榮觀房產網1. 求某房地產企業的營銷策劃
一、營銷概況：房地產系不動產的商品概念，與其他商品有著本質截然不同的區別，不同于買件衣服那樣隨心所欲，這是因為買房子價位高，耐用性長。
買主務必經過審情度事、權衡利弊的反復斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強，稍有不稱心就會改變主意，買主思考的問題，內容豐富，錯綜復雜，既要考慮得天獨厚的地理條件，又要科究優雅舒適的自然環境，樓質、交通、音貝、污染、安全等諸方面的慎之有慎。由此可見房地產營銷深度廣，難度大，負荷重，企求在房地產營銷上取得卓然顯著的成效，并非輕而易舉、彈指一揮間，必須加強重視大腦智力投資的力度，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。
二、創意理念：房地產營銷策劃方案要達到尚方寶劍的強大韌勁和力度，必須在創意理念上形成：1、具有高度的自信野心；2、富于競爭，且樂此不倦；3、頭腦敏銳，不拘傳統；4、感性認識和理性認識相處融洽；5、注重歷史，尊重現實，睽重未來。三、構思框架：1） 以塑造形象為主，渲染品味和意念；2） 展現樓盤的綜合優勢；3） 體現樓盤和諧舒適生活；4） 直切消費群生活心態。
四、實戰流程：1、形象定位：對樓盤的綜合素質進行整體概括，揭示樓盤從地理位置、物業檔次到設計思想、具體細節等到方面的高起點定位。所謂高起點完全可以從樓盤的整體設計中體現到：吸取園外、境外高檔物業經驗，處處顧及住戶需要，大到小區環境規劃設計和公共空間的審美安排；小至空調機位、公共過道采光以及住戶戶型設計等等，都進行精碉細鑿，力爭完美。
好東西總有不同之處，因而“不同”二字構成了樓盤這一高檔物業的形象基礎，使它有機會從眾多物業中脫穎而出。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業品質不同，發展商信譽不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數量不同，小區規劃不同。
這“八種不同”的明知故問句子成為開發商向樓盤消費對象闡述物業優勢的重要線索。2、主要賣點：對樓盤進行全面分析研究，概括為四個方面的賣點構成：1） 地理位置；2）、樓盤設施結構；3）、樓盤做工用料；4）、戶型設計。
突出明顯優勢，這是樓盤消費者最關心的物業指標。3、繪制效果圖：根據開發商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。
繪制效果圖要強調公共空間開闊、細節豐富、品味高，因為樓盤的銷售，需要啟動購樓者對未來的想象，無數事實范例證明，精美的效果圖對營銷起了事半功倍的決定性作用。4、廣告訴求點：1）闡述樓盤的位置；2）闡述樓盤所在地的歷史淵源；3）闡述樓盤交通條件；4）闡述樓盤人口密度情況；5）闡述樓盤的升值潛力；6）闡述樓盤開發商的信譽；7）闡述樓盤的背景；8）闡述樓盤的舒適溫馨；9）闡述樓盤的實用率；10）闡述樓盤的付數計劃；11）闡述樓盤的品質；12）闡述樓盤的深遠意義；13）闡述樓盤的物業管理有什么不同。
5、廣告階段劃分：對樓盤的品牌推廣是一個長期的行為，應有戰略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對樓盤形象的一次重要投資。
其廣告推廣大致劃分為三個階段：第一階段（預期到首期交樓入住）：此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進銷售為目標，從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品味、檔次和形象。此階段廣告費用投入相對較大。
第二階段（首期交樓至二期完工）：此階段以品牌維持為目的，穩固樓盤高檔物業的品牌形象。同時促進銷售。
此階段廣告費用投入相對較少。第三階段（二期工程交樓至整體竣工）：此階段的廣告任務重點是維持樓盤的良好口碑，可結合已經入住的眾多住戶來談論評估本樓盤并通過口碑帶動銷售，完成售樓收尾工作。
