榮觀房產網1. 怎樣做好一份房地產市場調研報告
關于房地產市場的調查分析 近年來，隨著住房制度改革逐步深入，國家宏觀經濟*策驅動，全國房地產業均呈現出強勁的發展勢頭。
就我縣而言，這一行業更是嶄露頭角，商品房增量市場、二手房存量市場、住房租賃市場都得到持續快速發展，在很大程度上改善了我縣城鄉廣大居民的住房條件，有力地推動了我縣城鄉建設和社會經濟的快速發展。房地產業已成為我縣國民經濟的重要產業，對改善居民住房狀況起到了關鍵作用。
然而，從我縣房地產市場現狀分析，也存在住房供需矛盾、市場運作不規范和土地價格偏高等問題。縣房管局對此高度重視，于近期組織人員對1998-2003年全縣房地產市場作了深入、細致、全面的調研，針對該行業發展中存在的問題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導該行業持續健康發展。
現就1998-2003年我縣房地產業發展現狀、存在問題及未來發展趨勢分析如下： 一、1998-2003年我縣房地產市場運行情況 （一）國民經濟快速發展，人民生活不斷改善。1998-2003年，我縣國內生產總值由1998年的56.5億元增加到2003年的96.5億元，財*總收入由3.35億元增加到7.53億元；城鎮居民人均可支配收入由8502元增至14424元，農民可支配收入由3318元增至4702元。
（二）房地產發展勢頭良好，已逐漸成為重要產業。1998年以來，我縣房地產開發實際完成投資額的年增長幅度在17.53%以上。
2003年完成房地產投資額2.97億元，有力地推動了全社會固定資產投資增長和國民經濟發展，房地產業已成為我縣國民經濟發展中的一支生力*。 （三）土地供應情況（表格附后）。
1999-2001年，我縣房地產市場從無到有，處于發展期，土地供應量也逐年上升，加上舊城改造，至2001年達到最高，項目數有26個，供應量為18.5894公頃，其中用于住宅用地供應量為8.2554公頃，占當年供應總量的44.4%。2002年由于*府宏觀干預，我縣房地產市場進入低谷期，土地供應量最低僅為2.8854公頃，到2003年開始復蘇，供應量有所增加，達10.6276公頃。
從供地來源看，存量土地與增量土地分別占總供地量的11.72%和88.28%。2003年開始，國家宏觀調控*策實施，對增量土地使用略有下降，加大了舊城改造力度。
另外，我縣商業、市場、旅游等用地供應不多，這與我縣經濟發展結構及速度有關。近6年來，我縣用于住宅用地供應量為37.35448公頃，而用于商業土地供應總量僅為7.3289公頃，市場、旅游等其它經營性用地供應量僅為2.3821公頃，可見在經營性用地供應中，住宅用地還是占絕大部分，基本上集中在城市規劃區內。
（四）房地產開發情況。從我縣統計部門的數據顯示，1998—2003年房地產開發投資額波動較大。
2002年為歷年最高，共完成投資額5.73億元，比2001年增長3.1%。施工房屋面積83.1萬平方米，減少2.2%，竣工房屋面積23.3萬平方米，減少5.3%；商品房銷售面積16.4萬平方米，減少16.8%；年末商品房空置面積6.9萬平方米，增長102.9%。
（五）房地產市場購銷兩旺，房地產價格穩步上升。1998年以來，房地產銷售總量年均保持在15萬平方米以上，其中住宅銷售總量每年基本保持在12萬平方米以上。
據我縣相關統計資料顯示，我縣商品住房均價從1998年的1200元/平方米，增長到2003年的2200元/平方米，6年漲幅達83%。 （六）購房動機發生變化，由自住轉為投資。
我縣有一定數量居民購房動機發生變化，由原來自住轉向以營利為目的。據2002年房展會統計，我縣居民購買外地房產，70%以上是商鋪。
（七）行業規模迅速擴大，打造品牌房開企業。截止2003年底，全縣房開企業發展到43家，比去年增加了8%。
規模較大的5個企業投資額占全縣商品房投資額的24%，一批規模大、競爭力強、品牌知名度高的房開企業脫穎而出。 （八）房地產金融業發展良好，為房地產市場的良性發展提供強大支持。
從1998年末至2003年末，我縣各項房地產貸款金額從17.51億元增加到37.10億元，6年間增長了2.12倍。2003 年末，房地產貸款比去年同期增長1.38%。
