榮觀房產網1. 怎樣進行房地產的投資決策
房地產投資決策在房地產開發和經營中占有極為重要的地位，它對項目建 設的成敗、效益的好壞有著直接的和決定性的影響。
1。可行性研究及可行性研究報告的編制。
可行性研究要回答以下問題： ①項目在技術上是否可行。 ②經濟上是否合理合算。
③建設條件是否具備。 ④資源、人力、物力、財力是否落實。
⑤財務上是否有盈利。 ⑥建設工期有多長。
⑦需要多少投資。 ⑧資金籌集方式。
綜合分析這些問題，可以判斷項目是否可行，為決策提供依據。 可行性研究的結果是可行性研究報告。
可行性研究報告的編制步驟和程 序為： ①根據項目建議書的規定和有關精神進行籌劃和調研，掌握充分的技術經 濟信息。 ②遴選方案將項目的各種不同條件加以組合，設計出各種可供選擇的方 案，經過分析、比較和評價，優選出最佳方案。
③深入分析。對初步提出的最優方案進行深入細致的分析，并對項目的財 務、經濟盈利性作出評價。
此外，對項目的投資收益要進行敏感性分析，以確定 投資的風險來壇及其預防措施。 ④編制可行性報告。
⑤實施決定。 2。
投資決策及其方法。房地產項目經過可行性研究后，如果認為不可行當 然就取消；如果認為項目是可行的，往往又會提出若干個可供選擇的建設方案。
這些方案一般都會有它本身的優點和缺點，或者還存在某些不確定因素，因而， 就必須對各方案進行權衡，作出正確的判斷和選擇。 決策是一門學問，它是決策人員充分發揮其知識、經驗、智慧和膽識的過 程。
決策的結果往往與決策人員的工作生活閱歷、對風險的態度等密切相關。 一個敢于冒風險的決策者和一個保守者會選擇完全不同的投資方案，因此，決 策者必須能審時度勢，趨利避害。
決策的方法有多種多樣，根據風險存在的方式可分為：確定型決策、非確定 型決策和風險型決策二種。 其中風險型決策是最常見也是最難的一種。
2. 房地產投資決策要注意什么問題
近年來，房地產已經成為中國國民經濟新的增長點。
作為國民經濟的支柱產業，房地產在國家經濟發展中具有舉足輕重的作用。由于中國房地產投資市場的復雜性和特殊性，房地產投資決策難度增加，投資主體面臨如房地產企業對未來的投資前景看不清狀況、消費者對住宅價格判斷模糊、銀行對房地產金融風險擔憂等諸多困惑。
因此，分析影響房地產投資決策的要素顯得尤為重要。 一、房地產投資決策概述 房地產投資決策是指在房地產開發投資活動中，房地產開發商對擬建房地產投資項目的必要性和可行性進行技術經濟論證，對不同的房地產投資方案進行比較選擇，并做出判斷和決定的過程。
[1]由于房地產本身具有的物理和經濟特征，房地產投資也表現出區別于其他項目投資的固有特性。首先，房地產業是資金密集型行業，項目投資數額巨大，對金融倚賴性高。
另外，房地產市場的結構性問題較突出，投資者一般不愿將資金投入到那些難以更換用途的物業，如特種廠房、碼頭等，而商場、寫字樓、公寓等，常被各種公司租用，更換使用性質方便，更能吸引投資者注意；其次由于房地產可作為抵押擔保，并且一般能夠安全地按期收回貸款，所以易取得金融機構的支持。由于房地產業在社會經濟生活中的重要性，各國*府對房地產市場投資都十分關注，常常將對房地產市場和房地產調控作為調節經濟的一個重要方面，房地產投資額也因而受到*府*策的影響；最后，房地產的不可移動性及回收期長等特點，使得房地產投資長期受未來宏觀經濟、社會、*治、法律法規，以及自然、環境等多方面因素變化所產生的不利影響，風險因素多，風險水平相對較高。
