榮觀房產網1. 房地產上如何談判
買家與業主談判之前，注意事項：
一、確認談判之人的身份。
買家一定要確認這個房東是不是真正的業主。
二、挑選一個談判的搭檔。
買家最好帶一個擅長談判朋友過去，一個唱黑臉一個唱紅臉。
三、了解談判對手。
通過各方面的渠道打聽這個真正業主盡可能多的信息。便于綜合分析業主的心理，知己知彼百戰百勝嘛。
四、必須明確當前買家的現狀。
買二手房，房屋出售信息不透明不對稱，而且手續繁瑣，因此一般都要通過中介。
業主給出的價格一般都是實收價格。本該是限制賣家的稅，結果反而成了買家負擔。營業稅、契稅、個人所得稅、教育附加稅，還有貸款過程中交給擔保公司的各種費用等等，都是由買家承擔的。這個也是不爭的事實。
五、定一個最高價格。
避免沖動，買家需給自己定一個心理承受的最高價格。超過多少W，絕對不買。
買家與業主談判時，注意事項：
一、注意談判的氛圍。
買家想要業主讓利，就必須在保持融洽的交談氛圍下。
二、了解業主售房的心態.
是否著急銷售？當然很多精明的業主，就算是急售也不會輕易流露急售的心理。那就要看黑臉與紅臉如何配合啦。
三、試探業主對房地產行情的了解程度。
是不是第一次賣房？對交易流程等等是否了解？
若業主很了解行情，吹噓自己的裝修保養等等，甚至對自己的房子過于自信，房價出價高。買家也不能示弱，讓第三方（黑臉）指出房子的缺陷與不足，打擊業主，同時要注意說話的委婉一點，語氣不能太強硬。
四、有中介在場的情況。
注意中介始終是代表業主的利益的，不能聽他們的片面之詞。沖動是魔鬼。
五、非口頭協議。業主的讓利內容，都要清楚寫入合同。
1. 入住時間讓利。
讓買家在交易期間就入住。必須在合同上標明入住日期。
2. 贈送買家的東西。
電器、家具、空調、廚房衛浴配套等等所以東西都要寫詳細。
3. 有租客的情況。
租客搬走的時間，房屋水電和燃氣費用、房屋清潔費用等等都要明確。
六、談不和的情況。
買家最好能讓業主給予一到三天的考慮時間。爭取第二次談判的機會。
希望能幫到你，這會能想到的就那么多了，打字好累，歡迎高手們共同商討.
2. 房價談判的注意事項有那些
買房談判注意事項 （-）降價期望值不要太高。
商品房屬于高檔消費品，不可能像小商販出售的商品那樣胡亂報價，每一處房屋的報價都是開發商在精心分析了市場狀況、房屋特點、成本壓力及銷售對象的支付能力后做出的，一旦公開報價，其利潤水平已在開發商的頭腦中固定了，輕易不會讓步。為此，購房者沒有必要針對每一處商品房的報價“攔腰一刀”，而應當認真分析其報價合理性及預期獲利水平，預測其中可能存在的降價空間，以達到合理降價的目的。
（二）將房價封頂再封口。商品房的價格隨著時間、銷售進度會改變，也因不同樓層、朝向而不同，開發商為達到吸引購房者的目的，往往在廣告中報~個最低價，以“XXXX元/平方米起”的形式出現，購房者不要以為按此價就可以買一套理想的房子。
購房者在與開發商談價格時，首先要把所有價格問清楚，特別是當前的最好的房子的最高價格，以及該價格的有效時間，先封好售價之頂，免得隨著購房者購買意愿的增強，開發商有意無意地提高購房者選中的房子價格。房價的構成比較復雜，對于開發商報價之內包含了哪些內容，購房者也應問個明白，要求開發商把應包含在房價中的成本、費用一項不漏地投入房價，不能在談好價格之后，又要求購房者支付本應計入房價的某項費用。
