榮觀房產網1. 如何加強房地產行業,建筑業稅收管理
（一）加大稅法宣傳力度。
針對房地產商納稅意識薄弱的情況，將稅法宣傳作為一項長期的工作來抓，可以不局限于稅收宣傳月，而定期對房地產和建筑企業的法人代表和財務人員進行集中培訓，對房地產業涉及的相關稅收法規*策進行重點宣傳和講解。并通過各種媒體進行稅收*策宣傳，在有關管理部門和施工現場張貼公告，提高有關部門的協稅意識和施工企業的納稅意識。
同時積極對那些誠信納稅的企業進行宣傳并予以獎勵，起到為其他企業樹立榜樣的作用，對納稅不積極和偷逃稅款的企業予以嚴厲打擊，以達到懲惡揚善的社會效應，全面凈化稅收執法環境。（二）健全協稅護稅網絡。
一是密切部門配合。健全內外信息共享機制，建立健全與發改委、房管、規劃、建設、金融等部門的信息溝通制度，由*府牽頭，定期召開聯席會議，全面掌握房地產開發企業的立項、開工日期、預計完工日期、建筑面積、銷售進度、現金流量、房產交易租賃信息和預收房款情況、已付產權情況等各種信息，通過信息交換和分析比對，最大限度的掌握相關涉稅信息，實行項目登記備案管理，加強房開項目的源泉控管。
二是加強信息的有效利用。通過信息分析比對，對差異戶進行實地核查，及時發現并解決漏征漏管問題。
三是加強銀行賬戶預收款信息的監控。按照《稅收征管法》第五十四條第六款的規定，爭取銀行部門的合作，對房開企業設立的預售房款賬戶及相關賬戶進行有效監控，掌握銷售收入情況，實現源泉控管。
并通過實地調查等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，加強對售樓情況的動態監控，保證銷售信息、預收房款信息真實、準確。四是加強關聯方信息的監控。
到企業關聯方進行調查走訪，了解關聯企業之間的業務往來關系，看其收入、費用的劃分是否合理、合法，不合理的可以按照《稅收征管法》第三十六條的規定進行合理調整，從而達到有效監控稅收的目的。（三）優化稅源管理手段。
一是加強信息化建設。應用現代化科技手段，結合房地產建筑業項目稅收管理系統，建立模擬商品房模型，按照存量房銷售狀況分戶錄入房屋銷售信息，包括房屋面積、銷售價格、購房者聯系方式等信息，方便稅收管理員調閱核實，并實行動態化管理，隨時根據實地巡查等掌握的信息進行更新，對整個房地產稅源實施動態的稅源監控。
二是充分利用聯動機制。通過對稅源信息的綜合運用，充分發揮聯動機制作用，與納稅評估等管理手段相結合，與房地產稅收預測和統計分析相結合，全面提高稅源管理水平，推動房地產業稅收征管上新臺階。
三是實行房地產業、建筑業協同管理。由地域管理轉變為專業管理，即由一個科室統一管理房地產、建筑行業，充分利用兩個行業的相關性，對房地產建筑業上、下游產業實行一體化的管理，提高稅收征管的針對性。
（四）加大日常巡查力度。首先，在開發初期，要求房地產開發企業上報項目立項書、規劃圖、建房方式、主要材料供應方情況、建筑承包合同、銷售方式、開工時間、預計竣工時間、項目總投資額、工程總造價、土地出讓信息、拆遷補償協議等涉稅資料，并將企業上報的情況與實地核查的情況相比對，總體掌握工程的開發情況，為日后的監管打下基礎。
其次，依托商品房模型管理軟件，對房地產開發項目進行全過程監控。在定期對房開企業申報納稅和發票開具情況進行分析比對的基礎上，不定期到施工現場進行巡查，根據巡查的結果記錄房開企業日常監控管理動態臺賬，同時更新商品房模型內的分戶信息，通過臺賬和模型軟件反映其商品房銷售明細、預售收入納稅情況、賬面收入、成本、利潤情況等，對存在問題的企業及時進行檢查調整，對應繳未繳的稅款進行補征。
再次，根據商品房模型管理軟件的分戶銷售信息，逐一與購房者核實其購買價格，對經確認與銷售方提供的銷售價格不一致的及時進行調整，并補征稅款。最后，在項目竣工后，加強對存量房的監控管理，不定期地對購房戶和有關知情人員進行走訪調查，掌握存量房銷售情況，并及時對企業進行土地增值稅清算和企業所得稅匯算，防止企業故意拖欠稅款，逃避納稅。
（五）強化重點稅種管理。首先，強化企業所得稅和營業稅的管理。
一是針對房地產開發企業虛構建筑業務，虛增建筑工程成本的，按照施工合同金額征收承建商的建筑業營業稅，以此控制房地產開發成本的真實性。二是對不同地域、不同規模的房地產開發項目分別設置企業所得稅最低負擔率。
每一個項目辦理竣工結算后，按實際收入和實際成本進行項目應繳稅款的結算，計算該項目的所得稅最低負擔率，達到規定標準的項目，可將產生的項目利潤并入企業當年的應納稅所得額計算應納稅額；對于納稅人不能按項目準確核算收入、成本、費用，或項目完工結算后，未達到規定標準的，由稅務機關核定其應納所得稅額，從而促進房地產企業財務核算的規范化。三是在存量房出租營業稅管理上重點突破。
通過采取多方詢問、實地察看等措施，確定房地產企業存量房出租價格和收取的租金金額，及時補征稅款，并將房地產企業出租存量房納入日常管理的重點，防止企業逃避納稅義務。其次，強化土地增值稅的。
2. 房地產行業增值稅管理工作指引包括哪些內容
第一章 總 則第一條 為加強房地產行業增值稅管理，防范稅收風險，堵塞稅收漏洞，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及實施細則、《中華人民共和國發票管理辦法》及實施細則、《財*部國家稅務總局關于全面推開營業稅改增值稅的通知》（財稅【2016】36號）、《國家稅務總局關于發布房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）和相關稅收法律、法規、*策，制定《河北省國家稅務局房地產開發行業增值稅管理工作指引》（試行）（以下簡稱《工作指引》）。
