榮觀房產網1. 房地產信貸風險包括哪些 如何化解房貸風險
您好！房地產信貸風險的類別 1.項目合法有效性風險。
由于房地產和其他行業的差異，這一業務既有房地產企業（借款主體）的資質管理——保留行*審批的項目，還有項目本身的合法有效性，大部分項目都是保留行*審批的，尤其是進行規劃的審批很普遍，所以存在較大的*策性風險，這體現在房地產項目的地產一級開發階段和項目開發階段，這類風險發生最為顯著的是工業園區的房地產開發項目。 2.市場風險。
房地產項目的市場定位往往成為市場風險的主要決定因素，其中價格和當地對該同類項目的供需情況是衡量市場風險的主要參考指標。這類風險主要體現在銀行對項目的審貸初期和房地產項目的銷售階段，易受該行業經濟“泡沫”的影響，海南房地產“泡沫”的破滅至今讓人記憶深刻。
同時，原材料價格的上漲將會加大房地產開發的經營成本，甚至推動房價的上漲，給市場帶來許多不確定性。此外，國民經濟總量的發展和人們消費水平都將影響到房地產的需求市場。
由于房地產的行業特性，其受經濟環境的影響因素較多。 3.項目質量風險。
由于房地產項目按揭時間較長，在此期間容易滋生許多不確定性風險因素。其中項目的工程建設質量相對容易監控，而項目的選址、項目類型、物業配備等將會在長時間影響項目質量，從而給銀行帶來相應的信貸風險。
這類風險體現在房地產工程項目建設管理和項目的周圍經濟環境上。 4.*策性風險。
對房地產而言，其*策性風險主要指貨幣*策、財**策、*府對房地產的產業*策等其他相關*策的影響。化解房地產信貸風險的對策 地產行業風險正逐步積聚，部分風險已經顯現。
面對房地產市場的新情況，我們不能無動于衷，應該采取有效措施，積極應對和化解可能存在的風險。 （一）提高房地產信貸的認識，加強房地產貸款管理。
一是要提高認識，克服把房地產信貸片面作為一種“優良資產”，在經營上急功近利的不良傾向。對房地產信貸風險及其危害性要加以高度重視，妥善處理安全性與贏利性的辯證關系，增強防范風險的意識。
國際上的經驗一再證明，房地產信貸風險與國家的宏觀經濟形勢特別是居民對宏觀經濟形勢的預期高度正相關，不能簡單地認為房地產信貸是低風險品種。要改變把房地產信貸當作低風險品種開發的觀點，讓房地產信貸業務步入理性運行的軌道。
既要支持有前景的房地產項目和個人購房，又要謹防房地產泡沫積聚的潛在風險。要妥善處理好當前房地產市場存在的市場供給過剩與居民有效需求不足、商品房供應結構與居民需求結構不合理、銀行局部短期利益與國家整體長期利益相背離、貸款營銷力度加大與貸后管理偏松等主要矛盾。
在發放貸款時，應注意市場細分，優化自身的貸款結構；要合理設定高檔房地產信貸與中低檔房地產信貸的比例、商業樓宇與住宅開發信貸比例、開發貸款與個人住房信貸比例、開發貸款與流動性貸款比例等。二是按照有關規定，嚴格審批手續，杜絕不符合規定的開發商和購房者套取貸款。
首先要嚴格控制不具備房地產開發資格的企業或個人開發房地產項目。對資本金達不到規定標準、行為不規范的開發商和個人購房者，不得審批和發放貸款；其次要優選項目、優選客戶。
優先選擇資本金占比較高、風險較低的住房類房產項目，盡量回避風險相對較高的商業性地產項目。在同等條件下對所處地段較好的項目進行支持。
經濟相對發達、住房價格相對低、信貸管理水平相對較高的地區優先扶持，合理控制房地產投資過熱以及信用環境較差的地區項目貸款規模。重點支持普通商品住房、經濟適用住房項目。
重點支持自住房貸款需求，規避金融風險。三是加強房地產貸款管理。
首先，進一步完善和嚴格遵守房地產信貸管理制度。針對國家實施的房地產宏觀調控措施，必須進一步修訂和完善房地產信貸管理制度，并嚴格執行和檢查。
