榮觀房產網1. 房地產評估成本法作業
最低0.27元開通文庫會員，查看完整內容> 原發布者：黃敏欣 成本法及其運用要求 1.熟悉成本法的含義； 2.熟悉成本法的理論依據； 3.掌握成本法適用的估價對象； 4.熟悉成本法估價需要具備的條件； 5.熟悉成本法估價的操作步驟； 6.掌握房地產價格構成； 7.掌握成本法的基本公式； 8.熟悉重新購建價格的含義； 9.熟悉重新購建價格的求取思路； 10.掌握建筑物重新購建價格的求取方式； 11.熟悉建筑物重新購建價格的求取方法； 12.掌握建筑物折舊的求取； 13.了解房屋完損等級評定的有關規定； 14.了解房屋折舊的有關規定。
第一節 成本法概述 本節闡述成本法的含義（熟悉），理論依據（熟悉），適用的估價對象（掌握），成本法估價需要具備的條件（掌握）以及成本法估價的操作步驟（熟悉）。 1.成本法的含義 簡要地說，成本法是根據估價對象的重置成本或重建成本來求取估價對象價值的方法。
具體地說，成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。所謂重新購建價格，是指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發建設全新狀況的估價對象的必要支出及應得利潤。
所謂折舊，是指各種原因造成的房地產價值減損，其金額為房地產在估價時點的市場價值與在估價時點的重新購建價格之差。 3.2土地開發費4、修正系數確定。
2. 房地產估價基本理論
房地產估價基本理論-房地產估價 房地產估價程序，是指房地產估價作業按其內在聯系，所形成的各個具體操作步驟和環節。
一般而言，評估一宗房地產主要包括如下六個基本步驟。 一、明確估價的基本事項 在實際進行房地產評估過程中，會涉及到許多方面的問題，需要處理的事項也較多。
有些事項直接關系到估價作業的全過程，對估價額也有較大的影響，這些事項被稱坦估價的基本事項，必須預先明確。一般來說，估價的基本事項包括估價對象、估價目的、估價時點及評估前提四個方面。
（一）明確估價對象 1.評估實體的確定。即是要明確評估對象是什么、范圍如何。
估價的是土地，還是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面積、用途、結構等；如估價的是寫字樓，是否包括其中配備的設備；如是酒店，是否包括其中的家具等。 2.評估對象權利狀態的確定。
首先要明確所評估的是何種物權，是所有權，還是使用權或抵押權等。 在我國，尤其要注意所評估的是通過有償出讓方式獲得的土地使用權，還土地使用權的批租年限，已使用年限、剩余使用年限受到限制、是否完整等。
如評估對象是否已設定了租賃權、抵押權和典權、地役權等，其年限如何。 （二）明確估價目的 估價目的可具體分為買賣、交換、租賃、入股、抵押、典當、保險、課稅、征用、拆遷補償、投資決策、清產核資、區域規劃、分析等。
不同的評估目的對于估價方法的選擇和估價結果盡有一定影響的，因此，必須明確評估目的。 明確了評估目的，也就相應地確定了所要評估的價格類型，如買賣價格、租賃價格、入股價格、抵押價格、征用價格、課稅價格等。
各種價格在評估時都有相應的注意事項，如抵押價格評估與買賣價格評估就有較大的差異，由于抵押價格評估要考慮抵押貸款清償的安全性，因此其數額應等于評估對象的預期價格（抵押期限）減去處置稅費等；征用價格和課稅價格評估一般是按照國家的有關規定進行，如有些國家及地區規定，土地的課稅價格用路線價法評估；保險價格的評估僅指建筑物及其家具、設備的價值等。 （三）明確估價時點 房地產價格受多種因素影響，是不斷變化的。
