榮觀房產網1. 開發商后期改規劃 需要征求前期業主同意么
需要，規劃部門需要公示。
公民、法人或者其他組織依法取得的《選址意見書》、《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》（以下簡稱“一書兩證”）受法律保護，不得違法變更已經生效的“一書兩證”。原則上不得變更，確需變更的，不得影響社會公共利益。
變更建設主體等不涉及實體內容的，建設單位提供相關文件或者證明材料，由原審批部門直接辦理變更手續；變更“一書兩證”，不涉及城市規劃強制性指標調整的。
由原審批部門直接辦理變更手續；變更“一書兩證”，涉及強制性內容調整的，由原審批部門受理并提交局業務會討論，作出同意或者不同意的決定。
變更房地產開發項目的建設工程規劃許可證規定內容的，應當在項目所在地公示，并書面征得受影響的已有住戶和預購人的同意，超過70%以上受影響的已有住戶和預購人書面同意的，方可辦理變更手續。
擴展資料：
《建設工程規劃許可證》
1、報建人身份證復印件及單位介紹信、委托書。
2、申請辦理《建設工程規劃許可證》報告一份。
3、填報《建設工程規劃許可證》申請表一份。
4、《建設用地規劃許可證》及附圖復印件各一份。
5、計劃部門（或外經委）的立項批文一份。
6、土地管理部門核發的《建設用地批準書》和附圖復印件各一份。
7、經市規劃局審定蓋章的總平面布置設計圖、建筑設計方案圖（或審核批文）、管網綜合圖各一份。
8、根據項目性質涉及到的有關部門審查意見。（人防、環保、電力、電訊、交通、市*等根據實際情況選定）
9、經建設主管部門審查蓋章的施工圖（建筑施工圖二套，結構，水、電、市*配套施工圖各一套。）
10、市建設局的《建設工程勘察成果施工圖審查批準書》一份。
11、消防建審文件一份。
12、交款、領證、施工。憑規劃局的交款通知單到指定的銀行交款，收據作為領取許可證的憑據。由規劃局建筑科派員到現場驗線后施工。
附：被通知退件的報建單位應在建設項目聯審表公示之日起七日內領回退件檔案，過期不予保留。
參考資料：百度百科-一書兩證
2. 房地產開發土地拍下后,市領導開會要求調規容積率調低屬于什么風險
規劃條件容積率是1.28，現在調到1.39 。
而初步規劃方案來看，又只能做到1.28 我還調不調這個容積率？容積率在一定范圍內，建筑面積總和與用地面積的比值。現在；規劃條件容積率是1.28，現在調到1.39 。
而初步規劃方案來看，又只能做到1.28 。也就是說在滿足日照標準、綠地率、停車位等等。
從初步規劃方案來看，只能做到1.28 ﹗如按現在把容積率調到1.39 。若不能滿足日照標準、綠地率、停車位等等。
老百姓投訴怎么辦？負責還是開發商負責？若按現在要求把容積率調到1.39 。確有可能這是合理用地了，規劃部問應該調整。
反之規劃部門已經考慮到方方面面，作出的規劃條件容積率是1.28。（按驗收要求不符合規劃條件是通不過的，但現實規劃還得聽的，因誰叫他是被領導﹗）哪是部門不尊重科學，瞎指揮或有某種利益在作崇。
如何對得起老百姓？容積率調高了，你的商品房賣得掉嗎（因您的分類是購房置業）？（除非你的不商品房。）對原本協議的地價有沒有影響？如是已經拍下的土地已簽了協議（）。
如要調高地價？倒底還要不要法了？是人治還是法治？這是起碼知識呀。
3. 房地產開發土地拍下后,市領導開會要求調規容積率調低屬于什么風險
規劃條件容積率是1.28，現在調到1.39 。而初步規劃方案來看，又只能做到1.28 我還調不調這個容積率？
容積率
在一定范圍內，建筑面積總和與用地面積的比值。
現在；規劃條件容積率是1.28，現在調到1.39 。而初步規劃方案來看，又只能做到1.28 。也就是說在滿足日照標準、綠地率、停車位等等。從初步規劃方案來看，只能做到1.28 ﹗如按現在把容積率調到1.39 。若不能滿足日照標準、綠地率、停車位等等。老百姓投訴怎么辦？負責還是開發商負責？若按現在要求把容積率調到1.39 。確有可能這是合理用地了，規劃部問應該調整。反之規劃部門已經考慮到方方面面，作出的規劃條件容積率是1.28。（按驗收要求不符合規劃條件是通不過的，但現實規劃還得聽的，因誰叫他是被領導﹗）哪是部門不尊重科學，瞎指揮或有某種利益在作崇。如何對得起老百姓？
容積率調高了，你的商品房賣得掉嗎（因您的分類是購房置業）？（除非你的不商品房。）
對原本協議的地價有沒有影響？如是已經拍下的土地已簽了協議（）。如要調高地價？倒底還要不要法了？是人治還是法治？這是起碼知識呀。
4. 房地產開發商更改規劃圖所需手續
需要：《選址意見書》、《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》。
公民、法人或者其他組織依法取得的《選址意見書》、《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》（以下簡稱“一書兩證”）受法律保護，不得違法變更已經生效的“一書兩證”。原則上不得變更，確需變更的，不得影響社會公共利益。
變更建設主體等不涉及實體內容的，建設單位提供相關文件或者證明材料，由原審批部門直接辦理變更手續；變更“一書兩證”，不涉及城市規劃強制性指標調整的。 由原審批部門直接辦理變更手續；變更“一書兩證”，涉及強制性內容調整的，由原審批部門受理并提交局業務會討論，作出同意或者不同意的決定。
變更房地產開發項目的建設工程規劃許可證規定內容的，應當在項目所在地公示，并書面征得受影響的已有住戶和預購人的同意，超過70%以上受影響的已有住戶和預購人書面同意的，方可辦理變更手續。 擴展資料： 根據《城市規劃法》，城鎮規劃管理實行由縣規劃建設行*主管部門核發選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證的制度，簡稱"一書兩證"。
