房地產建造成本的組成

1. 淺析房屋建筑成本的組成

房屋建筑成本主要由直接成本和間接費用兩大部分組成。

直接成本包括土地費用、城市建設配套費、前期工程費、建安工程費、行*性收費、維修基金及不可預見費等。

間接費用主要由管理費、銷售費用、財務費用和稅金組成。

一、開發直接成本

1、土地費用 。通過國有土地使用權出讓取得土地后開發住宅產品的基本土地費用。

2、城市建設配套費 。城市建設配套費是房屋建造成本中最剛性部分。主要包括：

住宅建設配套費、自來水配套費、生活污水排放配套費、供電配套費、燃氣供應配套費、通信設施配套費、人防設施配套費、公共建筑配套費等。

3、前期工程費。包括勘察費、規劃設計費、審圖費、監理費等。

4、建安工程費。建安工程費由于住宅的類型不同（別墅、多層、高層、超高層）建安費用差距很大。即使是同一類型的住宅，由于采用的施工方法或地下車庫的分攤面積不同，對地上建筑面積的單方造價影響也很大。

5、行*性收費。

6.維修基金。住宅的維修基金在住戶入伙前必須交付。用于公共部位和公用設施大修。

7.不可預見費。根據項目的復雜程度和總投資的多少，以前期工程費、建安工程費的3%~10%估算。

二、開發間接費用

1、管理費。開發商的管理費一般按直接費的3%估算。

2、銷售費用。銷售費用是指項目在其銷售過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理機構的各項費用和傭金。一般來說，銷售費用為銷售收入的3%左右。

3、財務費用。財務費用是指房地產開發企業為籌集項目所需資金而發生的各項費用，主要為借款的利息、金融機構手續費、融資代理費、外匯匯兌凈損失等其它財務費用。

4.稅金。 房地產企業的稅金主要有營業稅、土地增值稅和所得稅組成。

2. 房地產成本指什么

您好，

房地產因開發周期長，需要投資數額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩定。

稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅，城鎮土地使用稅，耕地占用稅，土地增值稅，兩稅一費（營業稅，城市維護建設稅和教育費附加），契稅，企業所得稅，印花稅等；另一部分是行*性費用，主要由地方*府和各級行*主管部門向房地產開發企業收取的費用，項目繁多且不規范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市*配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發管理費等。在我國目前房地產開發成本構成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。

其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10%。

望采納謝謝

3. 房地產開發成本構成項目有哪些

房地產成本是指房地產整個生產活動中造成的消費成本，以房地產開發產品為成本核算對象，根據房地產開發建設過程中實際消耗量和實際價格計算的實際應用成本。房地產成本按照資金進入企業的形態分類，可以分為采購成本、開發成本和經營成本。簡單來說，房地產成本主要有土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市*公共設施費用、管理費用、貸款利息、稅費及其他費用等8個部分。

土地費用包括城鎮土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。房地產開發企業取得土地方式有三種：協議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理*策趨緊，通過拍賣方式獲得開發用地成為大多數開發商獲取開發用地的有效方式。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約占20%，并有進一步上升的趨勢。

前期工程費主要指房屋開發的前期規劃，設計費，可行性研究費，地質勘查費以及“三通一平”等土地開發費用。他在整個成本構成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。

建筑安裝工程費指房屋建造過程中所發生的建筑工程，設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。

市*公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用。公共配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業網點）等所發生的費用。

管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養老保險費等。在整個成本構成所占比例很小，一般不會超過2%。

房地產因開發周期長，需要投資數額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩定。

稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅，城鎮土地使用稅，耕地占用稅，土地增值稅，兩稅一費（營業稅，城市維護建設稅和教育費附加），契稅，企業所得稅，印花稅等；另一部分是行*性費用，主要由地方*府和各級行*主管部門向房地產開發企業收取的費用，項目繁多且不規范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市*配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發管理費等。在我國目前房地產開發成本構成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。