對房地產信貸*策落實不到位，調查、審查、檢查不力的相關人員，按照信貸制度和紀律嚴格進行責任追究，借以促進信貸管人員對房地產信貸制度的遵守和執行。其次適當增加信貸管理人員比例，加大對信貸管人員的培訓力度。
由于農村信用社貸款項目多、人手少，一個信貸人員管理多個貸款項目，再加上信貸人員素質普遍較低，以致時間、精力和能力的有限性直接導致房地產信貸制度不能很好的落實。因此，必須加大對信貸管理人員的培訓，使信貸管理人員真正成為現代房地產市場的調查員、觀察員、評估員，確保房地產項目評估的高質量。
其三，要加強對房地產貸款全過程的監管。對開發商貸款要獨立開設賬戶，視工程進度，分期撥付，嚴格執行實貸實付、受托支付等制度；在發放按揭貸款時，在超過項目建設籌資方案中的預售款后，應該及時收回置換銀行開發貸款。
同時，適當提高個人購房首付款比例，抑制開發商利用假按揭套取貸款，使消費者更為理智地進行住房投資消費，防止投機行為。四是運用利率杠桿，調整樓房開發結構。
對高檔住宅適當上浮利率，對廣大群眾需要的經濟適用房采取下浮利率，以此來促進開發商開發適銷對路的中、低檔住宅，抑制房地產泡沫的出現。五是合理確定貸款期限。
要充分認清當前房地產。
2. 房地產金融的房地產金融風險
我國房地產金融風險的成因
1.房地產業融資結構不合理。近幾年，由于利潤的誘惑吸引了眾多企業涉足房地產市場，但真正能達到上市融資標準的企業數量很少。大多數企業融資的主要渠道是銀行貸款。全國房地產銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發商對銀行信貸資金的依賴程度已高于80%。銀行實際上直接或間接承受了房地產市場各個環節的風險，一旦房地產市場中某一環節出現問題，風險會向銀行傳遞，帶來逾期貸款和呆滯資金。
2.相關*策、法律不健全。一個地區的房地產市場繁榮與否取決于國家和地區出臺的*策能否刺激房地產的發展。但目前出現了一種比較極端的傾向：一些地區片面追求GDP增長，強調房地產業對經濟增長的推動作用，這樣就造成當地經濟增長對房地產開發投資過分依賴。而當房地產開發企業資信較差、竣工期限與房屋質量 無保證時，現行的以虛擬房地產作為抵押物的做法會給銀行帶來更大風險。
3.銀行與開發商信息不對稱。在信息源的占有上，開發商與銀行相比具有優勢。由于銀行客戶行業的廣泛性和離信息源頭比較遠等原因，銀行對開發商的信息只能通過間接途徑了解。而開發企業不僅直接掌握自身的全部信息也深知房地產開發的風險，但是由于房地產高收益率的特點和我國信用制度不健全等原因，容易產生房地產開發企業“空手套白狼”向銀行借款。如果開發項目成功，開發商可以以小博大、牟取暴利；如果開發項目失敗，銀行則要承擔虧損的大頭。
3. 房地產與目前金融風險有什么關系
如何防范金融風險，楊偉民給出了四條具體建議。楊偉民認為，最重要的一點在于金融系統本身，首先要控制貨幣總量，控制信貸的增量等等。同時把監管的漏洞補上，補齊監管的短板。
其次，應該在實體經濟當中繼續深化供給側結構性改革，比如說去僵尸企業、去產能，仍然要繼續做，因為僵尸企業占用了大量的資源，不去處置的話，最后就變成不良貸款，引發金融風險。
第三，地方*府要有節制地借貸，不要過度舉債，不要過度變換手法舉借隱性債務。地方*府債務要控制增量，逐步化解存量。
最后，楊偉民認為，房地產也是防范金融風險的一個重要方面。他表示，在房地產領域，房地產與目前的金融風險密切相關。“在房地產領域也要通過建立新的住房制度和長效機制，來穩定房地產市場。”楊偉民認為，房地產市場存在泡沫，包括一、二線城市和部分三、四線城市。楊偉民建議，房地產市場的泡沫不要主動去擠破，同時也不能讓泡沫繼續吹大，要通過建立租購并舉的住房制度讓房地產逐步走上健康發展的道路。