（三）可以了解房屋銷售進度：（l）多次察看銷售進度表；（2）向銷售人員要求購買那些已標明售出的房屋，要求銷售人員想辦法解決，如能夠解決，則銷售進度表可能存在不真實的內容；（3）查看購房合同編號，也能對銷售進度有大概的了解。為得到真實成交價，可要求銷售人員提供有關合同，或直接向購房人員了解。
（四）購房者在價格談判過程中，一方面要求把所有應該包含在房價中的成本、費用打入房價，另一方面，還要盡可能要求開發商把部分價外費用打入房價中，由開發商替購房者支付，如應由購房者支付的交易手續費、契稅等。 購房殺價有哪些竅門？ 有人說，買房屋勝敗的關鍵就要看你殺價的本領了，這話不無道理，對 于想做投資的購房者而言更是如此。
只有買到便宜的房屋才有自己的利潤空間.否則拋出之后 不但沒賺甚至要賠本。房地產買賣談判的技巧在于掌握市場動向，心中有數，同時，了解對方情況，知己知彼。
最后，心要“狠”，狠狠殺價 買賣談判的學問大得很，只有做足功夫，才能胸有成竹，勝券在握。 一要不動聲色、多方了解 1 看房屋。
房子是實物，一切都可收入眼中，看房子里，應表現也自己有興趣，太冷淡賣主對方也會沒有心思同你多談，同時細心觀察房子結構，采光，保養 周圍環境等，還要多聽賣主解釋，多問賣主問題。 2 掌握背景材料。
房屋推出市場多久了，有多少人出過價，出價多少，可作一個參考系數。愈是多人出價的房屋，表示其轉售力愈強。
3 讓賣主知道你購房是自住，非為轉賣。通常賣主不希望房屋銷售人員居間獲利，而且喜歡自住之買家， 一可賣得高價，再者比較簡單。
二要摸透賣方心理： 1 賣方多久內必須賣屋，對于在什么時候殺價非常重要，愈接近賣主要賣的期限，賣主愈急切出售，這就是你最有利的殺價時刻。 2 了解賣主售得屋款擬作何用途。
如果賣方信得屋款，并不急用，則房屋殺價，必遭許多挫折，遇此情形，是你罷手或者轉向的時候。 3 定金方面。
定金多少才算恰當，并無一定標準，視各人需要而定，由雙方協商。 殺價原理： 1 暴露房屋的缺點，對于賣主的房屋所有缺點加以揭露，使賣主對自己所開高價失去信心借以達到殺價的目的。
2 拖延戰術。若賣主急欲脫手，可刻意拖延時間，如謊稱需時間匯集資金等，等到臨近期限的最后一個階段，給予殺價。
3 合伙戰術。你可以告訴賣主是與合伙人共同投資的，所出價格需同合伙人商議略施小計殺價。
4 欲擒故縱。對于所看的房屋，明明中意，仍要表示不喜歡的各種理由，借此殺價。
總之，殺價的方法很多，買主只要頭腦清晰，靈活運用，見機行事，必能心想事成，大功告成。 4、簽定購房合同 購房合同的主要內容包括以下幾方面： 在簽訂上述各項條款時，購房者尤其需要關注以下幾項基本問題： 一.防止簽訂無效及不能履行的合同 二.防止價內費用價外化 三.不要簽訂無效合同 四.不要簽定“不平等條約” 五.不要糊里糊涂簽合同 六.補充協議很關鍵 5、付款方案 一次性付款，按揭貸款，公積金貸款，分期付款…，這么多種付款方式，我該選擇哪一種最好？不用愁，數種方案一一為您道來。
●付款方式比較 ●選擇哪種貸款買房合算 6、保險與公證 7、驗收房屋 購房者接收房產時必須要求賣方再次陪同實地察驗，看是否有所變動，是否按合同要求進行過維修改造，維修改造質量和水平是否滿意，有關文件是否符合、齊全等，都應仔細察驗。只有購房人對房屋進行驗收并簽署房屋交接單、領取房屋鑰匙，開發商的交付義務才算履行完畢。
