榮觀房產網1. 房地產投資有哪些模式
隨 著 住 房 制 度 的 改 革 和 福 利 分 房 的 取 消 ，住 房 消 費 已 經 成 為 城 鎮 居 民消 費 的 首 要 選 擇 。
在 住 房 消 費 的 廣 闊 市 場 中 ，住 房 投 資 應 運 而 生 。如何選擇 適 合 自 己 經 濟 狀 況 的 住 房 投 資 很 重 要 ，人 們 可 以 選 擇 以 下 七 種 形 式 ：1 。
直接購房模式住 房 實 物 投 資 是 直 接 投 資 ，即 投 資 者 用 現 款 或 分 期 付 款 的 方 式 直 接 向房 主 或 房 地 產 開 發 商 購 買 住 房 ，或 出 售 或 出 租 以 獲 取 投 資 回 報 。 這是一種傳 統 的 投 資 方 式 ，也 是 住 房 投 資 者 目 前 最 常 用 的 一 種 方 式 。
2 。 合建分成合 建 分 成 就 是 拆 舊 建 新 ，共 售 分 成 。
這 種 操 作 手 法 要 求 投 資 者 對 房 地產 整 套 業 務 相 當 精 通 才 好 操 作 。3 。
以舊翻新把 舊 樓 買 來 或 租 來 ，投 入 一 筆 裝 修 費 ，以 提 高 該 樓 的 附 加 值 ，然后將裝 修 一 新 的 樓 宇 出 售 或 轉 租 ，從 中 賺 取 利 潤 。 ：4 。
以租養租即 長 期 租 賃 低 價 樓 宇 ，然 后 以 不 斷 提 升 租 金 標 準 的 方 式 轉 租 ，從中賺取 租 金 養 租 。如 果 投 資 者 剛 開 始 做 房 地 產 生 意 ， 資 金 嚴 重 不 足 ， 這種投資方式比較合適5 。
以房換房以 洞 察 先 機 為 前 提 ，看 準 一 處 極 具 升 值 潛 力 的 房 產 ，在 別 人 尚 未 意 識到 之 前 ，以 優 厚 條 件 采 取 以 房 換 房 的 方 式 獲 取 房 產 ，待 時 機 成 熟 再 予 以 轉售 或 出 租 從 中 謀 利 。 6 。
以租代購即 指 開 發 商 將 空 置 待 售 的 商 品 房 出 租 并 與 租 戶 簽 訂 購 租 合 同 。若租戶在 合 同 約 定 的 期 限 內 購 買 該 房 ， 開 發 商 即 以 出 租 時 所 定 的 房 價 將 該 房 出 售給 租 住 戶 ，所 付 租 金 可 沖 抵 部 分 購 房 款 ，待 租 住 戶 交 足 余 額 后 ，即可獲得該 房 的 完 全 產 權 。
7 。 到拍賣會上淘房目 前 ， 許 多 拍 賣 公 司 都 拍 賣 各 類 房 產 。
這 類 房 產 一 般 由 法 院 、資產公司 或 銀 行 等 委 托 拍 賣 ，基 于 變 現 的 需 要 ，其 價 格 往 往 只 有 市 場 價 格 的 7 0 %左 右 ，且 權 屬 一 般 都 比 較 清 晰 。
2. 商業地產如何設計融資模式
眾所周知，商業地產具有開發周期長、資金占用數額大、回籠資金慢的特點，這就決定了商業地產項目的融資相對住宅開發要復雜得多、也難得多。
對于自有資金超強的開發商，可以主要依靠自有資金來為建設資金籌資，這些開發商不會為資金償還發愁，他們有足夠的時間和耐心來持有物業并長期投資回報。 對于自有資金實力不強，而又想去嘗試開發商業地產的開發商，他們最先想到的是銀行貸款，這是目前最多采用的融資方式，當然可能為減輕利息壓力，部分也會采用承建商墊資的方式解決部分資金缺口。
當*府提高開發貸款的門檻后（四證金，35%自有資金），部分實力不夠的開發商會考慮利用信托資金，但由于信托資金的成本相對較高（12%~15%的點位），更多的是利用信托資金作為過橋貸款，補充自有資金。 隨著新的房地產信托*策出臺（同樣要求四證金，35%自有資金，還得有金融機構擔保），這條路基本也被堵死了。
