榮觀房產網1. 房地產公司開發成本核算哪些
一、開發產品成本的內容
開發產品成本是指房地產開發企業在產品開發過程中所發生的各項費用支出。它反映了房地產開發企業在項目開發過程中所耗費的全部物化勞動與活勞動，是考核房地產開發工作質量的一項綜合指標，是制定開發產品銷售價格的基礎。開發產品成本按其用途，可分為以下四類：
1.土地開發成本。
土地開發成本是指房地產開發企業開發土地（即建設用地）所發生的各項費用。
2.房屋開發成本。
房屋開發成本是指房地產開發企業開發各種房屋（包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所發生的各項費用支出。
3.配套設施開發成本。
它是指房地產開發企業開發能有償轉讓的配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出。
4.代建工程開發成本。
它是指房地產開發企業接受委托單位的委托，代為開發除土地、房屋以外其他工程（如市*工程）所發生的各項費用支出。
二、房地產開發成本核算對象
開發產品成本核算對象是指在開發產品成本的計算中，為了歸集和分配開發費用而確定的費用承擔者。企業應根據其開發項目的特點及實際情況，按照下列原則，選擇成本核算對象：
1.一般的開發項目，以每一獨立編制的概算或施工圖預算所列單項工程為成本核算對象。
2.同一開發地點、結構類型相同的群體開發項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個成本核算對象。
3.對于個別規模較大、工期較長的開發項目，可以結合經濟責任制的需要，按開發項目的一定區域和部位，劃分成本核算對象。
成本核算對象應在開發項目開工前確定，一經確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。
三、房地產開發成本項目
開發產品成本項目一般可分為土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等。
1.土地征用及拆遷補償費：
指房地產開發時為征用土地所發生的各項費用，包括土地出讓金、勞動力安置費、青苗補償費、土地補償費、拆遷補償費及其他因征用土地而發生的費用（如耕地占用稅）。
2.前期工程費：
指企業在前期準備階段發生的各項費用，包括總體規劃設計費、可行性研究費、*府代收代繳的各項費用、勘察設計費、各項臨時工程（臨時水、臨時電、臨時路等）費用、七通一平或三通一平費用等。
3.基礎設施費：
指建造各項基礎設施發生的費用。基礎設施主要是指與開發產品相關的道路、供熱設施、供水設施、供電設施、供氣設施、通訊設施、照明設施、以及綠化（包括排污、排洪、環衛）等，這些設施發生的設備及安裝費都在基礎設施費項目內歸集。
4.建筑安裝工程費：
指企業以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費和企業自營工程發生的建筑安裝費。
5.配套設施費：
指為開發項目服務的，不能有償轉讓的各項公共配套設施發生的費用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。凡能有償轉讓的公共配套設施如商店、郵局、學校、醫院、理發店等都不能計人該成本項目內。
6.開發間接費：
2. 房屋開發成本的核算方法有哪些
1、土地征用及拆遷補償費 （1）如能分清項目則直接計入開發成本 借：開發成本—房屋開發成本 貸：銀行存款（應付賬款） （2）不能分清成本項目的，其支出應先歸集整理，隨后在各項目之間按一定標準分配（一般按建筑面積） 借：開發成本—土地開發成本 貸：銀行存款等科目 借：開發成本—房屋開發成本 貸：開發成本—土地開發成本 2、前期工程費 能分清核算對象的直接計入開發成本，不能分清的按標準分攤，然后計入開發成本。
借：開發成本—房屋開發成本 貸：銀行存款等科目 3、基礎設施費（略） 4、建筑安裝工程費 （1）自營工程，工程量較小的直接進入工程開發成本 借：開發成本—房屋開發成本 貸：庫存材料（應付賬款等） 工程量較大、建設規模較大的，應經過“工程施工”進行核算 借：工程施工 貸：銀行存款（庫存材料、應付賬款等） 然后，根據下列順序和方法進行分配： ①開工報告確定工程成本核算對象；②按核算對象和成本項目分配材料、人工、折舊等費用；③分配間接費、機械使用費等；④按月計算施工實際成本；⑤根據完工報告結算實際成本。 賬務處理為： 借：開發成本—房屋開發成本 貸：工程施工 （2）發包工程及價款結算的核算：一般采用“招標、議標”方式，通過工程招標確定施工企業，應按工程標價，采取按月、一次性和按工程形象進度進行結算。
