榮觀房產網1. 房地產公司開發費用怎樣計算
房地產公司開發費用計算： 房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用： 1、管理費用。
可按項目開發成本構成中前1—6項之和為基數，按3%左右計算。 2、銷售費用。
它指開發建設項目在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。主要包括以下三項： （1）廣告宣傳費。
約為銷售收人的2%一3%; (2)銷售代理費。約為銷售收入的1.5%一2%; (3)其他銷售費用。
約為銷售收入的0.5%一1%。以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的4%一6%。
3、財務費用。它指為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用（如匯兌損失等）。
2. 房地產開發的前期費用是什么
房地產開發費用：是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。
這三項費用只作期間費用，直接計入當期損溢，不按成本核算對象分攤。故作為土地增值稅扣除項目的房地產開發費用，不按房地產開發項目實際發生的費用扣除，而按《實施細則》的規定標準進行扣除。
房地產開發企業以下費用計入開發成本---前期工程費一、勘探費。包括地質勘探、地下文物勘探；二、設計費。
包括總體規劃設計費、施工圖設計費、環境設計費、售樓中心設計費三、地形圖測繪費四、開發項目可行性編制費五、開發土地平整六、開發土地垃圾清運費七、回填土費用八、定位放線費九、三通一平包括臨時用水、臨時用電、臨時用道路十、開發場地圍墻工程十一、地基檢測費、臨時辦公室建設費十二、人防異地建設費十三、城市基礎配套費和綠化費十四、墻改專項費十五、招標代理費、服務費、公證費十六、質量監督費十七、合同鑒證費十八、公共消防費、地震檢測費、工程監理費用十九、廣告牌制作以及廣告照明、廣告牌電纜工程。
3. 房地產開發企業費用比例多少最合理
房地產開發企業的費用稅前扣除標準按新企業所得稅法實施條例執行，主要有：
1、職工福利費支出不超過工資薪金總額的14%。（第四十條）
2、工會經費不超過工資薪金總額的2%。（第四十一條）
3、職工教育經費支出不超過工資薪金總額的2.5%。（第四十二條）
4、業務招待費支出按照發生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售收入的5‰。（第四十三條）
5、廣告費和業務宣傳費支出不超過當年銷售收入15%。（第四十四條）
6、公益性捐贈支出不超過年度利潤的12%。（第五十三條）
除有規定扣除標準的之外，其他的費用只要是與生產經營活動有關的、合理的支出都可以稅前列支。（第三十三條）
4. 房地產開發應繳納什么費用
土地征用及拆遷補償
土地出讓金
拆遷補償費
項目轉讓費用
城市基礎設施建設費
契稅
其他土地費用
前期工程費用
設計費
咨詢費
勘查測繪費
前期工程施工費
市調費
招投標費
物業前期咨詢費
其他
建安工程費用
總包工程
地基基礎工程
裝飾工程
電梯工程
門窗工程
消防工程
燃氣工程
電力工程
給排水工程
采暖工程
通風空調工程
弱電工程
幕墻工程
噪音補償費
工程監理費
專項基金
其他
基礎設施費用
電力工程
熱力工程
燃氣工程
道路工程
雨污水工程
上水工程
綠化工程
環衛工程
有線電視
通信工程
交通設施
其他
配套設施費用
土地成本
建安工程費用
分攤轉入成本
其他
固定費用
固定資產折舊費
投資性房地產折舊與攤銷費用
土地使用權攤銷費用
開發業務成本結轉
建筑施工成本結轉
其他存貨成本結轉
其他攤提費用
其他非付現費用
人力資源成本
工資
福利費
失業保險
商業保險
養老保險
醫療保險
工傷保險
生育保險
住房公積金
職工教育經費
工會經費
離職補償金
股份期權費用
勞動保護費
七項費用
通訊費
交通費
業務招待費
會議費
公務車
辦公費
差旅費
審計咨詢費用
審計費
咨詢顧問費
各項稅費
印花稅
房產稅（城市房地產稅）
車船使用稅
土地使用稅（費）
防洪費
售樓處支出
售樓處裝修費
售樓處家居
售樓處維修
售樓處其他
樣板間支出
樣板間裝修
樣板間家居
樣板間維修
銷售通道費用
樣板間其他
銷售傭金及代理費
銷售傭金
銷售代理費
租賃代理費
推廣費
報紙廣告費
雜志廣告費
影音傳媒
網絡廣告
戶外廣告牌
廣播
印刷制作費
模型沙盤費用
圍檔
活動
展覽
設計策劃費
網站建設
短信、直投
其他
日常經營支出
取暖費
物業管理費
空置房物業費
綠化費
租賃費
保險費
保安費
保潔費
水電等能源費
物料消耗
物業設施修理費
辦公系統信息化費用
資本市場維護費用
勞務費
其他
營業外支出
固定資產盤虧
處理固定資產凈損失
出售無形資產損失
債務重組損失
賠償金
違約金
滯納金及各種罰款支出
公益損贈支出
救濟性捐贈
非常損失
非季節性和非修理期間的停工損失
贊助費
非貨幣**易損失
其他
5. 房地產開發有哪幾項大的費用
一、房地產開發成本的組成 房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。
就其用途來說，大致可分為三大部分： 1、土地、土建、設備費用。這是房地產開發成本的主體內容，大致占總成本的80%。
其中最重要的是土地費用。土地費用的大小是評價一個房地產開發項目是否可行，是否有預期利潤的最主要經濟指標。
