榮觀房產網1. 東莞的發展瓶頸有哪些,東莞的發展方向何在
這是葉檀女士的評論，我剛好收集有！
驅車穿行于珠三角，人們才能真實了解我國市場經濟的活力，未來自發的城鎮化將走向何處。
珠三角城市群內部沒有農村與城市的區別，沒有大城市與小城鎮的區別，番禺成為廣州一個區之前，服務消費與廣州也沒有太大區別。全球產業鏈轉移自發形成的城市群，與大量財*資金投入、空城密布的人工城市不可同日而語。在此處，可以領略市場的偉大力量，橫眉冷對這樣的力量，就是與市場為敵，與中國的發展為敵。
2007年，東莞GDP突破3000億元，富可敵省；在國家統計局發布的經濟城市排名中，東莞從第15位躍升為第8位，位居廣東省第一。而到2012年，雖然東莞步入瓶頸，但虎威猶在，當年GDP5010.14億元。東莞統計局初步測算，2013年東莞實現生產總值5500億元，按可比價計算，比上年增長9.8%，增速高于全省1.3個百分點，高于全國2.1個百分點，為十二五以來最高增速。第一產業下降0.3%；第二產業增長10.3%；第三產業增長9.4%。
東莞正在轉型，與其他東部地區一樣，轉型過程不太順利。從2009年開始，筆者在東莞看到的企業家大多比較迷茫，電子產業逐步轉移到中西部。東莞以往熙熙攘攘的廠區逐漸冷清，靠樓食利為生的一些當地人生活明顯下行，而高科技經濟發展絕非朝夕可就。
東莞的迷茫，溫州等城市也經歷過。
民間資金無處可去，全球產業鏈轉移與人民幣升值、勞動力成本上升對出口地區不利。責怪溫州或者責怪東莞無濟于事，甚至有人將此歸咎于當地人賭性濃厚，人心不古世風日下。
這種指責十分可笑，舉國之內難道只有溫州人賭性足？那么遍布各地的高利貸市場又該如何理解？各地房價不斷上升又如何理解？英國 《經濟學人》雜志的報告顯示，2013年全球博彩產業盈利4400億美元，美國人在賭博中輸掉約1190億美元，成為全球最大輸家；中國人和日本人分別在賭博中損失740億美元和314億美元，排第二和第三位。
東莞經濟轉型艱難，這個民營經濟重鎮，未來的發展方向在哪里？2013年12月，東莞市重大項目工作領導小組全體會議透露，2014年全市重大項目共243個，總投資4705億元，比2013年多38個，投資額增加846億元。
不難理解，東莞固定資產投資大增，2013年全市完成固定資產投資1383.94億元，比上年增長18.2%，為近6年來最快，增速比上年提高8.8個百分點。其中第三產業投資965.09億元，增長26.4%，而第二產業完成417.68億元，僅增長0.7%。第三產業的快速增長來源于房地產，房地產開發投資497.66億元，增長31.9%。
可以看出，東莞轉型轉到了基建工程與房地產，未來汽配項目、精細化工等重點發展領域如果出現產能過剩，對于東莞的打擊不亞于尚德重組對無錫的打擊。
當東部原發達地區出現普遍的發展瓶頸，我們不得不追問，目前的制度是否能夠與東部市場發達地區的經濟相匹配，是否允許東部地區的“聰明錢”高效地進行合法合規的生意？如東莞等地的電子產業必然發展出高效的物流業，以及便捷的支付業，企業主云集、工人聚集需要周到的服務業，目前的*策是否讓企業主積累的資金順利進入了這些行業，而對于高速發展期的食利階層是否又過于容忍？
一直以來我們把審批當監管，以為審批完成就可以建立規范的市場，這無異于南轅北轍，**正在推行負面清單管理制度，大力減少審批事項，而隨著監管的完善，在東莞等地醫療、金融等高端服務業盡可放開，以尋求新一輪的經濟引擎。面對溫州與東莞的現狀，需要反思*策的滯后，與市場規范的缺失，而不是極盡嘲笑、謾罵之能事，這是愚蠢而沒有良知的行為。