5、配套設施費 （1）對能夠有償轉讓的配套設施和能分清核算對象的不能轉讓的配套設施，可直接計入有關開發成本。 賬務處理為： 借：開發成本—房屋開發成本 貸：銀行存款、庫存材料等科目 （2）對不能直接計入房屋開發成本的配套設施，應先進行歸集，然后按可銷售面積進行分攤。
賬務處理為： 借：開發成本—配套設施成本 貸：應付賬款（庫存材料、預付賬款等） 借：開發成本—房屋開發成本 貸：開發成本-配套設施成本 6、開發間接費用 （1）對能分清開發項目和不能有償轉讓的配套設施的間接費用可直接計入房屋開發成本，賬務處理為： 借：開發成本—房屋開發成本 貸：應付工資（累計折舊、銀行存款等） （2）如有多個開發項目應先歸集費用再進行分攤 借：開發間接費用 貸：應付工資、周轉房攤銷等 （3）如開發企業不設置現場管理機構，除周轉房攤銷外，其他間接費用可只接進入期間費用—管理費用。 最后將間接費用分攤入房屋開發成本。
3. 房地產公司開發成本核算哪些
土地的取得成本、建安成本、相關的配套成本
對于房地產開發企業來講，開發成本就是主營業務成本，在房屋出售列收時同時確認主營業務成本。
房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。構成房地產開發企業產品的開發成本，相當于工業產品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產開發企業產品的完全成本，還要計算開發企業（公司本部）行*管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的管理費用、財務費用，以及為銷售、出租、轉讓開發產品而發生的銷售費用。
4. 房地產公司發生開發成本的會計分錄怎么做
成本、費用
(1)開發成本：如能確定核算對象的，直接計入“開發成本”，主要包括：
土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費）；前期工程費（規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、測繪、“三通一平”）；基礎設施費（小區道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化）；建筑安裝工程費（支付給承包單位的建筑安裝工程費）；公共配套設施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出），分別設置“土地開發”與“配套設施開發”“房屋開發”設置二級明細。可根據上述六項來設置三級明細科目
①開發土地成本費用：
借：開發成本——土地開發
貸：銀行存款
或應付賬款——XX公司
分配開發的間接費用
借：開發成本——土地開發
貸：開發間接費用
結轉開發土地成本費用
借：開發成本——房屋開發
貸：開發成本——土地開發
②配套設施開發
計算公式：
某項開發產品預提配套設施開發費=該項開發產品的預算成本（或計劃成本）*配套設施預提率
配套設施費預提率=該配套設施預算成本（或計劃成本）/應負擔該設施開發產品的預算成本（或計劃成本）*100%
發生的配套設施費用（自用的建筑場地的開發）
借：開發成本——配套設施開發
貸：開發產品
支付的配套設施開發費用
借：開發成本——配套設施開發
貸：銀行存款
同時領用庫存設備或是材料開發
借：開發成本——配套設施開發
貸：庫存設備或庫存材料
分配應負擔的開發間接費用
借：開發成本——配套設施開發
貸：開發間接費用
結轉配套設施開發成本
借：開發成本——房屋開發
貸：開發成本——配套設施開發
③房屋開發過程中發生的費用（能夠分清對象的）
借：開發成本——房屋開發
貸：銀行存款
④開發房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營”兩種
出包給外單位進行施工建造（根據提出的已完工程月報或是價款結算單）
借：開發成本——房屋開發
貸：銀行存款
或應付賬款——應付工程款
自已組織施工的
借：開發成本——房屋開發
貸：銀行存款
或應付賬款——應付工程款
應付工資
⑤代建工程開發成本：是指企業接受其他單位委托，代為開發建設的工程項目
企業發生的各項代建工程費用支出
借：開發成本——代建工程開發
貸：銀行存款
或庫存材料
或現金
結轉開發的間接費用
借：開發成本——代建工程開發
貸：開發間接費用
工程竣工后結轉成本
借：開發成本——代建工程
貸：開發成本——代建工程開發
移交委托單位后，根據移交手續
借：主營業務成本——代建工程結算成本
貸：開發成本——代建工程
(2)開發間接費用：所屬直接組織和管理開發發生的費用，包括：管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷發生的間接費用等
借：開發間接費用
貸：銀行存款
或應付賬款
或應付工資
分配開發的間接費用