房地產信貸業務是近幾年來發展最快的信貸品種，個人住房貸款發展迅速。據人民銀行平陽縣支行統計數據，我縣在2001年以前個人購房信貸廖廖無幾，在2001年個人購房信貸也只有623萬元，僅占信貸總額的0.99%，而在2003年個人購房貸款額就有8554萬元，比2001年增長13.7倍多，占貸款總額的8.95%。
隨著*府宏觀調控干預，到2004年6月個人購房信貸比例雖有所下降，只有8.74%，但其總額已有8904萬元，比2003年增長350萬元。由此可見，我縣房地產信貸給房地產市場提供了一個良好的信貸環境，也給我縣房地產市場的可持續發展提供了一個強有力的保障。
（九）房屋拆遷情況。我縣舊城拆遷工作從1991年開始，在摸索中不斷發展，現已形成一套比較完整的拆遷管理制度。
2002年出臺《平陽縣城市房屋拆遷管理實施辦法》，從以產權調換逐步發展為以貨幣補償安置為主，確保了拆遷雙方當事人的合法權益，體現了公開、公正、公平性。同時，2004年又規范了農村村改拆遷管理工作，出臺了《平陽縣農村房屋拆遷管理暫行辦法》。
昆陽鎮解放街北路。
2. 房地產市場調研
先給你這個，還一個幾萬字的某城市地產市場調研的完整報告。
wyz_555@* 房地產市場調研和策劃 房地產調研是項目策劃和決策的基礎， 一房地產的市場調研 房地產市場調研，就是以房地產為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測，為決策者們了解房地產市場的變動趨勢，制定公司營業計劃，擬訂經營策略提供參考與建議。由于土地和房屋的“不動性”，房地產市場調查有很深的地域特征和專指性。
我們對房地產市場的切入，也習慣依據地域形態，由點（單個樓盤）到線、面（區域98市場），再由線、面（區域市場）到體（宏觀環境）；然后再從體回復到點、線和面，不斷的循環往復，融會貫通，才可真正把握。 一、點——單個樓盤 對單個樓盤進行市場調查是房地產市場調查的基礎，它不但是新進員工接觸房地產知識的第一課，而且也是任何資深人員，對房地產市場即時了解最為具體、最為直接的途徑。
單個樓盤的市場調查通常包括以下五大項： 第一項是分析樓盤的地理位置。大的方面講，就是分析樓盤的區域歷史沿革，區域特性（商業中心、工業中心、學院社區等）；了解區域交通狀況，（公交、地鐵、高架、輕軌、省市級公路、區縣級公路等）；因或公共配套設施（水、電煤等市*配套；公園、學校、醫院、影劇院商業中心、超市、賓館、圖書館、體育場館、集貿市場、著名餐館等生活配套）和人文環境等等。
小的方面講，就是樓盤地塊的大小形狀，所處位置，它的東西南北的鄰居是誰？它的進出道路如何？是否臨街……等等。和其他商品不一樣，樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關鍵因素，它的優劣與否，往往決定了樓盤的大部分價值。
第二項是分析產品。這是樓盤市凋的主體部分，重點在于了解樓盤的土地、總建面積，產品類別與規劃，建筑設計與外觀，總建套數與房型，面積、格局配比，建筑用材，公共設施和施工進度……等等。
分析產品是理解樓盤的基礎，只有認真分析產品，才能正確把握因此而產生的種種變化。產品因素中有一特別項目，雖不是產品本身，但卻是產品的重要構成，它就是我們常說的公司的組成，即知道樓盤的投資、設計、建設和物業管理等主要事項的承擔公司是誰？他們的資質如何？彼此間是如何合作的？……，從而評估樓盤的資信度。
第三項是剖析價格組合。即產品的單價、總價和付款方式。
市場中，往往有許多價格方面的促銷活動，但萬變不離其宗，其最終歸結于價格組合的三個方面。剖析價格組合并了解其運用策略是市場調查最吸引人的地方。
第四項是了解廣告策略。廣告策略是指廣告的主要訴求點，媒體選擇，廣告密度和實施效果等等。
第五項是銷售執行。這是最關鍵的地方，一方面是指銷售點的選擇，人員的配置，業務執行……，另一方面則是指什么樣的房型最好賣？什么樣的總價最為市場所接受？吸引客戶最主要的地方是什么？購房客戶群有什么特征……，所有的這一切都是市場調查所應該了解的。
其中的銷售狀況是個果，其他幾個方面都是因，了解因果，分析其中的緣由，是單個樓盤，也是整個市調工作的全部內涵。 二、線和面——區域市場 對單個樓盤的詳盡了解之后，可以著手區域市場的調查與分析。
區域市場的調查與分析，主要包括區域分析、區域產品和需求特征這三個方面。 區域分析 區域分析是指在特定區域中，對影響房地產市場的交通路線、區域特征和發展規劃這三方面因素的綜合分析。
