榮觀房產網1. 怎么判斷一個城市的房地產是否過熱
我國房地產業存在的泡沫問題住宅市場化后，中國房地產業發展日新月異 ，然而發展到今天房地產業卻出現了各種各樣的問題，房地產市場到底怎么了？是健康發展還是泡沫嚴重？房價是要進一步上漲還是要適度調整？房地產泡沫問題成為目前社會討論的一個熱點。
國家建設部對房產現象調查，最終得出結論是 “全國房地產市場總體上保持健康、快速發展態勢，但部分地區存在投資增幅過大、土地供應過量、價格上漲過快和結構不合理等問題，個別地區問題還較嚴重”的基本判斷，并向**上報了《當前我國房地產市場運行情況分析報告》，該報告在年底的中央經濟工作會議前以參閱文件的形式印發各地。報告中具體指出：當前我國房地產開發投資的總體走勢，就全國而言尚屬于正常狀態，但已在若干地區和一些方面出現過熱苗頭和泡沫現象，并有蔓延、擴大之勢。
局部過熱苗頭表現在：一是近三年房地產開發投資規模平均以25.04%的高速增長，為GDP平均增幅的3倍左右，且有進一步增加之勢。二是炒房子、炒地皮等投機、炒作現象在大部分城市均可看到，且有愈演愈烈之勢。
三是商品房開發投資結構過于向高中檔房傾斜。四是國民經濟許多行業的企業已開始向房地產業涌入或受其連帶影響。
五是房屋竣工面積和房屋施工面積中新開工面積分別平均以每年20.57%和25.22%的高速遞增。 房地產局部存在泡沫主要是從以下幾個方面進行分析：一：房價與收比偏高 房價與收入比是國際上通用的衡量房地產泡沫的指標之一。
按照世界銀行的標準，發達國家的房價收入比一般在1.8~5.5倍之間，發展中國家合理的房價收入比在3~6倍之間。而我國目前全國的房價收入比已超過7.8倍，而上海、北京、廣州等地的房價收入比則更高。
房價收入比過高作為我國樓市存在泡沫的一個依據理由是，房價最終要靠居民的支付能力來支撐，中國房地產市場不可能違背世界上其他國家通行法則。關于居民的隱性收入，很多城市在統計數據的處理當中已經考慮到了，而工資則是我國居民最主要的收入。
如果考慮到我國居民收入巨大的兩極分化，目前的高房價更加使得普通居民不堪重負。當然，伴隨著我國經濟的快速增長，居民收入也在增長，但不能用未來可能的高收入來解釋現在的高房價。
經過幾十年的發展，我國居民特別是上海、北京等大城市居民的收入會和發達國家差不多，那時出現高房價是合理的；但目前的高房價嚴重脫離目前居民的低收入，就是一種泡沫現象。二：房租背離房價 房價與房租比是國際上又一個衡量房地產泡沫的標準。
在這一輪房價上漲的過程中，出現的一個特殊現象就是房價快速上漲而租金漲幅卻不大，有些城市在一定時期內甚至出現了房價上漲但租金卻下跌的現象。房價和房租的背離作為樓市泡沫的一個重要信號。
但無泡沫論者卻不這樣看，他們認為投資房產的收益由房租和價值增值兩部分組成，在房屋價值增長很快的情況下，租金收入在收益中所占的比重很小，所以房價和房租背離不能說明樓市存在泡沫，目前樓市還具有投資的價值，因為房價會進一步上漲。然而房屋的價值只不過是未來現金流（房租）的一個貼現，在利率不變的前提下，房屋之所以會增值是因為租金上漲或預期未來租金會上漲。
脫離租金單炒房價就是房地產市場形成泡沫的一個典型機制，房地產市場投資變成一種“零和博弈”，必須依靠新資金的不斷注入才能維持房價上漲，一旦資金流中斷，泡沫就要破裂，而接到最后一棒的投機者就要承受所有的損失。三： 房價上漲是成本上漲造成的嗎？目前有種觀點認為這幾年房價的快速上漲，并不都是投機炒作造成的，而是由于建房成本的提高導致的。
首先是各種材料費、人工費逐年上升。據統計，從2001年到2004年上半年，鋼材價格上漲了50%左右，混凝土價格上漲了60%左右，僅此兩項就使得房屋開發成本每平方米增加了100多元。
其次，根據新修訂的《城市居住區規劃設計規范》，新建小區的配套設施和房屋質量都有了很大的提高，這必然也增加了開發成本。更主要的是，這幾年隨著土地市場的改革深入，“招拍掛”逐漸取代了原來協議出讓土地的方式，使得土地成本大大提高。
開發成本的上升使得房價大幅上漲，這和樓市泡沫沒有關系。 但是上述觀點顛倒了房價和成本的因果關系，并不是成本上升推動房價上漲，而是房價上漲導致成本上升。
房價是由房地產市場的供給和需求狀況決定的，這次樓市泡沫的直接原因就是投資性需求比例過大，開發商和投資者哄炒房價。房地產市場的過熱使得鋼材和水泥出現短缺，價格大幅上漲。
特別是土地，不是土地價格決定房價，而是房價決定土地價格。房價的一路上漲使得開發商紛紛加大開發規模，對土地的需求增加，造成地價上漲。
