房地產估價師常見問題

1. 房地產估價師的常見問題

1、取得房地產估價師執業資格證書幾年內注冊不需要繼續教育？《注冊房地產估價師管理辦法》規定，取得執業資格3年內（自執業資格證書簽發日起）申請初始注冊的，不需要繼續教育。

2、逾期幾年注冊需要滿足繼續教育？繼續教育需要滿足什么條件？ 《注冊房地產估價師管理辦法》規定，取得執業資格超過3年（自執業資格證書簽發日起）申請初始注冊的，應當提供達到繼續教育合格標準的證明材料。根據《注冊房地產估價師繼續教育實施辦法》（暫行）規定，繼續教育滿足必修課60學時和學時學時。

其中中國房地產估價師與房地產經紀人學會組織實施的30學時的必修課和30學時選修課的繼續教育；其余各為30學時的必修課和30學時的選修課的繼續教育，由省、自治區、直轄市房地產行*主管部門或者其選定的單位組織實施的繼續教育。3、高校老師取得執業資格注冊需要提供什么材料？ 高校老師取得執業資格證書注冊需要提交以下材料：（1）房地產估價師注冊申請表；（2）執業資格證書（或注冊證書）和身份證件復印件；（3）與聘用單位簽訂的勞動合同復印件；（4）教師證復印件；（5）所在高校出具從事房地產估價教育或研究的證明；（6）一寸免冠照片兩張。

4、延續注冊繼續教育需要達到什么規定？ 《房地產估價師繼續教育管理規定》（暫行）規定；在一個注冊期內需要完成繼續教育必修60學時、選修60學時。5、在“房地產估價師注冊系統”里身份證號有誤，如何處理？ （1）如果是由于身份證15位轉18位出現不一致的，需要提供派出所出具身份證號更改證明，并和更改申請、身份證復印件一起上報省級注冊管理部門。

（2）如果考試與注冊時身份證號一致的，請將身份證號更改申請、身份證復印件一起上報省級注冊管理部門。6、辦理了變更，在“房地產估價師注冊系統”里執業單位是錯誤的，如何處理？ 由于“房地產估價師注冊系統”是于2007年才使用，數據正在逐步完善，可能數據存在差錯。

如果辦理了變更注冊，“房地產估價師注冊系統”里執業單位是錯誤的，請將注冊證書原件和復印件上報到省注冊管理部門。7、辦理了延續，在“房地產估價師注冊系統”里注冊有效期是錯誤的，如何處理？ 由于“房地產估價師注冊系統”是于2007年才使用，數據正在逐步完善，可能數據存在差錯。

如果辦理了延續注冊，“房地產估價師注冊系統”里注冊有效期是錯誤的，請按照延續注冊要求申報延續注冊。8、能否申請非專職估價師？ 不能申請非專職注冊。

規定中取消了房地產估價師專職與非專職的類型。取得房地產估價師執業資格證書后只能在取得房地產估價機構資質單位注冊。

注冊單位需要將注冊人員的人事檔案委托人才服務中心托管并繳納社會保險。9、房地產估價機構名稱更名后，注冊房地產估價師如何變更注冊證書上的執業機構名稱？ 房地產估價機構名稱更名后，單位的注冊房地產估價師需要辦理變更注冊。

需要提交的申報材料（一式二份）：（1）房地產估價師變更注冊申請表；（2）與更名后新單位簽訂的勞動合同復印件；（3）工商行*管理部門出具的更名核準通知書；（4）更名后新單位委托人才服務中心托管人事檔案的證明和社會保險繳納憑證復印件；或者勞動、人事部門頒發的離退休證復印件；或者外國人就業證書、臺港澳人員就業證書復印件（高校老師申請注冊的，提供學校出具的從事房地產估價方面教學的證明、教師證復印件）；（5）房地產估價師注冊證書原件及復印件；（6）身份證件復印件；（7）更名后新單位的估價機構資質證書復印件；（8）近期一寸免冠照片。10、在“中國房地產估價師”網站上的“注冊系統”中，進行房地產估價師注冊網上申請，在選擇執業單位時，界面只進行了刷新，我無法選擇“執業單位”怎么辦？ 在“房地產估價師注冊系統”中，選擇“執業單位”時要用到彈出窗口的功能。

有些計算機安裝了具有“攔截彈出窗口”功能的軟件，使“注冊系統”無法正常使用。遇到這種情況時，可以先暫停或關閉具有“攔截彈出窗口”功能的軟件，再進行網上的注冊申請工作。