因此，正確合理的房地產投資決策對投資開發商意義重大。 房地產開發投資決策的成功不僅取決于決策者個人的素質、知識和能力，并與認識和掌握決策的理論知識、基本內容和類型、應用科學決策的理論方法有著密切關系。
房地產投資決策可按以下四個步驟進行：第一，提出房地產投資決策的目標―要求解決什么問題；第二，制定房地產投資的行動方案―有幾種可能方案；第三，對房地產投資項目做經濟評價、社會評價和環境評價，進行投資方案的比較，最后確定出最佳的房地產投資方案；第四，采取合理的步驟，按照科學的方法執行和檢驗最佳的房地產投資方案。①投資策略是實現正確投資決策的先決條件，按照投資策略進行項目決策是科學決策的基本要求。
影響房地產投資決策的因素多而復雜，對其中重要的因素系統分析很有必要，這對投資主體的科學合理決策及獲得巨大收益具有深遠意義。現歸納出影響房地產投資決策的最重要的五個因素進行具體分析。
二、房地產投資決策要素分析 （一）時機的決策分析 投資時機總是存在于投資主體的外部環境中，與投資主體、投資目標和投資形式的特定性緊密關聯，也與特定的投資類型相聯系。房地產投資時機分析的基本模式一般有以下四種： 環境因素分析模式：房地產投資時機是房地產環境中的一些宏觀因素和微觀因素在特定時期、以一定方式結合在一起形成的，其中的經濟、社會和*策因素的變化構成了投資時機的實質內涵。
在具體分析商業房產投資時機時，可針對特定的商業房產羅列出可能蘊涵收益的各種因素的可能變化，也可把各種因素劃分成宏觀和微觀因素、直接和間接因素來進行綜合分析。 壽命周期分析模式：房地產投資時機與房地產壽命周期息息相關，在房地產壽命周期的不同階段，對不同的物業和不同的主體蘊涵著不同的收益機會。
在商業房產開發投資經營的全過程中，會經歷商業用地選擇、商業房產建設、商業房產租售、商業房產管理及商業房產退化等階段，商業房產投資者可根據自己的投資目標和實力來選擇不同階段的投資機會。 開發價值分析模式：房地產類型的多樣性及投資者實力和開發能力的差異決定找尋特定主體的適宜開發類型與開發項目是房地產投資獲利的關鍵。
商業房產的價值包含了相當部分的無法量化的服務價值與無形收益，對這些價值進行正確判別會為特定的投資者帶來獲利的機會。 產業發展分析模式：產業發展與變化規律是一般性把握商業房產投資時機的基本點。
把握不同產業轉換發展的有利時機來進行相關物業開發，將會有巨大的收益回報。不同類型商業房產的需求常隨不同商業部門的興衰而定，城市產業演進可能在不同時期帶來不同商業經濟活動的繁榮，把握產業演進變化的規律性，有助于正確選擇投資時機。
（二）區位的決策分析 房地產地段的選擇對房地產投資的成敗有著至關重要的作用。房地產具有增長性很大程度上取決于區位土地的增值，區位理論是投資地段選擇的理論基礎，而在具體的決策分析中可采用以下一些方法： 因素分析法。
具體分析影響房地產區位價值的各種自然因素、經濟因素、社會因素和行*因素，在對不同地段的因素比較中把握優勢地段的形成、發展和變化規律。明確能提升特定地域商業房產價值的各種宏觀因素和微觀因素，通過預測這些因素的改變把握優勢地段的形成與轉變。
假設開發法。運用假設開發法的原理，通過對擬選地塊的不同用途的收益與成本進行估算，在。
3. 房地產開發投資決策有哪些
1、獲取建設用地使用權。
2、征地拆遷補償安置。 3、開發場地工程勘測。
（是開發建設項目得以實現的關鍵環節之一，是開發建設前期工作的重要組成部分。 內容包括：地形勘察，工程勘察，地下水勘察，地表水勘察，氣象調查。