此階段廣告費用投入為中等不平。總體上看，樓盤全程廣告投入曲線呈馬鞍形，這是根據各銷售期要求和工程進程不同階段而得出的較合理的分配方案。
當然，每個階段中的廣告及發布，應依據具體情況靈活使用和調整。6、廣告表現：在樓盤預售及正式展銷前，應設法積蓄氣氛，設計一個別開生面、形式獨特的揭幕儀式。
在預售參觀登記前一周，更新目前圍在售樓部和樣板間外側的圍布。直到預售和開幕式當天隆重揭幕，讓優雅美麗的樓盤示范間瞬間呈現在大眾及過往行人面前。
屆時，樂隊奏出美妙動聽的西洋樂曲，嘉賓云集，參觀人流穿梭樣板之間，驚羨之辭不絕于耳。（具體揭幕儀式內容安排及細節，另視情策劃）。
預告廣告以渲染氣氛為主，配合精彩的揭幕預售儀式先期刊登。7、首期廣告內容及時間安排：內部認購展示會和首期展銷會定期舉行，廣告準備工作應在此之前全部到位，具體內容大致如下：① 樓盤效果圖。
② 樓盤售價表和匯款方式的確定與制作。③ 售樓宣傳冊和促銷宣傳單的設計制作。
④ 工地圍板的設計、繪制。⑤ 展銷場地宣傳旗幟、宣傳畫和橫幅的設計制作。
⑥ 展銷場地道路指導牌的制作。⑦ 展板（兩套，每套12張）的設計、制作和擺放。
⑧ 影視廣告創意構思及拍攝制作。⑨ 報紙廣告首5期的設計、完稿及定版。
⑩ 圍繞展示會其它促銷宣傳用品。五、勾勒賣點途徑。
1、確立行銷要求： 樓盤行銷觀念著重于消費者的分布情形及需求層次，繼而。
2. 房地產營銷策略的相關成功案例
----成都龍湖翠微清波 前言： 從去年下半年來成都樓市先后經歷了去年“9.27”宏觀調控、今年的“5?12”地震和目前的金融風暴。
在這種大勢下的成都樓市不用再長篇累牘，其中的雪雨風霜我們時時刻刻都在經歷著、承受著、磨練著。在這里要和大家一起分享在目前的時期取得不錯市場表現和銷售業績的典型案例，看看他們是怎么做的。
以茲參考。 項目成效 2.26日成都龍湖翠微清波推出了8號樓，推出房源約249套； 目前在售的為4棟、5棟、6棟、7棟、8棟，6棟為2梯4戶，7棟為2梯5戶 面積段 實收均價 實收總價 月消化 首次置業 86 5700 49w 80 首次改善 112-129 5500 61-71w 290 再次改善 131-136 5400 70-75w 120 我們可以看到，在目前的市場環境下，該項目月均消化量達到了近600套，我們從多緯度對成都龍湖翠微清波項目以下方面進行了調研分析： ? 營銷推廣力度 ? 客戶拓展渠道及方式 ? 銷售現場活動氛圍營造 ? 專業支持、整合資源 ? 團隊的獎懲力度 ? 價格策略的合理運用 2009-2-13 [成都商報]46.47 雙彩版 只需首付20萬，即刻擁有關于別墅的所有想象。
2008-2-18 [成都商報]48 整彩版 8號樓86到140平方米珍藏濱河美宅誠意金認購禮遇中 2008-2-22 [成都商報]44 整彩版 少量112到164平方米特價房源5400元每平方米起.特價優惠截止7月19日 2008-2-25 [成都商報]28 整彩版 小高層 準現房發售 2008-2-28 [華西都市報]48 整彩版 錯過了就真的錯過了 2008-2-29 [成都晚報]地產成都10 整彩版 錯過了就真的錯過了 一、營銷推廣力度 （一）、報媒選擇以商報整彩版為主，報廣頻次6次/月 （二）、訴求演繹過程：形象訴求——產品特性——價格 （三）、短信投放頻次：100萬條/周短信發送，上月共計400萬條短信投放。投放對象：城西、市中心高端客戶資源、成都企事業單位資源、競品樓盤小區短信、二級城市。
當月的營銷推廣費用共計約150萬。 二、客戶拓展渠道及方式 （一）、老帶新 1、強有力的老帶新*策：老客戶推薦新客戶成功認購即可享受10000元王府井購物券，其中新客戶享受3%的優惠。
2、2月中旬針對種子客戶以活動回饋的名義開展“老帶新動員宣講會”，鼓勵業主推薦，并將種子客戶分成幾個級別，隨著客戶推薦購房的數量累增，達到新一個級別，即可獲得升級后的種種獎勵，最高級別可獲得出國旅游的機會。 3、周末定期對上周推薦購房的老客戶在銷售中心內進行幸運大轉盤的抽獎，抽獎禮品“液晶電視、空調、全自動洗衣機、微波爐等家電”。
