榮觀房產網1. 誰知道房地產中炒房的全過程
到底是誰在背后推動了房價的不斷上漲？讓我來告訴你真正的答案。
首先假設一個城市在沒有外界干預的情況下是2000-3000/平方米的價格，第一批推動房價的是一些大型炒房團他們主要由一些私人的基金和一些外國投資公司組成，他們和房地產商勾結在一起先通過銀行首付的方式取得大量的房產，然后造成一個供不應求的假象，助推房地產的價格不斷上漲。房產價格從3000漲到4000多，在房產不斷上漲的情況下普通老百姓們著急了，因為房子是每個人一生中除吃飯外第二重要的東西，但絕大多數人是不可能一口氣買的下房子的，這個時候銀行就起到很重要的作用，大批的人通過銀行以最低2成首付的價格買到了不一定屬于自己的房子（因為是借錢買的）。房價也被大量的購買者炒高到了5000以上。價格到了這一步那些大型炒房團和房地產公司也已賺到了滿盆的金。
隨著房價的不斷上漲，更多的人為了將來做打算了，就紛紛通過銀行貸款的方式提早買房，于是這個時候老百姓就成為第二批的炒房者。其中有不少買房比較早的人，在房價不斷上漲的過程中賺到了他們的第一桶金，當有了一定的本錢后就挺而走險通過銀行貸款的方式，購買更多的房產，以求獲得更大的利潤。房產價格也因此而不斷的上漲。
但是隨著股市，樓市不斷的火熱，大量的資金從銀行流出，造成銀行儲蓄不斷的下降，要知道銀行對外貸款的本金就是靠那些高額的存款。因此銀行為了提高儲蓄就會不斷的提高存款的利息，存款的利息漲高了貸款利息也會跟著漲高，那些原先通過銀行貸款而購買房子的人就會因此要向銀行付出更多的利息，生活上的負擔也隨之加重。最終成為名副其實的房奴。貸款買房等于自掘墳墓！！
當因銀行貸款利率上調，老百姓還不起貸款的時候，銀行就可以通過法律手段強制收回房子。真正到了那個時候損失最嚴重的還是普通老百姓。到了那個時候房地產泡沫也就會徹底的破滅，一些小金融貸款公司因為收不到現錢，紛紛出售其所收取的房產，造成房價的嚴重下跌，市場供大于求。其中引發的金融危機也會引起股市的震動，從而造成各行各業的不景氣，經濟大蕭條。
總之，在房地產暴長的背后銀行一直起到推波助瀾的作用。如果沒有銀行提供最低2成的買房貸款支持那些炒房團就不可能有足夠的資金大規模抬高房產價格。如果沒有銀行提供最低2成的買房貸款支持就不會有大批的老百姓成為炒房團手上的肉和銀行手上的房奴。
現在我們的生活水平提高了，也需要更好的物質生活享受，但我們害怕成為房奴，害怕成為砧板上的肉，希望銀行能夠提高買房貸款比率這樣就可以提高炒房的成本減緩泡沫的上漲速度。如果想長痛不如短痛就需要終止買房貸款，一時間大家都買不起房了，炒房多的人房子賣不出好價錢，也就會因此破產。過不了多久，房產價格就會以一個合理的價格出現。這種方法有點極端。但是也是比較好的方法，就是國家通過立法，要求一個人只允許貸款（且貸款率不得超過50%）購買一座房子，第二座房子只能在第一座房子貸款還完的情況下才允許購買。這樣就可以有效的減少房屋的空置率，減少炒房的機會。
最終達到防治結合的功效。
2. 浙江房產的情況
今年初以來，磁懸浮滬杭線嘉興站的建設等一系列利好消息，給嘉興房地產業剛剛吹來一股暖意，國家一連串的*策調控，又給嘉興的房地產市場帶來了重重壓力。
繼去年3月央行實行了多年的房貸優惠利率被取消后，今年“國八條”、“國六條”、“九部委意見”等房產*策相繼出臺，不僅遏制了房地產開發投資過快增長和房價過快上漲的勢頭，而且隨著現房樓盤的不斷推出，商品房銷售壓力日益增強，嘉興的“房市盆地”現象也日顯突出。 由此，不少人都言辭鑿鑿，無論國家如何宏觀調控，嘉興的房價必漲無疑！事實果真是這樣嗎？ 嘉興“房市盆地”由來已久 與周邊城市相比，目前，嘉興市房地產市場確實處于一個相對較低的價位。
有關權威部門的統計顯示，今年一季度，嘉興市的商品住宅銷售平均價格為3815元/平方米，比杭州市場同期商品住宅銷售平均價格10193元/平方米足足低了6378元，即嘉興房價僅是杭州房價的37.43%，而且同期嘉興的房價也遠遠低于溫州的7127元/平方米、寧波的6063元/平方米、紹興的4961元/平方米，甚至大大低于湖州的4525元/平方米。 值得注意的是，這種狀況不是今天才有的。