第二條 本《工作指引》是對房地產業稅收管理各個環節業務操作和風險防控做出的具體規定，包括總則、項目管理、發票管理、申報征收、日常管理、預警監控、附則七個部分。第三條 房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，適用本《工作指引》。
自行開發，是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設。房地產開發企業以接盤等形式購入未完工的房地產項目繼續開發后，以自己的名義立項銷售的，屬于本辦法規定的銷售自行開發的房地產項目。
第二章 項目管理第四條 房地產開發是指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。項目管理是指各級國稅機關采用信息化技術手段，以具體的房地產開發項目為管理對象，對房地產項目有關合同、土地出讓金、開發、銷售、發票開具、預繳稅款、申報征收等信息實施有效監控管理。
具體包括項目信息管理和項目登記管理。第五條 房地產老項目是指：（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。
第一節 項目信息管理第六條 第三方信息，包括稅務機關從發改委、住建、規劃等部門取得的房地產項目信息。第七條 內部信息，包括金稅三期稅收管理系統、增值稅發票管理新系統等系統中的企業基本信息、申報信息、發票信息等相關信息。
第八條 房地產項目信息，包括房地產項目名稱、地址、土地、建筑面積、開工日期、竣工日期、銷售進度、樓牌號等相關信息。第二節 項目登記管理第九條 項目登記（一）納稅人進行房地產開發，自項目立項之日起30日內應持下列資料向房地產項目所在地主管e79fa5e98193e4b893e5b19e31333363356630稅務機關進行房地產開發項目備案。
1.《房地產開發項目情況備案表》（附表1）;2.不動產項目審批立項文件復印件（加蓋公章）；3.《國有土地使用證》復印件（加蓋公章）；4.《建設用地規劃許可證》復印件（加蓋公章）；5.《建設工程規劃許可證》復印件（加蓋公章）；6.《建設工程施工許可證》復印件（加蓋公章）；7. 《商品房銷售（預售）許可證》復印件（加蓋公章）；（二）主管稅務機關收到納稅人報送的備案資料后，將資料留存，建立分戶檔案。如上述資料尚未完全取得，應對其已取得的資料進行備案，同時，告知納稅人在其他資料取得30日內須向稅務機關進行補充備案。
（三）對于2016年4月30日前開工的老項目，納稅人應將項目情況填報《房地產老項目備案表》（附表2），并于本指引執行之日起30日內報送至主管稅務機關備案。第十條 納稅人項目備案內容發生變化時，應在30日內填寫《房地產開發項目情況變更備案表》（附表3），同時將有關證件、資料向項目所在地主管稅務機關辦理項目變更備案。
第十一條 項目銷售進度管理（一）納稅人辦理項目登記后，應在第一筆預繳稅款后，按季報送《房地產銷售進度采集表》（附表6）。第十二條 商品房樓牌號管理（一）已辦理房地產開發項目登記的納稅人在取得樓牌號信息后30天內，通過書面資料將所有樓牌號向主管稅務機關報送《房地產樓牌號報告表》（附表5）。
（二）主管稅務機關收到納稅人報送的《房地產樓牌號報告表》，經審核確認歸檔。納稅人樓牌號信息發生變化的，應到主管稅務機關變更備案信息。
第十三條 項目注銷（一）納稅人申請房地產項目銷售完畢且繳清稅款之日起30日內，向項目所在地主管稅務機關申請辦理項目注銷。（二）主管稅務機關受理對申請辦理項目注銷的納稅人，發放《房地產開發項目注銷申請表》（附表4），要求其如實填報并提供有關資料。
第三章 發票管理第十四條 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，應自行開具增值稅發票。向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得開具增值稅專用發票。
小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，應自行開具增值稅普通發票。購買方需要增值稅專用發票的，小規模納稅人可向主管國稅機關申請代開。
向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得申請代開增值稅專用發票。第十五條 納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發票，開具發票時應選取代碼603“已申報繳納營業稅未開票補開票”，發票。
3. 房地產企業如何交稅
你可以參考下： 問：我賣辦公樓要交營業稅及附加費，還有什么稅，比如說土地增值稅要交嗎？如何交的？ 答：除了營業稅及附加費，還有企業所得稅、印花稅、土地增值稅，另外，營業稅如果是公司自己建的，要交兩道營業稅，一道是建筑營業稅，一道是銷售不動產營業稅。