8、物業管理 9、辦理產權 買房后應及時到房屋主管部門申請產權轉移過戶登記。買進的房產，只有在進行了合法的產權登記，并取得《房屋所有權證》（即房屋產權證明文件）后，你對房屋的所有權及其他權利才會得到法律的保護，通過產權登記，可以使你驗證所購買房產是。
3. 做房產銷售注意那些弊端是什么
在實際的接待談判過程中，銷售人員應注意以上幾個方面：
1，不要過分熱情，過分熱情給人造成房子賣不出去的假象，使得購房者到你的樓盤不看好。
2，在談判的初期，不要在價格上過多地糾纏，不要用價格來吸引購房者，你的充分利用自身房屋的優勢來吸引顧客，讓顧客覺得買你的房子是賺到了。
3，現場接待更需要高超的談判技巧，這個技巧的就得需要長時間的積累，能夠察言觀色，能揣摩多數購房者的心理活動，把握購房者的意圖，這個很重要的，什么事都做到前面，讓購房者信賴你。
最后再說一句，銷售一行，在外人看來是玩的嘴皮的功夫，其實在我看來不然，銷售其實玩的是心理戰，攻城為下，攻心為上。也就是這個道理了。希望能幫到你 ，望采納！
4. 做房產銷售有哪些談判技巧
（一） 、銷售人員必備的談判技巧：
1、能夠激發客戶的購買欲望；
2、給予客戶好的感覺；
3、激發客戶的購房興趣；
4、激發客戶下定決心購買。
（二）、說服能力：
1、自信+專業水平
要有自信，自信可磨練推銷談判技巧，有自信的說話技巧才能抓住客戶的心理；
要有專業水平：專業水平就是說具有豐富的房地產專業知識和清晰的表達能力；對自身樓盤的結構、單位面積、朝向、樓層間隔、建筑材料、購樓須知、價格、付款方式、銷售手冊、周邊環境、配套設施及周邊樓盤的了解，同時應熟悉、掌握發展商名稱、樓盤詳細地址、銀行帳號、簽訂認購書、交款手續、簽合同、辦按揭、入伙手續、辦房產證等有關手續及收費標準。
2、（三意主義）推銷售術：
①誠意（誠懇友善） ②創意 ③熱意（熱情、積極）
3、在說服方面，臉部表情可發揮很大作用：
①根據美國心理學家梅班恩的研究資料得知，說服的三大構成要素為：臉部表情占55%、聲音占30%、語辭占7%
②微笑服務，笑臉是萬國共通的語言；
③臉部表情應與語辭語氣相一致。
4、說服時，要盡量滿足客戶的（三大渴望）
因為忽視人性的基本原理，不論在推銷或人際關系方面都將難以成功；所以對待客戶必須做到：
①接納（希望被接受）
②認可（希望被認同）
③重視（希望被重視）
5. 房產銷售談判技巧
原發布者：ANANCS
全國房地產銷售技巧培訓一、銷售人員的基本素質（穿插案例）：1、銷售人員的定位與職責。2、銷售代表的成功因素。3、銷售人員的三種心理素質。4、銷售人員成功要點分析二、銷售人員的銷售技巧（穿插案例）：1、電話銷售技巧。2、現場銷售技巧：（1）客戶進門、了解客戶需求、介紹產品。（2）談判技巧。（3）話術技巧。（4）銷售應變的八大技巧。（5）銷售跟進技巧。（6）銷售說服技巧。三、置業顧問的40個精彩解答四、重點答疑解惑一、銷售人員的基本素質：（一）、銷售人員的定位與職責。我們的履歷上已經注明了我們的職業—售樓員！什么是售樓員？就是銷售人員，就是負責把溫馨家園推介給客戶、播撒安居理念的使者。什么是售樓？售樓，就是銷售，只不過銷售是籠統的，面售樓則是具體的，它銷售的是房屋以及附于房屋之上的社會地位以及居住文化。換名話說，售樓就是一種連接房地產開發與客戶購房需求的銷售活動。一方面，創造者—開發商需要將創造出的商品推介給有特定需求的客戶；另一方面，需求者—客戶需要將自己的特定需求反饋給能滿足他
