榮觀房產網1. 房地產信托融資的特點
房地產信托一般是指以房地產及其相關資產為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計劃，與委托人（投資者）簽訂信托投資合同，委托人（投資者）將其合法資金委托給信托公司進行房地產投資，或進行房地產抵押貸款或購買房地產抵押貸款證券，或進行相關的房地產投資活動。
如果將房地產資金信托簡單分類的話，可按負債關系劃分為債務型信托和權益型信托：
（一）房地產開發貸款融資模式。
即債權型融資方式，這是目前我國信托公司開展最為普遍的一種房地產信托融資模式。
雖然債權型信托貸款融資模式有操作簡單、運行成本較低等特點，但技術含量低，以前主要在一些結合部做“擦邊”性的業務，“46號”文件和“212號”文件出臺后該類業務已成 “雷區”。如在合規領域開展此類業務又與商業銀行具有強烈的重合性，顯然與商業銀行等金融機構此類業務相比較具有明顯的局限性，在激烈的市場競爭中，不占任何優勢，加之該類信托基本屬于點對點式的項目融資性質，信托公司的預期收益與實際承擔的潛在風險極不對稱，因此，今后應逐漸減少該類模式的比重。
（二）房地產股權投資信托
該類信托是權益型信托投資方式之一，指信托投資公司通過發行集合資金信托產品，將所募集的信托資金直接投資于某房地產企業或房地產項目，形成實質性股權投資，并以一定方式直接或間接參與投資產企業或房地產項目的經營與管理，并將在房地產企業中根據所占的股權比例或房地產項目所有權情況，獲得的經營所得，作為委托人信托投資的信托收益。
（三）股權回購型信托
該類信托表面看屬于權益性股權投資信托，但實質上是一種結構性信托融資安排。信托投資公司在將信托資金以股權投資方式進行投資之前，實現與資金需求方簽署一個股權回購協議，信托公司與房地產開發企業雙方約定，在規定期間內（通常是在房地產信托計劃終止時），由信托資金的使用方或者其關聯公司及其指定的其他第三方，承諾按照一定的溢價比例，全額將信托公司以信托資金投資持有的股權全部回購，進而確保委托人信托財產的歸還和信托收益的實現。
（四） “夾層”信托融資模式
“夾層”（mezzaninefinancing）指介于股權與優先債權之間的投資形式。從資金費用角度來分析，夾層融資低于股權融資，如可以采取債權的固定利率方式，對股權人體現出債權的優點；從權益角度來分析，其低于優先債權，所以對于優先債權人來講，可以體現出股權的優點。這樣在傳統股權、債券的二元結構中增加了一層。在我國的房地產信托業務中最初表現為混合融資，即以權益融資和債務融資結合的方式向信托投資公司融資。實際上，夾層融資信托”也就是指從風險與收益角度來看，介于股權與債權之間的信托融資投資形式。
（五） 財產收益權信托融資模式
該類信托模式幾乎等同于資產證券化產品。不同之處是缺乏標準化，沒有在證券市場公開發行和交易流通。與前幾種模式都具有較為明顯的資金信托性質不同，該類產品更多的具有財產信托的特點。該類模式的信托，是將存量的持有性物業或出租性物業作為信托財產，將該類物業自身日常產生的租金收入或經營收入等穩定的現金流作為前提，發行財產收益權轉讓信托，房地產企業將信托受益權轉讓給投資者并取得相應對價實現融資，或者將受益權抵押進行債務融資。然后，將募集的信托資金交由該類物業所有人，按照信托合同約定的信托目的或投資方向加以運用。將固化、積壓、沉淀的資產盤活、變現，因此具有極為強烈資產證券化功能，也是我國迄今房地產信托所有模式中，最接近國外發行的房地產信托基金（REITs）的一種信托產品。
2. 房地產投資信托基金的特征是什么
1）流動性好。
