榮觀房產網1. 購房者可以是普通債權人嗎
在法律規定中，購房者通過訴訟向房地產商要求解除所約定的合同，并且要求返還購房時交付的金額時，購房者才可以成為普通債權人。購房者債權優先于銀行等其他債權人商品房預售登記備案管理制度要求預售合同訂立后向房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續，登記備案一般認為有對抗第三人的效力。
2. 開發商以備案形式將商品房抵押給債權人后又將該商品房出售給第三人
你說的備案應該是房屋預售登記吧？ 期房 你前面的那個備案人，肯定和開發商有一份合格的買賣合同，房屋買賣合同是房屋預售登記的前提. 合同雖然有效，如果對方惡意未必能繼續履行，雖然你和備案的那位都是債權，但前面的那位因為備案的原因，他的債權優先于你的債權.除非能證明他的債權行為無效. 你在簽訂的這個合同屬于一房二賣.如果你在簽訂合同時不知道這個事實，合同當然有效. 如果你最后在合同條件內，非因自己的原因不能取得房屋的所有權.你可以向開發商主張解除合同，返還本金和利息，有損失的賠償損失，并可主張開發商承擔不超過已付購房款一倍的懲罰性賠償. 商品房買賣合同解釋9條3款。
3. 什么法律規定拍賣債權人房權只需要預購登記
《物權法》第二十條第一款：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。”
這一規定可以看出：預告登記的目的在于“保障將來實現物權”。申言之，預告登記是一種必須在不動產登記簿上登記的擔保手段，它是為了保障債權人實現其進行物權權利變更的債權請求權。
它限制債務人違背其義務對不動產進行處分的權限，使得債權人在債務人違反義務進行處分的情況下也能夠取得物權。《物權法》第二十條第二款，預告登記后，自能夠進行不動產登記之日起三個月內預告登記權利人要申請登記，否則預告登記失效。
就預購的商品房而言，由于房屋尚未建成，沒有進行所有權初始登記，因此預購人與預售人簽訂商品房預售合同后不可能馬上到房屋登記機構辦理房屋所有權轉移登記，只有等到房屋建成并辦理了所有權初始登記后，才能辦理所有權轉移登記，這樣就留出了一個很長的時間差，從制度上為那些不講誠信的房地產開發企業以可乘之機，使之能夠很容易欺詐地預購人，進行一房多售。在我國《物權法》正式頒布之前，為了避免預售商品房過程中的欺詐行為，防止一房多售，《城市房地產管理法》等法律規定了預售商品房的登記備案制度。
依據這一制度，在商品房預售時，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民*府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。
此外，建設部頒布的《預售管理辦法》還要求房地產管理部門應當積極應用網絡信息技術，逐步推行商品房預售合同網上登記備案（第十條第二款）。在40個重點城市的房地產信息系統建設中，全面推進了這一制度，同時還出臺了有關的行業技術規范，即《房地產市場信息系統技術規范》（CJJ/T115一2007。
但是，這些規定還不足以保護預購人的合法權益，正因如此，依據《物權法》關于預告登記制度的規定，《房屋登記辦法》明確規定預購商品房時可以辦理預告登記。預告登記證明由購房人持有，待房屋可以進行產權登記時，憑預告登記證明等資料到房管局辦理相應的登記即可，希望能幫到你。
4. 預告登記失效前房管局是否有義務通知債權人
不算。
1，房管局備案是指的商品房買賣合同在房管局交易所辦理的購房合同預告登記和備案流程。 2，實行購房合同備案制度，可以對開發商進行有效的制約。
它不僅能促使開發商加快建房，按章辦理產權證，也可使購房者更加放心，很好地規避了一房二主為消費者帶來的諸多隱患。 3，備案流程：所有買賣合同統一網上簽訂，網簽之前一般先進行草簽，確定合同內容無誤，并且沒有異議之后，再進行網上簽約。
商品房網上簽訂后，開發商進行合同備案，經相關部門審核后取得備案號，打印出合同文本，買賣雙方簽字蓋章，各持應拿的份數。合同簽約完畢后，經房地產管理部門審核會返回一個06開始的9位數備案號，說明合同已經備案成功。
5. 房地產預售登記備案與財產保全
預售登記備案與查封登記的區別：
所謂查封登記是指登記機構依據人民法院或者有權的行*機關的囑托，依照法定的程序做出的以限制不動產的處分為目的的一種登記。我國《物權法》第九條第一款規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”因此，為貫徹查封效力，防止該已被查封的不動產，再行轉讓或設定他項權利等有妨害執行或財產保全效果之登記，人民法院在對不動產進行查封后，應立即持協助執行通知書到登記機關進行查封登記。而查封登記，實即為對債務人之不動產所為限制處分的登記。
所謂預售登記備案，是住建部為了防止開發商一房多而出臺的規章，屬于行*管理范疇，是內部管理的規定。它同查封登記 在法律效力上，沒有可比性。故財產保全法律效力大于預售登記備案。
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