榮觀房產網1. 房地產開發的成本計算是怎樣的
第一節 建設項目投資估算 （一）建設項目總投資構成： 包括固定資產投資、建設期借款利息和流動資金三部分。
固定資產投資是指項目按擬建規模，規劃設計方案、建設內容進行建設所需的費用；建設期借款利息是指企業為建設項目進行建設投資借款和流動資金借款而發生的利息支出；流動資金是指為維持企業的正常生產經營活動所占用的全部周轉資金。 建設項目總投資形成的資產分為固定資產、無形資產、遞延資產和流動資產。
第二節 房地產項目投資與總成本費用估算 一。房地產開發項目投資與成本費用的相關概念 （一）房地產開發項目投資特點 三種經營模式：出售、出租和自主經營。
（二）房地產開發項目總投資 房地產開發項目總投資包括開發建設投資和經營資金兩部分。 1、開發建設投資是指開發期內完成房地產產品開發建設所需投入的各項成本費用。
包括土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、開發間接費、管理費用、財務費用、銷售費用、開發期稅費、其他費用以及不可預見費等 2、經營資金是指房地產開發企業用于日常經營周轉的資金。 三）開發產品成本 開發產品成本是指房地產開發企業在開發過程中所發生的各項費用，從財務角度，這些成本可按用途分為：土地開發成本、房屋開發成本、配套設施開發成本等。
而在核算上又可劃分為：開發直接費（包括土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費）和開發間接費（包括管理費用、財務費用、銷售費用、開發期稅費、其他費用以及不可預見費等）。 亦可開發成本和開發費用進行分類。
開發成本包括土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、其他費用、開發期稅費、不可預見費。 開發費用包括管理費用、財務費用、銷售費用。
例6-1：某開發商在廣州開發一個項目，總建筑面積157?349平方米，其中住宅135?049平方米，商鋪5?300平方米，會所17?000平方米。 住宅全部銷售，商鋪用于出租，會所自己經營。
該項目總投資70?794萬元，其中開發建設投資70?644萬元，由開發產品成本65?644萬元和自營固定資產（會所）5?000萬元組成。會所投入運營時需投入經營資金150萬元，在項目結束時（預計38年后）一次收回。
則開發項目總投資構成如圖6-1所示： 如果項目只有租售部分無自營部分，那么其總投資就只有65?644萬元，不包括自營固定資產（會所）的5?000萬元和經營資金150萬元。 三。
房地產開發項目總成本費用構成估算 1、土地費用估算 （1）土地使用權出讓金 土地出讓金的底價估算一般可參照*府同期出讓的類似地塊的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可以依據城市人民*府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等項因素修正得到。 土地有償出讓的方式包括拍賣、招標與協議。
（2）土地征用及拆遷安置補償費 新條例規定：拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行產權調換。貨幣補償的金額，應根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定；實行產權調換的，應計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。
（3）土地轉讓費 土地轉讓費是指土地受讓方向土地轉讓方支付土地使用權轉讓費。依法通過土地出讓或轉讓方式取得的土地使用權可以轉讓給其他合法使用者。
（4）土地租用費 土地租用費是指土地租用方向土地出租房支付的費用。在房地產開發投資中不多見，但在房地產置業投資中（如購入酒店以作出租經營之用時）經常采用。
（5）土地投資折價 非常常見的合作開發項目的模式。 2、前期工程費 前期工程費主要包括開發項目的前期規劃、設計、可行性研究、水文地質勘測以及“三通一平”等土地開發工程費支出。
（1）項目的規劃、設計、可行性研究所需的費用一般可按項目總投資的一個百分比估算。 一般情況下，規劃及設計費為建安工程費的3%左右，可行性研究費占項目總投資的0。
1%—0。3%，水文、地質勘探所需的費用可根據所需工作量結合有關收費標準估算，一般為設計概算的0。
5%左右。 （2）“三通一平”等土地開發費用，主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。
這些費用的估算可根據實際工作量，參照有關計費標準估算。一般為設計概算的0。
35%。 3、基礎設施建設費 基礎設施建設費又稱為紅線內外工程費，是指建筑物2米以外和小區規劃紅線以內的各種管線和道路等工程的費用，主要包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排污、排洪、電訊、環衛等設施的建設費用以及各項設施與市*設施干線、干管和干道的接口費用。
基礎設施費通常采用單位指標估算法來計算。粗略估算時，則各項基礎設施工程均可按建筑平方米或用地平方米造價計算。
4、建筑安裝工程費 建筑安裝工程費是指直接用于工程建設的總成本費用，主要包括建筑工程費（結構、建筑、特殊裝修工程費）、設備。
2. 房地產開發項目投資費用估算是什么
經營房地產投入資金多，風險大，在項目的規劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經濟效益評價、投資決策。
由于房地產開發項目的投資過程就是房地產商品的生產過程，因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開，應合二為一。房地產開發項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發期間的稅費等全部投資。
房地產建設項目各項費用的構成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其投資和費用構成有一定的差異。對于一般房地產開發項目而言，投資及成本費用.由開發成本和開發費用兩大部分組成。
3。 1開發成本 共有八項： 3。
1。1土地使用權出讓金。
國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照*府前期出讓的類似地塊的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可依據所在城市人民*府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。
3。1。
2土地征用及拆遷安置補償費。 （1）土地征用費。
國家建設征用農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地征用費的估算可參照國家和地方有關規定進行。
（2）拆遷安置補償費。在城鎮地區，國家和地方*府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。
因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。
3。1。
3前期工程費 前期工程費主要包括：（1）項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。
通常規劃及設計費為建安工程費的3%左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標準估算。（2）“三通一平”等土地開發費用。
主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費標準估算。
3. 房地產開發成本