直接投資房地產存在很大的變現風險，而REITs可以在證券交易所或場外進行交易，馬上變現，流動性僅次于現金。 2）市場價值穩定。
REITs的波動性很小，其價格水平、資產總量及價值本身的變動不會有很大變化，這對于保守的投資者而言，是一種理想的選擇。 3）高現金回報。
房地產投資信托基金采購物業的價格通常低于重置成本，同時，按照有關法律規定，REITs凈收益的95%都必須以分紅形式返還投資者。 4）有效分散投資風險。
REITs的投資物業類型多樣化，保證了投資者資產組合效益，從而保證投資更加安全。 5）抵御通貨膨脹。
作為REITs價值基礎的房地產，具有很強的保值功能，當通貨膨脹來臨時，物價上揚，房地產物業的價值更是升值迅速，以房地產物業為基礎的REITs的收益水平和股票價格也會隨之上升，能夠在一定程度上抵消通貨膨脹的影響。 能回答你這個問題我跟高興，這本身就是我的專業范圍，希望我的回答能對你有用，使你對這方面了解更多！！。
3. 公司型房地產信托投資的特點
一、貸款型信托融資模式 在這種模式下，信托投資公司作為受托人，接受市場中不特定（委托人）投資者的委托，以信托合同的形式將其資金集合起來，然后通過信托貸款的方式貸給開發商，開發商定期支付利息并于信托計劃期限屆滿時償還本金給信托投資公司；信托投資公司定期向投資者支付信托受益并于信托計劃期限屆滿之時支付最后一期信托收益和償還本金給投資者。
特點及優劣勢 1. 對公司（項目）要求 ：“四證”齊全 自有資本金達到35% 二級以上開發資質 項目盈利能力強。 2. 要求的風險控制機制：資產抵押（土地、房產等不動產，抵押率一般在50%左右）、股權質押、第三方擔保、設置獨立賬戶。
3. 退出方式：償還貸款本金。 4. 融資金額：視開發商的實力、項目的資金需求及雙方的談判結果，從幾千萬到幾億不等。
5. 融資期限：以1-2年居多，也有5年期甚至更長期限的信托計劃。 6. 融資成本：一般高于同期銀行法定貸款利率，目前在12%- 20%居多。
7. 優勢：融資期限比較靈活，操作簡單，交易模式成熟，利息可計入開發成本。 8. 劣勢：與銀行貸款相比成本高，目前*策調控環境下難以通過監管審批。
二、股權型信托融資模式 在這種模式下，信托投資公司以發行信托產品的方式從資金持有人手中募集資金，之后以股權投資的方式（收購股權或增資擴股）向項目公司注入資金，同時項目公司或關聯的第三方承諾在一定的期限（如兩年）后溢價回購信托投資公司持有的股權。 特點及優劣勢： 1. 對公司（項目）要求：股權結構相對簡單清晰、項目盈利能力強。
2. 要求的風險控制機制：向（項目）公司委派股東和財務經理、股權質押、第三方擔保 3. 退出方式：溢價股權回購。 4. 融資金額：視項目的資金需求及雙方的談判結果。
5. 融資期限：以1-2年居多，也有5年期甚至更長期限的信托計劃。 6. 融資成本：一般高于同期銀行法定貸款利率，一般15%以上。
7. 股權性質：該等股權性質類似于優先股，對公司的日常經營、人事安排等沒有決定權（可能有建議權、知情權、監督權等）。 8. 優勢： a） 能夠增加房地產公司的資本金，起到過橋融資的作用使房地產公司達到銀行融資的條件； b） 其股權類似優先股性質，只要求在階段時間內取得合理回報，并不要求參與項目的經營管理、和開發商分享最終利潤。
9. 劣勢：一般均要求附加回購，在會計處理上仍視為債權；如不附加回購則投資者會要求浮動超額回報，影響開發商利潤。 三、混合型信托融資模式（夾層融資型） 債權和股權相結合的混合信托投融資模式。
它具備貸款類和股權類房產信托的基本特點，同時也有自身方案設計靈活、交易結構復雜的特色，通過股權和債權和組合滿足開發商對項目資金的需求。 特點及優劣勢： 1. 對公司（項目）要求：項目盈利前景良好，一般為大型集團開發項目。