6. 做房地產業務員該忌諱什么
1.首先作為房地產銷售人員要對房地產的基礎知和所售項目資料識全面的掌握，不要模模糊糊。
2.談客時要以禮相待，體現出個人素質，不要粗魯待人。3.銷售人員要根據所在的項目分析出客戶可能提出的異議，并作出詳細的分析結果，不打無準備之仗。
4.要時刻保持微笑，給人親切感，切忌面無表情。5.銷售人員的著裝和外表要保持整潔干凈，切忌邋遢的生活習慣。
6.要對自己有信心，對所在的項目更有信心，切忌底氣不足。7.語言要陰陽對錯、主次分明，一定要包裝自己的語言讓語言有感染感染力。
不要說話平淡不體現重點。8.要有激情，不要有消極態度。
9.關鍵的時候要有做一個很好的聽眾，聽客戶去說從中抓住客戶購買動機，不要夸夸其談。10.要準確的熟知最近得房產信息和多方面的新聞，還又要對不同行業都有所了解，才有話題和客戶聊，切忌乎說亂說。
11.對硬性的條款，語言和態度要肯定，不要說出給客戶感覺還有空間活動的話。12.介紹項目是要突出項目的亮點和賣點，內部出現的問題可以輕描淡寫帶過去，不要面面俱到的解說，要抓住客戶感性的方面加以包裝。
13.要站在客戶的角度去考慮問題，切忌和客戶對立。14.不要本著我我就是買房子的角度去和客戶談判，要以朋友的語氣說話，其實銷售行業不是一買東西而買東西，是一個人與人交流的過程。
15.要不斷的和客戶保持聯系，不要把客戶逼得太緊也不要放松客戶，關鍵要抓住火候。16.對客戶要有服務精神，不要輕視客戶。
今天就總結就出這些有可能以后要加以補充。
7. 作為一個房地產銷售員 我應該注意什么,,
房地產是涉及面比較廣的一個行業，因此房地產管理人員所具備的職業道德涉及的面也比較廣，例如房地產管理人員應該具備*治素質，職業操守，知識豐富，業務能力強，身體素質好以及通曉管理知識等職業道德與素質。
一；*治素質 作為一名公民，無法脫離整個國家的*治環境而孤立的存在；作為一個行業，其發展必然受到國家*策導向的影響。因而，房地產企業人員也應對我國特殊的國情和中國特色的改革之路有所了解，關注*府宏觀層面的體制安排和改革趨向，尤其是與房地產業相關的一系列方針、*策的出臺，能對所從事行業的發展情勢和前景有所把握和判斷。
這是保障我國房地產市場經濟發展方向的要求。 1職業操守 市場經濟是法治經濟，也是一種互動交往、互惠互利的活動。
在其活動規則下，并非只有企業的單向行為，消費者也有著其自身的理性、判別能力、質量要求、法律意識等，這無形中對房地產企業的市場行為提出了規范、約束、責任等要求，而其人員則是這種要求的直接承擔者。這便需要從業人員以消費者為中心，以服務為導向，恪守本行業的職業準則和從業精神，做到真正意義上的為人民服務。
2知識涵養 房地產業是一項涉及面廣、包容性強的綜合性行業，據此對其從業人員的知識涵養也有著一定的要求。需要其從業人員能在房地產專業知識基礎之上了解各類與其相關的知識，其中包括與房地產業相關的一系列法律法規，與提高工作效率和企業經濟效益相關的經濟學和管理學知識，與消費者交往相關的心理學和社會學知識，與銷售相關的營銷學，與設計相關的建筑學、美學等知識。