老帶新中朋友介紹的成交比例占到了50-60%，以上費用全部計入工程費用，不計營銷費用，也不通過反價格表的面價體現。 （二）、銀行客戶拓展 整合4大銀行，分批次邀請有意向購房的銀行客戶周末到場參加活動，然后邀請到銷售中心，由銷售人員一對一進行講解，并有高額外的優惠*策予以支持。
當月銀行客戶的成交套數約在60套左右。 （三）、企事業單位定點直郵 根據前期項目成交客戶地圖，對住宅小區、拆遷片區、成交客戶所在的重點單位進行定點直郵投遞。
（四）、眾多的外銷人員作為支撐 項目外銷人員共計15-20人，專職，底薪600+到訪提成（客戶到訪現場不管是否有成交都有提成）+成交提成（提成額度略大于銷售人員的提成）。外銷形式不限，主要以重點企事業單位、重點競品樓盤、金沙片區和雙楠片區大型超市設點派單和游說為主，以及游說其社交圈里的朋友為主。
單上有某行銷人員的編號，用于區分。 當月通過外銷成交的客戶為5組。
三、銷售現場活動氛圍營造 （一）、周末在銷售中心內通過認購前砸金蛋的形式進行轉化逼定， 金蛋獎品為：1%——5%的購房優惠。 （二）、周末定期對上周推薦購房的老客戶在銷售中心內進行幸運大轉盤的抽獎，抽獎禮品“液晶電視、空調、全自動洗衣機、微波爐等家電”。
（三）、周末在項目現場針對業主進行的系列小活動 如：“兒童畫畫比賽”“奧運競技類體育小活動”“趣味歌唱比賽”等。 周末活動的針對對象：1期入住業主+推薦購房的老業主+即將認購的客戶 活動地點：現場體驗區+銷售中心 活動效果：不論市銷售中心外還是銷售中心內的活動氛圍相當熱鬧，一方面有利于現場的逼定，同時又給推薦新客戶的老業主現場獎勵。
四、專業支撐、整合資源 （一）、邀請業內知名人士不定期的給予銷售團隊強有力的培訓和說辭的重新整理，一方面提高銷售人員的信心，另一方面提高現場轉化率。從電話接聽說辭、沙盤講解說辭、園區講解說辭、樣板間講解說辭、后期跟蹤說辭等一系列說辭進行重新梳理，并依次考核上崗。
（二）、整合客戶資源，整合發展商在成都其他項目的來訪以及成交客戶的電話，每天晚上由銷售人員挨個打電話，任務下放到每個銷售人員，保證在周末每個銷售人員邀約5組客戶到現場。 五、獎懲分明的團隊獎懲力度 （一）、團隊完成甲方制定的月任務，發展商給予銷售策劃團隊5萬元的現金獎勵。
（二）、每月對于銷售成績排在前三名的銷售人員，發展商給與3000-5000元的獎勵。 （三）、少打一個電話罰100元，前期電話回訪的客戶，周末未達5組者罰200元。
六、合理運用價格策略 對剩余房源。
3. 房地產營銷策劃經典案例
常用市場營銷計劃書范本（綱要）
一標題
這是PPT的封面，要有一個代表主題的詞或者一句話，然后以實際內容為副標題
二概論
本章節闡述計劃的內容梗概
三指導思想
闡述計劃編寫是基于什么理念和數據依據進行的
四本文注釋
對一切需要特別說明的引用或者內容提前解釋（特別是看報告的人不具備專業知識的情況下）
五中心思想
確立本計劃的核心內容
六競爭力分析
1 環境闡述和分析目標市場的環境狀況
2 對手詳細闡述競爭對手的狀況，數據越充分越好，最好要給予特點分類
3 消費市場對目標市場的狀況和客戶的特性進行闡述和分析
4 自身本公司的競爭力分析（這里要注意把握，搞清楚領導喜歡聽實話還是假話，然后把握好深度和用詞）
5 結論對分析進行總結性提綱
七定位
根據分析結論進行市場位置定位
八策略定位
根據市場定位分別對包括市場、產品、價格、渠道、宣傳等進行基本策略定位
九策略
1 市場策略
2 產品策略
3 渠道策略
4 價格策略
5 服務策略
6 合作策略
。
十策略實施
分別對應策略項目做出實施計劃及預算、總預算
十一執行目標
十二備注
根據本公司情況，列出不可估因素等等
十三結束
4. 房地產營銷策略的相關成功案例
----成都龍湖翠微清波 前言： 從去年下半年來成都樓市先后經歷了去年“9.27”宏觀調控、今年的“5?12”地震和目前的金融風暴。
在這種大勢下的成都樓市不用再長篇累牘，其中的雪雨風霜我們時時刻刻都在經歷著、承受著、磨練著。在這里要和大家一起分享在目前的時期取得不錯市場表現和銷售業績的典型案例，看看他們是怎么做的。
