榮觀房產網1. 我是外省,想了解一下海南房產市場.
網上有本書可以看下：<2014-2018年海南房地產市場投資分析及前景預測報告>
海南省，位于中國的最南面，是中國唯一的熱帶海島省份。海洋面積占中國總海域的1/3，終年氣候宜人，年平均溫度為25.3度，空氣清新，常年無冬，森林覆蓋率達到50%，人口預期壽命名列全國前茅，有全國一流的空氣環境。海南為中國第二大島，海岸線長達1584.8公里，是適合休閑旅游的度假圣地。
海南房地產業的發展始于1988年海南建省辦經濟特區。建省20多年來，海南房地產業從無到有，經歷了開創期、發展期、高峰期、調整低迷期、處置期、穩定健康發展期等階段，逐步發展成為海南省經濟重要支柱產業。2008年以來，海南房地產業保持平穩健康發展態勢。
2013年，海南房地產開發共完成投資1196.76億元，首破年投資額千億元大關；年內共銷售各類住宅1154.86萬平方米，也是首破年銷售量千萬平大關。
2014年一季度，海南省房地產開發投資快速增長，商業營業用房投資增幅明顯；房屋新開工面積回落，房屋銷售面積呈下降態勢，企業資金來源面臨壓力。一季度，海南房地產開發完成投資259.08億元，增長30.4%。
與目前全國一線城市房地產相比，海南房地產業有其特殊性。如從多數島外投資者的購買動機上來看，多為度假型和養老型自住而非他住；從投資的目的上來看，島外投資者多為投資而非投機；從投資周期來看，投資多為長線而非短線。另外，海南作為熱帶島嶼，決定了海南房地產在全國具有唯一性、稀缺性和不可再生性。因此，海南房地產業在全國具有不可比擬的優勢。海南是全國第一個生態示范省，一流的人居環境成為居民“二次置業”的選擇。隨著國內休閑度假房地產市場的興起，海南房地產市場升值潛力巨大。
中投顧問發布的《2014-2018年海南房地產市場投資分析及前景預測報告》共十八章。首先介紹了房地產行業的定義及價值影響因素等，接著對中國房地產行業的發展進行了概述，然后重點分析了海南房地產業的發展環境、海南房地產市場的運行情況及海南房地產價格情況。隨后，報告對海口市、三亞市及海南省其他市縣的房地產市場進行了具體分析，并詳細介紹了海南旅游房地產、海南住宅市場、商業地產市場和二手房市場的發展狀況。最后，報告對海南房地產市場做了重點企業分析、營銷分析、投融資分析和未來發展趨勢分析，還詳細列明并解析了與海南房地產業密切相關的*策和法規。
本研究報告數據主要來自于國家統計局、城市統計局、房產管理局、住建部、發改委、財*部、中投顧問產業研究中心、中投顧問市場調查中心、房地產行業協會以及國內外重點刊物等渠道，數據權威、詳實、豐富，同時通過專業的分析預測模型，對行業核心發展指標進行科學地預測。您或貴單位若想對海南房地產市場有個系統深入的了解、或者想投資海南房地產，本報告將是您不可或缺的重要參考工具。
2. 2010
隨著海南島國際旅游島的開埠建設等利好的刺激，作為海南省首府的海口市，其房價自然保持了高位的增長率。
然而，自2010年伊始，受國家對房地產及房價陸陸續續采取了各種調控與新*。近期，海口房價趨于平穩。但由于海口特殊的地理位置和環境優勢，海口樓市發展空間仍不小。
整個2010 年，海口市房價同比上漲35.5%，位列全國第二。如此飆升的房價，不禁讓人悚然而驚。
2011年伊始，房價變化莫測，連專家也無法斷言房價是漲還是跌。而從近期海口樓市來看，很多樓盤早已開始了策略性降價。2011年4月，海南全省商品房僅售出3246套，環比下降52.1%，而讓人玩味的是，該現象一直維持了較長的一段時間，這不禁讓人憂慮：海南的房價會不會暴跌？