知識是第一生產力，只有掌握了豐富的知識，才能在房地產管理中應運自如，真正做到一個訓練有素的管理人員。 3 業務能力 現代社會強調的是人的能力，對一個行業或企業而言也同樣如此。
在實踐的業務從事過程中，需要從事人員將自身的學識和智慧轉化為實際的行為能力。尤其對將面臨更為激烈的競爭的房地產企業而言，其人員更需具備一定的創新能力、思維能力、判斷能力，具備熟練的業務處理技巧和應變能力，具備嫻熟的人際交往、開拓能力和溝通能力。
房地產管理人員具備了這些素質，才能使房地產管理上不會出現漏洞，才能不會拉房地也產發展的后腿，并能更好地服務房地產業的發展。 4身體素質 隨著生活節奏的加快，工作強度的增大，從業人員的身體條件顯得尤為重要。
如果企業人員沒有一個良好的身體狀況，長期處于亞健康狀態之中，那精力充沛、斗志激昂、積極拼搏的投入工作則是無從談起。 5具備豐富的房地產市場運作經驗并通曉管理等知識 具備豐富的房地產市場運作經驗并通曉管理等知識，就需要熟悉房地產業的各個業務環節，并具有強烈事業心、責任感和使命感；需要熟悉房地產市場的變化規律，洞察房地產行業的行情變化，把握房地產業未來的發展趨向；需要有正確的全局觀、強烈的風險意識和高超的風險決策能力，并善于把握商機、敢于開拓創新。
同時，管理人員應能培育出一個符合企業自身特色的企業文化氛圍，為優秀人才脫穎而出創造良好條件；應能為企業確立一個合適的發展目標，并能充分調動所擁有的人力、物力、財力為實現這一目標而努力；應具備先進的管理理念和用人思想，善于發現、使用人才，并能最大程度的激發員工的積極性和創造性；應具備樹立顧全大局，從長遠利益出發的世界觀，為房地產的長遠發展時時刻刻作好準備。
8. 房地產銷售通常應注意哪些常見問題
房地產銷售常見問題及解決方法 一、產品介紹不詳實 1、原因 1）對產品不熟悉。
2）對競爭樓盤不了解。 3）迷信自己的個人魅力，這種情況特別見于年輕女性員工。
2、解決 1）樓盤公開銷售以前的銷售講習，要認真學習，確實了解及熟讀所有資料。 2）進入銷售現場時，應針對周圍環境，具體產品再做詳細了解。
3）多講多練，不斷修正自己的措辭。 4）隨時請教老員工和部門主管。
5）端正銷售觀念，明確讓客戶認可自己所定尺度，明確房屋買賣是最終目的。 二、任意答應客戶要求 1、原因 1）急于成交。
2）為個別別有用心的客戶所誘導。 2、解決 1）相信自己的產品，相信自己的能力。
2）確實了解公司的各項規定，不確定的狀況，向現場經理請示。 3）注意辨別客戶的談話技巧，注意把握影響客戶成交的關鍵因素。
4）所有文字載體，列入合同的內容應認識審核。 5）明確規定，若逾越個人權責而造成損失，由個人付全責。
三、未做客戶追蹤 1、原因 1）現場繁忙，沒有空閑。 2）自以為客戶追蹤效果不大。
3）銷售人員之間協調不夠，同一客戶，害怕重復追蹤。 2、解決 1）每日設立規定時間，建立客戶檔案，并按成交的可能性分門別類。
2）依照列出的客戶名單，大家協調主動追蹤。 3）電話追蹤或人員拜訪，都應事先想好理由和措辭，以避免客戶生厭。
4）每日追蹤，記錄在案，分析客戶考慮的因素，并且及時匯報現場經理，相互避免探討說服的辦法。 5）盡量避免電話游說，最好能邀請來現場，可以充分借用各種道具，以提高成交率。
四、不善運用現場道具 1、原因 1）不明白、不善用各種現場銷售道具的促銷功能。 2）迷信個人的說服能力。