以茲參考。 項目成效 2.26日成都龍湖翠微清波推出了8號樓，推出房源約249套； 目前在售的為4棟、5棟、6棟、7棟、8棟，6棟為2梯4戶，7棟為2梯5戶 面積段 實收均價 實收總價 月消化 首次置業 86 5700 49w 80 首次改善 112-129 5500 61-71w 290 再次改善 131-136 5400 70-75w 120 我們可以看到，在目前的市場環境下，該項目月均消化量達到了近600套，我們從多緯度對成都龍湖翠微清波項目以下方面進行了調研分析： ? 營銷推廣力度 ? 客戶拓展渠道及方式 ? 銷售現場活動氛圍營造 ? 專業支持、整合資源 ? 團隊的獎懲力度 ? 價格策略的合理運用 2009-2-13 [成都商報]46.47 雙彩版 只需首付20萬，即刻擁有關于別墅的所有想象。
2008-2-18 [成都商報]48 整彩版 8號樓86到140平方米珍藏濱河美宅誠意金認購禮遇中 2008-2-22 [成都商報]44 整彩版 少量112到164平方米特價房源5400元每平方米起.特價優惠截止7月19日 2008-2-25 [成都商報]28 整彩版 小高層 準現房發售 2008-2-28 [華西都市報]48 整彩版 錯過了就真的錯過了 2008-2-29 [成都晚報]地產成都10 整彩版 錯過了就真的錯過了 一、營銷推廣力度 （一）、報媒選擇以商報整彩版為主，報廣頻次6次/月 （二）、訴求演繹過程：形象訴求——產品特性——價格 （三）、短信投放頻次：100萬條/周短信發送，上月共計400萬條短信投放。投放對象：城西、市中心高端客戶資源、成都企事業單位資源、競品樓盤小區短信、二級城市。
當月的營銷推廣費用共計約150萬。 二、客戶拓展渠道及方式 （一）、老帶新 1、強有力的老帶新*策：老客戶推薦新客戶成功認購即可享受10000元王府井購物券，其中新客戶享受3%的優惠。
2、2月中旬針對種子客戶以活動回饋的名義開展“老帶新動員宣講會”，鼓勵業主推薦，并將種子客戶分成幾個級別，隨著客戶推薦購房的數量累增，達到新一個級別，即可獲得升級后的種種獎勵，最高級別可獲得出國旅游的機會。 3、周末定期對上周推薦購房的老客戶在銷售中心內進行幸運大轉盤的抽獎，抽獎禮品“液晶電視、空調、全自動洗衣機、微波爐等家電”。
老帶新中朋友介紹的成交比例占到了50-60%，以上費用全部計入工程費用，不計營銷費用，也不通過反價格表的面價體現。 （二）、銀行客戶拓展 整合4大銀行，分批次邀請有意向購房的銀行客戶周末到場參加活動，然后邀請到銷售中心，由銷售人員一對一進行講解，并有高額外的優惠*策予以支持。
當月銀行客戶的成交套數約在60套左右。 （三）、企事業單位定點直郵 根據前期項目成交客戶地圖，對住宅小區、拆遷片區、成交客戶所在的重點單位進行定點直郵投遞。
（四）、眾多的外銷人員作為支撐 項目外銷人員共計15-20人，專職，底薪600+到訪提成（客戶到訪現場不管是否有成交都有提成）+成交提成（提成額度略大于銷售人員的提成）。外銷形式不限，主要以重點企事業單位、重點競品樓盤、金沙片區和雙楠片區大型超市設點派單和游說為主，以及游說其社交圈里的朋友為主。
單上有某行銷人員的編號，用于區分。 當月通過外銷成交的客戶為5組。
三、銷售現場活動氛圍營造 （一）、周末在銷售中心內通過認購前砸金蛋的形式進行轉化逼定， 金蛋獎品為：1%——5%的購房優惠。 （二）、周末定期對上周推薦購房的老客戶在銷售中心內進行幸運大轉盤的抽獎，抽獎禮品“液晶電視、空調、全自動洗衣機、微波爐等家電”。
（三）、周末在項目現場針對業主進行的系列小活動 如：“兒童畫畫比賽”“奧運競技類體育小活動”“趣味歌唱比賽”等。 周末活動的針對對象：1期入住業主+推薦購房的老業主+即將認購的客戶 活動地點：現場體驗區+銷售中心 活動效果：不論市銷售中心外還是銷售中心內的活動氛圍相當熱鬧，一方面有利于現場的逼定，同時又給推薦新客戶的老業主現場獎勵。
