榮觀房產網1. 為什么好多房地產公司現金流量近幾年多數為凈流出呢 初學會計,查看
首先，房地產的前期建造過程比較長，建造期肯定都是現金流出，出售是一個相對短的過程，現金流在出售的時間段肯定是凈流入的，然后，房地產企業有一個特點就是一般不會只做一個項目就結束。當然有些國有的項目公司做完一個項目就清算，這種情況你看的話，肯定是前期流出，建造好售出流入，然后公司清算。大部分房地產企業會不停拿地，不停建造新的項目，現在地價和建造成本都在上升，所以他們不停的有成本流出。但總體來說，房地產企業在出售項目的時間段現金流還是呈現流入的趨勢，但如果用收入的錢去拿地就是流出咯。所以你對凈流出很奇怪的話，還要進一步分析哪些地方造成流出的，這樣理解起來會更深刻。
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2. 如何分析企業的現金流情況
上市公司現金流量表的財務分析 摘要]在資本市場日益完善的條件下，上市公司的籌資行為和投資行為逐漸向多元化發展，無論對上市公司的內部管理當局，還是對外部投資者來說，現金流量信息都是極為重要的不可替代的理財資源。
上市公司的理財人員必須掌握現金流量表的分析方法和技巧，才能發揮其在公司理財中的重要作用。 在資本市場日益完善的條件下，上市公司的籌資行為和投資行為也逐漸向多元化發展，無論是上市公司的內部管理當局，還是外部投資者，都逐漸意識到現金流量信息更能反映上市公司的收益質量和現實的支持能力，它是公司極為重要的不可替代的理財資源，也是投資者（股東）做出正確決策的信息資源。
企業要做出正確的理財決策，保證理財行為的最優化，必須要求公司理財人員掌握現金流量表的分析方法和技巧，深刻認識到現金流量形成的規律和內在結構，才能充分發揮其對公司理財的重要作用。科學地評估公司資產的流動性、財務彈性，評價公司的收益能力和財務風險，預測公司未來的發展趨勢。
上市公司的財務人員應遵循分析的原則，合理采用比較分析法，以比較結構百分比和財務比率為重點，精心設計財務分析指標，力求分析得具體、深入，透過現象看本質，使其為公司理財發揮充分的作用。 一、上市公司現金流量的結構分析 現金流量的結構分析包括流入結構、流出結構和流入流出比分析，可列表進行分析。
旨在進一步掌握本公司的各項活動中現金流量的變動規律、變動趨勢、公司經營周期所處的階段及異常變化等情況。其中，（1）流入結構分析分為總流入結構和三項（經營、投資和籌資）活動流入的內部結構分析。
（2）流出結構分析也分為總流出結構和三項（經營、投資和籌資）活動流出的內部結構分析。（3）流入流出比分析即分為經營活動的現金流入流出比（此比值越大越好）；投資活動現金的流入流出比（發展時期此比值應小，而衰退或缺少投資機會時此比值應大較好）；籌資活動的現金流入流出比（發展時期此比值較大較好）。
公司理財人員可以利用現金流入和流出結構的歷史比較和同業比較，可以得到更有意義的信息。對于一個健康的正在成長的公司來說，經營活動現金流量應是正數，投資活動的現金流量是負數，籌資活動的現金流量應是正負相間的。
如果上市公司經營現金流量的結構百分比具有代表性（可用三年或五年的平均數），理財人員還可根據它們和計劃銷售額來預測未來的經營現金流量。 二、上市公司的資產流動性分析 公司資產的流動性是指公司資產經過正常秩序，無重大損失地轉化為現金以及公司債務契約或其他付現契約履行的能力，它是蘊涵于公司生產經營過程中的、動態意義上的償付能力。
根據資產負債表確定的流動比率和速動比率，雖然能反映流動性但有很大的局限性。這主要是因為：作為流動資產重要成分的存貨并不能很快轉化為可償債的現金；存貨用成本計價不能反映變現凈值；流動資產中的待攤費用也不能轉為現金；應收賬款會有一定的壞賬發生。
許多公司有大量的流動資產，但現金支付能力卻很差，甚至無力償債而加大財務風險，導致最終破產。真正能用于償還債務的是現金流量。