楊偉民表示，房地產是需要一個長期的過程去進行，也需要立法等方面的配套措施。
4. 中國房地產市場有哪些風險呢
（一）警惕房地產功能失調風險 作為一種商品，房地產的核心功能是居住，但是房地產商品的特殊之處在于其與土地的不可分割性，而土地的稀缺性賦予了房地產保值增值的派生屬性，由此衍生出了房地產的投資功能。
因而，房地產具有消費和投資的雙重功能，這兩種屬性和功能是統一的、不可分割的。 其中，居住功能是房地產的核心功能，投資功能是派生功能，因為投資房產的目的是用于出租或者出售，總之最終都將用于居住，如果沒有了居住屬性，投資屬性也將隨之消失。
從理論上講，任何地方的房地產都具備居住和投資這兩種屬性，但是房地產的異質性決定了不同區域的房地產的兩種屬性具有不同的表現。 而且，即使同一區域、同一時期的不同樓盤也會因房屋具體所處的地段、環境等因素，其居住和投資兩種屬性也不盡相同。
對于土地資源更為稀缺的大城市、超大城市，房地產的投資功能要明顯高于一般城市或者農村，投資功能也更容易被發現和挖掘，當然也更容易被過度放大。 這里，尤其值得我們關注的是，如果一個較大區域房地產商品的居住功能和投資功能發生次序逆轉，必將產生較大泡沫并引發區域性市場危機。
實際上，多個國家的真實案例已經不止一次的驗證了這一結論。歷史上，日本和中國香港都曾經一度錯誤地推行重投資輕居住的發展模式。
這種發展模式基本上是將房地產作為一種金融資產來進行投資，而且是*府出臺相應的*策支持民眾開展這種投資。于是，大量的資金涌入房地產市場，造成房價長期、持續走高，遠遠脫離了居民實際收入增長速度，也遠遠脫離了房屋實際居住功能可提供的使用價值，成為單純的投機炒作。
在沒有實際價值支撐的情形下，無論是股票還是房地產都難以避免最終的價值回歸過程。這種畸形的功能紊亂導致房地產價格暴漲暴跌，并且嚴重影響了居民的居住需求和居住質量，對一個國家的民生和經濟都造成惡劣的影響。
（二）警惕“土地財*”內生性引致房地產市場次生風險 所謂“土地財*”是指地方*府對于從土地開發及相關領域所獲得的稅收和公共產權收入產生嚴重依賴。 “土地財*”主要表現為地方*府依靠出讓土地使用權的收入來維持地方財*支出，由于這些收入屬于預算外收入，所以又叫第二財*。
“土地財*”導致本應當作為公正性代表的*府具有內在的利益相關性，這種利益傾向性必然反映在地方*府的各項房地產相關的*策和管理行為中，導致相關*策和*府行為發生扭曲，這種扭曲的目的是保護“土地財*”，因而某種程度上地方*府和房地產開發企業成為了利益共同體。 “土地財*”不僅通過扭曲*府行為來影響房地產市場走勢，而且可以直接對房地產市場供求關系產生扭曲效應。
“土地財*”使地方*府的“經濟人”角色不斷強化。地方*府在房地產市場中的土地壟斷地位和其追求預算最大化、增加可支配財力以發展經濟的行為動機，使其在不公平的土地交易中成為最大的獲利者，且對土地財*形成極強的依賴性。
因此在房價出現波動時，地方*府會存在“救市”沖動。通常而言，房地產市場滑坡開始之后大約六個月到一年，開發商的現金流就會有麻煩。
由于轉讓土地收入已成為各級地方*府的重要收入來源，房地產銷售放緩意味著開發商沒有錢向地方*府買地了，這就會影響“土地財*”的來源，因此地方*府必將通過*府行為來進行房地產市場干預，從而破壞房地產市場發展的客觀規律，引致房地產的風險積聚。 近期各地方*府紛紛松綁房地產限購*策的行為，已經充分的驗證了“土地財*”與房地產的這種密切關系。