區別于單個樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區域分析更側重于整體的分析和宏觀評估。如上海虹橋開發區的崛起，通過區域分析便可得知，它是和虹橋飛機場至市中心的良**通線路，虹橋商貿區的發展規劃是分不開的。
區域產品 區域產品主要包括了解和分析在某個特定的區域范圍內，樓盤的總量、類別、位置、分布、單價分布、總價結構、各類營銷手法的市場反映和市場空白點的捕捉等等。分析區域產品關鍵在于認真研究區域產品的共同性與特異點，以及它們市場反映強弱的緣由。
如某區域的樓盤，在大家都是住宅，都是一樣的價格，都是一樣的品質的情況下，其中的一個賣得相當好，這就是區域產品應該著力分析的地方。 需求特征 需求特征是指區域人口數量和密度，人口結構和家庭規模，購買力水平，客戶的需求結構與特征，人口素質和習慣嗜好……，需求特征是從客戶的角度對產品的一種審視，把握需求特征是不斷創新的動力與源泉。
區域市場的分析是建立在單個樓盤的詳盡市場調查基礎之上的。要寫好區域市場分析報告，首先應該詳細調查該區域某一單個樓盤，而后以這個樓盤所在的街道為延伸區，將整個街道的所有樓盤調查仔細。
最后，則以這一街道為基準，分別詳細調查周邊的各條街道的樓盤情況……， 由此從點到線，從線到面，不斷的比較、分析，歸納和總結，區域市場的狀況便會了如指掌。 三、體——宏觀環境 對點、線、面的把握是市場調查的主體，但不是全部，只有對體 （宏觀環境）的深刻理解，才可能將房地產的市場調查作得更活更深入。
房地產市場的體（宏觀環境）包括*治社會、經濟。
3. 關于房地產的市場調查報告
模版第一部分、城市概況 3 一、地理位置 3 二、行*區劃 3 三、交通情況 4 四、面積與人口 5 五、歷史文化及習俗習慣 6 第二部分 城市投資環境分析 7 一、宏觀經濟發展狀況 7 二、揚州居民生活水平 10 三、城市規劃及重大市*建設狀況 13 四、城市投資環境優劣勢分析 18 第三部分、揚州房地產市場情況 20 一、揚州房地產市場一級市場情況 20 二、二級市場情況 31 三、揚州房地產市場發展現狀及特征概括 45 第四部分、項目基本情況 46 一、項目基本情況 46 二、項目環境分析 47 三、項目SWOT分析 52 第五部分、綜合發展結論 56 一、項目開發策略 56 二、客戶群定位 59 三、項目定位建議 60 四、銷售價格及收益分析 62 五、土地價格價格分析 70 六、投資分析 73 七、初步結論及建議 74。
4. 房地產開發前市場調查怎么做
一、進行市場調查需要了解的內容主要有： 1、對經濟與發展形勢的了解。
房地產業的發展與一個國家和地區的*治、經濟、金融、教育和治安社會發展等因素息息相關。這些因素將直接或間接對房地產市場和產業產生影響，尤其是對房價和銷售情況的影響。
要制定正確的開發項目策略，不能不綜合考慮這些因素。一些外商之所以紛紛投資發展我國房地產業，很重要原因是他們看到了改革開放后的中國經濟不斷向前發展，*局和社會環境穩定，投資收益率高，廣大人民群眾有迫切改善住房條件的需求和能力，事實也正是如此。
2、對房地產市場發展態勢的了解。對本地區、本省、周邊城市（外銷樓還須了解港澳地區的房地產市場動態）以至全國房地產開發建設的總體情況進行了解。
這樣才能克服投資的盲目性，有助于市場定位準確。前幾年，武漢市有些發展商看到寫字樓有利可圖，回報率高，紛紛投資興建。
由于未對市場當時和未來幾年寫字樓需求情況進行深入了解和預測，以致盲目投資，造成今天寫字樓大量空置、投資難以回收的現實。這方面需要了解的內容包括近幾年各類房地產開發項目完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置面積、市場變化情況，以至今后幾年對各類物業潛在需求與有效需求的分析。
當然，也包括銀行開展住房抵押貸款情況的力度和發展趨勢等。 3、對房地產*策法規和*府有關措施的了解。
近期，有關房地產的投訴糾紛日益增多，這除了購房者法律意識有所加強外，更重要一點是不少發展商沒嚴格按章辦事，出現了商品房交易中常見的短斤缺兩、貨不對板、延期交樓、承諾不兌現等問題。所以開發企業的領導和專業人員必須熟悉有關*策法規，遵章守法。
