榮觀房產網1. 房地產借殼上市如何融資
房地產公司借殼上市在最近兩年成為一股潮流，這些公司上市成功之后的發展也成為投資者關注 的焦點。
近日，記者出席了廣州恒大地產戰略發展研討會，10余家券商和基金公司的研究員和投資經 理到會就企業上市后的發展戰略各抒己見。 業界專家普遍認為，房地產企業發展的兩大要素是資金和土地儲備。
如今土地實行公開掛牌招標 拍賣*策，土地儲備的能力最終取決于資金實力；而中國房地產公司的開發資金來源渠道并不多，銀 行貸款、預售款、自有資金是三大主要來源。最近幾年，銀行系統高度重視可能出現的房地產信貸風 險，樓盤預售準許門檻越來越高，借殼上市并實現再融資便成為地產公司尋求發展的理想渠道。
據統計，近年由于實際控股股東發生變化并且新的控股股東在房地產業有一定發展的公司共有24 家，其中僅有4家實行了增發，2家獲得了配股，也就是說有75%的買殼公司還未有達到融資的目的。 與會專家認為，發生此種情況的主要原因在于：首先，我國資本市場對上市公司再融資有嚴格的要求， 房地產公司業績波動大，負債高，很難符合要求。
其次，大部分公司借殼時間不長，我國房地產公司 借殼上市風潮是于2000年底與2001年初，到現在也才只有一年多時間，而已經實現再融資的地產借 殼上市公司最短時間是2.2年。 各證券公司房地產研究員們認為，房地產業受“開發—銷售”周期影響易產生業績波動，在企業 管理架構上與上市公司的要求不盡一致，要實現再融資，最關鍵的莫過于保持業績的穩定和按照上市 公司的要求規范治理。
而解決這一問題主要應從以下幾方面入手。第一，要制定自身發展的長期戰略， 使其所開發項目保持銜接，從而使業績保持穩定。
比如深萬科，其所開發的項目就具有充分銜接的特 點，達到了上市公司年年有盤開工，有盤熱賣的良性循環，使公司維持平穩優質的業績，保持了持續 再融資能力，最終作大做強，成為績優地產股。第二，可以做一些合法的技術處理。
在收入確認上， 房地產企業可以通過調整竣工時間來使銷售收入更合理的分布。在財務處理上，在存貨、預提費用、無形資產這三個會計科目上作些技術操作也大有裨益。
第三，可以通過運作一些經營性或租賃性的自 有物業，每年獲得固定收入，來達到穩定業績的目的。比如，北京金融街借殼上市后，由于具有穩定 物業出租收入，再加上一定的土地開發，每年凈資產收益率都維持在10%以上，在2002年成功實現 再融資4.01億元。
又如，龍發股份通過購得天倫集團旗下位于廣州市黃金地段的、具有最穩定收益的 天譽花園出租物業，從而穩定了公司收益，在規范治理方面，公司借殼上市之后，房地產公司必須加 大規范治理的力度。良好的公眾形象對上市公司意義重大，而塑造良好的資本市場形象的關鍵是做好 信息披露工作和建立良好的投資者關系，最關鍵是公司本身要規范治理。
這包括公司日常決策管理的 規范化、激勵機制和約束機制的明晰化及從新調整適應資本市場要求的發展戰略等等。
2. 房地產借殼上市如何融資
房地產公司借殼上市在最近兩年成為一股潮流，這些公司上市成功之后的發展也成為投資者關注 的焦點。
近日，記者出席了廣州恒大地產戰略發展研討會，10余家券商和基金公司的研究員和投資經 理到會就企業上市后的發展戰略各抒己見。 業界專家普遍認為，房地產企業發展的兩大要素是資金和土地儲備。
如今土地實行公開掛牌招標 拍賣*策，土地儲備的能力最終取決于資金實力；而中國房地產公司的開發資金來源渠道并不多，銀 行貸款、預售款、自有資金是三大主要來源。最近幾年，銀行系統高度重視可能出現的房地產信貸風 險，樓盤預售準許門檻越來越高，借殼上市并實現再融資便成為地產公司尋求發展的理想渠道。
據統計，近年由于實際控股股東發生變化并且新的控股股東在房地產業有一定發展的公司共有24 家，其中僅有4家實行了增發，2家獲得了配股，也就是說有75%的買殼公司還未有達到融資的目的。 與會專家認為，發生此種情況的主要原因在于：首先，我國資本市場對上市公司再融資有嚴格的要求， 房地產公司業績波動大，負債高，很難符合要求。
其次，大部分公司借殼時間不長，我國房地產公司 借殼上市風潮是于2000年底與2001年初，到現在也才只有一年多時間，而已經實現再融資的地產借 殼上市公司最短時間是2.2年。 各證券公司房地產研究員們認為，房地產業受“開發—銷售”周期影響易產生業績波動，在企業 管理架構上與上市公司的要求不盡一致，要實現再融資，最關鍵的莫過于保持業績的穩定和按照上市 公司的要求規范治理。
而解決這一問題主要應從以下幾方面入手。第一，要制定自身發展的長期戰略， 使其所開發項目保持銜接，從而使業績保持穩定。
比如深萬科，其所開發的項目就具有充分銜接的特 點，達到了上市公司年年有盤開工，有盤熱賣的良性循環，使公司維持平穩優質的業績，保持了持續 再融資能力，最終作大做強，成為績優地產股。第二，可以做一些合法的技術處理。
在收入確認上， 房地產企業可以通過調整竣工時間來使銷售收入更合理的分布。在財務處理上，在存貨、預提費用、無形資產這三個會計科目上作些技術操作也大有裨益。
第三，可以通過運作一些經營性或租賃性的自 有物業，每年獲得固定收入，來達到穩定業績的目的。比如，北京金融街借殼上市后，由于具有穩定 物業出租收入，再加上一定的土地開發，每年凈資產收益率都維持在10%以上，在2002年成功實現 再融資4.01億元。
又如，龍發股份通過購得天倫集團旗下位于廣州市黃金地段的、具有最穩定收益的 天譽花園出租物業，從而穩定了公司收益，在規范治理方面，公司借殼上市之后，房地產公司必須加 大規范治理的力度。良好的公眾形象對上市公司意義重大，而塑造良好的資本市場形象的關鍵是做好 信息披露工作和建立良好的投資者關系，最關鍵是公司本身要規范治理。
這包括公司日常決策管理的 規范化、激勵機制和約束機制的明晰化及從新調整適應資本市場要求的發展戰略等等。
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