榮觀房產網1. 經驗分享 萬科,萬達怎樣做商業地產資產管理
萬達模式：
- 以運營商為核心，投資機構作為財務投資人的類資管模式
作為中國最大的商業地產商，萬達早期的模式，是一方面低成本獲取土地，一方面用銷售物業回流的現金，來彌補百貨、酒店等持有物業的資金沉淀。
與之對應的，作為北美最大的零售商業地產商，西蒙地產的核心在于有效的資產運作和資本管理，以REITs來支持擴張和發展必需的資本，由于沒有資金沉淀的負擔，其絕大部分精力放在運營上，收入大頭也來源于零售租戶租金。
雖然萬達正在走的路徑與西蒙有所不同，但目標都是為了實現輕資產化運作。王健林說，未來，萬達廣場的設計、建造、招商、營運、信息系統、電子商務由萬達做，但投資全部來自機構，資產歸投資者，雙方從凈租金收益中進行分成。
1月14日，萬達對外宣布已經與光大安石（北京）房地產投資顧問（中國光大控股附屬公司）、嘉實資本管理、四川信托及快錢支付四家公司，分別簽署了有關設立合作投資消費平臺的框架協議，4家投資機構擬出資240億元用于投資20座萬達廣場，萬達商業只負責建設和管理。
萬科商業地產業務與凱雷的合作屬于專業的商業地產開發商與專業的頭管理機構合作的典型案例。但不同于萬科轉讓成熟的商業地產項目個給凱雷，萬達商業地產的輕資產化選擇了用新建項目與投資機構合作。
萬達已經用數年的時間證明了其運營能力，而且有故事可講和良好的*府關系，目前公司的很多地塊較為核心，未來還有新增項目，對于投資人來說有利可圖，值得期待。
2. 2019中國房地產品牌價值研究成果發布會上都會有哪些房地產大佬參加
莫天全：中國房地產百強企業研究十六年回顧全國*協委員、中國房地產TOP10研究組聯席組長、中指研究院院長中國房地產百強企業研究，由TOP10研究組對中國最好的開發企業進行研究，已經進行了16年。
劉洪玉：新形勢下中國房地產企業發展策略探討中國房地產TOP10研究組聯席組長、清華大學房地產研究所所長目前，各地在中央因城施策、分類指導的調控方略指導下，正在研究適合本地情況特點的一城一策。袁東明：打造世界一流房地產企業中國房地產TOP10研究組核心成員、**發展研究中心企業研究所副所長要成為世界一流企業，要從過去注重規模、注重快速擴張轉變為注重質量，注重效率。
黃瑜：百強企業穩健謀發展 提質開新篇 2018市場占有率超50%中國房地產TOP10研究組辦公室主任、中指研究院常務副院長百強企業銷售再創佳績，銷售總額已達8.7萬億，行業集中度還在持續提升中。白彥*：發布2019中國房地產百強企業研究報告中指研究院研發中心總經理2018年從全國房地產市場來看，是大年的過渡周期，經歷了2016年的高歌猛進，2017年的慣性增長，2018年基本上回歸了平穩。
傅林江：大國小鎮，路在何方藍城房產建設管理集團有限公司執行總裁小鎮應該如何做，未來才能有希望？根據我們的分析和實踐，未來理想的小鎮，應該是“三鎮”融合的做法。圍繞小鎮開發過程中如何把“三鎮”有機融合，放在大的策劃定位當中，這是未來的方向。
曾景：國內持有型不動產的資產證券化探索光大安石執行董事伴隨房地產開發逐步進入下半場，房地產和金融領域融合成為未來地產開發的重要途徑，也是房企占據市場的突破方向。侯云春：房地產行業在高質量發展中的新角色新使命第十二屆全國*協委員、**發展研究中心原副主任房地產行業面臨著新形勢、新挑戰，其實新形勢、新挑戰也就是新機遇，就看誰能看得準、抓得住、轉得快、做得好。
鄧郁松：房地產市場的新變化與*策取向**發展研究中心市場經濟研究所副所長國內整個房屋的新開工和銷售到了峰值，將要出現一個正常的、自然的回落的過程，整個市場形勢正從以往供不應求轉向供求總體平衡，區域分化。王晞：新加坡仁恒國際化社區的價值觀和產品觀仁恒置地集團有限公司執行副總裁在用心造好房的理念下，開發了仁恒的國際化社區的開拓旅程，我們帶來了新加坡的城市居住理念，建造了一批高容積率、低密度的、適宜人居的社區。