借：開發成本——房屋開發
貸：開發間接費用
竣工房屋開發成本的結轉
借：開發產品
貸：開發成本——房屋開發
5. 房地產開發成本費用計算規則
1.目的：加強成本管理，規范集團房地產開發企業成本核算，正確計算開發產品成本，便于成本資料的比較和分析。
2.范圍：適用于集團內全資、控股及受托非控股經營的房地產開發企業。 3.職責：總部財務管理部負責本規范的推行、解釋、修改并檢查執行情況； 集團內各房地產開發企業負責嚴格按照國家以及集團成本管理的要求，正確組織成本核算工作，建立成本核算責任制，完善成本核算基礎工作，改進成本核算辦法，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發成本及費用，及時、準確、完整地提供成本核算資料，并及時發現成本管理中存在的問題，不斷尋求降低成本的途徑，同時對在本規范實施過程中發生的問題及時向總部財務管理部反饋。
4. 方法和過程控制 4.1 成本核算的基本程序 成本核算的一般步驟依次如下： 4.1.1 根據成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。 4.1.2 設置有關成本核算會計科目，核算和歸集開發成本及費用。
4.1.3 按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。 4.1.4 將歸集的開發成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行分配。
4.1.5 編制項目開發成本計算表，計算各成本核算對象的開發總成本。 4.1.6 正確劃分已完工和在建開發產品之間的開發成本，分別結轉完工開發產品成本。
4.1.7 正確劃分可售面積、不可售面積（由主管部門劃分提供），根據有關規定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，正確結轉完工開發產品的銷售成本。 4.1.8 編制成本報表，根據成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。
4.2 成本核算對象的確定 4.2.1 成本核算對象的確定原則 4.2.1.1 滿足成本計算的需要； 4.2.1.2 便于成本費用的歸集； 4.2.1.3 利于成本的及時結算； 4.2.1.4 適應成本監控的要求。 4.2.2 成本核算對象的確定方法 各公司可根據成本核算對象的確定原則，并結合項目實際情況，確定具體成本核算對象。
4.2.2.1 成片分期（區）開發的項目，可以以各期（區）為成本核算對象。 4.2.2.2 同一項目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期（區）劃分成本核算對象的基礎上，還應按功能劃分成本核算對象。
4.2.2.3 同一小區、同一期有高層、多層、復式等不同結構的，還應按結構劃分成本核算對象。 4.2.2.4 根據核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房屋等開發產品成本，均應單獨作為成本核算對象。
對于只為一個房屋等開發項目服務的、應攤入房屋等開發項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發生的開發費用直接計入房屋等開發項目的成本。 4.3 成本費用項目及核算內容 4.3.1 成本費用項目 開發產品成本核算應視開發產品的具體情況，按制造成本法設置成本項目。
成本項目一般包括下列八項： 4.3.1.1 土地獲得價款 4.3.1.2 開發前期準備費 4.3.1.3 主體建筑工程費 4.3.1.4 主體安裝工程費 4.3.1.5 社區管網工程費 4.3.1.6 園林環境工程費 4.3.1.7 配套設施費 4.3.1.8 開發間接費 4.3.2 各成本項目的核算內容 4.3.2.1 土地獲得價款 指為取得土地開發使用權而發生的各項費用，主要包括以下內容： A、*府地價及市*配套費：支付的土地出讓金、土地開發費，向*府部門交納的大市*配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。 B、合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。
C、紅線外市*設施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、接口補償費。 D、拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等。