四、專業支撐、整合資源 （一）、邀請業內知名人士不定期的給予銷售團隊強有力的培訓和說辭的重新整理，一方面提高銷售人員的信心，另一方面提高現場轉化率。從電話接聽說辭、沙盤講解說辭、園區講解說辭、樣板間講解說辭、后期跟蹤說辭等一系列說辭進行重新梳理，并依次考核上崗。
（二）、整合客戶資源，整合發展商在成都其他項目的來訪以及成交客戶的電話，每天晚上由銷售人員挨個打電話，任務下放到每個銷售人員，保證在周末每個銷售人員邀約5組客戶到現場。 五、獎懲分明的團隊獎懲力度 （一）、團隊完成甲方制定的月任務，發展商給予銷售策劃團隊5萬元的現金獎勵。
（二）、每月對于銷售成績排在前三名的銷售人員，發展商給與3000-5000元的獎勵。 （三）、少打一個電話罰100元，前期電話回訪的客戶，周末未達5組者罰200元。
六、合理運用價格策略 對剩余房源。
5. 求房地產營銷策劃案例、案場管理、操作流程、銷售控制、LOGO/VI/
30個房產營銷策劃案例
1. “春之聲”服飾廣場營銷推廣及傳播策略 10
2. “弄海園”浪潮行動公關企劃方案 21
3. "夕陽紅"金港花苑項目策劃案 26
4. “湘藝苑”廣告策劃方案 29
5. “在水一方”全程策劃 50
6. 《天河花園》整體策劃報告書 54
7. 2002年明都.錦繡苑行銷企劃案 66
8. 2003年北京房地產十大營銷經典回顧 74
9. ESPRIT濟南專賣店開業形象策劃案 79
10. XX大廈推廣策劃 87
11. XX花園市場研究報告提綱 108
12. Z市某房地產置換有限公司愛家看房直通車項目策劃 116
13. 安徽宣城敬亭香榭?山景別墅策劃報告 122
14. 天兆家園（左岸半島 一泉點睛 四海成龍） 131
15. 北戴河聆濤園企劃說明書『別墅案例』 137
16. 北京富力城2003營銷攻略 159
17. 北京華杰大廈推廣策劃 161
18. 奔達項目投資營銷及定位分析報告 180
19. 草橋居住區西（B）區上市前整體營銷策劃方案市場篇 201
20. 長安園?產業別墅全案營銷戰略案 215
21. 三星映月產權酒店的營銷策劃 228
22. 成都芙蓉古策劃方案 236
23. “芙蓉古城”樓書文案1 266
24. “芙蓉古城”樓書文案3 319
25. 成都華陽濱河花園項目整體策劃 331
26. 成都市天之韻策劃案 342
27. 成都王府花園策劃案例 366
28. 城龍花園裙樓商鋪營銷策劃案 383
29. 大連海昌欣城策劃案 395
30. 青島“紅秋千”兒童游樂城市場導入傳播營銷策劃方案 433
6. 房地產市場營銷的營銷策略
最低0.27元開通文庫會員，查看完整內容> 原發布者：牛少飛 房地產企業的營銷策略產品策略房地產營銷活動的營銷客體既房地產實體項目產品，當然也包括相關的服務。
作為市場營銷的核心策略與基礎策略，產品策略要圍繞項目產品和服務展開，即產品策略的重點在于實施差異化戰略與打造房地產品牌（品牌戰略）。打好差異化的牌就要突出地產項目產品在實體形態特征、區位條件、相關配套等方面的優勢和特色，充分顯示出項目的差異性，具體如在建筑風格、戶型設計、建造質量、景觀塑造、物業服務、地理區位、配套設施等方面的差異，以此來作為細分目標市場的依據之一，滿足目標市場的差異化需求。
同時房地產企業要做好品牌就要實施品牌，爭創名牌、發展名牌。品牌是現在房地產產品策略的核心，它對內提高員工盡職度，對外提高顧客忠誠度的重要保證。
他是企業的無形資產，能夠提高企業的附加值，能夠促進企業的多元化、縱深化發展。憑借企業品牌優勢，可以促進市場營銷的開展，實現營銷目標。
價格策略價格是消費者最關心的，是影響消費者購買房地產產品的最終呀的因素。房地產價格涉及生產者、經營者、消費者等各方面的利益，是房地產市場競爭的重要手段。
因此價格策略的制定要采取科學合理的方法，根據產品初始售價及各種環境等因素影響價格不時的變動，價格策略應該包括：定價策略和調整策略。定價策略，房地產產品定價受一系列的指標來限制，范圍涉及土地成本、當地經濟發展水平、建筑規劃、消費能力、地段、戶型、景觀、配套、市場需求等方面，要按照各個因素。
7. 給我一個房地產廣告策劃,謝了
