南通房地產開發可行性

1. 房地產開發項目可行性研究是什么

房地產開發項目可行性研究 一、可行性研究的含義與劃分階段 可行性研究是指具體實施某一投資建設方案前，對擬建項目在技術上、經濟上、工程上的可行性論證、研究、評價的科學分析方法。

主要包括三個階段：投資機會研究；初步可行性研究和詳細可行性研究。 二、房地產開發項目可行性研究的主要內容和步驟 一個房地產開發項目的可行性研究可以通過以下步驟進行： （一） 籌劃準備 （二） 調查研究 1。

需求預測 2。 供給預測 3。

價格預測 （三） 優化和選擇方案 （四） 詳細研究 1。 舊城區土地利用和開發的投資費用 包括土地費用、前期工程費、房屋開發費、管理費、“四源”費、大市*費、用電權費、不可預見費、利息和固定資產投資方向調節費。

2。 新區開發的投資和費用 包括土地補償費、青苗補償費、安置補助費、農業人口轉為非農業人口的安置費、超轉病殘人員安置費、新菜田建設基金和耕地占用稅等。

（五） 編制可行性研究報告 三、房地產開發項目的財務評價 （一） 財務評價的內容和程序 是按照國內現行的市場價格和國家現行財稅制度，從房地產開發經營的角度測算項目效益和費用等財務預測數據，計算出項目的財務上的獲利能力。目標是項目的盈利能力。

分為三個步驟。 （二） 財務評價的方法 1。

現金流量分析 2。 靜態獲利分析 3。

動態獲利分析 4。 財務報表分析方法 （三） 財務評價的主要指標評價 1。

財務凈現值 2。 財務內部收益率 3。

投資回收期 4。 投資利潤率。

2. 房地產項目可行性研究的步驟和內容

房地產項目可行性研究的步驟和內容 可行性研究的步驟。

（1）組織準備。進行項目可行性研究首先要組建研究班子，負責可行性研究的構想、經費籌集、制定研究計劃方案等。

其中，項目研究班子的成員包括了解房地產市場的專家、熟悉房地產開發的工程技術人員、熟悉城市規劃及管理的專家，并由熟悉房地產市場、工程技術、經濟管理和經營、善于協調工作的專業人員來主持。 （2）現場調查與資料收集。

現場實際調查主要包括投資現場的自然、經濟、社會、技術現狀的調查，如居民人數、戶數及結構現狀調查，市*基礎設施狀況調查，非具名戶生產經營狀況調查等。收集的資料主要有*府的方針*策，城市規劃資料，各類資源資料，有關社會經濟發展、交通、地質、氣象等方面的技術資料，房地產市場分析的資料等。

（3）開發方案的設計、評價和選擇。這一階段的工作主要是根據項目前期工作的有關成果，結合開發商的現有資源情況和國家*策等，對項目開發方案進行設計、評價、對比優選，確定具體的 項目開發方案。

當然，選擇不同的開發方案，會出現不同的社會經濟效益。 （4） 詳細研究。

采用先進的技術經濟分析方法，對優選出的項目開發方案進行財務評價、國民經濟評價，從而分析項目的可行性。 （5） 編寫研究報告書。

可行性研究報告書是對可行性研究全過程的描述，其內容要與研究內容相同、且全面、翔實 下載地址：dichan114。 com/zilxz/ShowArticle。

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3. 房地產開發經營的風險與開發項目的可行性研究在哪能了解到

房地產開發經營的風險與開發項目的可行性研究 一、房地產開發經營風險 （一） 房地產開發經營風險的成因 任何經營管理活動都是有風險的。

所謂經營管理風險，就是經營管理者在經營管理活動中由于 受到各種因素的影響，無法實現預期的目標，從而造成經營管理損失或失敗的情況。 房地產經營管理的特殊性，決定了房地產經營管理具有更大的風險性。

