榮觀房產網1. 樓面價,樓板價,地價分別是什么概念
一、樓面價是單位建筑面積分攤的土地出讓價格。
計算方法：出讓土地價格除以該土地允許的最大建筑面積。最大建筑面積受*府批準的容積率控制。
二、“樓板價”是指開發商將已列項的房產開發項目上的土地價值按所需建造的房產建筑面積折換成一定價格后對外轉讓的價款。這個轉讓價格不包括房產的建筑工程造價，僅僅是土地的價值體現在要建造的房產建筑面積上的一種形式。
計算方法為：土地成交總價除以總建筑面積
三、地價是指土地所有者 向土地需求者讓渡土地使用權所獲得的收入，是買賣土地的價格。
計算方法為：地價=地租/平均利息率
例如，假定平均利息率為5%，每年200元的地租，可以看作是一個4000元資本的利息，據此推算出地價為4000元。
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交易地價
交易地價是指土地買賣雙方按市場交易規則，在土地市場中實際成交的價格。它與基準地價、標定地價不同，是已經實現了的土地價格。交易地價的形式很多，在中國主要有：國有土地使用權出讓價格、轉讓價格、租賃價格、地役權價格等。
1、土地使用權出讓價格
土地使用權出讓價格是指國家將一定年期的土地使用權出讓給土地使用者，土地使用者向國家支付的一切代價（包括貨幣和實物）。土地使用權出讓價格因出讓方式不同，又分為拍賣地價、招標地價、掛牌地價和協議地價四種。
招標、拍賣和掛牌地價是指通過市場公開的招標、拍賣和掛牌出讓方式而成交的價格，具有市場代表性，較能體現土地的真實價值。協議地價是通過*府出讓方與土地受讓方雙方協商的方式確定的土地成交價格。由于這種方式沒有充分的市場競爭，其價格不能完全反映土地的市場價值。
2、土地使用權轉讓價格
土地使用權轉讓價格是指土地使用者之間依市場規則轉移土地使用權，受讓者向轉讓者支付的代價。轉讓市場中主體對客體的選擇余地較大，交換較為自由，市場競爭更為充分。轉讓價格是一種正常的市場價格。
3、土地租賃價格
土地租賃價格是土地所有者或土地使用者將土地以出租方式交與他人使用而獲得的報酬。目前，我國的土地租賃行為較為普遍。有國家以所有者身份直接出租土地行為的，也有土地使用者以土地租賃和因房屋租賃而實現的土地租賃等多種形式。租賃價格一般由租賃雙方自主確定，是一種較為正常的市場價格。
4、地役權價格
地役權價格是土地使用者為獲得在他人土地上通行或通過等權利而支付的代價。地役權是為自己土地使用便利而在他人土地上設定的權利，如通行權、通過權等。通行權即需役地使用權人在供役地上通行的權利。通過權是需役地使用權人將某些管線設施通過供役地的地表、上空或地下而在供役地上設定的權利，如管道通過權、架線通過權。
參考資料：搜狗百科——地價
參考資料：搜狗百科——樓板價
參考資料：搜狗百科——樓面價
2. 房產的樓面價是什么意思
樓面價是指土地總價格除以該土地的允許最大建筑面積，每個土地在獲得時，基本都有容積率規定，框定了該土地建筑的最大面積。樓面價表明了該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。
樓面價的計算公式為：
樓面價=土地總價÷規劃建筑面積 =土地單價÷規劃容積率
規劃建筑面積=土地面積*容積率
容積率=地上建筑總面積÷規劃用地面積
例如，2月6日土拍中的209號地，土地面積為43347.07平方米，最大容積率為3.0，最終成交價為33250萬元。樓面價=332500000÷（43347.07*3.0）=2557元/平方米。
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房價中的樓面土地價格計算和兩個指標有關系，一是土地本身的價格，二是規劃容積率。土地價格就不用多說了，計算時要包括各種購買土地時所發生的費用；
容積率就是用規劃總建筑面積除以占地面積，比如在一萬平方的土地上建15000平方的房子，那么它的容積率就是1.5。
假設一個小區土地價格為40萬/畝，容積率為1.8的話，兩種方式得出樓面價：樓面地價=400000*0.0015/1.8=334元/平方米（0.0015畝是1平方米）。&樓面地價=400000/(666.6*1.8)=334元/平方米（一畝約666.7平方米）
參考資料來源：搜狗百科：樓面價
3. 房產稅中的土地價格是如何計算的
我國的土地價格是各省、直轄市人民*府依法指導定價，將土地級別按土地性質劃分不同的等級，一般為12級，一級土地價格最高，12級最低。此數據在當地國土局管方網站上可以查詢到最新的*府指導價。
以下是重慶市的土地價格標準 （數據來源：渝府〔2002〕79號文件）
土地價格是土地經濟作用的反映，也叫地價，是土地權利和預期收益的購買價格，即地租的資本化。我國的地價是以土地使用權出讓、轉讓為前提，一次性支付的多年地租的現值總和，是土地所有權在經濟上的實現形式。
4. 土地價格有哪些部分組成
就房地產開發商而言；取得土地使用權所支付的金額有：1.支付的土地價值，2按土地價值計算的契稅（按支付的土地價值*3%）,3.拆遷安置費，4.青苗賠償費.，5。耕地占用費·6.交易服務費等費用。這所有為取得土地使用權而支付的費用的合計數據就是房地產開發商取得土地的成本。
而房地產開發商的房屋成本包含了.房屋開發時期間的1.取得土地使用權的成本費，2.前期工程費，3.配套設施費，4.建筑工程費，.5..開發間接費，6.開發商在建6造期間所繳納的土地增值稅及附加稅費，7.企業期間費用。將這7大項等支出為基礎+開發商按市場預測的利潤率后，就換算出房屋的總價值，再用·房屋總價值/房屋總的的建筑面積（或實際面積）=房屋每平米的價格了。這就是土地價格和房屋價格的內在聯系，從這種關系來講：房屋價格包含了土地價格。
5. 土地估價和房地產估價的區別
房地產估價：專業房地產估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在對影像估價對象價格的因素進行綜合分析的基礎上，對估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值進行測算和判定的活動。
土地估價：土地估價又稱土地評估，是指土地估價人員依據土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎上，根據土地的經濟和自然屬性，按土地的質量、等級及其在現實經濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經濟發展、土地利用方式、土地預期收益和土地利用*策等因素對土地收益的影響，綜合評定出某宗地或多宗地在某一權利狀態下的某一時點的價格。土地估價與土地評價或土地分等定級不同。土地估價的通常方法有收益還原法、市場比較法、剩余法、路線價法等。
適用范圍：一切存在價值，可供估價合法進行的土地和房產
不同：估價方法不同，房地產估價一般有（市場法、成本法、收益法、假設開發法、長期趨勢法）土地估價一般有（路線價法、城市基準地價法、基準地價修正法、高層建筑地價分攤法、地租理論和地租量計算法）另：房地產估價法中的估價方法實際上地價評估都可采用。我國土地評估一般用城市基準地價和基準地價修正法。
綜上房地產評估=房產（包括附屬建筑、內部設備財產價值）價值評估+土地價值評估