事實上很多開發商2001年和2002年銷售的房屋，甚至目前上市的許多樓盤，土地都是上世紀90年代末通過協議方式低價獲得的，房屋的成本很低，但由于市場需求增加了，他們照樣高價出售；反過來，開發商現在高價得到土地，如果一旦需求出現逆轉，他們照樣只能賠本售房。所以，所謂的成本上升帶來樓市價格剛性，只漲不跌，是沒有根據的。
四：房地。
2. 房地產過熱的基本表現和背后的經濟學思考
房產過熱的基本表現是房價與租金脫離，房價的增速超過租金的增幅，房產的真實市場價值降低。以北京為例平均靜態投資回收期達到28年，也就是一套房子完全靠出租獲得收益，得28年，這還不考慮裝修和配置的折舊。
房產持續過熱一旦經濟發展速度降低，房價開始下滑，房產自身的市場價值低于貸款額度時，房貸風險加大，金融首先受挫，繼而導致國家經濟瓦解。
房產過熱，主要是金融杠桿操控，購房的投資行為和盲目性劇增。控制房產過熱必須從金融開始，有效控制貸款比例，保證房產市場價值穩定在可控范圍。
3. 房地產過熱概念
房地產過熱，就是大部分的民眾都對買房的熱情特別高，投入到買房這個行業當中，由于需求量變大，更多的房地產商會投資房地產，房地產的房價持續提高，民眾購買力相對前期減少，容易造成房地產市場泡沫化，不利于社會經濟的發展。
主要表現在
①商品房市場供不應求，民眾購房熱情高漲。
② 吸引大量社會閑置資金、投機資金、企業資金入市。
③ 房價持續上漲，價格嚴重偏離價值。
④商品房購買后空置率高，二手房交易火熱。
⑤ 形成投機市場，泡沫化風險加大。
4. 中國房地產市場持續過熱的原因是什么
1.市場失靈。
（1）房地產供給結構性矛盾突出。住房與非住房、高檔住房與低價位住房結構不合理、比例不協調。
一方面盲目上大戶型、高檔項目，超越用戶承受能力，導致銷售不暢，空置率較高；另一方面中低價位商品住房供不應求，對經濟適用住房建設支持力度不夠，建設標準和購買對象把關不嚴。（2）開發融資結構不合理。
在國外成熟的房地產金融市場上，房地產開發和經營的融資不僅有債權融資，還有股權融資，以及在債權融資和股權融資一級市場之外的證券化二級市場。而國內房地產開發商融資渠道主要在銀行借貸，信貸比例過高。
一方面對銀行資金需求大，導致利率較高，增加房地產開發的成本；另一方面房地產項目資金占用大，。
5. 究竟限售令能否抑制房產過熱
1、限售調控力度更大 首先，限購和限售是一個問題的兩個方面，在限購、限貸調控效果未達到預期效果的情況下，*府才出臺了限售措施。
因此我覺得限售的調控力度會更大一些。 其次，限售其實是以往限制短期炒房行為稅收調控*策的升級版。
以前雖然未限售但針對短期的炒房行為加重征稅。 如廣州之前滿兩年免征營業稅（增值稅），滿五年唯一住房免征個人所得稅。
2、限售令后，房價會降嗎？ 限售短期可穩定房價，但作用有限。 限售*策在一定程度上可以起到穩定房價的作用。
限售導致短期內市場存量房源減少，不僅對穩定可以限制炒房行為，而且可以避免出現因調控*策密集出臺可能出現的集中拋售行為。 同時，由于限售針對存量房，對于新增住房影響較小。
短期內，限售對穩定房價會有積極影響；長期來看，一旦人們適應了調控*策，限售對市場的影響有限。 3、對未來房價的預期要理性看待 在上層一再強調“房子是用來住的，不是用來炒的”的總基調下，從去年國慶期間的限購加碼開始，部分城市確實仍然在延續上漲的趨勢，正是因為這樣，才會有3月以來以北京為首的各大城市的*策的持續加碼與“補丁”的修補。
從供給側來看，城市土地供應區別對待，房地產企業貸款收緊，強制降低杠桿。從需求側來說，限購，限貸，限售，個貸利率上升等措施都是在為樓市降溫。
目的很明確，就是房價不能再漲。 房地產調控從來都是有效的，歷史上，只要調控房價肯定是跌的，但總是小跌就開始放松調控，大跌就出臺刺激*策。
中國房地產并非完全市場經濟，走勢非市場化。而且從全國看，實際分化非常明顯。
一個字漲或者跌，也不代表全國。 未來3年內，還是老生常談的那句話，那些之前已經暴漲的1,2線城市不可能再漲，隨著成交量的萎靡，供需關系被人為的改變，房價有小幅下跌的趨勢，但大幅下跌幾無可能。
而最近上漲的這些限售城市，尤其是三線城市，未來房價從哪來的還要回到哪去。
6. 房地產過熱會出現什么問題
房地產過熱的前提是這個地區經濟的高速增長。即使是在發達國家，城市里的房屋價格也是驚人的（如日本東京）。造成房地產價格上漲的最主要原因其實還是土地拍賣收入成為了地方*府最重要的經濟來源。而隨著房地產泡沫越吹越大，如果經濟基礎不能夠盡快跟上，就會造成很多經濟問題和社會問題。正如你所說的，老百姓根本買不起房子。
雖然國家已經對房地產發展進行了很多調控，但是我認為其根本問題沒有解決，不會有明顯效果。土地資源越來越少，每年審批的土地有限，土地拍賣的成交價格下不來，房地產價格怎么可能跌呢？如果能夠平穩上漲就已經是很不錯的狀態了。