榮觀房產網1. 房地產開發各環節有哪些稅收規定
為了防止開發企業通過故意延緩收入實現的確認時間，隨意確定成本對象或混淆成本界限等方式遞延或逃避納稅義務，保證國家稅收及時足額入庫以及不同納稅人之間稅負和納稅時間的公平，稅法對房地產企業取得的預售收入的主要稅種均作出了規定。
（一）營業稅 1、房地產企業是營業稅納稅義務人 《中華人民共和國營業稅暫行條例》（**令第540號）第一條規定：在中華人民共和國境內提供本條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業稅的納稅人，應當依照本條例繳納營業稅。 房地產企業預售開發產品，屬于銷售不動產的行為，當然成為營業稅納稅義務人。
2、計稅依據 營業稅的計稅依據即納稅人的營業額，包括納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。 價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的*府性基金或者行*事業性收費： （1）由**或者財*部批準設立的*府性基金，由**或者省級人民*府及其財*、價格主管部門批準設立的行*事業性收費； （2）收取時開具省級以上財*部門印制的財*票據； （3）所收款項全額上繳財*。
因此，房地產開發企業銷售不動產向購房者收取的定金、違約金、賠償金、延期付款利息等價外費用，均應該按照規定繳納營業稅，自覺履行營業稅納稅義務，否則存在涉稅風險。 但房地產開發企業的“代收費用”如果同時符合上述3個條件的，是不需要繳納營業稅的，否則應該作為“價外費用”繳納營業稅。
3、視同銷售 新《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第五條規定：納稅人有下列情形之一的，視同發生應稅行為： （1）單位或者個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人； （2）單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發生的自建行為； （3）財*部、國家稅務總局規定的其他情形。 4、納稅義務時間 《實施細則》第二十五條規定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人的，其納稅義務發生時間為不動產所有權、土地使用權轉移的當天。 自建行為的，其納稅義務發生時間為銷售自建建筑物的納稅義務發生時間。
（二）土地增值稅 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條明確規定：“納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。 具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。”
由于房地產企業開發經營的行業特點，商品房都是按照項目一次性開發，分期分批進行銷售，在同一期商品房全部或基本實現銷售前，由于許多工程未進行結算，要準確地計算該項目每一批商品房實現的銷售收入應繳納的土地增值稅是有一定難度的，只有在每一批商品房取得銷售收入時按規定進行預征，待該期商品房全部或基本實現銷售后進行結算，才能該項目應繳的土地增值稅準確無誤，因此，采取了預繳制度。 預繳稅款從性質上屬于納稅人按照稅務部門規定核定的應繳納稅款。
首先，沒有按照規定申報繳納預繳稅款，不認定為偷稅行為。其次，稅務部門發現納稅人沒有按照規定申報繳納預繳稅款時，應該按照稅法規定通知納稅人限期申報繳納并可以按照規定加收滯納金。
如果納稅人在限期內仍不繳納稅款，稅務部門可以根據《稅收征管法》第六十八條規定處理：納稅人、扣繳義務人在規定期限內不繳或者少繳應納或者應解繳的稅款，經稅務機關責令限期繳納，逾期仍未繳納的，稅務機關除依照本法第四十條的規定采取強制執行措施追繳其不繳或者少繳的稅款外，可以處不繳或者少繳稅款的50%以上5倍以下的罰款。 各地對土地增值稅的預繳稅率存在差異，一般來說，普通標準住宅按照預售收入的1。
5%，除普通標準住宅以外的其他住宅為3。5%，其他房地產項目為4。
5%。但《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發[2010]53號）要求各地提高預征率，該文規定， 為了發揮土地增值稅在預征階段的調節作用，各地須對目前的預征率進行調整。
除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1。5%，西部地區省份不得低于1%，各地要根據不同類型房地產確定適當的預征率（地區的劃分按照**有關文件的規定執行）。
對尚未預征或暫緩預征的地區，應切實按照稅收法律法規開展預征，確保土地增值稅在預征階段及時、充分發揮調節作用。 此后各地陸續規定，提高了土地增值稅預征率。
（三）企業所得稅 （1）預收收入負有納稅義務 《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題》（國稅發[2009]31號）第六條規定，企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售。