4.3.2.2 開發前期準備費： 指在取得土地開發權之后、項目開發前期的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內容： A、勘察設計費 （1） 勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。
主要有：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等。 （2） 規劃設計費： 規劃費：方案招標費、規劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規劃設計費。
設計費：施工圖設計費、修改設計費、環境景觀設計費等。 其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費等。
（3） 建筑研究用房費：包括材料及施工費 B、報批報建增容費 （1） 報批報建費：包括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設費等、規劃管理費、新材料基金（或墻改專項基金）、教師住宅基金（或中小學教師住宅補貼費）、拆遷管理費、招投標管理費等。 項目整體性報批報建費：項目報建時按規定向*府有關部門交納的報批費。
（2） 增容費：包括水、電、煤氣增容費 C、“三通一平”費： （1） 臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用。 （2） 臨時用電：接通紅線外。
6. 房地產開發企業如何進行成本核算
房地產投資項目具有資金投入大，建設周期長，成本核算環節多，投資風險高等特點。
這就更需要精打細算，規避風險，力求以最少的成本耗費獲取最大的經濟利益。房地產開發企業的成本核算工作是一項復雜的會計核算工作，這是由房地產項目的特性所決定的。
提高開發項目的成本核算質量，是房地產開發企業的當務之急。如何進行成本核算顯得尤為重要。
一、房地產開發成本的組成 房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說，大致可分為三部分： 1.土地、土建及設備費用。
這是房地產開發成本的主體內容，大致占總成本的80%.其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。
房產商在決定是否開發一個項目前，必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。 2.配套及其他收費支出。
主要是指水、電、煤氣、大市*和公建配套費，學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬于押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。
這類收費項目種類繁多，標準不一，許多項目由壟斷性企事業單位執行，隨意性很強，標準普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產開發成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%~15%. 二、加強房地產開發企業的成本核算策略 1.加強房地產企業成本核算的規章制度建設和組織落實。
房地產開發企業不僅要遵守國家的有關法規和制度，還應該結合企業的實際情況、行業特點，建立和健全企業的規章制度，加強和完善房屋成本核算的規章和制度建設，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會計資料的真實、可靠，促進企業成本核算水平和會計信息質量的提高。同時，房地產開發企業應該考慮自身規模大小和開發項目的規模特點等因素，在保證成本會計工作質量的前提下，合理地設置會計機構，配備必要的成本核算人員。
每一房地產項目應由專人負責成本核算工作，大型項目應設立成本工作組專門負責成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機地結合起來，形成算為管用、算管結合的有效機制。成本工作組的工作方式也應根據項目具體實際，確定分別采用集中和非集中工作方式。
2.確定成本核算對象。 對于建設一個現代的多功能小區，其成本核算對象就顯得復雜。
這就需要成本核算人員深入實際，研究分析總體項目的特點、管理要求、經濟用途、標準、建設交付期以及預決算的主體分項確定。成本核算對象的設置必須堅持“便于核算，利于管理”的原則。