土地增值稅按土地的增值額計算。 問：還有我方出土地，買方出錢建樓，又該怎么交稅？ 答：《國家稅務總局關于印發〈營業稅問題解答（之一）〉的通知》國稅函發[1995]156號文第十七條對合作建房征收營業稅的問題作了明確規定： （二）以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。
例如，甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。
甲方發生了出租土地使用權的行為，對其按“服務業——租賃業”征營業稅；乙方發生了銷售不動產的行為，對其按“銷售不動產”稅目征營業稅。對雙方分別征稅時，其營業額也按《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定核定。
《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條規定的核定順序是：（一）按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；（二）按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；（三）按下列公式核定計稅價格：計稅價格=營業成本或工程成本*（1+成本利潤率）/（1-營業稅稅率）。 問：怎么樣才能合理的少交稅 ？ 答：職業問題，不能公開回答。
只能告訴你，依法納稅才是公民的義務。 一般來說，內資房地產企業在所得稅上“做手腳”多采用虛假成本的方式避稅，而外資房地產企業則擅長運用“轉讓定價”的手法避稅。
所謂“虛假成本”，就是通過虛增成本，盡量使房地產開發項目產生的利潤降至最低甚至虧損來逃避所得稅的征收。 一位有過六年房地產從業經驗的人士透露，調整報表轉移利潤的行為在房地產行業非常普遍。
如廣州某房地產公司想轉移利潤到國外，對其會計說弄個“海外業務接待費2000萬元”。另一個房地產企業，則將一些設計工作交給海外自己的關聯公司來做，將設計費用定得很高，以此轉移利潤。
一位曾在廣東一家大型房地產公司的財會人員透露，這家公司的全資文化公司、技術咨詢公司等就有三個，號稱多元化經營，實則利用這些公司進行關聯交易完成利潤轉移。其下屬各公司一年收到的所謂宣傳策劃、咨詢費高達上億元，然后再通過購買所謂的藝術品作為文化公司的固定資產，以完成最后的利潤轉移，因為這些藝術品是從母公司老板手中買來的，根本就不值錢，不過是個道具而已。
2004年，國家稅務總局公布的“2003年度中國納稅百強排行榜”中，沒有一家房地產企業。即使是專為房地產企業設置的“2003年度房地產開發經營行業納稅十強”里，房地產企業的納稅總額也并不樂觀。
二、避稅具體方法 一）是預售購房款掛在往來賬面。將預售購房款記賬，使得應該馬上繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃營業稅和企業所得稅，這是房地產開發企業較為普遍采用的一種手段。
二）是預收房款開具收據，不開具發票，隱瞞收入或不按收入原則確認收入。預售商品房收取的預收款，只給購房者開據《收款收據》，在帳務處理上不做預收處理，或根本就另外記一套流水賬，內部掌握。
三）是不按照合同約定的時間確認收入。以各種理由諸如未清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業所得稅。
四）是隨意調整稅款申報數額。有些房地產開發企業由于資金緊張，在年度內隨意調整稅款的申報數額，通常做法是年初、年中減少申報數額，年末全部繳清。
五）是鉆*策"空子"，不及時清算土地增值稅。開發項目應在全部竣工結算銷售后清算土地增值稅，而部分開發商遲遲不結算或者是故意留有一兩套尾房，結果無法進行整個項目的結算，影響了土地增值稅的及時足額入庫。
六）是虛列開發成本，任意擴大成本開支范圍，虛列工程成本。企業預收的售樓款甚至收取的全部售房款，不記收入或帳外循環，從而少納或不納銷售不動產營業稅及附加等。
七）是以房抵債、商品房自用不按收入原則確認收入。以商品房抵頂工程款，只在與工程隊的往來帳上記載，而不做相應的收入調整。
將代理銷售商手續費支出直接從售樓款收入中抵減，而從代理商處收取的樓款凈增額為計稅營業額，以此少繳營業稅。 八）是擴大拆遷安置補償面積，減少可售面積，多結轉經營成本。
九）是降價。無正當理由降低銷售商品房價格，從而達到少繳營業稅和企業所得稅。
十）是故意拖延項目竣工決算和完工時間，躲避土地增值稅清算。 三、稅務部門如何核查房產企業稅收 為全面加強房地產業的稅收征管，堵塞征管漏洞，要從以下幾方面入手。
一）規范稅收日常管理，夯實房地產業征管基礎。一是建立健全房地產企業征管基礎資料。
房地產企業征管基礎檔案應涵蓋房地產企業從土地取得、項目立項、工程招投標、工程預（。
4. 房地產企業如何交稅
你可以參考下： 問：我賣辦公樓要交營業稅及附加費，還有什么稅，比如說土地增值稅要交嗎？如何交的？ 答：除了營業稅及附加費，還有企業所得稅、印花稅、土地增值稅，另外，營業稅如果是公司自己建的，要交兩道營業稅，一道是建筑營業稅，一道是銷售不動產營業稅。
土地增值稅按土地的增值額計算。 問：還有我方出土地，買方出錢建樓，又該怎么交稅？ 答：《國家稅務總局關于印發〈營業稅問題解答（之一）〉的通知》國稅函發[1995]156號文第十七條對合作建房征收營業稅的問題作了明確規定： （二）以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。