2. 房地產各環節到底有多少稅
關于房地產開發環節到底有多少稅： 1、土地取得后的契稅、印花稅； 2、建造期間有：建筑材料包含的增值稅（17%）、企業所得稅（33%）、印花稅，建筑安裝工程的營業稅（3%）、企業所得稅（33%）、印花稅； 3、開發商按照銷售價格的5%+0.96%的營業稅及其附加；開發商的企業所得稅33%，土地增值稅（20%~60%）、印花稅； 4、業主繳納的契稅、印花稅 在小縣城，如果土地價格為0，房價為1000元，造價大約600~700元，還要有水、電配套或者還有暖氣、至少300元，還有道路配套費、營業稅5%+0.96%的附加=120元，因此開發商不可能有20%的利潤。
3. 房產各種稅收各多少
因為商用房，在稅收上是沒有任何優惠的。
買方要支付契稅4%（成交價格的4%），印花稅合同價格的萬分之5
賣方要支付的有：
營業稅成交價格5%;
城建稅，營業稅的7%;
教育費附加，營業稅的3%;
有的地方還有地方教育費，營業稅的1%;
印花稅合同價格的萬分之5
個人所得稅，土地增值稅，這兩個稅種略有說法，有的地區是按照成交價格，按一定比例附征的，但如果按稅法規定的話，個人所得稅可扣除原購入價格，前提是該價格是有稅務機關認可的憑證證明的，然后按照轉讓財產的稅目按20%征稅。
土地增值稅就更麻煩一些，他要根據你房產的增值額，計算增值率，根據增值率確定，稅率，然后用增值額乘以稅率得到稅額。
注意：1、這里所說的成交價格必須是稅務機關認可的，不一定是你的合同價格，稅務機關是有權調整的。
2、一般稅務機關都是使用軟件來處理這些業務，一般計算機計算出各種稅額，你只要帶好各種稅務機關要求的證件，重要的是找到各種可以證明你購入房產時所支付的各種費用的原件，及證明，由稅務機關來認定他們是否可以扣除。
4. 房地產開發公司有哪些稅務
房地產開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅以及契稅等。
一、營業稅：稅率為5%；二、城市維護建設稅和教育費附加：以營業稅等流轉稅為計稅依據，依所在地區分別適用7%、5%、1%征城市建設維護稅，依3%計征教育費附加。
三、土地增值稅：采用四級超率累進稅率，應納土地增值稅=土地增值額*適用稅率-速算扣除額*速算扣除率。其中：土地增值額=轉讓房地產總收入-扣除項目金額。計算扣除項目有：取得土地使用權所支付的金額；開發土地和新建房及配套設施的成本；開發土地和新建房及配套設施的費用；舊房及建筑物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金；加計扣除。
四、房產稅：以房產原值（評估值）為計稅依據，稅率為1.2%。年應納稅額=房產原值（評估值）*（1-30%）*1.2%。
五、城鎮土地使用稅：按規定稅額、按年計算、分期繳納的一種稅。年應納稅額=∑（各級土地面積*相應稅額）。 房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮土地使用稅和房產稅。
六、城市房地產稅、三資企業土地使用費：城市房地產稅依房產原值計稅，稅率為1.2%。年應納稅額=房產原值*稅率*（1-30%）。三資企業土地使用費是對本市行*區域內使用土地的外資企業，按企業所處地理位置和偏遠程度、地段的繁華程度、基礎設施完善程度等，征收的一項費用。依外資企業的實際占用土地面積以及所適用的土地使用費的單位標準確定。應納土地使用費額=占用土地面積*適用的單位標準。
七、印花稅：分為從價計稅和從量計稅兩種。應納稅額=計稅金額*稅率，應納稅額=憑證數量*單位稅額。
土地使用權出讓轉讓書立的憑證（合同）暫不征收印花稅，但在土地開發建設，房產出售、出租活動中所書立的合同、書據等，應繳納印花稅。凡進行房屋買賣的，簽定的購房合同應按產權轉移書據所載金額0.05%繳納印花稅，在辦理房地產權屬證件時，應按權利許可證照，按件交納印花稅五元。
八、契稅：計稅依據主要是成交價格、核定價格、交換價格差額和“補繳的土地使用權出 讓費用或者土地收益”等。應納稅額=計稅依據*稅率
九、耕地占用稅、固定資產投資方向調節稅 ：大部分地區已經停止征收。
十、企業所得稅、應納稅額=（全部應稅收入-準予扣除項目）*適用稅率。
十一、個人所得稅 ：適用5%-45%的超額累進稅率。應納稅額=應納稅所得額*適用稅率-速算扣除數。
5. 房地產購入環節要繳納哪些稅種
房地產購入環節，要繳納契稅、印花稅等稅種 。
根據《中華人民共和國契稅暫行條例實施細則》第四條規定：契稅的計稅依據（二）：土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。因此，贈與房產的領受人是需要全額繳納契稅的。
另《國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題通知》 [國稅發（2006）144號] 中第一條第二款明確規定：“對于個人無償贈與不動產行為，應對受贈人全額征收契稅。”贈與房產的契稅是全額征收的，即由受領人按照3%的比例繳納。
針對售房合同、產權轉移證書、營業賬簿等證照，要向購房者征收印花稅，稅率為萬分之五。