11、在“中國房地產估價師”網站上的“注冊系統”中，進行房地產估價師注冊網上申請，在選擇執業單位時，選擇不到執業機構名稱，怎么辦？請與資質管理部門聯系，將單位名稱加入“中國房地產估價師”網站上的“注冊系統”中。12、變更注冊和延續注冊需要重新換發新證嗎？ 根據《注冊房地產估價師管理辦法》（建設部令151號），從2007年3月1日開始，房地產估價師延續注冊和變更注冊都要在建設部進行終審，終審后，將換發新的房地產估價師注冊證書。

13、延續注冊繼續教育達到多少學時？ 根據住房和城鄉建設部的通知，自2008年9月1日至2008年12月31日，注冊房地產估價師申請延續注冊的，繼續教育必須滿足60學時（中國房地產估價師與房地產經紀人學會組織實施的必修課30學時、選修課30學時的繼續教育。如果必修課學時多于30學時，多的學時可以認同為選修。

2009年1月1日后，注冊房地產估價師申請延續注冊的，繼續教育必須滿足120學時（中國房地產估價師與房地產經紀人學會組織實施的必修。

2. 房地產估價報告常見錯誤有哪些

一、報告書不完整（共8項內容） 1。

封面 2。 目錄 3。

致委托方函 4。 估價師聲明 5。

估價假設和限制條件 6。 估價結果報告 7。

估價技術報告 8。 附件 二、報告書不完整 估價結果報告書漏項（共13項內容） 一）委托方（委托單位全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人姓名和住所） 二）估價方（估價機構全稱、法定代表人、住所、估價資格等級） 三）估價對象（概要說明估價對象的狀況，包括物質實體狀況和權益狀況。

其中，對土地的說明應包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環境、景觀，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質、水文狀況，規劃限制條件，利用現狀，權屬狀況；對建筑物的說明應包括：名稱，坐落，面積，層數，建筑結構，裝修，設施設備，平面布置，工程質量，建成年月，維護、保養、使用情況，公共配套設施完備程度，利用現狀，權屬狀況） 四）估價目的（說明本次估價的目的和應用方向） 五）估價時點（說明所評估的客觀合理價格或價值對應的年月日） 六）價值定義（說明本次估價采用的價值標準或價值內涵） 七）估價依據（說明本次估價依據的本房地產估價規范，國家和地方的法律、法規，委托方提供的有關資料，估價機構和估價人員掌握和搜集的有關資料） 八）估價原則（說明本次估價遵循的房地產估價原則） 九）估價方法（說明本次估價的思路和采用的方法以及這些估價方法的定義） 十）估價結果（說明本次估價的最終結果，應分別說明總價和單價，并附大寫金額。 若用外幣表示，應說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格） 十一）估價人員（估價人員的姓名、估價資格或職稱，并由本人簽名、蓋章） 十二）估價作業日期（說明本次估價的起止年月日） 十三）估價報告應用的有效期（說明本估價報告應用的有效期，可表達為到某個年月日止，也可表達為多長年限，如一年）。

3. 估價報告中常見的錯誤有哪些

估價報告本身的不完善 1、缺少規范中“估價報告的規范格式”所要求的必備項目。

2、對估價對象描述不清 （1）沒有說明估價對象的產權，即沒有說明委托方是否擁有*考試大資料* 估價對象的土地使用權和房屋所有權。 （2）對估價對象的性質沒有描述清楚 （3）對估價對象的物質實體狀況描述不清楚 3、行文、譴詞造句不當（術語不準、用詞帶強烈的感情色彩、詞義含糊） 4、邏輯不嚴謹 前后不一致（數據、方法選用與測算過程中的方法運用、標題與內容、*考試大資料* 數據來源無出處、判斷推理沒有充足的理由） 5、寫作有錯誤 （1）評估結果中沒有說明幣種，沒有進行大寫。

（2）對外幣表達的結果，沒有寫明折算成人民幣的匯率。 （3）表達形式不科學 以上是我對于這個問題的解答，希望能夠幫到大家。

4. 房地產估價的主要難點是什么

房地產估價的主要難點，是房地產價格影響因素眾多且難以準確量化它們對房地產價格的影響。

（1）不同的影響因素或者其變化，導致房地產價格變動的方向是不盡相同的。有的因素或者其變化會導致房地產價格上漲，這類因素可稱為增值因素。

有的因素或者其變化會導致房地產價格下降，這類因素可稱為貶值因素。 并且對于不同類型的房地產，同一因素或者其變化導致房地產價格變動的方向可能是不同的。

例如，某一地帶有鐵路，如果該地帶是居住區，則鐵路可能是貶值因素；如果該地帶是倉儲或工業區，則鐵路可能是增值因素。弄清這一點，有助于估價時把握對房地產價值測算結果的調整方向，即面對某一影響因素或者其變化時，對房地產價值測算結果應是向上調整還是向下調整。