對于同一宗房地產來說，在不同的時點上，其價格可能有較大的差別。我們通常所說的某宗房地產的價格都是指該房地產在某個特定時點上的時價，我們所要評估的也正是這種時價。
非時價的評估不僅是毫無意義的行為，而且也是無法進行的，因此，必須明確估價時點。 估價時點一般以年、月、日來表示，其詳略程度一般是由房地產市場的穩定程度及評估的價格種類所決定的。
（四）明確評估前提 由于特殊情況的需要，以及評估對象與其他事物之間所存在的關系，在評估上還要明確評估的前提條件，主要包括如下四種： 1.獨立估價。 獨立估價發生在估價對象為土地與建筑物合一的“房地產”上，根據某種需要或特定條件，有時單獨就該房地產的土地部分進行評估，并且不考慮建筑物的存在，這種情形稱為獨立估價。
簡單地說，就是將土地當成空地，視為無建筑物存在的情形下進行評估。在地上建筑物預定拆遷的條件下，往往進行建筑物拆遷的獨立估價。
2.部分估價。部分估價是指估價對象房地產是由土地及建筑物構成的綜合體，在該土地與建筑物為一整體的既定條件下，僅就其中的土地或建筑物進行價格評估。
它與獨立估價的區別是，獨立估價不考慮地上建筑物存在對地價的影響，而部分估價則考慮地上建筑物存在對地價的實際影響，或土地對建筑物價格的實際影響。 由房地產價格的均衡法則、適合法則等可以判定，土地或建筑物的部分估價額將受到既定狀態的影響而發生變化。
3.合并估價或分割估價。以房地產的合并或分割為前提所進行的評估，稱為合并或分割估價。
例如，以購買鄰地并與自有土地合并使用為前提，對鄰地進行買賣價格評估即為合并估價；又如，為使土地的一部分分割出售成為可能，而評估其剩余部分的價格，即為分割估價。 無論是合并估價還是分割估價，其估價結果都將與正常評估存在一定差異，其評估出的價格稱為“限定價格”，即在市場受限定的條件下所形成的價格，該價格僅對特定的交易主體具有經濟合理性。
4.變更估價。變更估價是以改變房地產的利用狀態為前提所進行的評估，也可稱為變更利用狀態估價，它主要包括如下幾種情形： （1）以房地產改變原來的用途為前提所進行的估價。
如學生宿舍將改造為賓館，*府機關辦公樓將改造成供出租的寫字樓等。 （2）以房地產重新進行裝修改造為前提所進行的估價。
（3）以拆除建筑物為前提對土地進行的估價。 對于上述需要確定的種種估價事項，一般都是由委托人提出的，或根據委托人的意向由估價人員整理出來的。
參考資料： 。
3. 房地產估價報告該如何寫作
一、內容提要： 房地產估價報告寫作案例詳述，《規范》規定的估價報告的規范格式說明。
二、大綱要求 掌握房地產估價報告的語言文字要求和基本格式，掌握房地產估價報告的具體寫作。 三、內容講解： 5.4房地產估價報告寫作案例 5.4.1背景資料 5.4.1.1一般因素 近幾年，XX市的經濟運行態勢良好，城市建設方面更是成效顯著。
同時，作為城市建設主力的房地產業也得到了迅速發展。國家有關部門相繼出臺了一系列有關房地產業的*策措施，對普通居住房地產市場的利好影響顯著，而普通居住房地產市場的活躍，勢必刺激地區的整體經濟發展，從而帶動商業房地產市場和高級居住房地產市場的活躍與發展。
幾年來，XX市的經濟發展速度和利用外資情況在全國范圍內都保持著較高的水平，經濟秩序、社會秩序穩定，地方稅收一直穩步增長，城市產業結構調整進展順利，旅游業、金融業等第三產業穩步發展。隨著國家宏觀經濟*策的調整和整個經濟發展速度的回升，本市的酒店、餐飲業、寫字間等商業型房地產市場的需求將有所增加。
5.4.1.2房地產實物權益狀況因素 估價對象位于XX市XX區XX街X號，為一棟鋼筋混凝土框架結構的綜合樓。其占地660。
44㎡，土地使用性質為出讓土地，出讓期限從2002年11月18日至2042年11月18日，出讓年限為40年。委托方持有《國有土地使用證》。
