榮觀房產網1. 我剛到房地產開發公司上班,老板讓我學習跑手續,具體工作流程,
《房地產開發流程》
作 者：楊家學 出版社： 法律出版社 出版時間： 2010-3-1
本書結構共分為十九章，以房地產開發流程為主線，涉及從開始設立房地產開發企業到商品房銷售完畢的全部過程。每章均由正文、附表格、附法律、法律及其他規范性文件、附相關案例（一至二個）等四部分組成。其中的法律、法規及其他規范性文件鑒于內容較多，因此在書中僅排列目錄，具體內容以附光盤形式收錄。本書的特點是注重實務，具有較強的操作性，可供房地產開發企業、基本建設領域的行*機關作工具書使用。
2. 房地產手續怎么跑
1.委托項目建議書的編制及辦理報批手續。
2.辦理初步選址意見書，填寫《選址意見書建設用地申報表》及進件工作、購買擬建項目用地現勢地形圖、承辦部門來現場踏勘工作等事宜。批準后領取《選址意見書》。
3.委托編制可行性研究報告并辦理報批手續。
4.辦理委托編制建設項目環境影響評價及評估、報批手續。
5.辦理申報《建設項目規劃設計方案》（修建性詳細規劃方案及調整）進件工作、收集規劃圖紙、購買現狀地形圖、接待審批部門現場踏勘等工作。
6.辦理初步設計審查報批手續。
7.辦理建設項目投資計劃的報批手續。
8.辦理建設用地撥地定樁進件工作，接待承辦單位現場踏勘、定地界、跟蹤定樁、及取得成果資料一套。
9.辦理《建設用地規劃許可證》進件工作及領取報批件手續。
10.辦理《建設項目用地批準書、國有土地劃撥決定書》進件手續、聯系審批部門現場踏勘、購買1:2000現勢地形圖、領取《建設項目用地批準書、國有土地劃撥決定書》等工作。
11.辦理土地確權手續，填寫建設用地審核申請表（變更土地登記申請表）購買1:500實測地形圖（界外30—50米）工程竣工后辦理土地使用證。
12.辦理 《建設項目報建備案表》進件手續等工作。
13.報審項目《建筑設計方案》，填寫《建筑設計方案申報表》及方案修改的跟蹤進件工作。
14.辦理施工臨時用水進件手續、簽訂臨時用水合同、及交費、聯系現場踏勘及臨水設計、施工等工作。
15.辦理施工臨時用電進件手續、簽訂臨時用電合同、及交費、聯系現場踏勘及臨電設計、施工等工作。
16.在區及市供熱辦、辦理供熱有關手續。
17.辦理交付建設項目大配套費用、領取大配套的證明。
18.辦理人防證明手續。
19.辦理消防證明進件手續，填寫《自動消防設施設計防火審核》，反饋消防審核意見，通知設計單位修改圖紙，組織再審核。領取消防設計審核意見書。
20.辦理燃氣進件手續及工程接洽、聯系現場踏勘、簽訂合同及交費事宜。
21.辦理項目地名、填寫《地名命名、更名申報表》搜集建筑位置示意圖和建筑景觀圖等工作，編寫有關的地名定性證明文件。
22.辦理施工圖審查進件手續及施工圖審查反饋意見通知設計單位修改圖紙、繳納施工圖審查費、領取圖紙審查證書。
23.辦理《建設工程規劃許可證》進件手續。
24.按照規劃部門審定的總平面圖委托測繪院放線、出具放線報告。
25.辦理區規劃處驗線進件工作、聯系規劃處現場驗線，審核放線報告。領取建設工程規劃定位檢查合格通知書。
26.辦理建設項目質量監督備案及繳納質量監督費工作。辦理新型墻體材料開發專項基金的繳費手續及散裝水泥專項基金繳費手續。
27.辦理建設工程施工渣土排放及污染道路代掃費的行*許可手續。
28.辦理建設工程安全施工措施備案手續、請承辦部門現場檢查合格后領取備案通知書。
29.辦理申領建筑工程施工許可證。
內部資料，注意保密. 樓主可以參考一下。
3. 房地產開發前期跑手續的技巧或潛規則
1、土地證、建設用地規劃許可證、規劃要點批復階段土地證和建設用地規劃許可證這兩個證，加上規劃要點批復，是進行房地產開發的前提.但是，這幾樣東西領取的先后順序，非常的有學問。
有經驗的同志，一看這幾樣東西的發出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣東西涉及到國土部門和規劃部門曠日持久的權力斗爭。
目前我國法律也沒有很好的規范這個問題。恩，簡單的說一下，土地證由國土部門頒發，是土地權屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設用地規劃許可證由規劃部門頒發，是核定土地用途及用地界線的法律依據；規劃要點批復由規劃部門頒發，是確定土地使用強度指標的法律依據，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標都在這個批復里體現出來，包括現在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現出來。
一般來說，一塊地，必須要由規劃部門核定規劃要點，頒發了建設用地規劃許可證（以下簡稱地規證）之后，才能領取土地使用權證。這絕對應該是必須的程序。
因為國土部門必須依據規劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。但是呢，在現實中呢，這個想法只能是理想狀態。
因為首先，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權證。
這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開發商，再去規劃部門軟磨硬泡，無論是修改規劃也好，還是根本沒有規劃都好，反正，我的土地出讓金是已經交了，剩下的事情你規劃部門得給我搞定。
我不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從 1997年才正式開始。
而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不過是說，我國在這個問題上缺乏經驗，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。
因為我國的房地產管理體系那絕對是全世界獨有的。憤青們不要在這里給我指三道四。
我在這個行業浸了這些年了，起碼我個人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市規劃這個概念一直到現在都還沒深入人心，更何況當時呢。
不過無論如何，這種土地交易模式現在已經只是歷史了。新城鄉規劃法第三十八條：在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民*府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。
未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民*府城鄉規劃主管部門領取建設用地規劃許可證。
城市、縣人民*府城鄉規劃主管部門不得在建設用地規劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規劃條件。希望在我日后的職業生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規劃部門死磨硬泡，阿門。
2、項目公司設立、立項、環境評估、房地產開發資質這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。
不過這里也有些東西很有趣，與法律的關系也比較大，比如設立項目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉到其全資設立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。
我再次強調一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉，不屬于交易。再次強調：不屬于交易。
因此，房地產公司可以任意設置項目子公司，在房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼。這種操作模式沒什么法律風險可言，非常的經濟實用，因此現在我國稍微有點規模的房地產公司都這么干。
再說立項，這個東西純粹是計劃經濟時代留下的產物，非常的煩，也不知道這個東西應該算什么。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。
我不知道在目前的市場里，可行性這個東西，*府是從什么角度來管理的。反正現在各地由于市場經濟的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。
有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。而且立項到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。
立項與其他程序的先后關系那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的*策，要求先把環境評估搞了，再回頭來立項。
這是基于加強環境保護促進可持續發展的考慮。但在很多地方，環評的一項主要前提材料就是立項批文。
立不了項根本做不了環評。不過上有*策下有對策，事情都是人辦出來的。
反正到目前為止，建設項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的*策中穿過來的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環保局，就讓他們給我推薦環境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負責把這些手續辦出來。
編制費用稍微給多。