2. 東莞的房地產發展趨勢如何
影響房價主要有兩方面因素。
一是需求，二是炒房團的炒作。
由于房地產行業受到國家*策的長期負面影響，打擊了炒房團游資的積極性，回歸了市場的本來需求，房價在上海，深圳，廣州已經出現了一定程度的回落，而這種小幅度回落的趨勢可能會逐漸向全國市場擴散，但是大跌的可能性不是很大，國家不允許大起大落。 之前房價漲幅大的地區的房價回落速度可能會稍微大點，而漲幅小的地區房價可能維持穩定狀態甚至上漲的態勢。而商業房產由于需求大于供己，在較長時間內還會有攀升的趨勢。
國家發改委、國家統計局公布的最新數據顯示，3月份，全國70個大中城市房屋銷售價比去年同期上漲10.7%。統計數據顯示，3月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比（與去年同期比）上漲10.7%，同比漲幅比2月低0.2個百分點，漲幅開始放緩。
就環比（與前一月相比）數據看，3月全國樓市環比上漲0.3%，環比漲幅比2月高0.1個百分點。房價環比下跌的城市增多，深圳、南京、哈爾濱等10個城市的房價環比明顯下跌，其中深圳降幅最大，達2.5個百分點。
此前一直領漲全國樓市的深圳、北京、上海等中心城市，已讓位于西部城市和全國其他二、三線城市。烏魯木齊的房價同比上漲高達24.7%，位居全國之首。
分地區看，烏魯木齊、寧波等城市的新建住房售價同比漲幅較大。北海、金華等城市環比漲幅較大。
如果后市房價因為炒房團的原因再次抬高房價，沒有按*府的預期下降反而上升了可能引發*府更嚴厲的調控措施，如果是以投資未目的的人請謹慎介入。
以上純屬個人觀點請謹慎采納，祝你好運。
3. 目前東莞房地產中介市場的前景如何
經過30年外向型經濟的發展，珠三角的社會結構和利益分配體制已漸漸趨于固定，特別在那些廠房、工業園密集的村鎮，隨著大量外商投資和外來勞工的涌入，許多本地居民不由自主地介入到物業領域，衍生出龐大的“廠房經濟”市場和農村食利階層。
在東莞本地居民的收入結構中，租金收入就占了50%以上。 然而伴隨著2008年東莞大批勞動密集型企業倒閉，村鎮廠房的市場需求跌至歷年谷底，東莞成了廠房經濟的“重災區”。
2008年東莞工業物業均價從往年的每平方米10~12元跌至每平方米7~9元，空置量也達到歷史新高。昊信聯行的統計數據顯示，截至2008年11月底，東莞空置廠房物業面積達到3800萬平方米，空置率在20%以上，其中一些聚集大量制造 企業的村鎮空置率高達30%，例如常平、大嶺山、大朗、東坑等鎮的廠房空置面積都超過150萬平方米。
東莞“土著”坐地收租的發展模式受到挑戰，興盛一時的工業地產中介行業也岌岌可危。據昊信聯行統計，2008年東莞300多家工業物業代理公司有近50%倒閉，勉強支撐的一些代理公司業務縮水嚴重，達到40%以上。
外向型經濟一枝獨秀的深圳，與東莞面臨著相似的困境。昊信聯行的數據顯示：截至2008年11月底，深圳閑置廠房面積達到1300萬平方米，比2007年增加56%。
廠房經濟模式是改革開放的產物，在珠三角等地遍地開花，紅火一時，然而，如今面臨最嚴峻的拐點，脆弱得幾乎經不住下一根稻草的敲打。有業內人士認為，村鎮廠房已完成了在中國工業地產第一階段的使命，已經是時候退出歷史舞臺了。