例如，甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。
甲方發生了出租土地使用權的行為，對其按“服務業——租賃業”征營業稅；乙方發生了銷售不動產的行為，對其按“銷售不動產”稅目征營業稅。對雙方分別征稅時，其營業額也按《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定核定。
《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條規定的核定順序是：（一）按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；（二）按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；（三）按下列公式核定計稅價格：計稅價格=營業成本或工程成本*（1+成本利潤率）/（1-營業稅稅率）。 問：怎么樣才能合理的少交稅 ？ 答：職業問題，不能公開回答。
只能告訴你，依法納稅才是公民的義務。 一般來說，內資房地產企業在所得稅上“做手腳”多采用虛假成本的方式避稅，而外資房地產企業則擅長運用“轉讓定價”的手法避稅。
所謂“虛假成本”，就是通過虛增成本，盡量使房地產開發項目產生的利潤降至最低甚至虧損來逃避所得稅的征收。 一位有過六年房地產從業經驗的人士透露，調整報表轉移利潤的行為在房地產行業非常普遍。
如廣州某房地產公司想轉移利潤到國外，對其會計說弄個“海外業務接待費2000萬元”。另一個房地產企業，則將一些設計工作交給海外自己的關聯公司來做，將設計費用定得很高，以此轉移利潤。
一位曾在廣東一家大型房地產公司的財會人員透露，這家公司的全資文化公司、技術咨詢公司等就有三個，號稱多元化經營，實則利用這些公司進行關聯交易完成利潤轉移。其下屬各公司一年收到的所謂宣傳策劃、咨詢費高達上億元，然后再通過購買所謂的藝術品作為文化公司的固定資產，以完成最后的利潤轉移，因為這些藝術品是從母公司老板手中買來的，根本就不值錢，不過是個道具而已。
2004年，國家稅務總局公布的“2003年度中國納稅百強排行榜”中，沒有一家房地產企業。即使是專為房地產企業設置的“2003年度房地產開發經營行業納稅十強”里，房地產企業的納稅總額也并不樂觀。
二、避稅具體方法 一）是預售購房款掛在往來賬面。將預售購房款記賬，使得應該馬上繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃營業稅和企業所得稅，這是房地產開發企業較為普遍采用的一種手段。
二）是預收房款開具收據，不開具發票，隱瞞收入或不按收入原則確認收入。預售商品房收取的預收款，只給購房者開據《收款收據》，在帳務處理上不做預收處理，或根本就另外記一套流水賬，內部掌握。
三）是不按照合同約定的時間確認收入。以各種理由諸如未清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業所得稅。
四）是隨意調整稅款申報數額。有些房地產開發企業由于資金緊張，在年度內隨意調整稅款的申報數額，通常做法是年初、年中減少申報數額，年末全部繳清。
五）是鉆*策"空子"，不及時清算土地增值稅。開發項目應在全部竣工結算銷售后清算土地增值稅，而部分開發商遲遲不結算或者是故意留有一兩套尾房，結果無法進行整個項目的結算，影響了土地增值稅的及時足額入庫。
六）是虛列開發成本，任意擴大成本開支范圍，虛列工程成本。企業預收的售樓款甚至收取的全部售房款，不記收入或帳外循環，從而少納或不納銷售不動產營業稅及附加等。
七）是以房抵債、商品房自用不按收入原則確認收入。以商品房抵頂工程款，只在與工程隊的往來帳上記載，而不做相應的收入調整。
將代理銷售商手續費支出直接從售樓款收入中抵減，而從代理商處收取的樓款凈增額為計稅營業額，以此少繳營業稅。 八）是擴大拆遷安置補償面積，減少可售面積，多結轉經營成本。
九）是降價。無正當理由降低銷售商品房價格，從而達到少繳營業稅和企業所得稅。
十）是故意拖延項目竣工決算和完工時間，躲避土地增值稅清算。 三、稅務部門如何核查房產企業稅收 為全面加強房地產業的稅收征管，堵塞征管漏洞，要從以下幾方面入手。
一）規范稅收日常管理，夯實房地產業征管基礎。一是建立健全房地產企業征管基礎資料。
房地產企業征管基礎檔案應涵蓋房地產企業從土地取得、項目立項、工程招投標、工程預（。
5. 房地產營銷公司稅收有屬地效應嗎
房地產營銷公司稅收有屬地效應。
第一條 房地產和建筑業項目屬地化稅收管理是指地方稅務機關通過信息化手段，以本轄區內的房地產和建筑業工程項目為管理對象，應用房地產和建筑業項目稅收管理系統軟件，對納稅人進行稅收管理的一種模式。 第二條 項目所在地的區、縣（市）地方稅務機關對房地產和建筑業實行項目屬地化管理的具體內容： （一）受理轄區內房地產和建筑業工程項目的報驗登記或項目登記； （二）積極與同級規劃、建設、房產、城管等部門建立信息傳遞渠道，及時了解已批準立項的房地產開發項目、建筑工程項目的基本信息，并對上級傳遞、自行采集和納稅人報送的項目信息、申報信息、入庫信息進行登記、錄入、匯總、分析、傳遞、比對； （三）對稅收*策進行宣傳解釋，及時反饋征管中出現的問題； （四）掌握房地產銷售和工程項目進度及工程項目結算情況； （五）根據房地產銷售和建筑業工程進度，監控房地產和工程項目的納稅申報、稅款繳納情況，負責項目的營業稅及其附加稅費、土地使用稅、印花稅、土地增值稅的征收管理，確保稅款及時、足額入庫。