2. 要求的風險控制機制：向項目公司委派董事、土地抵押、股權質押、第三方擔保、資金證照監管。 3. 受托支付綜合采用退出方式：貸款償還及溢價股收購。
4. 融資金額：一般在5億以上。 5. 融資期限：以2-3年居多，股權投資期限也可以為5年期甚至更長。
6. 融資成本：固定+浮動，固定部分一般不低于15%/年。 7. 優勢： a） 信托可以在項目初期進入，增加項目公司資本金，改善資產負債機構； b） 債權部分成本固定 不侵占開發商利潤，且較易資本化；股權部分一般都設有回購條款，即使有浮動收益占比也較小。
8. 劣勢：交易結構比較復雜，信托公司一般會要求對公司財務和銷售進行監管，同時會有對施工進度、銷售額等考核的協議。 四、財產受益型信托融資模式 利用信托的財產所有權與受益權相分離的特點，開發商將其持有的房產信托給信托公司，形成優先受益權和劣后受益權，并委托信托投資公司代為轉讓其持有的優先受益權。
信托公司發行信托計劃募集資金購買優先受益權，信托到期后如投資者的優先受益權未得到足額清償，則信托公司有權處臵該房產補足優先受益權的利益，開發商所持有的劣后受益權則滯后受償。 特點及優劣勢： 1. 對信托財產要求： a） 業已建成，產權清晰，證件齊全； b） 能產生穩定的現金流，如商場、寫字樓、酒店等租賃型物業。
2. 要求風險控制機制： a） 通常設置一般受益權和優先受益權，分別由開發商和投資者（信托計劃）持有；信托到期后如投資者優先受益權未得到足額清償，則信托公司有權處置該房產補足優先受益權的利益，開發商所持有的劣后受益權則滯后受償； b） 回購承諾及第三方擔保； c） 物業抵押、股權質押等。 3. 退出方式：開發商溢價回購受益權或追加認購次級受益權. 4. 融資金額：視信托財產的評估價值和租金收入等確定。
5. 融資期限：一般期限不超過3年，但可以通過結構設計實現資金循環使用。 6. 融資成本：一般高于同期銀行法定貸款利率，12-18%/年，視資產質量而定。
7. 優勢： a） 在不喪失財產所有權的前提下實現了融資； b） 在條件成熟的情況下，可以過度到標準的REITs產品。 8. 劣勢：物業租售比過低導致融資規模不易確定。
4. 房地產信托投資基金的特點
REITs的特點在于：1、收益主要來源于租金收入和房地產升值；2、收益的大部分將用于發放分紅；3、REITs長期回報率較高，與股市、債市的相關性較低。
REITs(Real Estate Investment Trusts，房地產投資信托基金)是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。與我國信托純粹屬于私募性質所不同的是，國際意義上的REITs在性質上等同于基金，少數屬于私募，但絕大多數屬于公募。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似于我國的開放式基金與封閉式基金。近二十年來，北美地區的REITs收益最佳（13.2%），歐洲次之（8.1%），亞洲REITs的平均收益最低（7.6%）；由于歐債危機的影響，歐洲REITs收益率迅速下降至-9.2%，而北美地區的REITs則取得了12.0%的平均收益。可見，在不同時間區間內，不同國家和地區的房地產景氣程度往往大相徑庭。
REITs的魅力在于：通過資金的“集合”，為中小投資者提供了投資于利潤豐厚的房地產業的機會；專業化的管理人員將募集的資金用于房地產投資組合，分散了房地產投資風險；投資人所擁有的股權可以轉讓，具有較好的變現性。