其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10%。

4. 房屋建筑成本有哪些

1、樁基工程（如有）：70~100元/平方米；-2、鋼筋：40~75KG/平方米（多層含量較低、高層含量較高），合160~300元/平方米；-3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多層含量較低、高層含量較高），合100~165元/平方米；-4、砌體工程：60~120元/平方米（多層含量較高、高層含量較低）；-5、抹灰工程：25~40元/平方米；-6、外墻工程（包括保溫）：50~100元/平方米（以一般涂料為標準，如為石材或幕墻，則可能高達300~1000元/平方米；-7、室內水電安裝工程（含消防）：60~120元/平方米（按小區檔次，多層略低一些）；-8、屋面工程：15~30元/平方米（多層含量較高、高層含量較低）；-9、門窗工程（不含進戶門）：每平方米建筑面積門窗面積約為0.25~0.5平方米（與設計及是否高檔很大關系，高檔的比例較大），造價90~300元/平方米，一般為90~150元/平方米，如采用高檔鋁合金門窗，則可能達到300元/平方米；-10、土方、進戶門、煙道及公共部位裝飾工程：30~150元/平方米（與小區檔次高低關系很大，檔次越高，造價越高）；-11、地下室（如有）：增加造價40~100元/平方米（多層含量較高、高層含量較低）；-12、電梯工程（如有）：40~200元/平方米，與電梯的檔次、電梯設置的多少及樓層的多少有很大關系，一般工程約為100元/平方米；-13、人工費：130~200元/平方米；-1、樁基工程（如有）：70~100元/平方米；-2、鋼筋：40~75KG/平方米（多層含量較低、高層含量較高），合160~300元/平方米；-3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多層含量較低、高層含量較高），合100~165元/平方米；-4、砌體工程：60~120元/平方米（多層含量較高、高層含量較低）；-5、抹灰工程：25~40元/平方米；-6、外墻工程（包括保溫）：50~100元/平方米（以一般涂料為標準，如為石材或幕墻，則可能高達300~1000元/平方米；-7、室內水電安裝工程（含消防）：60~120元/平方米（按小區檔次，多層略低一些）；-8、屋面工程：15~30元/平方米（多層含量較高、高層含量較低）；-9、門窗工程（不含進戶門）：每平方米建筑面積門窗面積約為0.25~0.5平方米（與設計及是否高檔很大關系，高檔的比例較大），造價90~300元/平方米，一般為90~150元/平方米，如采用高檔鋁合金門窗，則可能達到300元/平方米；-10、土方、進戶門、煙道及公共部位裝飾工程：30~150元/平方米（與小區檔次高低關系很大，檔次越高，造價越高）；-11、地下室（如有）：增加造價40~100元/平方米（多層含量較高、高層含量較低）；-12、電梯工程（如有）：40~200元/平方米，與電梯的檔次、電梯設置的多少及樓層的多少有很大關系，一般工程約為100元/平方米；-13、人工費：130~200元/平方米；-14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般約為70~100元/平方米；-15、模板、支撐、腳手架工程（成本）：70~150元/平方米；-16、塔吊、人貨電梯、升降機等各型施工機械等（約為總造價的5~8%：約60~90元/平方米；-17、臨時設施（生活區、辦公區、倉庫、道路、現場其它臨時設施（水、電、排污、形象、生產廠棚與其它生產用房）：30~50元/平方米；-18、檢測、試驗、手續、交通、交際等費用：10~30元/平方米；-19、承包商管理費、資料、勞保、利潤等各種費用（約為10%）：以上各項之和*10%=90~180元/平方米；-20、上交國家各種稅費（總造價3.3~3.5%）:33~70元/平方米，高檔的可能高達100元/平方米。