對于自有資金不足的開發商，目前的市場行情下，可行的融資策略是與基金合作開發，雖然這些基金的要價比較高，但畢竟只是用力彌補自有資金不足的缺口，其金額不會太大，當自有資金達到標準，并且項目的資質不錯的情況下，建議向銀行申請開發貸款，畢竟銀行的資金成本是相對最低的。 目前來看，這是建設期資金比較可行的融通方式，也是國內大多商業地產開發最常用到的前端融資方式。
解決了建設資金的問題，那么剩下要考慮的就是這些資金如何償還的問題，因為大多數銀行還未開展商業物業經營貸款的業務，銀行貸款期限較短，它的償還期限與商業物業現金流流入期限是不匹配的，這就是處于短貸長投壓力下的大多數開發商只好選擇項目→建成就快速銷售商業物業的原因，在這種方式下，最容易讓投資者接受的就是產權式商鋪，利用較高的固定回報來吸引投資者，為了讓這種回報看起來更可信，后來又慢慢導入了擔保機構，甚至為了增加信用，最后銀行都變成了擔保機構，一般來講，大多數的產權式商鋪前幾年的投資回報遠達不到支付給投資者的固定回報，開發商之所以這樣做，只是為了融資的需要，把銷售回籠的資金用來償還銀行貸款。 產權式商鋪已經漸漸變成了不折不扣的融資性金融產品，它的實際內在價值已經不重要，投資者關注的是可信固定回報，對開發商來講也就是以8%、9%的成本多“貸”了些“款”而已，用基金、用信托資金的成本都會高于這個數，如果開發商是個現金流管理的高手并且不斷地有好的新項目上馬，這樣的操作不會出現什么問題，因為房地產行業的平均投資回報是要高于這個數字的。
然而一旦開發商現金流出現問題時，產權式商鋪就面臨著巨大的風險，開發商不能按時從自己的現金流中支付給投資者租金時，產權式商鋪自身產生的現金流根本難以支付給投資者的7%-9%固定回報，到那時，產權式商鋪的投資者將會蒙受巨大的損失。在產權式商鋪的變現方式受到限制或者難以行得通時，越來越多的開發商選擇了其他的后端融資或變現方式，部分開發成熟、經營狀況良好的物業，可以向銀行申請商業物業經營貸款；另外，具備一定規模并且收益質量良好的商業物業可以通過REITS打包上市，廣州越秀2005年率先在香港發行REITS，為國內優質物業打包到境外上市融資開創先河，隨著新加坡嘉德置地與深國投、澳洲麥格理銀行與大連萬達等大規模項目股權收購合作的嘗試和努力，未來幾年將會有越來越多的REITS境外上市。
同時，具備一定規模、并且質地不錯的商業物業還可以通過CMBS（商業房地產抵押貸款支持這證券）的方式來融資，CMBS類似于住宅MBS，只是支撐的資產不同而已。萬達在發行REITS上市受阻的情況下，通過發行總價值1。
45億美元的CMBS產品來取得后端融資，這是國內此類融資方式的首例。 雖然REITS和CMBS都是以租金收益作為投資回報的現金流，但CMBS是債權性質的證券產品，而REITS是股權性質的證券產品。
REITS的銷售對象主要是個人投資者，CMBS將主要針對銀行間市場和機構的投資者。正式因為投資群體的不同以及證券性質的差異（股權VS債權），預計CMBS在國內的發展將會快于REITS，會被越來越多的商業地產開發商所運用。
相對于國內山商業地產的迅猛發展，國內的商業地產融資方式過于落后，未來幾年這個領域的創新將會取得長足的發展，上述的各種融資方式將會逐漸成為常規渠道。不久的將來，商業物業的開發商將會采取的融資方式包括：前端融資：自有資金+基金+銀行貸款+承建商墊資的組合后端融資：整售給機構投資者/打包RETIS上市/CMBS/改良的產權式商鋪散售/銀行經營貸款。
這些多元化的融資組合將成為未來商業地產的融資模式的主流，不同背景的開發商、項目質地的差異將會導致各個項目融資方式的各不相同，開發商應該充分利用這些新的融資方式，組合出最適合自身的融資策略，可以預見得到，單純依靠銀行貸款來為商地產融資將會慢慢減少。 本文摘自于本人已出版的《戰略決勝未來——運營配稱鑄就商業地產王者》一書第四章，本書是國內第一本從多視角闡述商業房地產企業發展戰略的一本理論與實踐較完美結。