東莞工業地產市場遇拐點 東莞村鎮廠房空置率最高達30% 伴隨著東莞大批勞動密集型企業倒閉，東莞市場對村鎮廠房的需求跌至谷底，東莞成了廠房經濟的“重災區”。2008年東莞工業物業均價從往年的10~12元（每平方米）跌至7~9元（每平方米），空置量也達到歷史新高。
據昊信聯行的統計數據，截至2008年11月底，東莞空置廠房物業面積達到3800萬平方米，空置率在20%以上，其中一些聚集大量制造業的村鎮空置率高達30%，例如常平、大嶺山、大朗、東坑等鎮的廠房空置面積都超過150萬平方米。 廠房空置嚴重，其中又以1000平方米以上的大型廠房尤其難租。
：“有個相熟的業主在2008年新建了6500平方米的廠房，外觀很漂亮，設計、格局各方面都很新穎，按照慣例這種類型的盤是非常好租的，半年內絕對可以租出去，并且租金都在10塊（每平方米）以上。但是由于一直無人問津，業主把租金下降到7塊錢（每平方米），因為2007年建筑材料等原材料的漲價，這個價錢已經是業主能夠贏利的邊緣。
現在已經一年半過去了，仍然空在那里，不僅沒有租金收入，廠房的電線等設備還經常被盜，為此還要專門聘請保安來看管。” 業主：從中介勿擾到傭金加倍 在東莞廠房的業主中，本地居民、村委占了70%，而在過去幾十年來，坐地收租早已成為東莞農民普遍的生存方式。
2007年東莞全市的出租屋稅就高達5000萬元。廠房、民房的租金收入一度使得東莞城鄉人均收入高居全國第一。
對于他們來說，眼下大量無人問津的廠房帶來的是對原有發展模式的挑戰和生存的壓力。 于是，不少村委會在用他們能夠想到的各種辦法對廠房進行“升級”。
很多村鎮的自蓋廠房凌亂簡陋，甚至有消防隱患，現在不僅自發改造環境，還不忘完善配套設施，例如重新裝修、安裝配電房、加裝電梯等等。 面對不景氣的租賃市場，村委還面臨一個兩難的尷尬：是否降低求租條件。
由于廠房經濟的特殊性，一旦企業卷款逃跑，留下的債務和欠薪往往都要由廠房所有方來承擔。除了合俊事件由鎮*府出面墊付工人工資，珠三角的“慣例”是由村委會、房東或社區股份公司墊付企業老板“走佬”后的工人工資。
據《鳳凰周刊》報道，去年6月東莞東城臺企永合興手袋廠老板惡意欠薪逃逸，房東在自己還被欠租金、稅費、電費、管理費的情況下，向親朋好友借款數十萬元墊付30多名工人的工資。因此廠房業主向來對進駐企業的固定資產有一定的要求，輕資產型的企業則被要求繳納多倍的押金。
以一個月租4萬元的廠房為例，通常情況下只需繳納兩個月的租金作為押金，而輕資產型企業則需繳納30萬~50萬元。而現在眼看著廠房長期空置，業主忍受著斷租之痛也不敢輕易降低標準，原因就是現在企業資金鏈緊張，信用風險更大。
業主對中介的態度也發生了一百八十度的逆轉。早幾年廠房供不應求，只要在墻上貼出招租的橫幅就很快有人打電話來求租，甚至要在廣告橫幅上特意注明“中介勿擾”。
但這幾個月來，工業地產中介開始受到前所未有的禮遇：不僅大量業主紛紛前來放盤，還許下“傭金好商量”的承諾；以前做成一筆交易，通常是以一個月的租金作為傭金，現在則可以拿到兩個月的租金甚至更多。以前被認為“干擾市場”的廠房中介，現在不時成為村委會的座上客。
因為業主盼望著從中介那里多獲取一些租房需求，好把空置的廠房早日推銷出去。 然而對于廠房中介來說，這些禮遇、承諾都難以轉換成最終的實惠。
據程萬航介紹，依照往年的經驗，第四季度是工業地產的旺季，企業主向來喜歡在農歷新年之前。