榮觀房產網1. 房地產價格構成有哪些
土地取得成本： 土地取得成本也稱為土地費用，是指取得房地產開發用地的必要支出，包括土地開發補償費（如土地和房屋征收補償費、相關稅費、地上物拆除費、渣土清運費、場地平整費等）、城市基礎設施建設費、建設用地使用權出讓金和土地取得稅費等。
土地取得成本的具體構成因取得房地產開發用地的途徑不同而有所不同。 目前取得房地產開發用地的途徑主要有3個：①通過市場購置取得；②通過征收集體土地取得；③通過征收國有土地上房屋取得。
在實際估價中，應根據估價對象中的土地在估價時點取得的主要途徑，選取上述三個途徑之一來求取。 建設成本： 建設成本是指在取得的房地產開發用地上進行基礎設施建設、房屋建設所必要的直接費用、稅金等，主要包括下列幾項： （1）勘察設計和前期工程費，如市場調研、可行性研究、項目策劃、工程勘察、環境影響評價、交通影響評價、規劃及建筑設計、建設工程招標，以及施工通水、通電、通路、場地平整和臨時用房等房地產開發項目前期工作的必要支出。
要注意場地平整費等費用與前述土地取得成本的銜接。如果土地取得成本中包含了地上物拆除、渣土清運和場地平整的費用或者取得的房地產開發用地是“七通一平”等狀況的熟地，則在此就只有部分或者沒有場地平整費等費用。
（2）建筑安裝工程費，包括建造商品房及附屬工程所發生的土建工程費、安裝工程費、裝飾裝修工程費等費用。 附屬工程是指房屋周圍的圍墻、水池、建筑小品、綠化等。
要注意避免與下面的基礎設施建設費、公共配套設施建設費重復。 （3）基礎設施建設費，包括城市規劃要求配套的道路、給水、排水、電力、通信、燃氣、供熱等設施的建設費用。
如果取得的房地產開發用地是熟地，則基礎設施建設費已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分或者沒有基礎設施建設費。 （4）公共配套設施建設費，包括城市規劃要求配套的教育（如幼兒園）、醫療衛生（如醫院）、文化體育（如文化活動中心）、社區服務（如居委會）、市*公用（如公共廁所）等非營業性設施的建設費用。
（5）其他工程費，包括工程監理費、竣工驗收費等。 （6）開發期間稅費，包括有關稅收和地方*府或其有關部門收取的費用，如綠化建設費、人防工程費等。
有時需要將上述建設成本劃分為土地開發成本和建筑物建設成本。在這種情況下，一般可將基礎設施建設費歸入土地開發成本；公共配套設施建設費視土地市場成熟度、房地產開發用地大小等情況，歸入土地開發成本或建筑物建設成本中，或者在兩者之間進行合理分配；其他費用一般歸入建筑物建設成本中。
2. 宏觀調控房地產市場的地價*策是怎樣的
房地產價格是*府調控房地產市場的主要對象，因為房地產價格不但直接影響房地產市場的運作，而且對整體社會經濟、投資環境產生直接的影響。
雖然房地產價格主要取決于市場供求關系，但由于地價對房地產價格影響很大，城市土地又由*府壟斷出讓，所以*府可以用地價對房地產市場進行調控。地價、建造成本、專業費用、管理費用、財務費用、投資利潤、稅金等因素極大地影響著房地產市場上的供給價格。
在一定時期內，建造成本及與之相關的專業費用、管理費用、財務費用和稅金大體固定在一定水平上，通過調控地價來間接調控房地產價格，經常是十分有效的。*府通過調整土地供應數量、調整與土地開發相關的稅費*策等經濟手段，靈活運用協議、掛牌、招標、拍賣四種出讓方式，以及必要時通過直接的行*干預，都可以對地價進行有效的調控。
3. 我是山東人,想在湖北武漢買房,請問現在如果在武漢有房產,可以到
4%，到今年已達到1700元/平米左右、指望3300元/，2006年武漢拆遷費用還會越來越貴，較2004年增長35%，房地產開發的重心由城郊接合部向舊城區轉移，加之經營性土地供應全面實行了市場化的招、拍、掛，導致房地產開發的土地成本較過去大幅攀升。
2003年商品住房樓面地價平均為1071元/平方米，2004年為1251元/平方米，較2003年增長13。另外，拆遷補償提高還將導致房價循環，成交的樓面地價仍將走高。
2002年，開始推行拆遷貨幣補償方式，但隨著商品住宅價格整體上漲，貨幣補償標準呈逐年提高之勢，由此又導致存量住房價格攀升，進而推動商品住房價格進一步上漲。如果沒有什么特殊因素影響，武漢出臺《武漢市城市房屋拆遷管理辦法》土地成本快速上漲，隨著國家土地供應*策的調整，高昂的土地獲取成本必然要被開發商轉移到房價中來，武漢新區土地供應量明顯減少。
2003年以來。