房地產修正系數計算公式

1. 關于資產評估的房地產資產評估的一道題,不知道修正系數是怎么算出

修正系數計算公式如下：

修正值=案例成交價 X 交易時間修正系數K1 X 交易情況修正系數K2 X 區域因素修正系數K3 X 個別因素修正系數K4 X 容積率修正系數K5 X 剩余年期修正系數K6

其中：

交易時間修正系數K1=(1+地價環比上漲率1%)^（案例交易時間到待估宗地交易時間之間經過的月數）

交易情況修正系數K2=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）

區域因素修正系數K3=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）

個別因素修正系數K4=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）

容積率修正系數K5=待估宗地與容積率為1 之間修正系數A / 案例宗地與容積率為1 之間修正系數B

待估宗地與容積率為1 之間修正系數A=容積率為1 時修正系數X（待估宗地容積率-1）/0.1X9%

案例宗地與容積率為1 之間修正系數B=容積率為1 時修正系數X（案例宗地容積率-1）/0.1X9%

剩余年期修正系數K6=(1-(1+土地還原利率)^（-待估宗地剩余年限）） /（1-(1+土地還原利率)^（-案例宗地剩余年限））

擴展資料：

修正系數的意義：

1、修正系數是指原材料物耗物價的變動、工資增長、勞動生產率的提高制造費用的變動等因素對單位制造成本的影響系數即目標成本.上年平均單位成本X修正系數。

2、此誤差通過實際測量得到，稱為修正系數.系統工作時，通過溫度測量單元可得到當前工作溫圖1精密程控電流源系統框圖度，用此工作溫度對應的設定電流值乘以修正系數，即可完成輸出電流的非線性溫度補償，大大提高電流源的輸出精度。

3、式中α稱為修正系數，它是一個不大于1的數，在計算的槽寬大于600m時，可近似地認為α為1.計算的流量與對應的水位就是800m槽寬的水位流量關系的一個點據。

4、（3）式中非均衡誤差ut-1的系數稱為修正系數，表示誤差修正項對△yt的調整速度，在這里可以解釋為上一年度的非均衡誤差以57。

5、K為成新率的影響因素的量化值稱為修正系數.該修正系數不僅對不同系統類別的設備不同即使對同一系統的不同設備來說它們的修正系數也是不同的.設備的修正系數通常有：平均利用小時數的修正系數。

6、A稱為修正系數，它可以寫成：A=12(HD)(LD)arctanLD1+2(hD)-arctanLD1+2(H0D)(13)式中，D=2r0./ZS)qpe-'b(1)尸。

7、比較（2）、（3）、（4）、（5）式有C稱為修正系數.我們規定復述準確率80%以上者為合格.計算合格率稱為復述合格率。

參考資料來源：搜狗百科-修正系數

參考資料來源：搜狗百科-資產評估

2. 【基準地價開發程度修正系數如何計算】

您這個問題問的有歧義.如果是基準地價系數修正法中，開發程度怎么修正.1、在基準地價中，一般每通 與平整的費用都是單列出來的，如果主要是分前修正還是后修正，規程中應該是（基準地價-開發程度修正）*其他修正系數，但是考慮在邊緣地區，地價趨近 于基成本價格，而開發費用要是高的話，如果用以上的方法修正會造成，估價結果過低，可以考慮地價=基準地價 *修正系數-開發程度2、如果在基準地價體系中有修正系數的話，直接進行修正.不需要進行其他單獨修正 .如果是計算基準地價中開發程度的修正系數的話1、第一種方法，是調查區域內，基礎設施總體費用費用，均攤入土地面積，然后計算出幾通分別的價格.2、如果是系數就比較復雜了，開發程度作為一種 因素求取修正系數.要用到特爾斐打分，確定權重，然后計算出修正系數。

3. 在房地產估價的市場比較法中容積率修正指數是如何計算的

當前城鎮土地估價容積率修正系數表主要采用以下兩種方法確定：（一）特爾菲測定法：在基準地價評估過程中確定修正系數時，常采用特爾菲測定法，通過專家打分，將總的修正幅度分解到每一個修正因素上，容積率是眾多修正因素中的一個。

此種方法編制的容積率修正系數無論是大城市還是小城鎮，其對地價的修正幅度都很小，一般都在5%以下，這與容積率對地價作用規律明顯不符。造成這樣結果的原因主要在于沒有充分考慮容積率對地價影響的特殊性，將容積率與影響地價的其他個別因素并列在一起以同等方式確定其修正系數，容積率的實際作用程度及作用規律無法得到客觀實際的反映；（二）樣點地價法：通過樣點地價的統計分析確定不同容積率下樣點地價與基準地價之間的比例系數，并以該比例系數適當修正綜合后，編制成容積率修正系數表。

容積率修正按不同區域、不同用途分別進行，以城鎮規劃規定的區域容積率為標準計算容積率修正系數此種方法是以樣點地價統計作為系數確定的依據，而且按不同區域、不同用途分別確定容積率修正系數，從方法論講是比較合理的，但在土地市場剛剛開始發育，市場地價信息少且受非正常因素影響較大的情況下，一般城市并不具備足夠的市場樣點資料，無法整理統計出與不同容積率相對應的公開市場價格。容積率修正系數的確定應采用復合系數法，具體可分兩步進行：第一步，用剩余法公式計算出在單純的土地收益機制下地價隨容積率的變化幅度或收益變化系數；第二步，根據土地市場供求關系確定容積率變化引起的土地收益在*府和地產投資者之間的分配系數。

