榮觀房產網1. 房地產需求哪些類型
需求簡單說分3種，剛需、改善型需求、投資性需求
詳細說的話，內容很多，每一個都可以做一個課題研究了；
比如剛需：
剛需一般是有購買能力的必須得買房的需求；
結婚、學區、動遷等等，包括現在離婚率高了，離婚買房也算是剛需了；
改善需求簡單一些：
為了便利、舒適、品味等等，即在地段、戶型面積、物業、景觀等等上面的改善；
投資性需求：
對于公寓、商業、檔口、旅游地產等通過租售來獲取利潤的房產，給客戶把帳兒算明白就行。
2. 購買房地產的需求可以分為哪幾類
①消費需求。
也稱為自用需求，是購買房地產后自己使用的需求。 ②投資需求。
它是購買房地產后以出租來獲得回報的需求。 ③投機需求。
它是為賣而買的需求，特別是發生在投機者對未來的房地產價格看漲時而購買房地產，甚至出現瘋狂的搶購、囤積居奇。 投資需求和投機需求最終都要回歸到使用上來，否則就會成為虛假需求。
虛假需求使房地產價格遠遠脫離價值所導致的房地產“泡沫”，就像現實中的“泡沫”一樣，不可能長期維持下去，最終會破裂。因為“泡沫”造成的高價格不可能長期維持下去，除非有無數個后繼者加入這個市場。
判斷房地產是否有泡沫的方法，是看房地產市場價格是否持續、越來越高地背離其理論價格。 簡單的衡量指標有房價與房租之比（又稱“毛租金乘數”、“租售比價”）、入住率。
從房價與房租之比來看，在房租由市場決定及一個地區經濟正常發展的情況下，房價與月房租有一個合理的倍數。如果房價與月房租之比大大高于這個合理的倍數，則說明房價有泡沫。
因為房租比房價更能反映真實的房地產供求狀況。 從入住率來看，之所以出現房地產泡沫，是因為許多人買房而不入住，等待時機再賣掉。
因此，不論房屋賣出以后是房主自己使用還是出租，只要有人使用，泡沫的危險就不大；相反，雖然房屋賣掉了，但如果沒有人使用，泡沫的危險就存在。所謂泡沫破滅，是虛假的高需求之后，突然發現是供給過剩。
因此，泡沫表面看起來是供不應求，實際上是供大于求。
3. 我國的住房需求主要分哪些種類
一是剛性需求。
主要是一些城市無房戶、城市建設過程中的拆遷戶的安置性需求、在城市化過程中的農民和新城市移民，上述需求是無彈性的，是國家必須要提供其住房的； 二是改善性需求。隨著我國經濟的快速發展，人們收入水平的提高，改善居住條件成為富裕居民的首選。
改善性需求具有一定彈性； 三是投機/投資性需求。由于目前投資手法和渠道單一，人民幣升值成必然趨勢，外資及中國居民除了儲蓄就是投資房地產，因此房地產市場存在大量投資性和投機性需求。
這種需求是富有彈性的，國家可以通過稅收和相應制度，完全可以打壓這種需求。
4. 購買房地產的需求有哪幾類
購買目的或動機，可以將購買房地產的需求歸納為下列幾類： ①消費需求。
也稱為自用需求，是購買房地產后自己使用的需求。 ②投資需求。
它是購買房地產后以出租來獲得回報的需求。 ③投機需求。
它是為賣而買的需求，特別是發生在投機者對未來的房地產價格看漲時而購買房地產，甚至出現瘋狂的搶購、囤積居奇。 投資需求和投機需求最終都要回歸到使用上來，否則就會成為虛假需求。
虛假需求使房地產價格遠遠脫離價值所導致的房地產“泡沫”，就像現實中的“泡沫”一樣，不可能長期維持下去，最終會破裂。因為“泡沫”造成的高價格不可能長期維持下去，除非有無數個后繼者加入這個市場。
判斷房地產是否有泡沫的方法，是看房地產市場價格是否持續、越來越高地背離其理論價格。簡單的衡量指標有房價與房租之比（又稱“毛租金乘數”、“租售比價”）、入住率。
從房價與房租之比來看，在房租由市場決定及一個地區經濟正常發展的情況下，房價與月房租有一個合理的倍數。 如果房價與月房租之比大大高于這個合理的倍數，則說明房價有泡沫。
因為房租比房價更能反映真實的房地產供求狀況。從入住率來看，之所以出現房地產泡沫，是因為許多人買房而不入住，等待時機再賣掉。
因此，不論房屋賣出以后是房主自己使用還是出租，只要有人使用，泡沫的危險就不大；相反，雖然房屋賣掉了，但如果沒有人使用，泡沫的危險就存在。 所謂泡沫破滅，是虛假的高需求之后，突然發現是供給過剩。