企業所得稅由納稅人機構所在地稅務機關征收，按征收方式進行分類管理。對財務核算健全，能夠正確計算應納稅所得額的，實行查賬征收企業所得稅；對有《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規定情形之一的納稅人，一律采取核定征收方式征收企業所得稅。
個人所得稅以所得人為納稅義務人，以支付所得的單位或者個人為扣繳義務人。 （六）對使用銷售不動產和建筑業發票的納稅人實行分類管理，并監督納稅人合法取得、使用和開具發票； （七）房地產項目銷售完畢及建筑業工程項目完工后，要及時清繳稅款，繳銷發票，注銷報驗登記或項目登記。
為持有《外出經營活動稅收管理證明》或其他經營活動稅收證明的納稅人辦理回執手續。 第三條 納稅人從事房地產開發、銷售不動產或提供建筑業應稅勞務，應在取得建筑施工許可證、簽訂建筑業務工程合同之日起30日內申報辦理項目登記。
其中：納稅人項目所在地或勞務發生地與其機構所在地在同一區、縣（市）的，應持有關資料到其機構所在地的區、縣（市）地方稅務局辦理房地產、建筑安裝工程項目登記；納稅人項目所在地或勞務發生地與其機構所在地不在同一區、縣（市）的，納稅人應到機構所在地的區、縣（市）地方稅務局開具《外出經營活動稅收管理證明》或其他經營活動稅收證明，憑證明及有關資料到項目所在地或勞務發生地的區、縣（市）地方稅務局同時辦理報驗登記和項目登記。每個項目單獨進行登記、申報。
納稅人辦理項目登記時，房地產企業和建筑業企業需分別提供以下資料： （一）房地產業項目登記資料 1.《房地產項目登記表》的紙質和電子文檔； 2.法人代表身份證、營業執照副本和稅務登記證副本原件及復印件； 3.外來企業的《外出經營活動稅收管理證明》或其他經營活動稅收證明； 4.項目核準通知、建設用地規劃許可證、建設項目規劃許可證、土地使用證、建筑工程項目施工許可證、商品房（預）銷售許可證、房源平面圖、房地產銷售合同復印件； 5.稅務機關要求提供的其他有關資料。 （二）建筑業項目登記資料 1.《建筑業項目登記表》的紙質和電子文檔； 2.法人代表身份證、營業執照副本和稅務登記證副本及復印件； 3.工程中標通知書原件及復印件； 4.建設工程施工合同、監理合同原件及復印件； 5.分包、轉包合同原件及復印件； 6.工程預算資料、施工許可證原件及復印件； 7.外來施工企業的《外出經營活動稅收管理證明》或其他經營活動稅收證明； 8.稅務機關要求提供的其他資料。
項目所在地區、縣（市）地稅機關受理申報后，對審驗相符的，給予辦理項目登記和報驗登記手續，原件退還納稅人，并將《房地產項目登記表》、《建筑業項目登記表》及所需資料的復印件留存，建立項目登記管理檔案；對資料不全的，應當在取得后逐步補齊。 第四條 納稅人項目登記內容發生變化，應自登記內容發生變化之日起30日內，持《房地產項目登記表》或《建筑業項目登記表》的紙質和電子文檔，向房地產項目所在地或建筑業應稅勞務發生地的區、縣（市）地方稅務機關進行變更項目登記。
納稅人房地產項目銷售完畢和建筑業工程項目完工注銷的，應自房地產項目銷售完畢和建筑業工程項目完工并結清稅款后30日內，持下列資料向房地產項目所在地和建筑業勞務發生地地稅機關辦理注銷項目登記。納稅人項目所在地或勞務發生地與其機構所在地不在同一區、縣（市），并已辦理報驗登記的，應同時辦理核銷報驗登記。
核銷登記時，需提供以下資料： （一）《房地產項目登記表》、《建筑業項目登記表》的紙質和電子文檔； （二）房地產、建筑業工程項目的稅收繳款書； （三）建筑業工程項目竣工結算報告或工程結算報告書； （四）未使用的發票； （五）稅務機關要求提供的其他有關資料。 第五條 納稅人應按月向項目所在地區、縣（市）地方稅務機關進行納稅申報，除按現行規定每月報送納稅申報資料外，還須在申報期內填報《房地產銷售明細表》、《房源平面圖》、《建筑。
6. 如何強化房地產業稅收管理
近年來，隨著國家實行住房制度和用地制度的改革，以及人口城市化進程的快速發展，縣城區域不斷拉大，縣城常住人口大幅增加，帶動了房地產稅收快速增長，但同時也給現有的稅收*策和稅收管理帶來新的挑戰。
一、房地產業稅收征管中存在的問題 1、收入入賬不及時，延遲納稅。部分企業在取得預售許可證前以定金或借款名義收取的預收款掛往來，不申報稅收；有些房地產商以部分商品房抵頂債務，不按期申報收入納稅。
2、少報收入偷逃稅款。一些房地產開發企業采用向稅務機關提供修改過的購房合同、故意降低售房單價，開具自制收據收取房款等手段，將收入存放在不同的銀行賬戶中；有些以自制收據收取車庫或附房售房款，大量收入不記賬，形成偷稅。
3、個別房地產企業為了盡快銷售房屋，推出了一系列優惠方案如“售后返租”“有獎銷售”等行為，未將返還的租金收入、購房金額或贈送面積作價計入銷售收入，造成少繳稅金。 4、不按規定清算土地增值稅。