程序：承接勘察任務，搜集已有資料，現場踏勘，編制勘察綱要，出工前準備，野外調查，測繪，勘探，試驗，分析資料，編制圖紙和撰寫報告。 ） 4、規劃設計。
（1基本要求：使用要求，環境，安全，經濟，施工，美觀。 2規劃設計主要控制性指標：建筑容積率指項目規劃建設用地范圍內總建筑面積與規劃建設用地面積的比值；建筑高度；建筑密度指規劃地塊內各類建筑基底面積占該地塊用地面積的比率； 居住人口密度指單位建設用地上容納的居住人口數，單位為“人/公頃”，即居住人口密度=建設用地內的總人口數/地塊面積*100%；綠地率；建筑后退。
3建筑設計。住宅建筑的平立面設計（合理確定層高和層數，正確設計房屋的長和寬，合理確定戶型和居住面積）；住宅結構設計；住宅建筑裝修和室內設備的設計； 4規劃設計管理與審批。
建設項目選址；建設用地規劃管理（核發建設用地規劃許可證；臨時建設和臨時用地的管理）；建設工程規劃管理（建筑管理，道路管理，管線管理審定設計方案，核發建設工程規劃許可證）。 5、建設工程招投標。
（方式：公開招標，邀請招標，協議招標） 6、辦理開工手續。（申請施工許可證應具備條件：（用地批準，建設工程規劃許可，施工現場具備施工條件，確定施工企業，施工圖紙已審查，具體措施已落實，監理已委托，建設資金已落實，其它規定。
） 7、制定建設施工方案（施工組織與協調計劃，建材與設備供應計劃，施工圖設計方案，基礎設施配套的接洽與協商計劃，編制工程量清單和工程時間進度以及現金流量表，與承包商談判及簽約等） 8、施工現場臨時三通一平（供水，供電，臨時道路）房地產開發建設。 1、施工建設管理（主體建筑，配套工程，基礎設施 2、工程建設的進度、成本與質量管理。
（主要任務：組織管理，費用管理，進度管理，質量管理，合同管理。 工程進度管理：客觀進度計劃，總進度計劃，單位工程進度計劃。
工程成本控制：直接費用監測分析，間接費用監測分析。 工程質量控制。）
3、工程建設監理。（工程進度監理，工程質量監理，工程合同監理）。
4. 投資房產有什么要求,需要注意什么
房地產投資過程
房地產投資過程實際上就是房地產項目開發經營的全過程。房地產投資周期長、環節多，是一個相當復雜的過程，對此，在房地產開發一章已經進行了一定的闡述，房地產投資過程與開發過程是類似的，不過其側核心不同。概括而言，房地產投資過程大體可分為投資分析、土地開發權獲得、房地產生產開發及房地產銷售經營這四個大的階段。
1、投資分析
房地產經濟活動，是個大量資金運動的過程，一旦作出投資決定，資金的投入就是一個難以逆轉的持續過程。投資決策準確，是確保整個開發項目成功的關鍵。反之，投資決策失誤，就會導致重大損失。因此，慎重地進行決策，是房地產開發經營的必要前提。要保證投資決策成功，就必須在市場分析、財務分析的基礎上，認真做好可行性分析研究。
因此，只有在計劃階段中的可行性分析確定后，整個計劃才可能付諸實施，而下一步驟的投資程序才能繼續進行。投資者必須了解在計劃評估過程中，可能會因為遭受的限制而作某些修改，因此，投資者在作可行性分析這個步驟時，并不能將其當作單純的接受或否決的過程，它實際上還包括了重新評估與修正的功能。通常，在一些較大項目中，為了確保投資決策成功，可行性分析要反復研究，在正式決策之前，可作可行性研究，以保證投資決策的準確性。
2、土地開發權的獲得