劉道明：服務城鄉建設 讓更多人生活更美好美好置業集團股份有限公司董事長2013年進行改革的時候，定位是三句話，第一是服務社會化，第二是產品工廠化，三是投開市場化，也就是把房地產公司的物業公司剝離出去做社區服務。梁環宇：行穩致遠，產業園區的可持續發展之道北京聯東投資（集團）有限公司常務副總裁聯東通過打造"招商體系"和"服務體系"構建核心能力。
未來，聯東將通過與*府的合作開發和獨立拿地，進行城市的低效僵尸企業的存量盤活。袁春鴻坤地產集團總裁鴻坤作為一個合伙人企業，整體來看發展速度并不是特別快，周轉的急迫性也不是特別強，展現出了"穩"的特點。
甘玫中南置地副總裁中南置地近五年進入快周轉的跑道中，其中戰略的文化傳導是關鍵。未來，中南置地將在組織和團隊建設、賦能方面會做得更好、更穩、更快。
張巖奧山控股副總裁奧山的核心競爭力在于商業地產、產業地產和住宅高端地產，目前已經很扎實的做到了湖北省武漢地區的第一，現在布局全國，像成都、重慶、長三角等。姚科金科集團品牌中心總經理結合面臨的挑戰和機遇，金科將堅持“四位一體協同發展”、“四大經營準則”、“五大投資策略”，來確保企業的穩健發展。
李峰中國金茂控股集團有限公司營銷總經理近幾年，金茂保持比較快的發展速度，但總體在穩扎穩打地開展各業務，今年金茂將繼續做好城市運營的引領，做好優質城市深耕、打造優質的產品線。趙照中國對外經濟貿易信托有限公司副總經理外貿信托2019年的目標是希望再增加幾個戰略級客戶，在選擇好產品、好區域、好主體的情況下，服務規模到年底再翻一番。
宋麗明上海建工房產有限公司助理總裁上海建工房產剛剛走過了20年的周年慶。我們經歷了市場的瘋狂，也度過了最難熬的時間，但是每一次的市場調整最后都給了我們巨大的機會。
劉策：大勢之下的變革與機遇佳兆業集團控股有限公司經濟研究院院長佳兆業非常尊重城市群的邏輯。在這樣的邏輯下，我們的基本策略是“深耕灣區大本營+擴張大城市群重點城市” 1+1的模式，繼續深耕粵港澳大灣區。
韓飛宇：當代置業綠色科技進化之道當代置業（中國）有限公司副總裁2019年，當代置業將以綠色科技建筑為制高點，并利用綠色全裝修和全齡景觀持續提升核心競爭力。何亞東：探索助力綠色地產升級新趨勢杭州老板電器股份有限公司副總裁老板電器與85%的百強房地產企業深度合作。
2019年，老板電器的目標是為超過50%的精裝修市場提供服務。劉朝暉金僑投資控股有限公司副董事長金僑集團是一個成長了29年的企業，我們怎樣理解提質增效呢？從以下方面：第一，企業價值觀。
第二，優。
3. 迷你倉在中國大陸的發展前景怎么樣
北京迷你倉市場將增長百倍
北京中央商務區，在一座名為“新城國際”的高端住宅社區地下空間藏著北京首家港資投資的迷你倉運營商——“CBD迷你倉”。將近500平方米的運營與辦公室里，全國工商聯房地產商會香港分會北京召集人曹肇棆正在盯著那部寬大的ADT監控視頻終端，數十個視頻探頭正在記錄從1到23立方大小不等的百個存儲單元的情況。在他的辦公桌上是11月份新入駐的多位租客的簽約合同。而來自APP上多位顧客的預約訂單讓他覺得投資這個地產細分產品并未失算。
曹肇棆長期從事境內外房地產市場投資。這個31歲的香港人此前在匯豐、光大安石等房地產投資機構擔任要職，現在他是房地產投資基金的創始合伙人。如今他又有了新的頭銜：CBD迷你倉創始人。