1。 房地產位置的不動性或固定性，在地域上決定了房地產對市場供求的不可調劑性； 2。

房地產投資時間的長期性，決定了房地產經營對市場供求變動的不靈活性； 3。 房地產投資經營的固定性，決定了房地產投資經營的不易變現性； 4。

房地產市場信息的分散性，決定了房地產市場的不充分性和變現的困難性。 房地產經營管理風險，在不同階段有著不同的表現形式和作用。

（二） 房地產開發經營風險的類型 為了認識房地產經營管理風險的本質和規律，提高對房地產經營管理風險分析的認識水平，加 強對房地產風險的管理，根據一定的標準可以把房地產經營管理風險劃分為不同的類型。 1。

房地產經營管理自然風險 房地產經營管理的自然風險，是由房地產經營管理過程中自然災害，諸如地震、洪水、風暴、火災等造成的房地產破壞和損害而形成的風險。 2。

房地產經營管理社會風險 房地產經營管理的社會風險，大體上來自兩個方面。 一是由于*治方面的原因引起的，例如國 家*治狀況和*治形勢的變化，國家的宏觀經濟*策和房地產方面*策的變革，以及國家和房地產方面法律法規等變動形成的房地產經營管理風險；二是由于集體和個人的不恰當或錯誤的行為引起的，例如盜竊、搶劫、欺詐等形成的風險等。

其中對房地產經營管理影響最大的是國家*治變動和*策法律法規的變動。 3。

房地產經營管理經濟和市場風險 房地產經營管理經濟和市場風險，是由房地產市場狀況的變動引起的，或者說是由市場運行狀 況的不確定因素引起的。在市場經濟條件下，市場是各種經濟運行狀況的集中表現，市場運行中的各種不確定因素非常之多。

國內外社會經濟變動、經濟*策變動、居民收入水平的變動都會影響到房地產市場的運行。 4。

房地產經營管理技術風險 房地產經營管理的技術風險，是由于科學技術的進步引起的風險。當代已經進入了知識經濟時 代，在知識經濟時代，科學技術發展的十分迅速。

科學技術進步引起了建材的品種、質量和性能的變化，也促使建筑技術的提高、建筑結構的革新等，從而使建筑業和建筑產品科技含量大大提高，不斷地使存量房屋等建筑物貶值，由此造成了房地產經營管理的技術風險。 5。

房地產經營管理企業內部風險 由于房地產經營管理企業內部管理水平等問題，影響到企業的預期收益，從而形成經營管理風 險。 比如由于企業財務管理混亂，造成資金周轉緩慢；施工管理不善，延誤了工期；經營管理水平低下，使房地產出租出售受到影響等。

（三） 房地產經營風險管理方法 風險管理是一種要求比較高的管理。由于引起風險的原因是多方面的和極其復雜的，有時甚至 是不可避免的，因此在風險管理中，主要采取以下一些方式和方法。

1。 回避風險。

要求企業在經營決策時，盡是回避有風險或風險大的業務，選擇無風險和風險 小的業務，達到回避經營管理風險的目的。 2。

轉移風險。是將經營可能發生的或者已經發生的風險全部地或部分地轉移出去。

一般來說， 采取的主要方法是將可能發生風險的經營項目轉移出去，或者將有經營風險的項目與其他單位合作或合資經營，從而達到分散風險或減少風險的目的。 但是轉移風險也要付出一定的代價，這些代價有的是直接的，有的是間接的。

3。 減輕風險的損失。

經營風險一旦發生，企業就要千方百計采取各種有效的措施，力求減少 風險帶來的損失。在減輕經營風險時，通常主要采取以下一些方法：精確預測經營項目的費用與收益比率，減少經營過程中的不必要的支出；縮短經營周期或縮小經營規模；通過簽訂合同同等方式，將那些對利潤敏感的變量，如利息、開發建設費用、建設周期和房屋預租預售等固定下來，從而達到減少或縮小風險的目的。

4。 對經營項目實行保險。

對經營項目實行保險，是經營者轉移經營風險的一種比較好的方式。 保險雖然也要支付費用即保險金，但是與風險一旦發生帶來的損失相比要小的多。

在發達的市場經濟條件下，運用保險的方式轉移或減少風險，是風險管理普遍采用的一種方法，因而也是現代回避風險或減少風險的主要方法。 對于可能發生的風險要進行科學的分類排隊；找出風險產生的原因及其因果關系；采取適當的方法，認識特定的風險。

