榮觀房產網1. 房地產開發企業收到預收款應該怎么開票和交稅
一、房地產開發企業收到預收款應該怎么開票 按照財稅【2016】36號文件關于納稅義務時間的規定，納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
也就是說，文件并沒有規定，房地產企業采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。當然，國家稅務總局2016年第18號公告中規定， 房地產企業收到預收款一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
我們要注意，納稅義務時間指的是在那個時間有了納稅義務，需要申報納稅；而18號文件規定的是一種預繳增值稅的情形，并不是說企業產生了納稅義務。從法理上來講，是不一樣的。
（當然，從實操上來說，很多人覺得是一樣的）從開具發票的角度來說，到了納稅義務時間，企業應該向客戶開具發票；而預繳增值稅時，并沒有到納稅義務時間，不應該給客戶開發票。因此，從法理上來說，房地產開發企業收到預收款時開具收據就可以，而不用開具發票。
但由于購房人向有關單位辦理銀行及公積金按揭貸款、辦理抵押登記、繳納契稅、申請購房補貼時均需提供發票，在此背景下，房地產企業如何向客戶開具發票出現了不同的做法：1. 允許房地產開發企業在收到預收款時，向購房者開具增值稅普通發票，在開具增值稅普通發票時暫選擇“零稅率”開票，在發票備注欄單獨備注“預收款”。（山東、湖北、黑龍江、江蘇等）2. 房企向購房者開具增值稅普通發票，稅率填寫3%的預征率，并按照預征率預繳稅款，待正式交易完成時，對收取預收款時開具的增值稅普通發票予以沖紅，同時開具全額增值稅發票，按照相關適用稅率或征收率補征稅款。
（河南等）3. 有些地方堅持房地產開發企業可在收到預收款時，向購房者開具收據。待購房交易正式完成后，購房者以收據向房地產開發企業換取增值稅發票。
（*、江西等） 國家稅務總局公告2016年第53號《國家稅務總局關于營改增試點若干征管問題的公告》（8月18日頒布）中規定：…… （十一）增加6“未發生銷售行為的不征稅項目”，用于納稅人收取款項但未發生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產或不動產的情形。“未發生銷售行為的不征稅項目”下設601 “預付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發的房地產項目預收款”、603 “已申報繳納營業稅未開票補開票”。
使用“未發生銷售行為的不征稅項目”編碼，發票稅率欄應填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發票。…… 按照上述規定，房地產開發企業在收到預收款時，應該向購房者開具增值稅普通發票，使用“未發生銷售行為的不征稅項目”編碼，發票稅率欄應填寫“不征稅”。
4. 二、房地產開發企業收到預收款時如何繳稅 根據《國家稅務總局關于發布的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定，第十條 一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。第十一條 應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）*3% 適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。
第十二條 一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。第十四條 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用一般計稅方法計稅的，應按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發，以下簡稱《試點實施辦法》）第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。
未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。第十五條 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。
未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。第十九條 房地產開發企業中的小規模納稅人（以下簡稱小規模納稅人）采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
第二十條 應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款÷（1+5%）*3% 第二十一條 小規模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管國稅機關預繳稅款。第二十二條 小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。
未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。因此，房地產開發企業收到預收款時應按照3%的預征率計算預繳增值稅。
待納稅義務發生時，應按取得的全部價款和價外費用，依據其適用的計稅方法計算申報應納增值稅，已預繳的增值稅可以按規定抵減。
2. 房地產企業預收款發票在開具正式發票的時候需要收回紅沖嗎
銷售自行開發的房地產項目預收款，根據53號公告開具了不征稅發票后，屆時是否需要收回沖紅呢？ 福建廈門國稅《12366營改增熱點問題（十四）》 第3問：房地產開發企業銷售自行開發房地產項目取得預收款，開具稅率欄為“不征稅”的增值稅普通發票。
若后續再收到余款如何開具發票？ 答：根據國家稅務總局公告2016年第53號第九條第（十一）項的規定，升級后的《商品和服務稅收分類與編碼（試行）》中的分類編碼增加6“未發生銷售行為的不征稅項目”，其中下設有602“銷售自行開發的房地產項目預收款”。上述情況中，企業收到預收款，已開具稅率欄為“不征稅”的增值稅普通發票，后續收到余款，應將原開具的增值稅普通發票收回紅沖，再開具全額的增值稅普通發票或者增值稅專用發票。
廈門國稅認為房地產不征稅發票在收到余款時需要收回沖紅，筆者并不認同。 首先，從開具紅字發票的原因分析，并不包括此種情況。
《國家稅務總局關于紅字增值稅發票開具有關問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第47號）第一條規定了增值稅一般納稅人開具紅字專用發票的范圍，即開具增值稅專用發票后，發生銷貨退回、開票有誤、應稅服務中止等情形但不符合發票作廢條件，或者因銷貨部分退回及發生銷售折讓，雖然在第三條談及開具紅字普通發票時未涉及范圍，但筆者認為二者范圍是一致的，關于增值稅紅字發票的其他文件大體也均采用此種體例。銷售自行開發的房地產項目預收款開具不征稅發票并不屬于銷售退回、服務中止、銷售折讓，也非開票有誤，不符合開具紅字發票的相關條件。
其次，從稅款征收的角度分析，不開具紅字發票也不影響稅款征收。在開具不征稅發票時，納稅人必須按預征率預繳稅款，在應稅義務成就時開具全額發票按相應的稅率或征收率計稅，預繳稅款通過抵減實現，而非通過開具紅字發票沖減銷售額。
況且即使開具不征稅的紅字發票本身就不影響應稅銷售額，從納稅申報和稅款計算的角度分析也不影響稅款的征收。 最后，53號公告就是在考慮業務性質的基礎上，為了方便購房者辦理非稅收業務的需求，增設602“銷售自行開發的房地產項目預收款”。
允許開具不征稅發票，此種發票往往在辦理貸款等業務時使用，收回也較為不便。相反北京國稅的回復倒簡單明了很多：收到預收款時開具的本就是不征稅的發票，無需收回。
3. 營改增房地產預收款 發票怎么開
1、向購房者開具增值稅普通發票，稅率選擇“零稅率 ”開票，在發票備注欄單獨備注“預收款”。
開票金額為實際收到的預收款全款，待下個月申報期內通過《增值稅預繳稅款表》進行申報并按照規定預繳增值稅。在申報當期增值稅時，不再將已經預繳稅款的預收款通過申報表進行體現，將來正式確認收入開具不動產銷售發票時也不再進行紅字沖回 。
2、向購房者開具增值稅普通發票，稅率填寫3%的預征率 ，并按照預征率預繳稅款，待正式交易完成時，對收取預收款時開具的增值稅普通發票予以沖紅 ，同時開具全額增值稅發票，按照相關適用稅率或征收率補征稅款。
轉載請注明出處榮觀房產網 » 房地產企業預售款開票