一書兩證即：《建設項目選址意見書》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》統稱為一書兩證。 一書兩證”是《城鄉規劃法》確定的規劃行*許可制度的核心，是實施城鄉強化依據規劃進行各項建設的關鍵，是履行城市規劃公共管理職能的法定手段。
《建設用地規劃許可證》針對建設項目位置和范圍符合城市規劃的中法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產商的售房行為也屬非法，不能領取房地產權屬證件。
核發的目的：確保土地利用符合城市規劃，維護建設單位按照城市規劃使用土地的合法權益。 《建設工程規劃許可證》針對建設活動中接受監督檢查時中的法定依據。
沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑，不能領取房地產權屬證件。 核發的目的：確認有關建設活動的合法地位，保證有關建設單位和個人的合法權益 參考資料：百度百科-一書兩證。
5. 房地產開發商更改規劃圖需要哪些手續
一般需要：《選址意見書》、《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》。
公民、法人或者其他組織依法取得的《選址意見書》、《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》（以下簡稱“一書兩證”）受法律保護，不得違法變更已經生效的“一書兩證”。原則上不得變更，確需變更的，不得影響社會公共利益。
變更建設主體等不涉及實體內容的，建設單位提供相關文件或者證明材料，由原審批部門直接辦理變更手續；變更“一書兩證”，不涉及城市規劃強制性指標調整的。
由原審批部門直接辦理變更手續；變更“一書兩證”，涉及強制性內容調整的，由原審批部門受理并提交局業務會討論，作出同意或者不同意的決定。
變更房地產開發項目的建設工程規劃許可證規定內容的，應當在項目所在地公示，并書面征得受影響的已有住戶和預購人的同意，超過70%以上受影響的已有住戶和預購人書面同意的，方可辦理變更手續。
6. 開發商私自更改規劃
案件分析 1、開發商變更設計，業主是否有權起訴獲得賠償。
對于開發商變更設計，我國多部法律法規對此都有規定，其中主要有以下規定： 《商品房銷售管理辦法》第二十四條規定：房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。
經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人……房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。 《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第四十三條規定：房地產開發企業應當按照規劃行*主管部門核發的建設工程規劃許可證的規定建設商品房，不得擅自變更。
房地產開發企業確需變更規劃許可證規定內容的，應當書面征得受影響的預購人同意，并取得規劃行*主管部門的批準。因規劃變更給預購人的權益造成損失的，房地產開發企業應當給予相應的補償。”
《中華人民共和國合同法》第一百一十三條規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定。案件分析 1、開發商變更設計，業主是否有權起訴獲得賠償。
對于開發商變更設計，我國多部法律法規對此都有規定，其中主要有以下規定： 《商品房銷售管理辦法》第二十四條規定：房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。
經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人……房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。 《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第四十三條規定：房地產開發企業應當按照規劃行*主管部門核發的建設工程規劃許可證的規定建設商品房，不得擅自變更。
房地產開發企業確需變更規劃許可證規定內容的，應當書面征得受影響的預購人同意，并取得規劃行*主管部門的批準。因規劃變更給預購人的權益造成損失的，房地產開發企業應當給予相應的補償。”
《中華人民共和國合同法》第一百一十三條規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。第一百一十四條規定：當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
7. 房地產調控是什么意思
房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。 房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。可以有三種存在形態：即土地 、建筑物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權），建筑物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。
類別
由于房地產是由土地及地上的建筑物、構筑物構成，對于土地和房屋可以按以下方法分類：
（一）根據土地的用途分類：
根據《城市用地分類與規劃建設用地標準的規定》，城市用地可以分為九類：
1、居住用地
2、公用設施用地（含商業用地）
3、工業用地
4、倉儲用地
5、對外交通用地