識別風險通常采取的主要方法是：分析詢問法、財務報表法、流程圖法、現場觀察法、環境分析法等。識別風險是風險管理的基礎，也是風險管理中最困難的工作。

二、房地產開發經營的可行性研究 （一） 可行性研究的含義 可行性研究是現代經營管理活動重要環節和經營管理重要方法。房地產經營管理可行性研究， 是在房地產經營管理決策前，對經營管理項目進行綜合的技術和經濟分析的一種科學方法。

通過可行性研究，可以對經營管理項目的。

4. 房地產開發項目可行性研究的主要內容

(1)投資機會研究階段 目的：對投資項目或投資方向提出建議 內容：地區情況、經濟*策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環境、國內外市場情況、工程建設后的社會影響等 （2）初步可行性研究階段 目的：項目建設的可行性和潛在效益 內容：市場需求與供給、建筑材料供應狀況、項目所在地區的社會經濟情況、項目地址及周邊環境、項目規劃設計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務分析等 （3）詳細可行性研究階段 目的：在分析技術和經濟可行性后做出是否投資、如何投資的決策 內容：技術與經濟的詳細論證。

5. 房地產開發需要哪些部門審批

首先應到國土局辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書，應附有詳細的規劃設計參數和效果圖。

2、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項： （1）、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。

（2）、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。 （3）、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。

（4）、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。 （5）、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。

（6）、規劃部門辦理項目選址意見書。 3、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項： （1）、人防辦進行人防工程建設布局審查。

（2）、國土資源局辦理土地預審。 （3）、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。

（4）、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。 （5）、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。

4、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項： （1）、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。 （2）、消防局對初步設計的消防設計進行審查。

（3）、交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。 （4）、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。

（5）、國土資源局進行用地預審。 （6）、市*部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。

（7）、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。 （8）、建委對施工圖設計文件進行*策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。

（9）、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。 5、規劃單體審查階段，此階段辦理以下一般事項： （1）、公安消防支隊進行消防設計審查。

（2）、人防辦進行人防設施審查。 （3）、建委、市*部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。

（4）、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發《建設工程規劃許可證》。 6、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項： （1）、建設單位辦理施工報建登記。

（2）、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招投標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。

并取得中標通知書。 （3）、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建筑工程施工許可證》。

6. 立項批復

要審批的。

立項審批是*府有關部門對需要管理監督的項目進行審批的制度，也是一種程序。 開發項目立項，是房地產項目開發的第一步，即取得的*府主管部門（省市發展和改革委員會，簡稱：發改委）對項目的批準文件。

工程建設項目立項審批 （1）承辦部門：所在市發改委投資處 （2）申報資料：①書面申請（項目立項申請報告書）。 ②提供資金落實證明（銀行出示的資金證明）。

③土地使用權證明。④由具有相應資質的工程咨詢單位編制的可行性研究報告。

可行性研究報告應具有以下附件：規劃部門對項目建設選址的初審意見；土地管理部門對建設用地的初審意見；環保部門的環評報告；有關部門對供電、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見；依法必須招標項目的招標總體方案。 ⑤房地產開發公司的資質證明（企業法人營業執照副本復印件和資質證明）。

⑥項目地形圖。⑦項目建設投資預算。

（3）申辦程序：有行*主管部門的開發商，由主管行*部門轉報項目立項申報資料；無行*主管部門的開發商，可直接報市房地產開發管理辦公室，項目立項申報資料由該辦轉報市發改委。 納入土地收購出讓的項目，開發商在通過招標、拍賣方式取得開發土地使用權后，憑《中標確認書》或《拍賣成交確認書》和《國有土地使用權出讓合同》。

與其它申報材料一起上報。市發改委在收到申報資料后，根據具體情況，進行現場勘察，對符合條件的，市發改委予以批復。

對屬上級發展計劃部門審批權限內的項目，由市發改委負責轉報。 （4）辦結時限：在收到申報資料后，5個工作日內予以批復可研報告。

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