（2）不同的影響因素或者其變化，導致房地產價格變動的程度是不盡相同的。 （3）不同影響因素的變化與房地產價格變動之間的關系是不盡相同的。

（4）有的影響因素對房地產價格的影響與時間無關，有的則與時間有關。 （5）各種影響因素對同一類型房地產價格的影響方向和影響程度不是一成不變的。

隨著時間的推移，人們對房地產的偏好會發生變化，從而那些提高房地產價格的因素可能會 變為降低房地產價格的因素，那些對房地產價格有較大影響的因素可能會變為有較小影響的因素，甚至對房地產價格沒有影響。 （6）同一影響因素在不同地區對房地產價格的影響可能是不同的。

不同地區的人們對房地產的偏好可能不同，某個因素在某個地區可能被人們看重，但在另一個地區未必如此。 （7）同一影響因素在不同水平上的變化對房地產價格的影響可能是不同的。

人們在消費上普遍存在"邊際效用遞減"現象。例如，當綠地率很低時，提高一點綠地率對房地產價格的影響較大；當綠地率已達到較高水平時，再提高一點綠地率對房地產價格的影響就較小。

房地產價格影響因素的分類： 房地產價格影響因素眾多而復雜，需要進行分類。一種分類是先分為房地產自身因素和房地產外部因素兩大類，然后再進行細分。

其中，房地產自身因素可再分為房地產實物因素、房地產權益因素和房地產區位因素，房地產外部因素可再分為人口因素、制度*策因素、經濟因素、社會因素、國際因素、心理因素和其他因素。 這些因素還可進一步細分。

對房地產價格影響因素的另一種分類，是分為一般因素、區域因素和個別因素三個層次。一般因素是指對廣大范圍的房地產價格都有影響的因素，如經濟發展狀況、貨幣*策、物價、利率、匯率等。

區域因素是指對估價對象周圍一定區域范圍內的房地產價格有所影響的因素，如所在地區的城市規劃調整、環境狀況、配套設施狀況等。 個別因素是指僅對特定的房地產價格有所影響的因素，主要是該房地產的自身狀況因素，如該房地產的區位、用途、規模、土地形狀、地形、地勢、建筑結構、建筑物新舊程度等。

需要指出的是，一般因素、區域因素和個別因素的界限并不是固定的，隨著估價對象范圍的擴大，某些區域因素也許會變為個別因素。 還有一種分類，是將房地產價格影響因素分為房地產自身狀況因素、房地產市場狀況因素和房地產交易情況因素三個層面。

房地產自身狀況因素即房地產自身因素，也稱為房地產狀況因素。房地產市場狀況因素是指房地產市場狀況方面對房地產價格有所影響的因素。

房地產交易情況因素是指對房地產價格有影響的房地產交易中的一些特殊因素，如交易者對交易對象不了解或對市場行情不熟悉、對交易對象有特殊偏好、被迫出售、被迫購買、交易者之間有利害關系、交易稅費非正常負擔等。 下面根據上述第一種分類，對各種因素對房地產價格的影響進行定性分析。

為便于分析，把房地產外部因素中的人口因素、制度*策因素、經濟因素、社會因素、國際因素、心理因素、其他因素提升一個層次，將它們與房地產自身因素并列。還需要說明的是，許多因素之間不是完全獨立的，甚至存在著交叉或包含關系，但在分析某一因素的變化對房地產價格的影響時，是假設其他的因素都不變的，盡管這種情況在現實中一般不存在。

5. 房地產估價師考試答題有哪些技巧

一、答題時間安排。

由于近年考試題量特別大，而且在前面部分穿插了很多小計算題，要用很多時間。去年從考場出來，大家有共同感受，后面的計算題都沒時間做。

拿到試題后，先看一看第四部分的計算題，根據題意，在驗抄紙上大概分析一下，是否能理出做題思路？假如能理出思路，就抓緊時間做完。當然，假如一時半會，看不出什么頭緒，就不要在這部分浪費時間。

然后，接著做判斷題和多選題。最后做單選題。

二、答題注意事項。 首先，要看清答題要求。

計算題有公式的一定寫出公式，盡可能分步做，不要簡化省略步驟，因為要與考試算分要求相一致。判斷題一定要判斷準確，沒有八九成把握，就不要選，否則選錯就面臨倒扣分。

多選題也要注意把握性，假如多選選錯就不得分，少選選對還可以得0.5分。對于單選題，采取分析法、比較法、排除法進行選擇。

即就不會千萬注意不能不選，也許還有好運。

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