多數房地產開發企業利用種種手段鉆*策“空子”，遲遲不進行決算，或留下幾套“尾房”，不進行銷售，逃避土地增值稅清算，影響了土地增值稅稅款的及時足額入庫。 5、不按規定接受發票。
開發企業在預付施工企業工程款時不按規定接受發票，而是開具收據。既影響了工程成本的及時結轉，又給建筑施工企業偷欠稅款提供了機會。
此外，個別企業開發的整個項目未全部銷售完，將已實現的銷售收入長期掛“預收賬款”等科目，不及時結轉，影響了企業所得稅的正確計繳。 二、征管建議 1、加強部門協作，實現信息共享。
稅務機關要加強同城建、招標、規劃、建設、房管、國土等部門的聯系，摸清房地產項目情況。及時掌握項目開工、竣工、預售等信息，實現工程施工進度與稅收的同步管理。
對重點建設部門，如建設局、交通局等，可委托代征稅款。 2、實行工程項目管理制度。
稅務機關應充分利用網絡，按企業分工程項目進行分類建檔。要求企業每月納稅申報時，同時報送工程項目付款、施工進度等信息，稅務機關應及時將申報情況錄入電腦的分類檔案里，并建立建設方與施工方信息的關聯網絡核對系統。
運用科技管稅手段實行以票控稅。 3、加強對外出施工企業的管理。
吳干東 戴天山。
7. 房地產營銷公司稅收有屬地效應嗎
房地產營銷公司稅收有屬地效應。
第一條 房地產和建筑業項目屬地化稅收管理是指地方稅務機關通過信息化手段，以本轄區內的房地產和建筑業工程項目為管理對象，應用房地產和建筑業項目稅收管理系統軟件，對納稅人進行稅收管理的一種模式。 第二條 項目所在地的區、縣（市）地方稅務機關對房地產和建筑業實行項目屬地化管理的具體內容： （一）受理轄區內房地產和建筑業工程項目的報驗登記或項目登記； （二）積極與同級規劃、建設、房產、城管等部門建立信息傳遞渠道，及時了解已批準立項的房地產開發項目、建筑工程項目的基本信息，并對上級傳遞、自行采集和納稅人報送的項目信息、申報信息、入庫信息進行登記、錄入、匯總、分析、傳遞、比對； （三）對稅收*策進行宣傳解釋，及時反饋征管中出現的問題； （四）掌握房地產銷售和工程項目進度及工程項目結算情況； （五）根據房地產銷售和建筑業工程進度，監控房地產和工程項目的納稅申報、稅款繳納情況，負責項目的營業稅及其附加稅費、土地使用稅、印花稅、土地增值稅的征收管理，確保稅款及時、足額入庫。
企業所得稅由納稅人機構所在地稅務機關征收，按征收方式進行分類管理。對財務核算健全，能夠正確計算應納稅所得額的，實行查賬征收企業所得稅；對有《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規定情形之一的納稅人，一律采取核定征收方式征收企業所得稅。
個人所得稅以所得人為納稅義務人，以支付所得的單位或者個人為扣繳義務人。 （六）對使用銷售不動產和建筑業發票的納稅人實行分類管理，并監督納稅人合法取得、使用和開具發票； （七）房地產項目銷售完畢及建筑業工程項目完工后，要及時清繳稅款，繳銷發票，注銷報驗登記或項目登記。
為持有《外出經營活動稅收管理證明》或其他經營活動稅收證明的納稅人辦理回執手續。 第三條 納稅人從事房地產開發、銷售不動產或提供建筑業應稅勞務，應在取得建筑施工許可證、簽訂建筑業務工程合同之日起30日內申報辦理項目登記。
其中：納稅人項目所在地或勞務發生地與其機構所在地在同一區、縣（市）的，應持有關資料到其機構所在地的區、縣（市）地方稅務局辦理房地產、建筑安裝工程項目登記；納稅人項目所在地或勞務發生地與其機構所在地不在同一區、縣（市）的，納稅人應到機構所在地的區、縣（市）地方稅務局開具《外出經營活動稅收管理證明》或其他經營活動稅收證明，憑證明及有關資料到項目所在地或勞務發生地的區、縣（市）地方稅務局同時辦理報驗登記和項目登記。每個項目單獨進行登記、申報。
納稅人辦理項目登記時，房地產企業和建筑業企業需分別提供以下資料： （一）房地產業項目登記資料 1.《房地產項目登記表》的紙質和電子文檔； 2.法人代表身份證、營業執照副本和稅務登記證副本原件及復印件； 3.外來企業的《外出經營活動稅收管理證明》或其他經營活動稅收證明； 4.項目核準通知、建設用地規劃許可證、建設項目規劃許可證、土地使用證、建筑工程項目施工許可證、商品房（預）銷售許可證、房源平面圖、房地產銷售合同復印件； 5.稅務機關要求提供的其他有關資料。 （二）建筑業項目登記資料 1.《建筑業項目登記表》的紙質和電子文檔； 2.法人代表身份證、營業執照副本和稅務登記證副本及復印件； 3.工程中標通知書原件及復印件； 4.建設工程施工合同、監理合同原件及復印件； 5.分包、轉包合同原件及復印件； 6.工程預算資料、施工許可證原件及復印件； 7.外來施工企業的《外出經營活動稅收管理證明》或其他經營活動稅收證明； 8.稅務機關要求提供的其他資料。
項目所在地區、縣（市）地稅機關受理申報后，對審驗相符的，給予辦理項目登記和報驗登記手續，原件退還納稅人，并將《房地產項目登記表》、《建筑業項目登記表》及所需資料的復印件留存，建立項目登記管理檔案；對資料不全的，應當在取得后逐步補齊。 第四條 納稅人項目登記內容發生變化，應自登記內容發生變化之日起30日內，持《房地產項目登記表》或《建筑業項目登記表》的紙質和電子文檔，向房地產項目所在地或建筑業應稅勞務發生地的區、縣（市）地方稅務機關進行變更項目登記。