嘉興的房地產市場從上世紀90年代初開始起步，到90年代末就已經形成了明顯的“房市盆地”。1998年，杭州市的商品住宅銷售平均價格已經越過4000元/平方米，而當年底嘉興市區住宅商品房的中心價還不到1400元/平方米。
當時堪稱精品樓盤的城南花園1999年底竣工驗收后一期中心價也僅1630元/平方米，到2000年5月份二期的中心價才漲到1950元/平方米。而此時，相鄰相近城市的房市價格都比嘉興高出一大截，其中湖州市區的住宅商品房的中心價就已經突破2000元/平方米。
2001年初，市區的天城園林居還以1830元/平方米售房，到下半年才漲至每平方米2100元。資料顯示，這時紹興市區的住宅商品房的中心價就已超過3500元/平方米。
2002年，嘉興的房市價格連連上漲，其中，2003年住宅商品房均價的漲幅達到了約32%左右，嘉興市區住宅商品房均價雖然從未趕上過寧波、紹興，但一度也曾超過了湖州。然而，僅僅一年，嘉興的“房市盆地”再度形成。
無論是省內杭州、溫州、寧波、紹興、湖州，還是鄰省的蘇州、無錫等地，更遑論上海、南京，周邊地區的房價都始終高出嘉興，并且還有距離越拉越大的趨勢。到今年4月份，紹興市的住宅商品房銷售均價已經高出嘉興約30%。
嘉興房市緣何成“盆地”？ 那么，嘉興的“房市盆地”現象是如何形成的？ 房地產業作為國民經濟的支柱產業之一，首先與經濟社會的發展緊密相連。上世紀初直到計劃經濟年代，嘉興憑借“魚米之鄉、絲綢之府”，經濟總量名列全省第三，居住價格也一直處于較高水平。
80年代末，以商品房建設為主的房地產開發開始起步，90年代持續發展，尤其是1994~1997年間嘉興年均房地產開發投資9.5億元，年均增幅達24.9%。但此時，在市場經濟浪潮的沖擊下，仍受到傳統經營機制、體制嚴重羈絆的嘉興經濟發展步履艱難，最困難時，全市國有、集體企業的虧損面高達60%。
其間，南面溫臺地區的民營經濟迅猛發展，北邊蘇南的外資企業則如雨后春筍，嘉興市的經濟總量一度跌至全省的第七位。“房市盆地”也就此形成。
1998年起，嘉興全面打響企業改革的決戰，到2000年底完成了“三年兩目標”，脫胎換骨的嘉興經濟再度起飛。從2002年起，嘉興GDP增幅連續4年名列全省首位和長三角城市的前茅。
與此同時，房地產業也高歌猛進。2001年、2002年、2003年、2004年全市房地產開發投資額分別以70.8%、20.5%、51.0%和62.3%的速度增長，年均增長49.8%，年均投資額69.4億元。
“房市盆地”也有所減緩。 2005年下半年以來，在國家宏觀*策的調控下，在能源、土地、資金等多種要素的制約下，嘉興經濟發展速度明顯減緩。
今年一季度，全市生產總值增速已低于全省平均水平0.6個百分點。“房市盆地”再度凸顯。
其次，房地產市場的發展也與市場的消費需求密切相關。1998年**實施積極的稅收*策和住房金融*策，鼓勵居民住房消費，地方*府部門加快住房建設，尤其是銀行推出個人購房按揭貸款業務，激發了長期被壓抑的購房需求，住房消費有效需求迅速被釋放，加上大規模的舊城改造、拆遷，帶動了房地產熱。
2001年至2004年的4年間，全市年均商品房銷售面積達197萬平方米1998~2000年商品房銷售面積累計達281.9萬平方米，年均銷售面積增長31.6%，大大削減了嘉興的“房市盆地”。 2005年嘉興房地產市場觀望氣氛顯現，雖然商品房銷售面積比上年增長22.5%，但反映當年銷售情況的預售面積下降了33.4%，與此同時，全市房地產企業空置商品房面積96.2萬平方米，其中住宅51.7萬平方米，比上年分別增長121.3%和360%；今年前4個月全市商品房銷售面積、預售（期房）面積雙雙下降，同比分別下降26.6%和38.9%。
今年一季度末全市空置商品房面積為109.2萬平方米，其中住宅62.4萬平方米，同比分別增長達254.0%和482.7%，其中1年和3年空置房面積分別為46.6萬平方米和20.9萬平方米，同比分別增長279.4%和558.3%，盡管4月份商品房。
3. 嘉興久鼎房產營銷策劃有限公司怎么樣
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