鶴壁地王廣場廣告策劃案 目 錄 前 言 4 行銷傳播目標 5 第一部分 市場定位 6 一、目標市場定位 6 二、項目定位 11 第二部分 地王廣場整合傳播戰略 13 一、地王廣場品牌的建立及認同 13 二、階段性傳播策略 14 （一）傳播階段劃分： 14 （二）具體階段傳播策略： 14 （三）、廣告階段運作 16 （四）、項目預算 20 三、傳播訴求策略 23 （一）、訴求對象 23 （二）、訴求重點 23 （三）、訴求方法 25 前 言 本方案結合地王廣場的項目特點，旨在更加突出廣告傳播的目標顧客的區隔性與實效性，以配合銷售工作的順利展開。
本案包括市場行銷傳播戰略、整合傳播戰略和媒介傳播企劃三大部分，為全程廣告傳播運動提供策略上的指引。 行銷傳播目標 l 短期內樹立“地王廣場”在同類市場的領導品牌形象 l 在傳播周期內使“地王廣場”達到已定的銷售目標 l 為“地王廣場”確立全新的經營策略，快速打開市場局面，獲取項目銷售的全面成功 l 讓“地王廣場”之項目概念和獨特賣點為目標顧客所認同 l 通過廣告傳播的表現激發目標顧客的購買欲望與動機 第一部分 市場行銷傳播戰略 一、目標市場定位 1、目標市場定位分析 目前“地王廣場”正處于拆遷階段，其商業氣氛還未形成氣候，而由于“地王廣場”地處舊城區黃金商業地段，商業氣氛和機會則正在逐漸形成當中，經營者一般只會選擇已形成口碑的、風險性極低的口岸和市場，而不會對一片正在開發中的市場加以青睞。
具眼光的投資者則會通過自身經驗來判斷“地王廣場”是否擁有良好發展前景，是否會形成鼎盛人氣，是否擁有明顯優勢等條件，以決定是否出手。 他們能夠接受預測前景，有承擔風險心理素質。
綜上所述，選擇“地王廣場”的經營者比例將很小，我們應將主要注意力集中在爭取投資者上面，一切宣傳也將圍繞他們進行。 2、項目目標客戶類型 l 理智型： 社會的發展、經濟實力的提高、市場的競爭，無不加劇消費者心態的成熟；加之房產投資金額龐大，投資者必會多方考證再行出手。
本項目的目標客戶將以理智務實型的占絕大多數。 l 沖動型： 有些目標客戶屬于初始投資，由于本金到手較易，造成消費較為沖動。
這類消費者數量較少，但不能忽略。 3、項目目標客戶細分 l 按投資行為可分為： A、炒住房、鋪面 B、炒股票、證券 C、炒黃金、外幣 D、以前沒有投資行為，現在正準備投資的 l 按投資等次可分為： A、專業房產炒家 B、周轉資金較充足，但不知如何使用的投資者 C、周轉資金不多，希望通過自身眼光和知識來賺錢的投資者 4、項目目標客戶分析——群體個性 A.專業炒家（含專業炒股者、專業炒幣者） 這部分客戶群已經過前期資本積累，屬于“先富起來”的一批人，大多文化程度不高，但投資經驗豐富，投資心態成熟，理智務實，，相信實實在在的、邏輯性強的投資分析，同時由于市場因素等問題，需轉向投資以獲取更大的經營利潤空間 B.周轉資金較充足，但不知如何使用的投資者 這部分客戶群具有充裕的資金實力，希望通過保障性較大的投資，獲得穩定的升值與回報但欠缺投資經驗，相信專家和朋友的建議，容易受外在因素影響，投資較為沖動。
C.周轉資金不多，希望通過自身眼光和知識來賺錢的投資者 這部分客戶群知識結構和綜合素質較高，意識觀念略為新潮和現實，對新生事物能給予較高關注度，相信自己的眼光和判斷，會結合*策等因素對投資目標作詳細的考察，出手謹慎。 5、項目目標客戶特征 l 投資需求（關注點） a. 區位地段 b. 人氣 c. 項目本身的特點、優勢 d. 發展前景 e. *策背景 l 購買力 a. 理智型的投資者一旦考察顯示有利，即會果斷出手或者選擇與自身資金實力相匹配的面積進行投資。
b. 沖動型的投資者資金無虞，易猶豫，但受煽動后將會比較沖動。 l 信息來源 主要信息來源為： a.報紙媒體 b.電視媒體 c.朋友口碑相傳 d.戶外廣告 6、目標客戶鎖定 a.一級目標： 專業房產炒家（含專業炒股者、專業炒幣者） b.二級目標： 周轉資金較充足，但不知如何使用的投資者 c.三級目標： 周轉資金不多，希望通過自身眼光和知識來賺錢的投資者 二、項目定位 1、定位的意義 開發項目前期論證，既是開發商價值取向的問題，也是目標確定的問題。