否則，稍有差錯便會直接影響到開發項目的正常順利進行，造成不必要的浪費。這方面主要了解的是：土地使用、規劃設計、拆遷安置、開發管理、建筑施工、銷售、稅收、物業管理等方面的法規以及*府領導人的重要講話，新的*策措施、工作部署等。
近期出臺的關于住房制度改革、藍印戶口制度，尤其對商品房預售條例等規定、*府對銷售“放心房”的要求等等，更須熟悉和嚴格執行。而且掌握上述各有關*策法規及*府調整*策的信息，就能及時調整房地產開發和銷售策略，有助于項目的成功。
4、對項目周邊居民的調查了解。無論哪一類物業，要做到市場定位準確，都必須深入了解居民尤其是項目周圍居民的住房現狀、人員構成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動機及對未來住房的期望，可接受的價格，對付款方式、套型面積、裝修標準、居民環境和設施配套等的要注，進行深入了解。
然后再有針對性的根據這些資料來確定將來所開發項目的市場定位。比如，有的項目所在環境居住情況比較復雜，各類居民雜居，外來人員不少，如果把市場定位為大套型的中高檔住宅，將有可能導致失敗，因中高收入人群一般不愿到這類地段購房居住。
5、對周邊同類樓盤的調查了解。對周邊同類樓盤的調查了解，有利于在制定項目營銷策略時做到揚長避短，確定在今后的市場競爭中上于較為有利的位置，制定正確的競爭對策。
這方面了解的內容主要有：樓盤所處位置、銷售面積、銷售價格、銷售手法（包括宣傳口號、賣點和宣傳媒體等）、銷售進度、付款方式、購房對象及樓盤設計造型、裝修標準、配套設施和環境美化綠化等，同時還要盡可能了解樓盤的施工進度、資金到位情況和物業管理情況等，然后制表逐一進行比較分析，以便正確定出自己的開發營銷策略。二、市場調查獲取信息的方式、方法很多，為了獲得準確而周詳的第一手資料，發展商既要重點使用本單位專業人員，充分發揮其積極性；也可以適當聘請一些相關專業的社會人員和在校大中專學生作為兼職人員，交給他們承擔部分調查工作；還可以委托有關機構進行調查策劃。
無論由誰去做這項工作，都要求深入細致，堅持不懈。 以下四種調查方法可作參考 1、直接調查。
直接與*府人士、房地產代理商、發展商、金融部門、行業協會、社會有關機構以及市場中的活躍人士廣泛交流接觸，詢問、請教，以較快的速度獲得所需的市場信息。通過這種方法取得的信息往往比較可信。
2、間接調查。通過報紙、刊報及其他媒體收集有關房地產信息、發展動態、市場分析……等材料，當然對這些材料要對比分析，去偽存真。
3、直接征詢。這一方法的難度相對較大但獲得的信息具有較強的參照性，對項目的定位和營銷的制定很有意義。
使用這種方法，首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。下詢調查要注意對象的選擇性，要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次、被訪人員，使調查具有代表性。
這種方法也可以街頭隨機訪詢或在展銷會上作問卷調查。 4、現場“踩點”調查。
這是不少發展商、代理商作市場調查常用的辦法。調查人員以買樓者身份直接進入銷售現場，通過索取樓盤資料、聽售樓員介紹，實地調查觀察，從而獲得資料。
不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。盡可能通過參觀樓盤、施工現場及其他途徑從側面，從其。
5. 我要做一個房地產市場調查報告應該怎么著手了
從報告著手，我認為一個全面的市調報告可以分這幾個部分：1、宏觀市場：主要講國家*策，房地產行業走勢2、區域市場：講當地的房地產*策、走勢、成交情況等等3、分業態描述：分別是住宅（普通商品房/別墅）、商業（寫字樓、商業中心、商鋪、酒店）、土地市場、二手房市場4、當前重點事項分析：例如某樓盤開盤創下銷售記錄，分析其特點；或出臺*策后的變化；5、區域內重點樓盤解析：典型樓盤的分析6、總結：也就是市調結論，根據你調研的目的來寫根據這個報告，工作可以這樣開展1、搜集宏觀市場及區域市場的*策、成交信息、發展走勢分析的資料；2、跑國土、規劃、房地產交易中心等主管部門，搜集相關資料3、對重點樓盤進行調研，對普通樓盤電話訪問，然后獲取詳細的樓盤信息4、如果需要更詳細，可以去售樓部采訪購房者，了解他們的想法5、另外也可以采訪當地的專業人士，請他們說說自己對市場的判斷然后把上述資料收集、整理，按照報告的思路來寫，就可以了。