3. 房地產企業融資計劃書（模板）
房地產企業融資計劃書（供你參考） 融資計劃書目錄 一、公司介紹 二、項目分析 三、市場分析 四、管理團隊 五、財務計劃 六、融資方案的設計 七、摘要 一、公司介紹 1、公司簡介 主要內容包括公司成立的時間、注冊資本金、公司宗旨與戰略、主要產品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們了解你公司的歷史和團隊。
2、公司現狀 在此將您公司的資本結構、凈資產、總資產、年報或者其他有助于投資者認識你的公司的有關參考資料附上。如果是私營公司還應將前幾年經過審計的財務報告以附件形式提供。
如果經過審計請注明審計會計師事務所，如果未經審計也請注明。 3、股東實力 股東的背景也會對投資者產生重要的影響。
如果股東中有大的企業，或者公司本身就屬于大型集團，那么對融資會產生很多好處。如果大股東能提供某種擔保則更好。
4、歷史業績 對于開發企業而言，以前做過什么項目，經營業績如何，都是要特別說明的地方，如果一個企業的開發經驗豐富，那么對于其執行能力就會得到承認。 5、資信程度 把銀行提供的資信證明，工商、稅務等部門評定的各種獎勵，或者其他取得的榮譽，都可以寫進去，而且要把相關資料作為附件列入。
最好有證明的人員。 6、董事會決議 對于需要融資的項目，必須經過公司決策層的同意。
這樣才更加強了融資的可信程度，而不是戲言。 二、項目分析 1、項目的基本情況 位置、占地面積、建筑面積、物業類型、工程進度等，都是房地產開發的基本情況，需要在報告中指出。
2、項目來歷 項目來歷是指項目的來龍去脈，項目的上家是誰，怎么得到的項目，是否有遺留問題，是如何解決的等情況。 3、證件狀況文件 項目是否有土地證、用地規劃許可證、項目規劃許可證、開工證和銷售許可證等五證的情況。
需要復印件。 4、資金投入 自有資金的數額、投入的比例、其他資金來源及所占比例、建筑商墊資情況、預計收到預售款等情況等，方便了解項目的資金狀況。
5、市場定位 指項目的市場定位，包括項目的物業類型、檔次、項目的目標客戶群等 6、建造的過程和保證 項目的建筑安裝過程，如何得到保障可以如期完工。而不會耽誤工期，不會導致項目無法按期交付使用。
三、市場分析 1、地方宏觀經濟分析 房地產是一個區域性的市場，受到地方經濟的影響比較大。 而表征一個地區的經濟發展的指標等數據和經濟發展的定性說明等需在本部分體現。
2、房地產市場的分析 房地產市場的分析比較復雜，而且說明起來可繁可簡。簡單說需要定性分析本地區房地產市場的發展，平均價格，各種類型房地產的目標客戶群等。
復雜 些說明則需要在時間數軸上表征價格的走勢波動，但是，因為很多地區沒有進行常規的價格跟蹤，所以，嚴格數據的分析很難完成，但是可以通過典型項目的分析來 代替。 3、競爭對手和可比較案例 分析現有的幾個類似項目的規劃、價格、銷售進度、目標客戶群等，同時，也需要羅列一些未來可能進入市場競爭的對手項目情況，以及未來的市場供應量等情況。
4、未來市場預測及影響因素 未來的市場預測很難預料，但是可以通過市場的周期的方法和重點因素分析法等分析方法做出預測 四、管理團隊 1、人員構成 公司主要團隊的組成人員的名單，工作的經歷和特點。 如果一個團隊有足夠多經驗豐富的人員，則會對投資的安全有很大的保障。
2、組織結構 企業內部的部門設置、內部的人員關系、公司文化等都可以進行說明。 3、管理規范性 管理制度，管理結構等的評價。
可以由專門的管理顧問公司來評價和說明。 4、重大事項 對于企業產生重要影響的需要說明的事項。