容積率修正系數等于收益機制下的收益變化系數乘以市場供求關系作用下的收益分配系數。數學表達式為：p——剩余法公式計算的土地級別或均質區平均容積率時的地價。

此種方法應用的關鍵是確定受市場供求關系作用的收益分配系數μ，當μ=1時，容積率修正系數即為土地收益變化系數（Pi/P-1），此時因容積率增加而增加的土地收益全部歸*府所有，而投資者一無所獲，因此，投資者對提高容積率沒有興趣，這也不利于土地的充分利用，但這種情況一般是不會發生的，只有在需求十分旺盛，并且該投資項目沒有任何風險時才會發生；當μ=0時，則表示地價不隨容積率變化，容積率增加而增加的土地收益全部歸土地投資者所有，*府從中無所得益，具體到出讓土地使用權則意味著應歸國家的土地收益轉移到了投資者手中，這樣一方面使國家利益受到損失，另一方面容易形成投資者之間的不平等競爭。當0<μ<1時，*府與投資者雙方都能從容積率增加而增加的土地收益中獲得部分利益，兼顧了*府與投資者雙方的利益，實際操作具有合理性和可行性。

不過這里的μ有一變化范圍，在這個變化范圍內修正，地價仍有較大的變化幅度。但地產市場的供求關系很難準確描述，要給μ一個確定的取值亦非易事，所以這里只能根據地價對容積率的作用規律，給μ作一些一般性的描述：一般土地需求緊張、規劃控制比較嚴格的大城市，分配系數μ較大，可超過0.5，而小城鎮分配系數取值均在0.3以下；同一城市內部不同區域的分配系數也應不同，一般中心區域分配系數要大于邊緣區域；不同用地類型的分配系數取值也有所差別，商業用地取值大于住宅用地，工業用地取值最小。

追問： 我問的是容積率修正系數表中上面與下面2個對應系數是怎么求的？ 追問： 沒解決我的實際問題~。

4. 土地出讓年期修正系數 怎么算

土地使用權年期修正 1.實質 土地使用權年期是指土地交易中契約約定的土地使用權年限。

土地使用權年期的長短，直接影響可利用土地并獲相應土地收益的年限。如果土地的年收益確定以后，土地的使用期限越長，土地的總收益越多，土地利用效益也越高，土地的價格也會因此提高。

因此，通過土地使用權年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的價格上的差別。 2.修正方法 （1）計算使用年期修正系數，年期修正系數按下式計算： K=1-1/(1+r)m /[1-1/(1+r)n] 式中：K——將比較案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系數； r——土地還原率； m——待估宗地的使用權年期； n——比較案例的使用權年期。

（2）利用年期修正系數對交易案例地價進行年期修正，即有： 年期修正后地價=比較案例價格*K 案例3：若選擇的比較案例成交地價每平方米為500元，對應使用權年期為30年，而待估宗地出讓年期為20年，該市土地還原率為8%，則年期修正如下： 年期修正后的地價=500*1-1/(1+8%)20/[1-1/(1+8%)30]=436.06元/m2。

5. 房地產系數公式

房地產系數公式：

1.全國需要蓋多少房子：

人口：13億，可以根據國家統計局實際統計數據調整

全國需要房屋平方米及套數

按人均面積算：30平方米/人（包括0-100歲及以上人口）

按平方米算，全國共需要 1300000000人*30平方米/人=39000000000平方米

按套計算，90平方米/套，每戶三口人家，共需要433333333套房子，即4.33億套）

2. 占地面積

平房占地面積：

按畝算，39000000000平方米/667=58470765畝，即0.585億畝（中國耕地紅線是18億畝）；

按平方公里算，39000000000平方米/（1000*1000=1000000平方米）=39000平方公里；

按樓房占地面積：

按六層樓樓房計算，再除以建筑容積率2.0，即得出：

39000平方公里/2=19500平方公里，基本上說，一個北京的土地面積就可以解決全國住房題。不用建設高層，全部是六層樓高的多層建筑

*參考：北京全市面積 16808 平方公里；上海全市面積6341平方公里；廣州總面積有7263平方公里；深圳總面積2020平方公里；*總面積為36006平方公里；香港面積1102平方公里，約占全中國總面積的萬分之一。

3.系數，根據多種實際情況用一個系數進行數據調控，以更接近實際數據。

配套設施面積系數，百分之五十；

交通面積系數，百分之五十；

人口流動系數，百分之三十；

即得出 homephoto點* :

19500平方公里*1.5*1.5*1.3=57038平方公里

解決全國住房問題需要57038平方公里土地，0.86億畝，相當于3.39個北京，8.99個上海

按套計算

30平方米/套，13億套*1.3=16.9億套

60平方米/套，6.5億套*1.3=8.35億套

90平方米/套，4.3億套房*1.3=5.59億套

4.理論結論

理論上，3.39個北京的土地面積， 8.99個上海的土地面積，可以解決全國13億人的住房問題，按30平方米/套，13億套*1.3=16.9億套，60平方米/套，6.5億套*1.3=8.35億套，90平方米/套，4.3億套房*1.3=5.59億套

5.參考數據：

1. 全國國土面積 9600000平方公里，14392803598畝，即144億畝，

2. 全國耕地面積紅線為18.26億畝

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