時間進入2014年，海口房價究竟何去何從？據權威分析：
一、“其實相對國內其他城市來說，海南樓市、海口樓市遠未出現接近飽和的趨勢。”海南地方經濟水平不高，本島居民的收入不高，消費能力有限，以島外市場為主的資源導向型地產開發帶來的高房價，更擠壓了海南常住型本島居民的住房需求。很多開發商在拿地的時候就把目標購房者定位為外地高端購房者，隨著國際旅游島的建設，外地購房者會越來越多。所以從長期來看，海口樓市仍是供不應求的狀態，海口的房價仍會上漲。
二、從供給方面來分析，土地市場的*府壟斷和住房市場的開發商壟斷造成房地產市場的供給相對不足。于是哪個開發商獲得了土地也就獲得了高利潤。房地產的高度異質性、不易腐性決定了房地產商可以通過自主定價、囤積房地產來決定房地產的供應量。又由于房地產本身就屬于缺乏需求彈性的商品，房地產商可憑借其在市場的壟斷地位，通過諸如圈地囤地、延緩開發、捂盤惜售、虛假交易等措施，人為制造房地產商品的供應緊張，形成供不應求的局面，以此來獲取暴利。
三、從需求方面來分析，自住需求和投資需求的雙重過熱進一步推動了房價的上漲。隨著經濟的快速增長，國民收入水平的不斷提高，城市化進程加快，一些因房屋拆遷而急需購房的消費者自住需求旺盛。而另一方面，因為房價的暴漲，房地產保值增值的功能，投資房地產越來越有利可圖。于是，隨著金融信貸的發展，越來越多的資金流入房地產業，投資需求一路上漲，進一步推動了房價的上漲。
房地產區別于其他普通商品的一項最主要的性質為房地產是不易腐品，即使房地產不能馬上銷售，所有者也可以待價而沽，損失的只是保管費用和占壓資金的利息，而比較它的預期收益來說，成本是較低的。于是房地產商就可以保存大量的存貨，放到下一期再賣，房地產的價格不必“市場出清”。同時房地產可以在未來繼續出售，也可以不斷地反復買賣，從而決定了房地產投資和消費的雙重性。消費屬于正常需求而投資并不是真正的消費，而是為了轉手出售以賺取買賣差額。從而對房地產未來價格的預期就會強烈地影響房地產當前的銷售和價格。房地產商往往也正是利用這一點，炒高房地產的價格預期，造成房地產價格“越炒越高”，遠遠高于“市場出清”價格。
由于海南特殊的地理位置和環境優勢，海口樓市發展空間也不小。雖然*府對房價的飆漲采取了“遏制房價過快上漲”的*策。但國家是要求房價繼續上漲的，只是不要漲得太快。房價下跌不符合國家新的*策，新*本來就是不需房價下跌，但需和諧的溫和上漲。目前國家超發了那么多貨幣，只能靠樓市和股市這兩個蓄水池來吸收，不讓房價漲，也不讓物價漲，資金出逃只會沖擊實體經濟，造成通貨膨脹，物價飛漲。到底是保房價還是保民生是個難題，所以海口市未來的房價應該會保持在一個理性的增長空間內而絕不可能一味的跌下去。
具體數據請參考本人上傳的附件：海口房地產月報（部分）
3. 海南發布樓市什么*策讓想買房過冬的外地人徹底懵了
近來南昌、西安、廈門、海南等地紛紛出臺樓市調控*策，其中海南9月29日出臺的“停批100平以下商品房”的*策則讓投資者們心碎了。
海南省住建廳回應稱“并非一刀切”，面向本地居民，可以定向供應多種套型面積的住宅。 中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁告訴記者，海南停批100平以下的商品房主要是為了改變度假地產的產品結構，有效遏制候鳥式居住的空置現象，提升旅居效率和效益；未來100平以下的產品更多將轉變為租賃房，提高利用率。