一般來說，房地產開發企業在確定成本核算對象時，應結合開發工程的地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素，分別做如下處理：一般的開發項目，應以每一獨立編制的設計概（預）算或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發工程作為一個成本核算對象；同一開發地點、結構類型相同的群體開發項目，如果開竣工時間相近，又由同一施工隊伍施工，可以合并為一個成本核算對象；對個別規模較大、工期較長的開發項目，可以結合經濟責任制的需要，按開發項目的一定區域或部位劃分成本核算對象。比如，大型項目首先要分批分期，在分批開發的商品房中再按經濟用途和建設標準適當分類，對區內公共建筑配套設施中屬于營業性公建設施，應單設成本對象核算，這樣就會形成多個成本核算對象。
3.設立合理的成本核算項目。 正確劃分成本項目，如：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等。
可以客觀地反映產品的成本結構，便于分析、研究降低成本的途徑。按現行房地產開發企業會計制度規定：開發成本屬一級科目，在該科目下企業應根據自己的經營特點和管理需要，確定成本項目，進行明細核算。
成本項目不宜開列太多，對于發生次數較少的成本費用，特別是單筆發生的費用，應盡量合并；對金額較大并陸續發生的費用應單獨設立科目核算。土建費用如屬于合同發包的，還應該按合同進行明細核算，以便隨時了解工作量進度和付款情況，為工程的竣工決算提供資料。
4.準確的進行成本的歸集、分配與轉結。 對于單一的房地產項目由于成本對象簡單，歸集成本費用就容易得多，通過分配間接計入成本對象的內容就相對較少。
然而一項大型綜合性小區開發就顯得十分復雜，成本核算對象比較細化，很多成本費用不可能直接歸集到各個成本核算對象，就需要采用一定方法和程序進行分配，再間接地歸集到各個成本核算對象。直接歸集的成本費用主要是建筑安裝工程費用，其他成本費用則需要按期進行分配，而對于間接分配的費用需要在日常歸集時按各自成本項目的細目分別歸集核算，然后按各個成本對象和對應成本項目進行分配。
例如：大型綜合性房地產項目的成本核算對象直接歸集項目的建筑安裝工程費用；土地征用及拆遷補償費日常發生的成本費用可不按成本對象直接分。
7. 房地產成本核算包括哪些明細科目
房地產開發成本是指房地產企業在開發產品過程中形成的各項費用支出的合計數額。
開發成本按用途分類四類進行二級明細核算類別：內容土地（建設場地）開發項目成本費用支出：包括土地（即建設場地）開發發生的各項直接費用和開發間接費用支出房屋建設項目成本費用支出：指開發建設各種房屋（包括商品房、周轉房、出租房、待建房等）發生的各項費用支出。 包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費等配套設施工程項目成本費用支出：指開發建設城市規劃中的大型配套設施發生的各項費用支出代建工程項目成本費用支出：指受單位委托代為開發建設的，除建設場地、住宅等房屋以外的各種工程發生的開發建設費用在按以上四類房地產開發產品的成本費用支出進行分類核算的基礎上，又可進一步將工程中各項費用歸為以下六個成本項目設專項進行明細核算項目：內容土地征用及拆遷補償費：是指因開發房地產而征用土地所發生的各項費用，包括征地費、安置費，以及原有建筑物的拆遷補償費前期工程費：是指房地產在開發前發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、地地平整等費用基礎設施費：是指房地產在開發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環衛設施，以及道路等基礎設施費用建筑安裝工程費：是指房地產開發項目在開發過程中施工所發生的各項建筑安裝工程和設備費配套設施費：是指在開發小區內發生，可記入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鍋爐房、水塔、居委會等設施的支出開發間接費：是指房地產開發企業內部獨立核算單位及開發現場為開發地產而發生的各項間接費用，包括現場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等以上6項目都屬于制造成本的范疇。
8. 房地產開發的成本計算是怎樣的
第一節 建設項目投資估算 （一）建設項目總投資構成： 包括固定資產投資、建設期借款利息和流動資金三部分。
固定資產投資是指項目按擬建規模，規劃設計方案、建設內容進行建設所需的費用；建設期借款利息是指企業為建設項目進行建設投資借款和流動資金借款而發生的利息支出；流動資金是指為維持企業的正常生產經營活動所占用的全部周轉資金。 建設項目總投資形成的資產分為固定資產、無形資產、遞延資產和流動資產。
第二節 房地產項目投資與總成本費用估算 一。房地產開發項目投資與成本費用的相關概念 （一）房地產開發項目投資特點 三種經營模式：出售、出租和自主經營。