五、財務計劃 一個好的財務計劃，對于評估項目所需資金非常關鍵，如果財務計劃準備的不好，會給投資者以企業管理者缺乏經驗的印象，降低對企業的評價。本部分一般包括對投資計劃的財務假設，以及對未來現金流量表、資產負債表、損益表的預測。
資金的來源和運用等內容。 其中，對于企業自有資金比例和流動性要求較高。
六、融資方案的設計 1、融資方式 （1）股權融資方式（注：股權和債權方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時間段的組合。這部分是解決問題的關鍵，是否能夠取得資金，關鍵在于是否能夠通過融資方案解決各方的利益分配關系。
） 方式：融資方式將以融資方（包括項目在內）的股權進行抵押借款 這種投資方式是指投資人將風險資本投資于擁有能產生較高收益項目的公司，協助融資人快速成長，在一定時間內通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。 操作步驟：簽訂風險投資協議書 A、對融資方的債務債權進行核查確認 B、簽訂風險投資協議書：確定股權比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數量及時間、確定管理上的監控方式、確定協助義務。
C、在有關管理部門辦理登記手續 （2）債權融資方式 方式：投融資雙方簽定借貸合同進行融資，確定相應固定利率和收回貸款的期限。 （3）債轉股的融資方式 投融資雙方開始以借貸關系進行融資，投資方在借貸期間內或借貸期結束時，按相應的比。
4. 資本化后續支出,投資性房地產,兩種模式下的異同
新的準則解釋“企業對某項投資性房地產進行改擴建等再開發且將來仍作為投資性房地產的，再開發期間應繼續將其作為投資性房地產，再開發期間不計提折舊或攤銷。”
不必再轉“在建工程”科目，在“投資性房地產”下設二級子目“--XX在建”核算。 兩種模式都是轉入“投資性房地產-XX在建”，給你一個準則2008講解的例題，雖然例題是按成本模式計量的，但是總的原則不變。
你也可以找來看看（P56） 資本化的后續支出 與投資性房地產有關的后續支出，滿足投資性房地產確認條件的應當計入投資性房地產成本。例如，企業為了提高投資性房地產的使用效能，往往需要對投資性房地產進行改建、擴建而使其更加堅固耐用，或者通過裝修而改善其室內裝潢，改擴建或裝修支出滿足確認條件的，應當將其資本化。
企業對某項投資性房地產進行改擴建等再開發且將來仍作為投資性房地產的，再開發期間應繼續將其作為投資性房地產，再開發期間不計提折舊或攤銷。 （例4-6）20*7年3月，甲企業與乙企業的一項廠房經營租賃合同即將到期，該廠房按照成本模式進行后續計量，原價為2000萬元，已計提折舊600萬元。
為了提高廠房的租金收入，甲企業決定在租賃期滿后對廠房進行改擴建，并與丙企業簽訂了經營租賃合同，約定自改擴建完工時將廠房出租給丙企業。3月15日，與乙企業的租賃合同到期，廠房隨即進入改擴建工程。
12月15日，廠房改擴建工程完工，共發生支出150萬元，即日按照租賃合同出租給丙企業。 本例中，改擴建支出屬于資本化的后續支出，應當記入投資性房地產的成本。
甲企業的賬務處理如下： ①20*7年3月15日，投資性房地產轉入改擴建工程 借：投資性房地產-廠房（在建） 14000000 投資性房地產累計折舊 6000000 貸：投資性房地產——廠房 20000000 ②20*7年3月15日一12月15日 借：投資性房地產-廠房（在建） 1500000 貸：銀行存款等 1500000 ③20*7年12月15日，改擴建工程完工 借：投資性房地產——廠房 15500000 貸：投資性房地產-廠房（在建） 15500000 。