納稅人房地產項目銷售完畢和建筑業工程項目完工注銷的，應自房地產項目銷售完畢和建筑業工程項目完工并結清稅款后30日內，持下列資料向房地產項目所在地和建筑業勞務發生地地稅機關辦理注銷項目登記。納稅人項目所在地或勞務發生地與其機構所在地不在同一區、縣（市），并已辦理報驗登記的，應同時辦理核銷報驗登記。
核銷登記時，需提供以下資料： （一）《房地產項目登記表》、《建筑業項目登記表》的紙質和電子文檔； （二）房地產、建筑業工程項目的稅收繳款書； （三）建筑業工程項目竣工結算報告或工程結算報告書； （四）未使用的發票； （五）稅務機關要求提供的其他有關資料。 第五條 納稅人應按月向項目所在地區、縣（市）地方稅務機關進行納稅申報，除按現行規定每月報送納稅申報資料外，還須在申報期內填報《房地產銷售明細表》、《房源平面圖》、《建筑。
8. 如何加強房地產稅收一體化管理
從理順協作機制、整合內部征管資源入手，有重點地解決了以下三個問題： （一）理順征管機構。
大多數房地產企業結構多元，形式多樣，關系復雜，我們在稅收管理上多年來一直采取的是按單一行業管理或按地段區域管理，征收管理上存在著條塊分割，信息不通，環節斷鏈，職責不清等弊端，管理混亂現象比較突出。“兩稅”接管后，我們首先從理順征管機構入手，重點解決稅務機關內部征管資源配置問題。
按照稅收管理的流程和環節，統一設置機構，將房地產行業稅收比較集中的城區分局過去分散管理的征管機構統一到一個機構管理，設立了專門的建筑安裝業稅收管理科（股）實行集中心設立了專門的征管窗口，與在行*服務中心大廳聯合辦公的國土、房管等部門實現了網絡聯結，按照“先稅后證”的要求，只有在地稅稅收征收窗口辦理完稅款征收并點擊辦理完畢后，國土、房管等部門的工作窗口辦理相關權屬證書的工作才能進行，否則，在網絡聯結上不能進行到土地、房管等部門的工作窗口，有效地實現了聯合控管。四是與相關部門建立了聯席會議制度，由*府分管財稅工作的副秘書長牽頭，定期召開行*服務中心、國土、房管、財*、司法、地稅等部門參加的聯席會議，通報情況，反饋信息，研究對策，實現了房地產行業稅收征管的社會化協作。
（三）研究制定實施方案。房地產稅收一體化管理是一個系統工程，各個環節相互銜接，相互聯系，流程管理、鏈條管理是整個管理工作的重中之重。
今年七月以來，國家稅務總局提出房地產稅收一體化管理的要求后，給我們指明了工作方向，一體化管理的思路也更？清晰，我們結合在曾都區一分局進行的試點工作，認真分析試點經驗和存在的問題，及時召開了全市房地產稅收一體化管理經驗總結推廣現場會，制定了《**市地方稅務局房地產稅收一體化管理實施方案》和《房地產稅收一體化管理流程圖》，修訂完善了《房地產稅收管理辦法》和《建安業稅收管理辦法》，規范了房地產稅收管理的方法和內容，為全市房地產稅收一體化管理奠定了堅實的管理基礎。 二、細化管理職責，落實一體化管理的既定目標 我們以信息共享、數據比對為依托，以優化服務、方便征納為宗旨，綜合利用信息，加強跟蹤管理，簡化辦稅程序，優化納稅服務，促進房地產行業稅收征管諸環節的有機銜接，房地產稅收一體化管理的管理模式初步建立。
（一）綜合利用信息。雖然房地產業各稅種的納稅人、計稅依據等稅制要素不盡相同，但是，房地產稅收諸稅種征管所依據的基礎信息是一致的，因而可以利用契稅納稅申報以及從房地產管理部門和國土資源部門獲取的信息，將房地產稅收諸稅種的稅源控管聯成一體。
我們按照房地產企業的開發流程，在房管、規劃、國土等部門的配合與支持下，健全了部門聯動的稅收監控網絡，多方采集房地產企業的涉稅信息，對房地產權屬轉移雙方的名稱、識別號碼，房地產的位置、面積、轉移時間、轉移價格等相關信息，按照“五統一”的要求，在登錄入帳的基礎上全部輸入微機進行管理，并及時傳遞、比對、整理、歸集，按日錄入，按周核對，按月訂冊，初步建成一個“集中管理、相互依托、數據規范、信息共享”的綜合信息庫，使之成為涉稅信息處理中心和稅源監控中心。同時，綜合利用房地產轉讓信息，與納稅人的納稅申報資料進行比對，隨時掌握稅源變化情況，讓各種房地產信息歸入稅源管理檔案，逐步實現各管理部門之間、各稅種之間最大程度的信息互通共享。
利用土地使用權交易信息，及時掌握承受土地使用權的單？或個人名稱、土地坐落位置、價格、用途、面積等信息，了解或控制城鎮土地使用稅、耕地占用稅稅源，加強城鎮土地使用稅的征收管理，對占用耕地進行開發建設的，及時征收耕地占用稅。利用契稅征管中獲取的房地產交易信息，掌握單位、個人在房地產二級市場轉讓房地產的有關稅源信息，將轉讓方名稱、識別號碼，轉讓房地產的坐落地點、面積、價格與有關納稅申報資料進行比對分析，發現漏繳稅款的，及時進行追繳，切實加強在房地產二級交易市場轉讓房地產的有關稅收的管理。
利用契稅征管中獲取的有關信息，建立健全房地產行業稅源臺帳和征收臺帳，？蹤掌握有關房地產稅收的稅源變化和征收情況，嚴格實行以票控稅，促使購房者主動向房地產開發商索取不動產銷售發票，大幅提高管理質量和效率。元至9月，我們通過國土資源部門傳遞的信息對16戶已取得用地手續但沒發證的單位和個人征收耕地占用稅218萬元、契稅350萬元，對25戶房屋交易沒取得銷售不動產發票的追繳稅款296萬元，收到了較好的征收效果。
（二）規范管理職能。我們以契稅為把手，從房地產有關信息的獲取及處理，到房地產業有關稅種納稅人的納稅申報、稅款征收、臺賬登錄及相關資料的傳遞反饋，對每個稅種的征管環節和辦理程序進行了細化，并繪制了《房地產稅收一體化管理流程圖》，進一步明確了征管崗位責任，形成了一條有序操作的傳遞鏈條。