因此，泡沫表面看起來是供不應求，實際上是供大于求。
5. 房地產分類
房地產交易包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃三種形式。
在房地產交易中國家規定了基本的制度，即國有土地有償有限期使用制度、房地產價格申報制度、房地產價格評估制度和房地產權屬登記發證制度。 房地產分三級市場： 一級市場：土地的買賣 二級市場：商品房交易及增量房市場 三級市場：二手房及存量房市場 房地產的一些特點： 房地產經營管理課程要點： 1. 房地產是房屋和土地的社會經濟形態，是房屋和土地作為一種財產的總稱。
2. 房地產業使之從事房地產開發、經營、管理和服務的行業。 3. 房地產業是國民經濟的基礎性、先導性產業，將成為我國國民經濟的支柱產業。
房地產是國家的一筆寶貴財富。房地產業的地位明顯。
4. 房地產業在國民經濟中有重大作用，他是國民經濟和社會系統中基本單位的承載體，起著聯結生產與生活、生產與消費、生產與流通的作用。可以提供大量的財*積累。
它的有效發展可以合理充分利用土地資源，能創造更多就業的機會，可最不改善城鎮居民的居住和生活條件，并有利于出進我國對外開放。 5. 土地所有權法律意義上的所有權和經濟意義上的所有權雙重含義。
6. 我國城市土地的國家所有權在經濟上要實現，就是要向用地單位收取地租或土地使用稅，包括絕對地租和級差地租，以及壟斷地租。 7. 房產是指房屋產品歸誰所有，亦即對于防務的戰有、使用、收益和處分的權利。
房產是商品。具有商品屬性，有價值和使用價值。
房產商品具有自己的特點，特別是地理位置對房產價值和價格的形成起著關鍵的作用。 8. 房地產經營的概念有狹義和廣義之分。
狹義的房地產經營主要指建筑地塊和房屋的流通過程和售后管理。廣義的房地產經營概念包括房地產生產過程和流通過程經營。
9. 房地產經營具有風險性大、收益高，經營對象有效符合投資的雙重性，經營中壟斷和競爭同時存在等特點。 10. 房地產經營必須掌握分析預測，適應需求，齊全功能，配套服務等原則。
11. 房地產經營管理運行機制是商品經濟運行機制，要按商品經濟原則進行經營管理。其基本要求是要遵循價值規律要求，要等價交換；土地要有償使用；地價、地租的確定要以市場供求變化為基礎，參照環境和規劃等因素；要有計劃推進房改。
要創造實現房地產商品化經營的良好條件。 12. 必須加強對房地產經營的管理，包括加強房地產經營企業內部管理和國家宏觀管理，以取得經濟效益、社會效益和環境效益的有機統一，微觀和宏觀的有機統一。
13. 土地產權的含義包括土地所有權、地役權、地上權、抵押權、典權和租賃權。 案例分析： 廣州市惠華房產開發公司師1982年6月就成立的一家房地產開發公司。
由于經營管理好，早在1987年就經廣州市建委批準為一級城市建設綜合開發企業，并被列為全市50家優秀企業之一。 惠華房地產通過外引內聯，多方集資，發展外向型房地產業，積極進行舊城區改造和新區開發。
公司領導認識到公司是社會主義企業，不能單純追求企業盈利，而必須協調好經濟效益、社會效益和環境效益的關系。公司開發經營的昌樂苑小區建成，住戶進住后，搞了數以百計的違章建筑和防盜設施，有的花上萬元建造起來，相當高級。
小區的空、路邊也堆放了許多雜物。按常規，住宅交付使用后，公司可以不管了。
惠華公司領導為了改變這一局面，決心做好售后服務，認真抓好小區管理。公司領導帶領干部“抓點”，堅決清除違章建筑，并無償投資30萬元，把小區美化起來，變成環境優美、安全的花園小區，受到住戶和社會的贊譽。
惠華公司也舍得花錢投資興建小區的中小學、幼兒園等公益事業，總投資600萬元，建成后無償交給教育部門使用。 公司加強經營管理，注重三個效益的統一，使公司不斷壯大和發展。
房地產投資 案例 經濟調控時期，國內房地產市場上，高檔賓館、豪華別墅處于調整消化期。但社會對中檔住宅仍有很大的需求，對商鋪的需求也因為零售業的迅速發展而增加。