20世紀60年代末，美國得克薩斯州開始出現針對小型用戶為主，將大型封閉倉儲化整為零的倉儲產品。這種產品被研究界定義為迷你倉的雛形。隨后，這種以儲存物件為主的小型倉庫傳入中國香港、新加坡等亞洲地區與國家。經營者將大型倉庫改裝分隔成若干間小倉庫或大小不等的儲物柜， 進行出租，一般是按月計算租金。每間倉儲的鎖可由運營商提供，亦可由租客自行配制。運營商不能自行打開已被出租的儲物間。
在CBD迷你倉的倉庫中，曹肇棆對《中國經營報》記者介紹：“迷你倉這種地產產品在內地很多人和房地產企業并不知道這種產品。”目前僅有北京、上海、廣州、深圳等一線城市和個別省會城市出現。“我認為造成國內國外冰火兩重天局面的主要原因是國內市場還不成熟，大量市場處于空白階段。”
曹肇棆認為，北京與香港的市場情況極為相似。因為香港和北京都是區域經濟中心，人均購買力強，人口密度高，土地價格和居住價格極高。他總結說，看一個城市是否有可供迷你倉發展的土壤要看三個方面：第一要房價較高，第二新房平均建筑面積越來越小，第三人口流動性大。“北京和香港都滿足了這三個條件。”
他說，房價越高，迷你倉的市場會越好。因為在高房價的環境下，開發商會把住宅建造得越來越小，以此控制總價才能讓購房者買得起。而房屋越來越小，那么安放閑置物品的空間就越小越少，甚至會占據大量居住空間。“花好幾萬買的房子，誰都不會愿意讓閑置物品占據大量空間。”
這位房地產投資人認為，目前美國有58000個迷你倉，有一大批從事該領域的上市公司。而香港有700多萬人口，已擁有300多個迷你倉。“北京有超過2000萬人口，大小加起來卻只有10多家迷你倉運營公司，而且每家公司只有一個迷你倉。所以我認為北京完全可以容納1000個迷你倉單位。”
這也即是說，在北京迷你倉市場，有近百倍的增長空間。
成為藍海還有很長一段路要走
作為創始人，曹肇棆并不擔心將剩余數十間倉儲出租出去。他看好未來市場的原因是：“做迷你倉跟做傳統房地產產品一樣，最關鍵是地段、地段，還是地段。”這句原本出自港商李嘉誠的金科玉律在曹肇棆看來一樣適用于迷你倉的開發。
“我之所以選擇在國貿區域投資，就是看中這里的地段優勢。這一點在香港和內地其他城市都得到驗證。”曹肇棆介紹說，在最先興起迷你倉的歐美國家其倉儲位置大多在農村、城郊結合部或城市內部等多層建筑里。其中位于城市中心的迷你倉入駐率和市場認可度最高。
2014年9月中國商務部與中國倉儲協會編制發布的《中國倉儲業發展報告》稱，自助倉儲逐步在一線城市得到發展。全國目前已有近20家自助倉儲企業，最大的企業目前有8家連鎖店。
曹肇棆對記者置評說，對于傳統房地產開發商來說，北京國貿區域的區位優勢不言而喻，但是這個區域中卻沒有迷你倉產品。“在國貿地區有大量的小型公寓，也有大量境外來華工作人員，這些人更加容易接受迷你倉產品。因為他們需要提高自己居住空間和舒適度。”
“一輛存放在新城國際公寓里的自行車，大約要占據2平方米的面積。而這里二手房價格每平方米大約7萬元。所以，存儲這輛自行車的成本十分昂貴。而如果選擇迷你倉存放，其每月存放成本大約只需百元。”他說。
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4. 房地產金融+地產的模式怎么樣來理解
2014年國內房地產投資增速繼續放緩，房地產行業融資規模增速有所下降；同時國內貸款在房地產資金來源中的比例繼續保持小幅下降，房地產直接融資比例顯著提升；在國內貨幣*策相對寬松和金融創新的推進下，“房地產 金融”將成為2015年乃至未來中國房地產行業發展的重要趨勢。
據統計，2014年房地產信托資產規模突破了1.3萬億元，在房地產發展新形勢下，上述研究還認為2015中國房地產信托和房地產基金或將呈現以下總體特點：“房地產 金融”推動房地產投資再上新臺階，房地產信托、房地產基金為房地產投資增加活力；從房地產金融創新發展趨勢來看，REITs將是未來房地產金融發展方向；從房地產信托發展的趨勢看，全業態、全產業鏈投資將是信托未來外延式擴張的方向。