土地費用主要包括土地出讓金、置換成本、批租費用、動遷費用、拍賣傭金、契稅等。房產商在決定是否開發一個項目前，都必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓面地價），以此來進行項目的可行性評估。
2、配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、小區綠化和道路、大市*和公建配套費。
學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費項目中有些雖然屬于押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但由于種種原因，企業大多難以全部收回。
這類收費項目種類繁多，標準不一，許多收費項目由壟斷性經營企業或事業單位執行，任意性很強，標準普遍偏高。配套及收費項目是房地產開發成本中受外界因表影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10-15%。
房地產開發商通過各種途徑，運用各種方法減少這部分費用支出，是降低開發成本取得經營效益的一項重要手段。 3、管理費用和籌資成本。
房地產開發與其他一般行業相比，具有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點。因此，大多數開發企業必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。
如何把這部分費用核算好，對正確計算開發成本、體現經營成果，將起到非常重要的作用。 二、房地產開發成本的核算 房地產開發成本的核算是指企業將開發一定數量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發項目總成本和單位建筑面積成本的過程。
企業進行開發成本核算，除了必須嚴格執行國家制定的房地產開發企業會計制度和財務制度外，根據筆者的經驗，還應該注意解決以下幾個問題。 1、成本歸集對象。
房地產開發企業在進行成本核算時，象其他行業一樣.首先應該確定成本歸集對象，即成本核算單位。對于小規模的開發，如單幢或幾幢房屋的開發，這個問題比較容易解決，可以將全部開發量作為成本歸集對象，設立一個成本核算單位。
但是對大規模的開發，如街坊改造或小區開發，就必須科學地確定成本歸集對象。在這種情況下，筆者認為成本核算對象不能過細（如以單幢為單位），因為這樣做勢必會增加工作量，使核算工作繁瑣化。
相反，也不能簡單地以整個小區為核算單位，因為一個小區從開始建設到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時間，這樣做勢必使成本核算資料滯后，失去其在管理上的作用。筆者認為：應該以房地產開發項目的工程內容和工期進度作為確定成本歸集對象的主要依據。
對大的開發項目應該適當分塊，比如將一個小區內不同類型的商品房按不同的開發期進行分塊，便于費用的歸集和成本結算，這樣才能充分發揮成本核算的作用。 2、成本項目的設立。
正確劃分成本項目，可以客觀地反映產品的成本結構，便于分析研究降低成本的途徑。按現行的房地產開發企業會計制度規定，“開發成本”作為一級成本核算科目，企業應在該科目下，根據自己的經營特點和管理需要，選擇成本項目，并據此進行明細核算。
如何確定成本項目？筆者認為成本項目不能太多，對于發生次數較少，特別是單筆發生的費用，應盡量合并。如各種配套費用支出，可設立一個“配套費用”明細科目進行核算。
而對金額較大并陸續發生的費用應單獨設立科目核算。如土地費用、土建費用及設備費用，特別是土建費用，如系分合同發包的還應該按合同進行明細核算，以便能隨時了解工作量進度和付款情況，并為工程的竣工決算提供資料。
3、間接費用的核算。企業的間接費用主要包括管理費用、財務費用和銷售費用。
按現行房地產開發企業會計制度規定，這些費用應作為期間費用，直接計入當期損益。筆者認為，這樣處理，對部分費用來說，有悖于會計的配比性原則。
比如，為項目貸款而支付的利息以及項目的前期銷售費用，這些費用的特點是數額較大、受益對象明確，如果在受益對象實現銷售之前，就將其列入損益類科目進行核算，勢必會形成虛假的財務成果，不能客觀地反映企業的實際經營情況。因此，筆者認為，對受益對象明確的貸款利息和前期銷售費用應視同資本性支出進行核算。
前者列入“開發成本”，作為成本項目的一個組成部分；后者可在“遞延資產”科目下開設明細專戶進行核算，待開發產品實現銷售后，再轉入“銷售費用”科目。 4、項目的竣工決算。
房地產開發成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發成本，以便企業結出經營利潤。可是現在房地產開發企業較普遍存在的現象是重視工程決算而忽視項目決算。
因為工程決算在施工完成后進行，時間性比較明確，而且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而項目決算有可能因為各種原因變得遙遙無期，比如小區個別配套沒有。
6. 房地產開發成本費用計算規則
1.目的：加強成本管理，規范集團房地產開發企業成本核算，正確計算開發產品成本，便于成本資料的比較和分析。
2.范圍：適用于集團內全資、控股及受托非控股經營的房地產開發企業。 3.職責：總部財務管理部負責本規范的推行、解釋、修改并檢查執行情況； 集團內各房地產開發企業負責嚴格按照國家以及集團成本管理的要求，正確組織成本核算工作，建立成本核算責任制，完善成本核算基礎工作，改進成本核算辦法，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發成本及費用，及時、準確、完整地提供成本核算資料，并及時發現成本管理中存在的問題，不斷尋求降低成本的途徑，同時對在本規范實施過程中發生的問題及時向總部財務管理部反饋。