定位是開發項目是否成功的關鍵，確認賣點是前期論證的根本任務。 2、定位的目的 更好地實現項目開發的效益目標；及時適應多變的市場要求；確保企業在市場競爭中的安全性；樹立項目的品牌形象；在激烈的市場競爭和多變的市場環境下，保障項目銷售的快速進行。
3、項目定位 地王廣場——集各種購物、娛樂、休閑于一體的城市商業中心。 （1）針對目標客戶市場的定位——商業投資功能。
鋪面的熱炒需要口岸、人氣、項目特色等等因素作為支撐，這些條件對于本項目而言都已具備，前景可以預見。 （2）針對消費者及競爭對手的定位 ——具唯一性的綜合消費功能。
本項目集各種購物、娛樂、休閑功能為一體，綜合消費能力極強，其“MALL”的內容已經充實，且作為填補同類市場空白的項目，其項目功能的唯一性突出。 （2） 針對區域的定位 ——補充和集中式的消費功能。
本項目。
8. 房產營銷策劃
房地產營銷策劃書范文 由于房地產與一般商品具有異質性，如其資金投入巨大、生產周期短、具有價值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質基本不能提升、入市價格低、開盤多、競爭激烈等等。
隨著房地產競爭的日趨激烈，相應的營銷策劃也十分火暴，因此策劃創新成為制勝之道。對于房地產的營銷策劃，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產品設計、提升產品價值、營銷傳播、支付方式等方面進行創新，激發潛在消費需求或爭奪現有顧客，其創新可以體現在創造一種新產品（如規劃設計方面的獨特性）；提供一種服務模式（如管家式的物業服務）；倡導一種生活方式（如運動、健康、休閑、品位等）；營造一種文化等等。
一、未來發展趨勢 一方面是房地產已經進入品牌競爭時代，房地產市場的競爭已從價格競爭、概念競爭轉而進入品牌競爭階段，企業更注重對品牌的培養與利用。因此應注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價值，進行統一品牌之下的分品牌戰略；同時廣告意識要超前，推廣手段整合性強，利用一切可以利用的傳播資源強化產品的概念。
另一方面是消費市場日趨理性和個性化，近年經濟持續放緩，居民收入（包括預期收入）持續下降，實惠性的心理占據主導地位；消費者經過長期的廣告浸淫，偶然性、沖動性購買行為減弱，理性購買行為增強；各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標準和喜好，消費者對商品房的選擇會更趨“個性化”，會更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤。隨著房地產市場競爭的加劇，大型化、集約化樓盤將成為未來市場競爭的熱點；針對不同消費者的市場細分趨勢日趨明朗，以滿足不同類型消費需求的消費群；“設計時代”開始回歸，發展商更加重視產品的開發，對樓盤的前期規劃和設計將更加重視。
競爭手段將會全方位、多元化，如一些大型的樓盤具備綜合的競爭優勢，而中小型盤就必須以其個性化和特色需求也在市場占據一席之地。在未來的發展過程中，將進一步追求境界（如歷史、人文、文化等）；追求近距離（如與商務區、高效、車站等接近）；追求潔凈（對光線、綠化、天然氣配備等）；追求寧靜（密度低、生態景觀臺等）等等，不僅對配套設施的需求提高，而且對房地產開發商的品牌高要求；不僅對設計有相應要求，可能還會對社區居民的生活群和社交卷具有相應要求；不僅對樓盤的品牌有要求，可能對設計和制造過程中的環節比較關注。
在市場競爭形勢進一步白熱化的情況下，如何進一步挖掘自身樓盤的附加價值，穩定價格、吸引客 源？如何根據目標消費群的理性購買需求，進一步深化自身樓盤的優點，使目標消費群產生“物有所值”的感覺？如何繼續建立自己獨特的品牌個性，突破強勁對手的包圍，在市場上繼續掀起一股新的旋風？如何適應“個人置業時代”的新趨勢？這些都迫使開發商需要進行系統的全程營銷策劃。 二、房地產全程營銷策劃 一是策劃為先。