在這種形式下深圳珠江信托投資公司與香港隆基投資集團協商合作開發商住小區。 項目定名“新景花園”，位于廣東南沙經濟開發區。
項目占地面積 120 060平方米，規劃建筑占地面積 35 000平方米，建筑總面積269 700平方米建筑密度為29.2%.綠化面積35%容積率2。25，居住人口按占地面積20平方米/人計，共 6 000人。
經估算，項目總投資費用這5。86億元人民幣。
建成后，在經營期內累計盈余將達1。47億元，項目總投資收在率為34。
61%動態投資回收期為三年零七個月，凈現值約占6.493萬元，內部收處率為38.23%。并對項目主要經濟指標作敏感分析和風險分析。
得出項目的投資和市場風險較小，而盈利性好。 經過反復論證，合作雙方決定合資成立新景花園項目有限公司，負責該項目的興建和經營。
小結 1房地產投資經濟效益有確定性和非確定性兩大類分析方法。 2在確定性分析方法中，簡單投資收益率法和靜態投資回收期法屬靜態分析法，不考慮資金時間價值；動態投資回收期法、凈現值法和內部收益率法屬動態投資回收期法，考慮了資金時間價值。
3房地產經濟效益分析指標主要有投資收益率、靜態投資回收期、動態投資回收期、凈現值。
6. 房地產市場需求指標主要有哪些呢
⑴國內生產總值（GDP），是按市場價格計算的一國（或地區）所有常住單位在一定時期內生產活動的最終成果。
三種表現形態：價值形態、收入形態和產品形態。價值形態：是所有常住單位在一定時期內生產的全部貨物和服務價值超過同期投入的全部非固定資產貨物和服務價值的差額，即所有常住單位的增加值之和；收入形態：是所有常住單位在一定時期內創造并分配給常住單位和非常住單位的初次收入之和；產品形態：是所有常住單位在一定時期內最終使用的貨物和服務價值減去貨物和服務進口價值。
三種計算方法，即生產法、收入法和支出法。三種方法分別從不同的方面反映國內生產總值及其構成。
⑵人口數，指一定時點、一定地區范圍內有生命的個人總和，包括戶籍人口、常住人口、現有人口。其中，戶籍人口是在某地戶籍管理機關登記有常住戶口的人；常住人口：指經常居住在某地的人口；現有人口：指在規定的標準時點下，在這個地區居留的人口。
常住人口與一個地區的社會經濟關系更為密切。 ⑶城市家庭人口，指居住在一起，經濟上合在一起共同生活的家庭成員。
凡計算為家庭人口的成員其全部收支都包括在本家庭中。 ⑷就業人員數量，指從事一定社會勞動并取得勞動報酬或經營收入的人員數量，包括在崗職工、再就業的離退休人員、私營業主、個體戶主、私營和個體就業人員、鄉鎮企業就業人員、農村就業人員、其他就業人員（包括民辦教師、*職業者、現役*人等）。
這一指標反映了一定時期內全部勞動力資源的實際利用情況，是研究國家基本國情國力的重要指標。 ⑸就業分布。
指按產業或職業分類的就業人員分布狀況。 ⑹城鎮登記失業率，指城鎮登記失業人員與城鎮單位就業人員（扣除使用的農村勞動力、聘用的離退休人員、港澳臺及外方人員）、城鎮單位中的不在崗職工、城鎮私營業主、個體戶主、城鎮私營企業和個體就業人員、城鎮登記失業人員之和的比。
⑺城市家庭可支配收入，指家庭成員得到可用于最終消費支出和其它非義務性支出以及儲蓄的總和，即居民家庭可用來自由支配的收人。它是家庭總收入扣除交納的所得稅、個人交納的社會保障費以及記賬補貼后的收入。
⑻城市家庭總支出，指除借貸支出以外的全部家庭支出，包括消費性支出、購房建房支出、轉移性支出、財產性支出、社會保障支出。 ⑼房屋空間使用數量，指按使用者類型劃分的正在使用中的房屋數量。
⑽商品零售價格指數，是反映一定時期內城鄉商品零售價格變動趨勢和程度的相對數。商品零售物價的變動直接影響到城鄉居民的生活支出和國家的財*收入，影響居民購買力和市場供需的平衡，影響到消費與積累的比例關系。
⑾城市居民消費價格指數，是反映一定時期內城市居民家庭所購買的生活消費品價格和服務項目價格變動趨勢和程度的相對數。該指數可觀察和分析消費品的零售價格和服務項目價格變動對職工貨幣工資的影響，作為研究職工生活和確定工資*策的依據。