綜合樓地下一層、地上八層，建筑面積2971。98㎡，自2003年開始建設。
綜合樓平面布局為敞開式大廳，可自由分割。估價對象的層高較高，其地下室與第八層均做了內部夾層，為此使用面積有所增加。
依據估價人員實地勘察，估價對象目前主體已經完工，設備安裝及管網配套完畢，內裝修工程與室外道路綠化進入收尾，已完成的工程量約占總量的95%。 該工程已通過竣工驗收，委托方獲得《房屋所有權證》。
根據委托方提供的資料，估價對象建成后的使用功能為：地下一層為音樂酒吧，地上一層為用餐大廳，二層為小型宴會廳，三層為高檔次KTV包間，四層為普通用餐包間，五層為洗浴中心，六、七層為辦公用房，八層為客房。 估價對象門前場地較開闊，有20個泊車位。
估價對象東側與XX商城為鄰，西邊隔XX街為XX洗浴中心，南面為XX大廈，北面為停車場。其視野受到影響且距離主干道W路和L路均有一定的距離。
5.4.1.3區位狀況因素 （1）區域范圍 以估價對象為中心，東至W路、西至S街、北至B街，南至L路。 所處區域按城市類區劃分為一類區，其所占土地為一級地二類區。
（2）區域特征 估價對象處于大型金融商貿、辦公中心區域的邊緣地帶，沿L路兩側分布著大量的餐館、酒樓及綜合樓、健身俱樂部等商業物業，區域特征較為明顯。同時，銀行、醫院、文化宮等公共服務設施也分布在估價對象周圍。
（3）道路配置 K域內東西向的L路和南北向的W路均為城市主要交干道，S街、B街均為次級交通道路，整個區域路網發達，路況良好。 （4）交通設施與接近條件 估價對象所處區域距火車站約3km，距海港約1km，距機場約12kin。
經過該區域有7路、11路、24路、27路等十余條公交線路，可通達市內各個區域，形成輻射力很強的公共交通網絡。 （5）基礎設施 在估價對象所處區域范圍內，上下水、電力、煤氣、供暖、電訊等基礎設施配套齊全，市*管網可方便地由近距離接人。
5.4.2估價技術路線 根據背景材料可知，估價對象為一棟地下一層、地上八層的鋼筋混凝土框架結構的樓房，建筑面積為2971。 98㎡。
目前已完成建委工程總量的95%。該建筑物擬作為餐飲、洗浴、客房、娛樂為一體的綜合樓使用。
由于估價對象地處商業、餐飲業和娛樂業較為聚集的區域，因此，擬使用用途為最高最佳使用。 作為集餐飲、洗浴、客房、娛樂為一體的綜合樓，其收益性是顯而易見的。
因此，可以使用收益法進行評估。同時，在XX市地處商業、餐飲業和娛樂業較為聚集的區域中，鋼筋混凝土框架結構、規模相似的物業交易情況較多，所以可以從中. 選取可比實例，運用市場比較法評估估價對象的價格。
另外，估價對象剛剛建成，處在工程收尾階段，已完成的工程量約占總量的95%，為此可以輔之以成本法。 最后結合房地產市場的實際情況，確定各種方法的計算結果在最終估價結果中的權數，得出最終的估價結果（并扣減未完工程量的價值）。
[Page] 5.4.3寫作案例 XX市XX區XX街X號綜合樓估價報告 項目名稱：XX市XX區XX街X號綜合樓 委托人：（略） 估價機構：（略） 估價人員：（略） 估價作業日期：2004年4月20日至2304年4月30日 估價報告編號：（略） 一、目錄 一、致委托人函 二、估價師聲明 三、估價的假設和限制條件 四、估價結果報告 五、估價技術報告 六、附件 二、致委托方函 XX有限公司： 受貴公司委托，本所秉承客觀、公正、科學、獨立的原則，對由貴公司自建并擁有產權的、位于XX市XX區XX街X號綜合樓進行市場價格評估，估價時點為2004年4月20日，估價目的為抵押貸款。 本所根據估價目的，遵循估價原則，采用適宜合理的估價方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過測算，結合估價經驗與對影響房地產市場價格因素進行分析，確定估價對象在市場上。