海南住建廳稱“并非一刀切” 9月29日，海南印發《關于嚴格控制小戶型商品住宅審批有關問題的通知》稱，各市縣自本通知印發之日起，停止批準套型建筑面積在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建設。上述商品住宅包括酒店式公寓，但不包括保障性住房及面對本地居民銷售的自住型商品住宅、共有產權住宅。
對此，美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為，100平米以下的商品房多是流通性較好、投資客喜歡的產品，此次海南房產*策出臺主要是讓當地樓市穩定地發展，對商品公寓、海景公寓產品影響較大。 但外界對“停批100平以下的商品房”*策還是有些疑問。
對此，9月30日海南省住建廳有關負責人表示，該*策并非是“一刀切”。面向本地居民，則可以定向供應多種套型面積的住宅。
其中，自住型商品住宅、共有產權住宅是指帶有一定保障性質、面向本地居民供應的低于市場價的商品住宅，居民可擁有完全產權或部分產權，并長期擁有居住使用權。 此外，海南省住建廳有關負責人認為，從目前海南房地產開發的實際情況看，很多企業為迎合市場，開發了大量的小戶型商品住宅，并將大部分賣往島外市場。
這樣一來，島外更多的“候鳥型”人群來這兒季節性居住，給當地基礎設施、公共服務設施和社會管理帶來極大壓力。 70%以上購房者為“候鳥”型客戶 大部分島外購房者以旅游、度假、養老等為目的在海南買房，屬于“候鳥”型客戶，每年冬季“飛”來暫住，春天“飛”走。
按三亞市旅游局的統計，2015年在三亞市購房養老的“候鳥老人”已達到了50萬之眾，而2014年末，三亞戶籍人口為58.56萬人。 而2011年中國旅游地產（海南）消費者調查報告顯示，海南購房者中71%來自島外，其中大部分為中長期用戶。
每年使用物業時間超過15天的占絕大多數。其中70%以上的人群一年僅使用一次島內物業，空置率現象凸顯。
同時，鏈家提供的數據顯示，2017年上半年海南購房成交中，島外購房占比高達88%。其中來自京津冀和東三省的購房者最多。
東三省合計占比約23%，北京占比約13%，河北占比約14%。其次為來自河南、山東、山西、四川的購房者。
海南省住建廳相關負責人表示，此次停止小戶型商品住宅建設，提高商品住宅套型面積，在海南實行開發規模總量調控的情況下，可以降低入住人群規模，緩解基礎設施和公共服務設施壓力，提升居住環境質量。 在張曉端看來，同樣供應量下套數減少，對應的遷入地人口規模得以控制。
據海南省統計局公布的2017年1-8月海南房地產運行數據顯示，1-8月海南房屋銷售面積1602.47萬平方米，同比增長69.5%。前8月，海南省房地產開發投資額達到1252億元，同比增長14%。
張曉端認為，此次*策的出臺或會令海南樓市有所降溫，大量的外來需求導致房價水漲船高，在同樣總價支付能力下，小面積套型的單價承受力會更高，而對應單價的提升也進而推高市場均價。現在限制滿足外來需求的供應面積，意味著一方面外來人口的置業門檻相對提高，另一方面相對較大的套型總價已經不低，再實現單價的快速增長就更難。
張曉端認為，未來海南100平以上的置業人群要么更具有經濟實力，要么有更堅定的遷徙的意義，還會利好海南島的經濟。 調整優化房地產業結構 近年來，海南房地產商品住宅新開工面積、銷售面積都有所增長，但部分項目嚴重侵占了海岸帶、中部生態核心區、濱水（湖庫）地帶、重點景區、水源地等核心資源，甚至對生態資源造成不可逆的嚴重破壞。