所以必須用上市公司的流量和債務進行比較分析能更客觀地反映其真實的償債能力。主要分析指標包括：（1）現金到期債務比=經營現金凈流量/本期到期的債務；（2）現金流動負債比=經營現金凈流量/流動負債；（3）現金債務總額比=經營現金凈流量/債務總額。
上述指標越大，說明企業經營活動所產生的現金流速越快，流量越大，企業的財務基礎越穩固，內部控制合理有效，從而償債能力與對外籌資能力就越強，公司流動性越好，抗風險能力越高。一般來說，本期到期的債務是指本期到期的長期債務和本期應付票據。
通常這兩種債務是不能展期的，必須如數償還。現金流量負債比不但可以衡量公司短期償債能力，還可以預測出公司整體財務狀況，如果該比率大于40% ，表明公司的財務狀況良好。
而現金債務總額比是評估公司中長期償債能力的重要指標，同時也是預測公司破產的可靠指標。該指標越高，公司承擔債務總額的能力越強。
三、上市公司獲取現金能力的分析 獲取現金的能力是指經營現金凈流入和投資資源的比值。它彌補了根據損益表上分析公司獲利能力的指標的不足，具有鮮明的客觀性。
投入資源可以是主營業務收入、公司總資產、凈營運資金、凈資產或普通股股數、股本等。具體指標有： 上市公司現金流量表的財務分析 來自： 免費論文網 （1）銷售現金比率=經營現金凈流量/主營業務收入。
該比率反映每元銷售得到的現金大小，即銷售收入的貨款回收率，既可從一個方面反映公司生產商品的市場暢銷與否，又從另一個側面體現了公司管理層的經營能力。其數值越大越好。
（2）每股營業現金凈流量=經營現金凈流量/普通股股數。該指標反映每股流通在外的普通股的資金流量，它通常高于每股收益，但不能替代每股收益。
因為現金流量沒有減去折扣。它能反映公司最大分派現金股利的能力，超過此限度，就要借款分紅。
（3）全部資產現金回收率=經營現金凈流量/全部資產*100%.該指標說明。
3. 如何應對房地產企業的融資與現金流策略
2008年，中國企業如何度過現金流的冬天？一、拓寬融資渠道，加強全面預算，八步驟“緊”銀根“活”資產。
國家從緊的貨幣*策在經歷了幾次存款準備金率調高后，效應開始出現。商業銀行紛紛調整放貸*策，收縮中小型企業的放貸規模，實行滾動放貸策略。
金融融資對于很多中小型企業而言，變得越來越困難。另外，雪上加霜的是，與往年同期相比，很多企業因為原材料漲價積壓了資金，下游客戶資金緊張導致應收賬款攀升，企業資金周轉速度降低，現金流告急，采購支付吃緊，生產組織難以保證正常的交貨合同，企業運營舉步維艱。
因此，筆者認為，在國家從緊的貨幣*策下，當前，企業必須進一步“開源緊流”。一是管好勞動力成本，減少現金投資，拓寬融資渠道，加強與金融機構的合作關系；二是企業必須密切關注庫存的賬齡、庫存結構，盤活資產，降低非必要資金支出；三是調整擴張步伐，加強企業的全面預算管理，控制非計劃的資金投入計劃，公司應投資那些付現款的項目，而非低投資回報的現金儲存；四是調整信用管理*策，盡可能延長采購支付時間，縮短應收賬款應收期，規避貨幣從緊帶來的支付緊縮效應；五是企業必須加強銷售回款管理，調整銷售業務內部激勵*策；六是全面關注現金流周轉情況，檢查核準現金流預期中的假設和數據，確保信息準確，規避銷售人員夸大可能完成的銷售目標，管好預期現金流；七是集中銀行交易，對一個大公司來說，把300多個賬單需求合計到一組或多組賬戶，并進行合理搭配，如此可降低現金透支，同時投資一個以現金流安全、流動性為目標的現金管理賬戶；八是置換或者剝離部分不良資產，將資產通過股權轉讓或者拍賣的方式轉變為資本，通過風險融資或者其他融資手段，稀釋部分股權。
二、五步驟優化客戶結構，調整銷售策略，鞭打“信用拖延”。產業升級和經濟增長模式轉型必然會以犧牲一些中小企業為代價，只有符合轉型要求的企業才能順利度過拐點，進入健康、快速的發展通道。
因此，企業主必須仔細關注上下游合作伙伴，優化客戶結構，調整銷售策略。筆者認為，優化客戶結構一是要盤點現有客戶，淘汰支付能力差、信用不良的合作伙伴；二是調整貨款結算*策，盡可能現款結算，給予現款結算一定的返利*策；三是革新渠道，加大資金結算快、流通快的渠道投入和*策傾斜；四是增加高利潤產品的渠道利潤空間，更好地管理供應商，逐步收縮低技術含量產品的銷售占比，淘汰粗放式運營管理的下游客戶；五是盡可能延長上游客戶結算信用期，確保毛利高，回款好，渠道成本低，流通快。