這一過程中包括土地使用權或產權的取得與議價程序。當在計劃時期確定投資計劃可行后，土地使用權以何種形式取得乃是投資者接下來考慮的要點，如完全買斷，還是合作開發，或是部分使用權（如地上權），或長期租賃等。
在確定產權形式的同時，要進行的是獲得土地的程序及與土地所有者議價的程序，以確定產權的取得成本。在這一過程中，是從一級市場通過批租形式獲得土地，還是從二級市場購得土地，其具體法律手續各有差異，必須搞清楚其中的每一個環節，以免產生不必要的糾紛。此外，由于房地產為良好的擔保品，而且其取得成本通常非常巨大，因此大多數的投資者皆運用財務杠桿以取得房地產產權，也就是向金融機構融資以取得資金。不同的金融單位其信用成本與融資條件不同，因此在進行融資活動時，要詳細評估投資計劃與各種融資機會，以選擇最有利的融資方式。
3、房地產建設開發
在房地產開發中，首先要取得*府立項和規劃的許可。立項和規劃涉及到資金運作及水、電、煤、路等各項配套條件，是一個相當繁雜但又十分重要的工作。在房地產整個開發過程中，其與投資決策、土地使用權獲得一起又稱為開發前期工作時期。
在上述前期工作完成之后，方可進入實質性的建設開發階段。以后的工作為根據規劃及開發要求進行設計，然后尋找建筑商進行營造。在整個營造過程中，投資者又必須進行必要的監督或委托監理公司進行建設監理。由于開發所需要的資金相當龐大，因此在大多數的情況下，投資者仍須向金融機構融資以取得資金。此時，融資活動又成為一項重要的工作，如何取得與選擇有利的融資機會與融資條件，以保證建設開發進度及按時竣工完成，成為此時融資活動的主要目標。
4、房地產銷售經營
在房地產銷售階段主要的工作，包括：
一是必須有完善的營銷規劃。
包括確定目標市場的購買者，擬定適當的營銷策略及營銷組織以求順利銷售。
二是實際的銷售活動，
包括根據市場狀況及可能條件采取的各種促銷手段，以及如簽約、收取訂金、過戶登記等具體手續。
三為融資活動的進行。
由于房地產金額龐大，在促銷的過程中，常常需要替買者安排有利的融資計劃以吸引買者，因此融資特別是購房抵押貸款及各項分期付款的活動也會成為這一階段的重要工作。
在這一階段中，某些已開發完成的房地產，如果不是以銷售為目的，或者因銷售狀況不理想，也可以把這部分房地產作為物業進行經營，即以經營謀利為目的。經營的形態主要分為兩大類：
一類是將房地產出租給他人，并定期收取租金獲取收益。這類租賃的經營形態，投資者負擔的管理成本較低，收益固定且風險較小，但是一般而言報酬可能較低。
二類則是由投資者自己經營管理，此時投資者可能獲取較高的報酬，但卻須自行負擔營運的風險，而且收益亦不穩定。已開發完成的房地產，在經營階段要依據不同的經營形態，采取不同的管理活動，如維修、更新、保全、各種費用稅金的繳納與各種收入的收取、以及實際從事營業的必要管理活動等。
5. 房地產經營與決策需要注意什么
房地產項目開發具有周期長、投資多、風險高、波動大、管理復雜等特點，現金流和利潤的動態預測顯得尤為重要，可謂“保回款、求生存、降風險、保經營”，而做好利潤監控，有利于讓決策者做到心中有數，降低經營風險。
房企高管需要明白項目利潤才是公司利潤的基礎與保障，可以從以下幾個方面入手：
1.項目動態利潤：指導項目各階段經營決策
2.項目動態利潤形成：項目資金流入流出預測
3.項目動態利潤回顧：輔助目標利潤率調整決策
4.公司利潤目標形成：重在項目利潤結轉管理
5.公司動態利潤監控：確保公司結轉利潤目標
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