為搞好征收管理，我們實行“三個跟蹤”：一是通過建立管理臺賬，分戶跟蹤了解土地利用規劃、計劃投資、施工單位、出包。
9. [轉載]房地產企業如何“合理避稅”
編著：湖北春園律師事務所實習律師：趙傳先 一、總論 一般來說，內資房地產企業在所得稅上“做手腳”多采用虛假成本的方式避稅，而外資房地產企業則擅長運用“轉讓定價”的手法避稅。
所謂“虛假成本”，就是通過虛增成本，盡量使房地產開發項目產生的利潤降至最低甚至虧損來逃避所得稅的征收。 一位有過六年房地產從業經驗的人士透露，調整報表轉移利潤的行為在房地產行業非常普遍。
如廣州某房地產公司想轉移利潤到國外，對其會計說弄個“海外業務接待費2000萬元”。另一個房地產企業，則將一些設計工作交給海外自己的關聯公司來做，將設計費用定得很高，以此轉移利潤。
一位曾在廣東一家大型房地產公司的財會人員透露，這家公司的全資文化公司、技術咨詢公司等就有三個，號稱多元化經營，實則利用這些公司進行關聯交易完成利潤轉移。其下屬各公司一年收到的所謂宣傳策劃、咨詢費高達上億元，然后再通過購買所謂的藝術品作為文化公司的固定資產，以完成最后的利潤轉移，因為這些藝術品是從母公司老板手中買來的，根本就不值錢，不過是個道具而已。
2004年，國家稅務總局公布的“2003年度中國納稅百強排行榜”中，沒有一家房地產企業。即使是專為房地產企業設置的“2003年度房地產開發經營行業納稅十強”里，房地產企業的納稅總額也并不樂觀。
二、避稅具體方法 一）是預售購房款掛在往來賬面。將預售購房款記賬，使得應該馬上繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃營業稅和企業所得稅，這是房地產開發企業較為普遍采用的一種手段。
二）是預收房款開具收據，不開具發票，隱瞞收入或不按收入原則確認收入。預售商品房收取的預收款，只給購房者開據《收款收據》，在帳務處理上不做預收處理，或根本就另外記一套流水賬，內部掌握。
三）是不按照合同約定的時間確認收入。以各種理由諸如未清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業所得稅。
四）是隨意調整稅款申報數額。有些房地產開發企業由于資金緊張，在年度內隨意調整稅款的申報數額，通常做法是年初、年中減少申報數額，年末全部繳清。
五）是鉆*策"空子"，不及時清算土地增值稅。開發項目應在全部竣工結算銷售后清算土地增值稅，而部分開發商遲遲不結算或者是故意留有一兩套尾房，結果無法進行整個項目的結算，影響了土地增值稅的及時足額入庫。
六）是虛列開發成本，任意擴大成本開支范圍，虛列工程成本。企業預收的售樓款甚至收取的全部售房款，不記收入或帳外循環，從而少納或不納銷售不動產營業稅及附加等。
七）是以房抵債、商品房自用不按收入原則確認收入。以商品房抵頂工程款，只在與工程隊的往來帳上記載，而不做相應的收入調整。
將代理銷售商手續費支出直接從售樓款收入中抵減，而從代理商處收取的樓款凈增額為計稅營業額，以此少繳營業稅。八）是擴大拆遷安置補償面積，減少可售面積，多結轉經營成本。
九）是降價。無正當理由降低銷售商品房價格，從而達到少繳營業稅和企業所得稅。
十）是故意拖延項目竣工決算和完工時間，躲避土地增值稅清算。一）規范稅收日常管理，夯實房地產業征管基礎。
一是建立健全房地產企業征管基礎資料。房地產企業征管基礎檔案應涵蓋房地產企業從土地取得、項目立項、工程招投標、工程預（概）算、商品房預售等一系列與稅收密切相關的涉稅資料。
二是實行項目管理。要按開發項目進行納稅登記，建立項目納稅臺帳，并按項目進行稅收跟蹤管理，按項目核查發票取得情況和監控納稅進度情況。
三是加強源頭控管。與開發建設主管部門加強聯系，定期取得建設主管部門控管的建設項目信息；委托房管部門在辦理房屋權屬登記時，實行"先稅后證"，防止稅源流失。
四是推行房地產和建安企業納稅評估。將涉稅資料的日常審核與納稅評估有機結合起來，建立本轄區行業利潤率、行業稅負率、營業稅負擔率、企業所得稅負擔率等預警值指標體系，通過票表比對、票額比對、邏輯相關分析等將低于警戒值的納稅人作為評估及稅收跟蹤重點對象，及時發現漏洞，實施稅務約談、函告等手段及時排查和糾正，督促納稅人主動自查納稅。
五是加強對房地產企業的稅收稽查。要適時開展房地產稅收專項檢查，配合征管開展有針對性的重點檢查，對典型偷稅案件要通過新聞媒體公開曝光，充分發揮稅務稽查的震懾作用，達到以查促管的目的。
二）把好征收方式認定關，管好兩個所得稅。房地產開發經營的特點是投入資金多，開發經營時間長，按稅收的法理原則來說，所得稅實行查賬征收無疑是一個最佳選擇，也符合稅收公平原則，因而應積極研究和推行房地產開發企業依法依規建賬建證，并按實申報繳稅的征管措施，這是加強稅收征管的總體方向和目標。
但從調查結果看，房地產企業財務核算不規范，向稅務機關披露的會計信息不真實是普遍存在的現象。鑒于這種情況，當前在稅收征管中一方面要采取措施積極推進房地產企業規范賬證，財務核算真實；另一方面又要想方設法防止納稅人做假賬、報假數、少繳稅。
要對房地產企業的所得稅征管統一實行所得稅最低負擔率與。
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