三、六步驟提高運營效率，降低運營成本，改善“企業DNA”。當企業運營的人工成本、費用成本、制造成本都在快速增長的時候，企業必須緊密關注自身的運營效率，優化管理流程，精簡崗位編制，降低溝通成本，加快市場響應。
筆者認為提高運營效率，企業必須在六個方面下工夫：一是優化管理流程，尤其是以市場為導向的銷售管理流程，梳理流程瓶頸，改變不合理環節，做到內部運作高效順暢，外部市場反應靈敏，相應速度快；二是調整組織結構，按照核心職能和關鍵流程考慮部門設置，壓縮部門編制，降低人工成本，充分借助信息化推進組織結構扁平化變革；三是導入績效管理，有效地將企業目標分解到部門和員工頭上，抓住成本的牛鼻子，嚴格進行KPI考核，提高每人的工作績效；四是建立知識管理系統，不斷總結員工的崗位操作經驗和成功的管理經驗，并復制到工作中間去；五是推進企業內部的信息化建設，通過無紙公、電子化公，加快運營效率，提高市場響應速度；六是全方位控制成本，包括通過比價采購、集中采購、戰略采購，減少采購中間環節等方式來降低采購成本；通過庫存管理加強，減少不必要的庫存，充分利用好邊角料，減少生產現場的半成品等來降低庫存；通過精細化管理，壓縮營業費用，降低不必要的營銷費用支出等等。只有這樣，企業才能真正打造新的核心競爭力，形成富有競爭力的“DNA”。
總之，當前形勢下，企業只有密切關注現金流，降低營業費用和管理費用，嚴格控制生產制造成本，加強品牌建設，全面改善自身管理，提高運營效率，才能應對經濟轉型帶來的諸多挑戰，接受市場的考驗，形成企業新的核心競爭力，取得更大的突破和發展。（作者為聯縱智達咨詢集團副總裁）。
4. 求一份房地產企業現金流量表
表格復制出來都散掉了啊， 你參考下吧
財務現金流量表
表2-1 （全部投資） 單位：萬元
序號 年份
項目 建 設 期 經 營 期 合 計
2009年 2010年 2011年 2012年
1 現金流入 0 5098 8498 3396 16992
2 現金流出 6216 6985 701 1068 14970
2.1 建設投資 6216 6564 / / 12780
2.2 銷售費用 / 102 170 68 340
2.3 營業稅金及附加 / 319 531 212 1062
2.4 土地增值額
2.5 土地增值稅
2.6 所得稅 / / / 788 788
2.7 獎勵基金
三 稅前凈現金流量 -6216 -1887 7797 3116 2810
四 稅前累計凈現金流量 -6216 -8103 -306 2810
五 稅后凈現金流量 -6216 -1887 7797 2328 2022
六 稅后累計凈現金流量 -6216 -8103 -306 2022
稅前 稅后
財務內部收益率FIRR % , 15.97 11.94
財務凈現值FNPV(i=10%) 萬元 ， 774.8 236.6
投資回收期 年 ， 3.6 3.9
5. 怎樣的現金流狀況算好
公司要賺錢，不是有利潤就可以了，一定要拿到手才算賺到了。
這個就是經營性現金流，一般是正的。但是房地產這種經營周期比會計周期長的，可能剛買了地，還沒建好房子，就要做報表，那經營性可能是負的，但是未來一定要有正的經營性現金流。
企業要發展，就要投資，那要給錢出去，投資性一般是負的。評價這個好不好，是看負的投資性能不能帶來未來正的經營性增長。
籌資活動包括股票和貸款。如果是在還錢，這個正負表示公司處于不同的時期，比如是在ipo，在借錢，在還錢等等。
一般也是負的，因為公司要分紅和還利息。你說的這種長期是正負負，企業在現金流上面是比較健康的。
另外要注意看其他經營性流入和其他投資性流出。很多公司粉飾報表和大股東占款就從這兩個地方走。
企業現金流管理的三個關鍵點： 1、圍繞企業的“可持續增長率”，針對性調整“銷售收入實際增長率”。 很多人都簡單地認為銷售收入的增長能夠帶來利潤的增長，因此下意識得出結論：銷售收入增長越快越好。