4. 方法和過程控制 4.1 成本核算的基本程序 成本核算的一般步驟依次如下： 4.1.1 根據成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。 4.1.2 設置有關成本核算會計科目，核算和歸集開發成本及費用。
4.1.3 按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。 4.1.4 將歸集的開發成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行分配。
4.1.5 編制項目開發成本計算表，計算各成本核算對象的開發總成本。 4.1.6 正確劃分已完工和在建開發產品之間的開發成本，分別結轉完工開發產品成本。
4.1.7 正確劃分可售面積、不可售面積（由主管部門劃分提供），根據有關規定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，正確結轉完工開發產品的銷售成本。 4.1.8 編制成本報表，根據成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。
4.2 成本核算對象的確定 4.2.1 成本核算對象的確定原則 4.2.1.1 滿足成本計算的需要； 4.2.1.2 便于成本費用的歸集； 4.2.1.3 利于成本的及時結算； 4.2.1.4 適應成本監控的要求。 4.2.2 成本核算對象的確定方法 各公司可根據成本核算對象的確定原則，并結合項目實際情況，確定具體成本核算對象。
4.2.2.1 成片分期（區）開發的項目，可以以各期（區）為成本核算對象。 4.2.2.2 同一項目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期（區）劃分成本核算對象的基礎上，還應按功能劃分成本核算對象。
4.2.2.3 同一小區、同一期有高層、多層、復式等不同結構的，還應按結構劃分成本核算對象。 4.2.2.4 根據核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房屋等開發產品成本，均應單獨作為成本核算對象。
對于只為一個房屋等開發項目服務的、應攤入房屋等開發項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發生的開發費用直接計入房屋等開發項目的成本。 4.3 成本費用項目及核算內容 4.3.1 成本費用項目 開發產品成本核算應視開發產品的具體情況，按制造成本法設置成本項目。
成本項目一般包括下列八項： 4.3.1.1 土地獲得價款 4.3.1.2 開發前期準備費 4.3.1.3 主體建筑工程費 4.3.1.4 主體安裝工程費 4.3.1.5 社區管網工程費 4.3.1.6 園林環境工程費 4.3.1.7 配套設施費 4.3.1.8 開發間接費 4.3.2 各成本項目的核算內容 4.3.2.1 土地獲得價款 指為取得土地開發使用權而發生的各項費用，主要包括以下內容： A、*府地價及市*配套費：支付的土地出讓金、土地開發費，向*府部門交納的大市*配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。 B、合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。
C、紅線外市*設施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、接口補償費。 D、拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等。
4.3.2.2 開發前期準備費： 指在取得土地開發權之后、項目開發前期的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內容： A、勘察設計費 （1） 勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。
主要有：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等。 （2） 規劃設計費： 規劃費：方案招標費、規劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規劃設計費。
設計費：施工圖設計費、修改設計費、環境景觀設計費等。 其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費等。
（3） 建筑研究用房費：包括材料及施工費 B、報批報建增容費 （1） 報批報建費：包括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設費等、規劃管理費、新材料基金（或墻改專項基金）、教師住宅基金（或中小學教師住宅補貼費）、拆遷管理費、招投標管理費等。 項目整體性報批報建費：項目報建時按規定向*府有關部門交納的報批費。
（2） 增容費：包括水、電、煤氣增容費 C、“三通一平”費： （1） 臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用。 （2） 臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規劃設計費、臨時。