就在9月28日，海南出臺了《海南省人民*府關于進一步深化“兩個暫停”*策促進房地產業平穩健康發展的意見》，提出永久停止五指山、保亭、瓊中、白沙四個中部生態核心區市縣開發新建外銷房地產項目；對四個中部生態核心區市縣，停止辦理新增商品住宅用地審批；其余市縣實行年度商品住宅用地計劃管理等。 記者了解到，早在2016年2月海南省就出臺了“兩個暫停”房產調控*策，對商品住宅庫存消化期超過全省平均水平的縣市，實施暫停辦理新增商品住宅及產權式酒店用地供應，暫停新建商品住宅項目規劃報建審批的*策。
此外，海南省近幾年也不斷出臺系列相關*策促進房地產業提高產品品質和開發水平。例如，從2015年11月，海南已經停止批準套型建筑面積在60平方米以下（含60平方米）的商品住宅建設，三亞市也將商品住宅最小套型建筑面積提高至80平方米。
海南省住建廳相關負責人介紹，從近兩年的摸索經驗看，控制小戶型商品住宅開發對引導房地產業結構調整、提升產品品質具有較好的促進作用。 不影響候鳥們吧？。
4. 最新海南房地產項目可行性研究報告提綱
我們公司有一份關于房地產項目的可研報告，我把里面的框架給你簡單羅列一下啊。
報告目錄： 一、海南房地產項目總論 1、項目背景 2、建設單位基本情況3、項目建設意義及重要性4、存在問題及建議 二、海南房地產項目市場分析和營銷戰略 1、海南房地產市場概況 2、市場預測 3、營銷戰略 三、建設條件與場址選擇 1、建設條件 2、場址選址 四、海南房地產項目建設規模及功能標準 1、建設規模 2、功能標準 五、海南房地產項目建設方案 1、建筑方案 2、平面布置方案 3、配套公用工程 六、項目實施進度安排 1、工程項目管理 2、項目實施進度 七、海南房地產項目投資估算與資金籌措 1、投資估算 2、資金籌措 3、投資使用計劃 八、海南房地產項目財務分析與敏感性分析 1、生產成本和銷售收入估算 2、財務評價 3、不確定性分析 4、敏感性分析 九、社會效益分析 1、社會效益分析 2、項目與所在地區互適性分析 十、風險分析 1、風險類別 2、風險應對措施 十一、可行性研究結論與建議 1、結論 2、建議 附件： 1、項目承辦單位營業執照、法人證書復印件 2、當地規劃、國土、環保等部門關于項目的支持文件 3、自有資金存款證明 4、相關銀行貸款承諾 5、其他相關證明材料 6、項目財務分析報表 這只是一個框架，基本的內容都涉及到了，但是每個房地產項目都有自己的特點，不可能很嚴格的按照這個目錄來寫，肯定會刪減添加一下，以使之更加符合不同的情況。我們這個報告時請海大源咨詢公司做的，你要是需要做一份可以報告的話可以找海大源，他們是專業做這個的。
5. 海南房地產價格上漲的原因是什么
我們先來看看海南*府近三年發布的海南買房購房利好*策：
2014年4月4日，三亞停建80平米以下小戶型。
2015年11月30日，海南停止審批60平米以下商品住宅。
2016年2月22日，暫停辦理新增商品住宅及產權式酒店用地供應，暫停商品住宅項目報建審批。
2016年7月，加緊去庫存，海南省暫停新建商品住宅項目規劃報建審批。
2014年—2016年，開始實施棚改計劃以來，側面上促進三亞剛需房市場的發展。
2016年雙創雙修工程，今年預計有4萬多棚改戶，將再次擴大三亞房地產市場。
這些*策從側面反映海南的房價呈現持續上漲的趨勢。
再加上近年來，北方霧霾嚴重，讓更多“候鳥老人”和“候鳥家庭”選擇來海南躲霾，特別是2016年春節，與北方霧霾形成鮮明對比的是海南陽光明媚、藍天白云，加上“兩個暫停”*策后庫存量減少，所有人都毫無防備的情況下，房產銷量急劇上升，立馬出現“一房難求”的現象，海南自從2009年后再次進入瘋狂，短短的兩三個月時間海南進入“全島清盤”狀態！北方霧霾加快了海南房地產價格上漲的趨勢。希望能幫到你。
轉載請注明出處榮觀房產網 » 2014海南房地產報告