然而，過快的增長有時也會使公司資金變得特別緊張。當企業需要投入的現金量高于企業運營所創造的資金時，資金短缺現象就在所難免了。
如果管理層沒有及時發現并采取有效措施加以控制，快速增長同樣可以導致公司破產。那么怎樣才能判斷公司增長速度是否健康合理？這里我給你介紹一個國際上通用的管理工具“可持續增長率”。
所謂“可持續增行率”，是在不需要耗盡財務資源的情況下，公司經營所能增長的最大比率。它的計算公式如下： 可持續增長率=股東權益變動值/期初股東權益=凈利潤率（P）X留存收益比率（R）X總資產周轉率（A）X財務杠桿（T） 借助資產負債表和損益表，你可以很快計算出貴司的可持續增長率，然后將其與你們的“銷售收入實際增長率”[（本年銷售收入-上年銷售收入）/上年銷售收入]進行比較，就可大致判斷企業的增長是否“健康”。
當“銷售收入實際增長率〉可持續增長率”時，說明企業增長速度過快，這時企業應當考慮的財務問題就是超常增長所需資金從哪里取得；當“銷售收入實際增長率<可持續增長率”時，說明企業增長存在潛力，企業應當思考如何處理富余的資金。 2、合理規劃，管好企業的應收賬款和應付賬款。
在企業銷售商品或提供勞務完全是以現金形式進行交易，且不存在任何資產折舊及費用攤銷、投資的情況下，凈利潤與現金流量應是一致的，即收入增加引起現金流入，費用增加形成現金的流出。但這只是一種理想的假設。
實際上，凈利潤與現金流量的差異是客觀存在的，其根本的差異就在于二者的確認與計量基礎是不一樣的。凈利潤的計算是以權責發生制為基礎的，而現金流量的計算是以收付實現制為基礎的。
這就導致“應收賬款”和“應付賬款”成為影響凈利潤與現金流量之間存在差異的重要因素之一（二者實際尚未產生現金流，但在損益表中卻已影響了利潤）。由此可見，企業必須相當重視應收賬款和應付賬款的管理工作。
一般而言，當客戶延遲付款，而供應商急于回款，企業付款周期比收款周期短時，便可能陷入資金周轉困難的境地；相反，當企業付款周期長于收款周期時，那么企業業務量越大，則相當于從供貨商那里獲得的“無息貸款”也就越多。舉個簡單的例子，某企業原材料成本是60萬元，員工工資成本是10萬元，銷售利潤是30萬元。
如果應收賬款能在30天內到帳，而應付賬款60天后才需要支付，那么相當于公司“免費”獲得了“100萬元在銀行中存放30天的利息”收入。 假設公司沒有將這100萬存放在銀行而是繼續投入擴大再生產，那么在60天應付賬款的周期內，公司還可以再完成1單同樣的業務，也就是說能夠多獲得30萬元的“理論”利潤。
由此可見，如果有效管理好企業的應收賬款和應付賬款，既能夠避免現金被無效占用或者出現現金斷流的不利局面，還能夠巧妙地給企業衍生出相當多的現金用以支撐各種經營/投資活動。 3、制定“月度現金流量預測表”，及時監測企業現金流。
由于“年度現金流量預測表”中的現金值只是一個平均值，企業無法得知每個月現金的具體狀況，無法確保每個月的現金充足，因此，我建議公司應當著手編制“月度現金流量預測表”，這樣更有利于依據企業現金流量的實際狀況作出適時調整。當企業月度現金有盈余時，企業可以選擇投資新的項目以盤活手中的現金使其收益最大化；而當企業月度現金出現赤字時，企業則應當提前決定是籌資還是減少投資或是加快資金回收等，以免資金斷鏈局面的出現。
在編制“月度現金流量預測表”時，企業必須首先列舉出預測期內企業所有的預計現金收入項和現金支出項，通過計算二者之間的差值確定預測期內企業的“凈現金流量”。此外，企業還必須明確預測期內的“期初現金”和“企業最少現金需求量”。
其中，“期初現金”為上一會計期的期末現金，“企業最少現金需求量”為根據公司*策確定或假設的值。通過計算“期初現金”與本期“凈現金流量”之和即可確定“本期期末現金”。
比較“本期期末現金”與“企業最少現金需求量”即可最終判斷出企業預測期內現金將會出現剩余還是赤。
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