6、道路廣場用地
7、市*公用設施用地
8、綠化用地
9、特殊用地
（二）根據房屋的用途分類：
按照房屋的使用功能可以分成下列幾類：
1、居住用途的房屋。
2、工業用途的房屋。
3、商業用途的房屋。
4、文體娛樂設施。
5、*府和公用設施。
6、多功能建筑（綜合樓宇，又叫城市綜合體）。
8. 請問房地產開發項目調整規劃設計條件后的手續該怎么辦理
一、1、首先應到國土局辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書，應附有詳細的規劃設計參數和效果圖。
2、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：
(1)、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。
(2)、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。
(3)、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。
(4)、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。
(5)、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
(6)、規劃部門辦理項目選址意見書。
3、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：
(1)、人防辦進行人防工程建設布局審查。
(2)、國土資源局辦理土地預審。
(3)、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
(4)、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。
(5)、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。
4、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：
(1)、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。
(2)、消防局對初步設計的消防設計進行審查。
(3)、交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。
(4)、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。
(5)、國土資源局進行用地預審。
(6)、市*部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。
(7)、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。
(8)、建委對施工圖設計文件進行*策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。
(9)、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。
5、規劃單體審查階段，此階段辦理以下一般事項：
(1)、公安消防支隊進行消防設計審查。
(2)、人防辦進行人防設施審查。
(3)、建委、市*部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。
(4)、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發《建設工程規劃許可證》。
6、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：
(1)、建設單位辦理施工報建登記。
(2)、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招投標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。并取得中標通知書。
(3)、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建筑工程施工許可證》。
二、招標、拍賣、掛牌
三、由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。
開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：
1、以下證明材料：
(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
(2)持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
(3)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書；
3、工程施工合同；
4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。
四、1、一般因素：社會、經濟、行*因素
2、區域因素：一是土地所在區域的自然條件和經濟地理位置與一般因素相結合的地區社會經濟地位及由此決定的土地供求狀況對房地產價格的影響；二是城市內不同類別用地地域由于本身特性而對房地產價格產生影響的因素。
3、個別因素：宗地條件、建筑物類別
五、要對于房地產開發的業務流程熟悉、對市場熟悉、敏銳的洞察力、良好的社會關系、溝通能力、細心認真負責
六、我懶得去算了。。