實際上，從更加宏觀的角度來看，“土地財*”帶來的風險已經超出了房地產的領域，其本質上帶來的是資源配置的扭曲，這將引起一個地區的經濟結構扭曲，進而反過來對房地產產生不可估量的深刻影響。 一方面，*府將大量的土地出讓金用于為房地產配套的基礎設施建設方面，地價的過快上漲也加速了去“工業化”的進程，在投資渠道缺乏的中國，淘汰的企業主將過剩的資金投向房地產開發，進一步加速了房價的上漲；另一方面，房地產的蓬勃發展也帶動了與之相關的產業發展，但是卻相對擠壓了其他產業的資源獲取空間，導致資源的錯配和人群之間的財富分配失衡問題，影響了其他行業人們的收入，降低了對房地產的需求。
（三）警惕過度杠桿化引致的風險 房地產行業是個資金密集型行業，房地產的開發需要大量的資金投入，這就使得金融在房地產的行業發展中扮演著重要的角色。回顧美國、日本、東南亞等的房地產危機，他們的一個共同特點是房地產金融過度杠桿化。
以美國為例，爆發次貸危機的一個主要原因便是向信用評級較低和收入不高的借款人提供信貸支持，甚至發放大量低首付甚至零首付的個人住房貸款，這實際上是提供了非常大的金融杠桿，借款人甚至不用自有資金就可以借助銀行信貸資金來買房子。 然而這還只是次貸的第一層杠桿；在此之后，金融機構將次級按揭貸款進行了證券化，并且基于次貸這個基礎資產又開發出了很多虛擬的衍生資產，以至于次貸衍生品的規模達到了次貸本身規模的幾十倍，因此風險也隨之被放大了。
5. 我國房地產金融存在的問題
央行調查顯示 目前我國房地產金融存在四大問題 3月中旬，中國人民銀行研究局課題組調查顯示，近6年來，雖然我國房地產投資額年平均增長率達到20%以上，房地產銷售額也以每年超出27%的速度增長，但目前我國房地產金融存在四大問題。
中國人民銀行研究局課題組指出，目前房地產金融存在的第一大問題是房地產開發資金過多依賴于銀行貸款，使房地產投資的市場風險和融資信用風險集中于商業銀行。據估算，80%左右的土地購置和房地產開發資金都直接或間接來自商業銀行信貸。
在目前的房地產市場資金鏈中，商業銀行基本參與了房地產開發的全過程。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款等，商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。
評點：對房地產人士而言，央行方面提出該觀點，一點都不出人意料，該觀點只是央行、銀監會在房產信貸方面一貫指導思路的體現。 央行研究局課題組認為目前房地產金融存在的第二個問題是土地儲備制度不完善，土地儲備貸款存在隱性風險。
由于各地城市開發和改造的盤子都很大，土地資產價值往往很高，因此，土地購置的融資要求十分巨大。而土地收購和開發的主要資金來源于銀行貸款，還款則主要依靠土地出讓金。
同時，土地儲備屬于*府行為，這使得土地的購置和開發很容易獲得商業銀行的巨額貸款。但是，影響土地出讓價格的因素很多，土地資產價格本身也波動頻繁。
這些無不增加了土地購置與開發貸款的隱含風險。 評點：央行行長周小川在2003年底的一次活動中曾公開表示，當前房地產行業在土地環節就存在一定的價格過高問題，而這極容易導致銀行的貸款風險過高。
央行研究局課題組認為目前房地產金融存在的第三個問題是，個人住房消費信貸的發展可能存在違約風險。目前，我國商業性個人住房貸款不良貸款率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良貸款率僅為0.24%.但按照國際慣例，個人房貸的風險暴露期通常為3年到8年，而我國的個人住房信貸業務是最近3年才開始發展起來的。