-以上沒有算精裝修，一般造價約為1000~2000元/平方米，高檔小區可達3500元以上。以上沒有包括部分國有企業開發造成的腐敗成本。

精裝修造價一般為500~1500元/平方米，這要看檔次高低，也有300元/平方米簡裝修，更有3000~10000元/平方米超高檔裝修（拎包入住）。-21、設計費（含前期設計概念期間費用）：15~100元/平方米；-22、監理費：3~30元/平方米；-23、廣告、策劃、銷售代理費：一般30~200元/平方米，高者可達500元/平方米以上；-24、土地費：一般二線城市市區（老郊區地帶）為70~100萬/畝，容積率一般為1.0~2.0，故折算房價為：525~1500元/平方米，市區中心地帶一般為200 萬元/畝，折算房價為：1500~3000元/平方米，核心區域可達300萬元/畝以上，單方土地造價更高；一線城市甚至有高達20000元/平方米以上的土地單方造價； 三線城市、縣城等土地單方造價較低，一般為100~500元/平方米，也有高達2000元/平方米以上的情況；-25、土地稅費與前期費，一般為土地費的15%左右，二線城市一般為100~500元/平方米，各地標準都不一樣。

-結論：基本建設費是固定的，即使是不收土地款的動遷房，以國家最低標準承建，造價也難以少于1000元/平方米。實際上，多層普通商品房，建安成本大約在1200元/平方 米左右，小高層與高層普通商品房，建安成本大約在1500~1800元/平方米左右，檔次越高，造價越高。

能讓利的主要是：小區的檔次、向*府交納的土地費及地方*府部分 的稅費、廣告策劃銷售環節的費用、裝修費用等。另外，開發商的開發品質也有一定關系，如果一味壓價。

5. 房地產開發成本構成項目有哪些

房地產開發成本構成項目有以下方面：

一、開發成本

1、土地成本 土地費用=土地出讓金+拆遷安置補償費（城鎮土地）或征地費用（農業用地）

2、建安工程費 主要指建造建筑物所發生的建筑工程費用，設備采購費用及安裝工程費用等。一般按樓層和結構進行估算。

3、前期工程費 項目前期規劃、設計、可研費用可按總投資的一定百分比進行估算，水文地質勘察可根據工程量估算，三通一平的費用可根據實際工程量計算。一般前期工程費占建安工程費的3.5%—6。

4、基礎設施建設費 建筑物2米以外和項目用地規劃紅線以內的各種管線和道路工程。一般按實際工程量估算，通常占建安費的15%左右。

5、公共設施配套建設費 居住小區內為居民服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施的建設費

用。一般按規劃指標和實際工程量計算，也可按配套項目的建筑面積和單價來計算，也可按建安費的3%—5%估算。

6、開發期間稅費 各地區不同，繳納的稅費也不同。一般按建安費的8%—15%估算。 7、其他費用 按當地有關部門的費率估算，約占建安費的3%。也可以把此項直接并入開發期間稅費進行估算。

8、不可預見費 一般取1—7項之和的1%—3%，或建安費的2%-5%。

二、開發費用

9、管理費用 開發成本的2%-3%。

10、財務費用 為了計算簡便，一般假定借款當期均在期中支出，其后各期按全期計算，還款當期按期末還款，按全期計息。

11、銷售費用 一般取銷售收入的3%—5%。

6. 房地產開發成本的組成有哪些呢

房地產開發成本的組成： 1。

土地、土建及設備費用。這是房地產開發成本的主體內容，大致占總成本的80%。

其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。

房產商在決定是否開發一個項目前，必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。 2。

配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市*和公建配套費，學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。

其他收費支出中有些雖屬于押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標準不一，許多項目由壟斷性企事業單位執行，隨意性很強，標準普遍偏高。

配套及其他收費項目是房地產開發成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%~15%。 3。

管理費用和籌資成本。房地產開發與其他行業相比，有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點，因此，大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。

如何把這部分費用核算好，對正確計算開發成本將起到非常重要的作用。

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