2、解決 1）了解現場銷售道具對說明樓盤的各自輔助功能。 2）多問多練，正確運用名片、海報、說明書、燈箱、模型等銷售道具。
3）營造現場氣氛，注意團隊配合。 五、對獎金制度不滿 1、原因 1）自我意識膨脹，不注意團隊合作。
2）獎金制度不合理。 3）銷售現場管理有誤。
2、解決 1）強調團隊合作，鼓勵共同進步。 2）征求各方意見，制定合理的獎金制度。
3）加強現場管理，避免人為不公。 4）個別害群之馬，堅決予以清除。
六、客戶喜歡卻遲遲不決定 1、原因 1）對產品不了解，想再作比較。 2）同時選中幾套單元，猶豫不決。
3）想付定金，但身邊錢很少或沒帶。 2、解決 1）針對客戶的問題，再作盡可能的詳細解釋。
2）若客戶來訪二次或二次以上，對產品已很了解，則應力促其早早下定金。 3）縮小客戶選擇范圍，肯定他的某項選擇，以便及早下定金簽約。
4）定金無論多少，能付則定；客戶方便的話，應該上門收取定金。 5）暗示其他客戶也看中同一套單元，或房屋即將調價，早下定金則早定心。
七、客戶下定金后遲遲不來簽約 1、原因 1）想通過晚簽約，以拖延付款時間。 2）事物繁忙，有意無意忘記了。
3）對所定房屋又開始猶豫不決。 2、解決 1）下定金時，約定簽約時間和違反罰則。
2）及時溝通聯系，提醒客戶簽約時間。 3）盡快簽約，避免節外生枝。
八、退定或退戶 1、原因 1）受其他樓盤的銷售人員或周圍人的影響，猶豫不決。 2）的確自己不喜歡。
3）因財力或其他不可抗拒的原因，無法繼續履行承諾。 2、解決 1）確實了解客戶的退戶原因，研討挽回之道，設法解決。
2）肯定客戶選擇，幫助排除干擾。 3）按程序退房，各自承擔違約責任。
九、一屋二賣 1、原因 1）沒作好銷控對答，現場經理和銷售人員配合有誤。 2）銷售人員自己疏忽，動作出錯。
2、解決 1）明白事情原由和責任人，公司另行處理。 2）先對客戶解釋，降低姿態，口氣婉轉，請客戶見諒。
3）協調客戶換戶，并給予適當優惠。 4）若客戶不同意換戶，報告公司上級部門，經同意后，加倍退還定金。
5）務必當場解決，避免官司。 十、優惠折讓 （一）客戶一再要求折讓 1、原因 1）知道先前的客戶成交有折扣。
2）銷售人員急于成交，暗示有折扣。 3）客戶有打折習慣。
2、解決 1）立場堅定，堅持產品品質，堅持價格的合理性。 2）價格擬訂預留足夠的還價空間，并設立幾重的折扣空間，由銷售人現場經理和各等級人員分級把關。
3）大部分預留折讓空間，還是由一線銷售人員掌握，但應注意逐漸退讓，讓客戶知道還價不易，以防無休止還價。 4）為成交而暗示折扣，應掌握分寸，切忌客戶無具體行動，而自己則一瀉千里。
5）若客戶確有困難或誠意，合理的折扣應主動提出。 6）定金收取愈多愈好，便于掌握價格談判主動權。
7）關照享有折扣的客戶，因為具體情況不同，所享折扣請勿大肆宣傳。（二）客戶間折讓不同 1、原因 1）客戶是親朋好友或關系客戶。
2）不同銷售階段，有不同折讓策略。 2、解決 1）內部協調統一折扣給予的原則，特殊客戶的折扣要有統一解釋。
2）給客戶報價和價目表，應說明有效時間。 3）盡可能了解客戶所提異議的具體理由，合理的要求盡量滿足。
4）不能滿足要求時，應耐心解釋為何有不同的折讓，謹請諒解。 5）態度要堅定，但口氣要婉轉。
十一、訂單填寫錯誤 1、原因 1）銷售人員的操作錯誤。 2）公司有關規定有調整。
2、解決 1）嚴格操作程序，加強業。