在整個項目開發過程中，從思維上應該策劃在先，包括項目認證、風險評估、資金渠道、市場定位、規劃設計、施工招標、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統策劃，策劃是建立在相應的市場調查的基礎上，調查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括*府統計口徑、銀行統計口徑、統計局、商業局、房管局、國土局、稅務局等部門的統計年鑒，了解和分析市場購買力及消費趨勢等等。根據不同的環節有針對性的展開調查，如圍繞消費者的生活形態，圍繞區域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。
二是創新為贏。在整個策劃過程中均應該進行營銷策劃創新，包括建筑形態、布局規劃、戶型設計、整合營銷、廣告宣傳、公關活動、物業管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結合；在價格制定上，有效利用消費者的心理；在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。
如關注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時要全程為握，房地產開發的全程策劃，每個環節、每道工序、每個細節都相當重要。
如市場調研、市場分析、市場定位、市場形象、市場促銷。 三是塑造差異。
差異化能夠創造競爭優勢，在房地產策劃過程中，應在不同層面塑造差異，如建筑風格、外立面、風系設計、光系設計、戶型設計、布局空間設計、功能設計、智能化設計、逃生設計等等。在差異的塑造過程中，應在價值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權衡考慮，因為企業的目的是營利為本。
四是整合營銷。一方面房地產企業在項目開發或經營中要體現人性化意識，關注企業形象、項目形象、員工形象、產品用料、營銷方式等等，另一方面要善于整合，在定價方式、開盤起價、價格策略、付款方式、營銷主題、廣告創意、投放媒體、投放時間、媒體選擇、賣點營造、物管承諾等方面都應該組合和整合。
如引進組合家電、組合廚房；社區綜合配套，整合內外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到。
9. 房地產廣告策略
房地產廣告策略的技巧與形式
房地產廣告策略主要有以下幾種：
(1)阻隔策略：
樹起大型圍墻式廣告，一方面向顧各預告即將推出的房地產商品，另一方面又阻止顧客進入，暫不進行銷售，這樣會給投資者造成懸念，產生迫切期待房地產投入市場的心理。
(2)重點突破策略：
明確目標后，采取直接郵寄的方式，針對區域內特定對象，連續郵寄具有說服力、激發好奇心的印刷品，吸引潛在購買者到工地參觀，然后配之以人員推銷。
(3)全面攻擊策略：
動用所有形成的廣告宣傳工具，最大限度地擴大宣傳面，延長宣傳時間，以期在短時間內造成一種聲勢，塑造產品形象。并運用報紙夾頁廣告以彌補報紙廣告的不足，打破報紙版面的限制，造成全版廣告的震撼效果。
(4)強化攻擊策略：
采取海報派發方式，對特定區域內的居民進行地毯搜索式派送，強迫目標對象接觸有關廣告信息。
(5)短兵相接策略：
現場布置有親切感的接待中心、精致的樣品屋、精美的說明書和突出耀眼的戶外廣告，以吸引路過的目標對象，并使參觀人潮產生新刻印象。選用能力高、反應快、經驗豐富。熟悉市場行情及居民習俗的銷售人員留守現場，進行產品說明與銷售，同時加強追蹤訪問，形成高效能銷售網絡。
(6)因地制宜策略：
不同的國家和地區，其*治、*、文化、習俗、經濟水平不同，消費特點不同，對廣告有很大的制約性，要因地制宜，有的放矢。例如，在貧困地區，廣告強調商品價廉或許是必要的，但在富裕地區，廣告再強調價格更便宜，就會適得其反。
(7)促銷性活動策略：
選定節假日等適當時間，邀請社會名流剪彩，舉辦影星表演、趣味競賽以及社區親子活動等。吸引大量人潮前來參觀，加深消費者對該項房地產的特別印象，促進銷售達到高潮。