此外，業內專家還分析認為，房地產基金也將是未來房地產金融創新發展的重要推動力。最近兩年房地產基金的快速發展為房地產金融增加新活力，如光大安石投資等金融機構發起的基金已經初步形成規模優勢，并通過房地產并購、資產證券化等領域進行創新發展的探索。從國內房地產基金發展趨勢和國外基金發展情況看，房地產企業發起的地產基金有望進一步擴容，私募基金與公募基金的協同發展或將成為未來房地產基金創新發展的重要方向。
5. 房地產有望明年觸底 一線城市沒什么好擔心
11月15日，中國銀行（行情601988，買入）業協會首席經濟學家巴曙松在2015年資產管理高峰論壇上解讀新常態下大資管時代的投資趨勢時表示，2015年宏觀經濟”有驚無險“，如果房地產業投資增速下行趨勢止住對于經濟的拖累作用會明顯改善。
巴曙松稱，從宏觀來看，經濟并沒有出現太大的波動，但微觀出現了非常大的變化。 以房地產為例，不同城市、不同業態、不同的產品分化較大。
“房地產行業什么人都能賺錢的時代已過。如果項目在一線城市沒有什么好擔心的，但如果在三四線城市庫存壓力下就比較危險。”
巴曙松說。 美橋投資集團董事長楊邦本更是用“全面崩塌”來形容三四線樓市。
交通銀行（行情601328，買入）首席經濟學家連平在11月13日的“2015CCTV央視財經論壇暨中國上市峰會”上曾表示，未來經濟要企穩，很大程度上要看房地產的投資能不能企穩。 對此，巴曙松也表示了一定的認同。
他表示，經濟的企穩主要還是看固定資產投資的幾個重要組成部分。明年房地產業有望觸底，房地產業投資增速下行趨勢止住對于經濟的拖累作用會明顯改善。
可以看到，固定資產投資增速正在繼續往下。 統計局最新數據顯示，2015年1-10月份，全國固定資產投資（不含農戶）447425億元，同比名義增長10.2%，增速比前9月回落0.1個百分點。
按照巴曙松的描述，其中下滑最明顯的是采礦業的投資增速，房地產投資增速位列倒數第二。 “前幾個月考察不同城市，聽聞有中介說高端樓盤項目不好賣，原因是這幾個城市的煤老板比較多。”
巴曙松笑說道。 對于2016年，巴曙松預測明年新房市場仍趨于平淡，不同城市繼續分化。
一線城市高位趨穩，改善性需求成主流需求；三四線城市面臨高庫存、低需求的局面。 數據顯示，2014年下半年以來，新建商品住宅庫存量明顯上升。
2015年三季度，20個重點城市的平均去化周期為11.7個月。 有觀點認為，四季度降息、降準的可能性依然存在，但對于”雙降“的觀點仍較為保守。
光大安石首席執行官潘穎稱，房地產市場是資本密集型行業，雙降意味著利率下行，房企也降低融資成本，在雙降的環境下，房企應把握住機會去庫存。
6. 想問光大保德新增長基金如何
根據中國銀河證券基金研究中心《基金管理公司股票投資管理能力評價體系》的統計，光大保德信基金管理公司的股票投資管理能力2005年度在34家基金公司中排名第32位，2006年第二季度在48家基金公司里排名第21位，股票投資管理能力在今年有以來一定程度的進步。
從業績情況來看，該公司旗下以股票市場為主要投資對象基金的業績總體上處于市場中等水平，貨幣市場基金則相對靠前一些。看來，該公司在管理低風險產品的方面的能力要略微高一些。
此基金為主動操作的股票型基金，屬于證券投資基金中的高風險品種。 基金經理常昊先生從事股票投資管理業務的時間較長，具有較為豐富的投資管理經驗。
光大保德信基金管理公司的股票投資管理能力目前只在市場中處于中等水平，還有待市場的進一步考驗。
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