（二）房地產開發項目總投資 房地產開發項目總投資包括開發建設投資和經營資金兩部分。 1、開發建設投資是指開發期內完成房地產產品開發建設所需投入的各項成本費用。
包括土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、開發間接費、管理費用、財務費用、銷售費用、開發期稅費、其他費用以及不可預見費等 2、經營資金是指房地產開發企業用于日常經營周轉的資金。 三）開發產品成本 開發產品成本是指房地產開發企業在開發過程中所發生的各項費用，從財務角度，這些成本可按用途分為：土地開發成本、房屋開發成本、配套設施開發成本等。
而在核算上又可劃分為：開發直接費（包括土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費）和開發間接費（包括管理費用、財務費用、銷售費用、開發期稅費、其他費用以及不可預見費等）。 亦可開發成本和開發費用進行分類。
開發成本包括土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、其他費用、開發期稅費、不可預見費。 開發費用包括管理費用、財務費用、銷售費用。
例6-1：某開發商在廣州開發一個項目，總建筑面積157?349平方米，其中住宅135?049平方米，商鋪5?300平方米，會所17?000平方米。 住宅全部銷售，商鋪用于出租，會所自己經營。
該項目總投資70?794萬元，其中開發建設投資70?644萬元，由開發產品成本65?644萬元和自營固定資產（會所）5?000萬元組成。會所投入運營時需投入經營資金150萬元，在項目結束時（預計38年后）一次收回。
則開發項目總投資構成如圖6-1所示： 如果項目只有租售部分無自營部分，那么其總投資就只有65?644萬元，不包括自營固定資產（會所）的5?000萬元和經營資金150萬元。 三。
房地產開發項目總成本費用構成估算 1、土地費用估算 （1）土地使用權出讓金 土地出讓金的底價估算一般可參照*府同期出讓的類似地塊的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可以依據城市人民*府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等項因素修正得到。 土地有償出讓的方式包括拍賣、招標與協議。
（2）土地征用及拆遷安置補償費 新條例規定：拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行產權調換。貨幣補償的金額，應根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定；實行產權調換的，應計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。
（3）土地轉讓費 土地轉讓費是指土地受讓方向土地轉讓方支付土地使用權轉讓費。依法通過土地出讓或轉讓方式取得的土地使用權可以轉讓給其他合法使用者。
（4）土地租用費 土地租用費是指土地租用方向土地出租房支付的費用。在房地產開發投資中不多見，但在房地產置業投資中（如購入酒店以作出租經營之用時）經常采用。
（5）土地投資折價 非常常見的合作開發項目的模式。 2、前期工程費 前期工程費主要包括開發項目的前期規劃、設計、可行性研究、水文地質勘測以及“三通一平”等土地開發工程費支出。
（1）項目的規劃、設計、可行性研究所需的費用一般可按項目總投資的一個百分比估算。 一般情況下，規劃及設計費為建安工程費的3%左右，可行性研究費占項目總投資的0。
1%—0。3%，水文、地質勘探所需的費用可根據所需工作量結合有關收費標準估算，一般為設計概算的0。
5%左右。 （2）“三通一平”等土地開發費用，主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。
這些費用的估算可根據實際工作量，參照有關計費標準估算。一般為設計概算的0。
35%。 3、基礎設施建設費 基礎設施建設費又稱為紅線內外工程費，是指建筑物2米以外和小區規劃紅線以內的各種管線和道路等工程的費用，主要包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排污、排洪、電訊、環衛等設施的建設費用以及各項設施與市*設施干線、干管和干道的接口費用。
基礎設施費通常采用單位指標估算法來計算。粗略估算時，則各項基礎設施工程均可按建筑平方米或用地平方米造價計算。
4、建筑安裝工程費 建筑安裝工程費是指直接用于工程建設的總成本費用，主要包括建筑工程費（結構、建筑、特殊裝修工程費）、設備。
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