一、房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。
構成房地產開發企業產品的開發成本，相當于工業產品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產開發企業產品的完全成本，還要計算開發企業（公司本部）行*管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的管理費用、財務費用，以及為銷售、出租、轉讓開發產品而發生的銷售費用。
二、構成 1.土地使用權出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。
土地使用者支付土地出讓金的估算可參照*府前期出讓的類似地塊的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可依據所在城市人民*府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。 2.土地征收及拆遷安置補償費。
（1）土地征收費。國家建設征收農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。
農村土地征收費的估算可參照國家和地方有關規定進行。 （2）房屋征收安置補償費。
在城鎮地區，國家和地方*府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給以補償。
它實際上包括兩部分費用，即房屋征收安置費和征收補償費。 3.前期工程費。
前期工程費主要包括： （1）項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。
通常規劃及設計費為建安工程費的3%左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標準估算。 （2）“三通一平”等土地開發費用。
主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費標準估算。
4.建安工程費。它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。
主要包括建筑工程費（建筑、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝）以及室內裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經驗估算法等估算。
5.基礎設施費。它又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。
6.公共配套設施費。它主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。
其估算可參照“建安工程費”的估算方法。 7.不可預見費。
它包括基本預備費和漲價預備費。依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述1~6項之和為基數，按3%一5%計算。
8.開發期間稅費。開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方*府或有關部門征收的費用。
在一些大中城市，這部分費用在開發建設項目投資構成中占較大比重。應根據當地有關法規標準估算。
4. 房地產公司開發成本核算哪些
一、開發產品成本的內容
開發產品成本是指房地產開發企業在產品開發過程中所發生的各項費用支出。它反映了房地產開發企業在項目開發過程中所耗費的全部物化勞動與活勞動，是考核房地產開發工作質量的一項綜合指標，是制定開發產品銷售價格的基礎。開發產品成本按其用途，可分為以下四類：
1.土地開發成本。
土地開發成本是指房地產開發企業開發土地（即建設用地）所發生的各項費用。
2.房屋開發成本。
房屋開發成本是指房地產開發企業開發各種房屋（包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所發生的各項費用支出。
3.配套設施開發成本。
它是指房地產開發企業開發能有償轉讓的配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出。
4.代建工程開發成本。
它是指房地產開發企業接受委托單位的委托，代為開發除土地、房屋以外其他工程（如市*工程）所發生的各項費用支出。
二、房地產開發成本核算對象
開發產品成本核算對象是指在開發產品成本的計算中，為了歸集和分配開發費用而確定的費用承擔者。企業應根據其開發項目的特點及實際情況，按照下列原則，選擇成本核算對象：
1.一般的開發項目，以每一獨立編制的概算或施工圖預算所列單項工程為成本核算對象。
2.同一開發地點、結構類型相同的群體開發項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個成本核算對象。
3.對于個別規模較大、工期較長的開發項目，可以結合經濟責任制的需要，按開發項目的一定區域和部位，劃分成本核算對象。
成本核算對象應在開發項目開工前確定，一經確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。
三、房地產開發成本項目
開發產品成本項目一般可分為土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等。
1.土地征用及拆遷補償費：
指房地產開發時為征用土地所發生的各項費用，包括土地出讓金、勞動力安置費、青苗補償費、土地補償費、拆遷補償費及其他因征用土地而發生的費用（如耕地占用稅）。
2.前期工程費：
指企業在前期準備階段發生的各項費用，包括總體規劃設計費、可行性研究費、*府代收代繳的各項費用、勘察設計費、各項臨時工程（臨時水、臨時電、臨時路等）費用、七通一平或三通一平費用等。
3.基礎設施費：
指建造各項基礎設施發生的費用。基礎設施主要是指與開發產品相關的道路、供熱設施、供水設施、供電設施、供氣設施、通訊設施、照明設施、以及綠化（包括排污、排洪、環衛）等，這些設施發生的設備及安裝費都在基礎設施費項目內歸集。
4.建筑安裝工程費：
指企業以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費和企業自營工程發生的建筑安裝費。
5.配套設施費：
指為開發項目服務的，不能有償轉讓的各項公共配套設施發生的費用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。凡能有償轉讓的公共配套設施如商店、郵局、學校、醫院、理發店等都不能計人該成本項目內。
6.開發間接費：
5. 房地產開發成本
開發成本包括土地征用及拆遷補償費，前期工程費，建筑安裝工程費，基礎設施費，公共配套設施費，開發間接費用等。
其中：
1.土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費，耕地占用稅，勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出，安置動遷用房支出等。
2.前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等
3.建筑安裝工程費，指以出包方式.自營方式支付給承包單位的建筑安裝工程費等
4.基礎設施費，開發小區內的道路，供水，供電，供氣，排污，排洪，通訊，照明，環衛，綠化等費用。
5.公共配套設施費，指不能有償轉讓的開發小區內的公共配套設施發生的支出。
6.開發間接費用包括，組織管理開發項目所發生的費用，包括工資、職工福利、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤消等。
至于比例尚無