4. 房地產評估從哪些方面進行
房地產評估，主要是根據不同的評估目的，評估某一估價標的物在某一估價目的下的現行市場價值，對某一標的物進行評估時，主要從以下幾個方面進行：一、首先要與委托方充分溝通，仔細了解其真實、具體的估價需要以及估價報告的預期使用者和預期用途，確定估價目的。
二、房地產估價機構指定一名能夠勝任該項目估價工作的注冊房地產估價師擔任項目負責人，并配備與該項目工作量相適應的足夠數量的注冊房地產估價師按估價程序開展估價工作。1、明確估價基本事項。
（1） 估價目的；（2） 價值日期；（3） 估價對象；（4） 價值類型。2、制定估價作業方案。
（1） 估價工作內容，包括擬采用的估價技術路線和估價方法，擬搜集的估價所需資料及其來源渠道等；（2） 估價工作質量要求及保障措施；（3） 估價作業步驟、時間進度、人員安排和經費預算。3、搜集估價所需資料。
（1） 反映估價對象狀況的資料；（2） 估價對象及其類似房地產的交易、收益、成本等資料；（3） 對估價對象所在地區的房地產價格有影響的資料；（4） 對房地產價格有普遍影響的資料。4、實地查勘估價對象。
每個估價項目至少有一名參加該項目的注冊房地產估價師必須親自到估價對象現場，觀察、檢查、核對估價對象的區位狀況、實物狀況和權益狀況，拍攝反映估價對象外觀和內部狀況以及周圍環境和景觀的照片等影像資料，補充搜集估價所需的關于估價對象的其他資料和相關房地產市場資料，并做好實地查勘記錄。5、選定估價方法進行測算。
6、確定估價結果。7、撰寫估價報告。
8、審核估價報告。9、交付估價報告。
10、估價資料歸檔。三、我國《房地產估價規范》明確規定，自受理估價委托至完成估價項目，估價工作應按上列程序進行，房地產估價機構和注冊房地產估價師在估價中不得簡化或省略前款規定的估價程序。
5. 房地產估價有哪些文書
完成一個房地產估價項目，需要經歷受理估價委托、擬定估價作業方案、搜集估價所需資料、實地查看估價對象、選定估價方法進行測算、撰寫估價報告、估價資料歸檔等主要環節，不同的環節需要完成相應的估價文書，概括起來房地產估價的文書主要有以下幾種： （一）估價委托書 估價機構在受理一項估價業務時，需要與估價需求方進行溝通、協商，明確估價目的、估價對象、估價時點等基本事項，以及估價服務收費標準、收費依據、付款方式、估價報告交付日期等估價的其他事項，在這個過程中，估價機構往往要求估價需求方出具估價委托書，因此估價委托書是由估價需求方出具的作為估價的重要依據，放入估價報告的附件中。
（二）估價委托合同 估價委托合同是估價機構在承接一項估價業務時，由估價雙方即委托估價方和估價機構就估價事宜共同簽訂的書面合同文件。估價委托合同的作用表現在：①建立受法律保護的委托與受托關系；②明確委托人和估價機構的權力和義務；③載明估價的有關事項。
（三）估價項目來源和接洽情況記錄 一個估價機構的估價業務來源可能會有多種渠道，如來源于銀行、企業、*府以及人等，所接觸的估價需求方的情況各不相同，因此估價機構往往需要將每項估價項目來源和接洽情況進行記錄并存檔，以便估價機構掌握公司主要客戶的變化情況及要求，有助于估價機構開拓業務和更好的提供服務。 （四）估價作業方案 估價機構與估價委托方簽訂估價委托合同后，估價機構就會擬定估價作業方案，明確本次估價需要解決的主要問題、完成時間及估價人員安排，以保證估價項目能按質、按時完成。
（五）估價所需資料清單 完成一項估價業務，必需具有相應的估價資料，否則就無法評估出估價對象的價值，因此估價師在進行估價前，需要就估價對象狀況、估價目的列出需要的資料清單，以便順利、準確地評估估價對象的價值。