構現狀，揭示供求規律發生作用的條件、過程和結果。一、市場供求規律是解析股市與樓市價格泡沫現象的理論基礎（一）市場供求規律作用機制：無論在房地產市場、股票市場中，還是在其他產品市場中，供給和需求都是以價格作為橋梁的，而最終交易也是以價格作為媒介。
正常市場（產品沒有差異，買賣雙方沒有差異且不能影響市場）的市場中存在完全競爭，如果市場上只有幾個供應者，將出現不充分競爭的寡頭局面，極端情況下甚至出現只有一個供應者即壟斷情形。在完全競爭的市場，價格是不可能被操縱的，在寡頭市場和壟斷市場，價格極易被操縱，其中壟斷市場中存在高價格的定價權和超額壟斷利潤。
生活必需品（如食物、衣服、住房等）的需求價格彈性小，奢侈品的需求價格彈性很大；市場范圍越大需求彈性越小，市場范圍（行業）越小需求彈性越大；時間越長需求彈性越大，時間越短需求彈性越小。（二）房地產市場的供求分析：房地產（土地）的需求彈性和供給彈性分析。
一個區域的居住和商業辦公對房地產的需求是對必需品的需求，需求價格彈性較小；供給價格彈性就不一樣，作為石油、土地等不可再生的資源，盡管土地的總體供應沒有彈性，但其區域性、行業性供給價格彈性較明顯，而且由于房地產（土地）開發周期較長（一般2年以上），比一般商品更具有時間彈性。（三）股票市場供求關系及其特殊性對比各類市場，有的市場屬于快速市場，有的市場屬于粘性市場。
股票市場相對其他市場，既有一般市場特性，也有其獨特市場特性。一方面，股市遵循市場供求一般規律，一方面股市有極大的特殊性。
房地產市場上價格對供求的調節非常緩慢，如果*府干預后現行價格低于均衡價格則價格趨于向上，價格上升的速度取決于現行價格下供求缺口大小，缺口越大則價格上升空間越大、速度越快。可是，股票價格對供求的變化反應非常迅速，而且由于股票價格虛擬特性強，其價格波動還極大地取決于市場信心和市場趨勢，信心主要來自制度和市場，比如市場機制是否健全、*府信用是否堅挺、信息披露是否規范真實、投資是否具有財富效應等。
（四）*府與市場的關系如何*府調控*策的利弊分析：國家和地方出臺了不少控制房地產投資過熱的*策，而且產生了較大影響，但是其影響的好壞需要進行定性評估分析。這里借助房地產領域以外的兩個例子，其一是農業高科技問題，其二是歐佩克油價問題。
首先說農業科技問題，由于農業科技導致農產品產量大大增加，導致價格下降，同時，社會對農產品的需求是相對無彈性的，因此需求不增加意味著最終導致農民的總收益減少，看來農業科技對農民不利，當然對社會是十分有利的，這就是農業科技導致的在不同社會群體之間的利益矛盾。再說歐佩克油價問題，油價變化說明在短期的石油供給、需求均缺乏價格彈性，因為短期內儲藏、產能一定，供給缺乏彈性；因為消費習慣（把石油作為必需品消費）不能馬上應變導致需求缺乏彈性。
但是長期內，產能逐漸增加，替代產品出現，必然導致。
6. 什么叫房地產市場泡沫
泡沫或泡沫經濟一詞，來源于西方經濟學界，迄今為止國際上并沒有作出統一的或經典的釋義。一般認為簡要的釋義是：虛擬資本的過度增長。具體的解釋是：在市場經濟中，通過各種"狂熱"的活動，使得某種商品、某種資產或某個公司股票的價格猛漲，若干倍地遠離其價值。這種若干倍猛漲形成的高價，不能長期維持，最終會像泡沫一樣地破滅。這就是泡沫或泡沫經濟現象，其中比較典型的，則稱之為泡沫事件。
對泡沫或泡沫經濟一詞的釋義，在我國一直存在著不同的解釋。在認同西方的普遍解釋的同時，有些專家從房地產實體經濟的角度認為，在發展經濟中不顧需要和可能，盲目地過量生產或過量投入，造成了產品或建成項目的大量積壓，結果造成了大量土地、房屋閑置和"半拉子"工程，也是一種泡沫現象。值得指出的是，近些年人們議論的房地產泡沫，主要是依據這種定義進行議論的。
綜合上述幾種釋義，可以認為當房地產的價值與其價格出現嚴重的背離，房地產的價格在短期內急劇上升，房地產市場出現普遍的嚴重的投機現象，房地產投資在短期內出現大規模膨脹，房屋出現明顯的空置時，就認為出現了房地產過熱的現象，甚至出現泡沫。房地產泡沫一般表現為以下幾種形式：
1、價格泡沫。土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用及土地市場投機炒作，會出現虛漲，這種虛漲的部分就屬于經濟泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發展成泡沫經濟。如日本的地產價格暴漲就是鮮明的例證。房價是與地價相聯系的，地價虛漲的同時必然引起房價虛高，由于實際購買力沒有隨房價而增長，購房者難以承受，很快就將形成明顯的消費斷層，由此也會形成房地產泡沫經濟。1992年我國海南地區出現房地產泡沫就是典型的例證。
2、房屋空置泡沫。在房地產市場供求關系中，按照通用的國際經驗數據，商品房空置率達10%以內時，這種經濟泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴重的供給過剩，就會形成泡沫經濟。
3、房地產投資泡沫。一般規律，房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應，力求平衡供求關系。在發展中國家的經濟起飛階段，百業待興，房地產投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的。只有當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例。
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