同時，我國個人誠信系統尚未建立，商業銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分嚴格的調查監控。 評點：日前，銀監會已公布了“商業銀行房地產貸款風險管理指引”，并就該指引向社會各界征求意見，該指引中實際上已經開始透漏出監管當局對個人房貸業務的高度關注。
央行研究局課題組認為目前房地產金融存在的第四個問題是商業銀行和其他金融機構存在經營行為本身不理性、不科學、不規范等問題。如由于商業銀行普遍把房地產信貸作為一種“優良資產”大力發展，在業務經營上容易產生急功近利的傾向。
6. 房地產貸款風險點有哪些
流動性風險
流動性風險是指資金短存長貸難于變現的風險，流動性是銀行保證資產質量的一條重要原則。現如今流動性風險體現在兩個方面，一是目前我國的住房貸款主要來源于公積金和儲蓄存款，銀行吸納的儲蓄存款屬于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押貸款卻屬于長期貸款。這種短存長貸的行為使銀行的流動性非常低，繼而帶來流動性風險。二是銀行持有的資產債權不易變現，極易導致流動性風險。造成銀行可能喪失在金融市場更有利的投資機會，增加機會成本帶來的損失。
經濟周期風險
經濟周期風險是指在國民經濟整體水平周而復始的波動過程中產生的風險，相比其他產業，房地產業對于經濟周期具有更高的敏感性。經濟擴張時，居民收入水平提高，市場對房地產的需求量增大，房屋的變現不成問題，銀行與個人都對未來充滿樂觀的預期，銀行發放的住房抵押貸款數量也急劇增加。經濟蕭條時，失業率上升，居民的收入急劇下降，大量貸款無力償還，即使已將房屋抵押給銀行，也因為房地產業的疲軟無法變現。這時抵押風險轉變為銀行的不良債權和損失，銀行則面臨大量的“呆壞賬”，極易導致銀行的信用危機甚至破產。
利率風險
利率風險是指利率水平的變動給銀行資產價值帶來的風險，它是由其業務短存長貸的資本結構所決定的，利率的波動無論是漲還是跌對銀行都會帶來損失。如果利率上漲，住房抵押貸款的利率也隨著上調，就可能增加借款人的償貸壓力，借款額度越高，借款期限越長，其影響程度也就越大，從而增加了違約風險。如果利率下降，借款人又有可能從當前資本市場融資或以低利率重新借款來提前償還貸款，給銀行帶來風險，主要表現在，提前貸款的發生使得住房貸款的現金流量發生不確定性，給銀行的集約化資產負債帶來一定的困難。
7. 信用風險在金融市場有何重要性
1、我國中小企業面臨的資本市場缺乏層次，直接融資存在結構缺陷
我國目前債券和股票市場的發行和流通雖然已經具有一定的規模，但是，廣大中小企業仍然難以躋身其中，大型企業依然占據優勢。加之在債券市場投資者的構成當中，機構投資者一直是絕對的主力，當企業債券發行規模偏小、流動性受限時，對機構投資者的吸引力通常有限。
2、間接融資體系存在制度缺陷，大企業對小企業形成明顯的“排擠效應”，縣域中小企業融資出現真空
由于歷史沿革和現行的管理體制，四大行的主要客戶群體依然為國有大企業，中小企業很難得到貸款。從金融體制方面分析，與眾多的中小企業相比，我國中小銀行不僅數量嚴重不足，而且進一步發展面臨著諸多障礙，無力滿足縣域經濟中廣大中小企業對于金融服務的需求。
3、缺乏支持中小企業發展的正規制度安排和相應配套措施
(1)法律制度和實踐對信貸人權利保護不利。在我國的整個法律制度安排中，缺乏對信貸人權利的保護，嚴重影響到中小企業融資的有效性和可得性。加之金融機構債權保護手段嚴重不足，通常運用的追償、行使抵押權、訴諸法律等手段的運用效果不佳。2000年以來，雖然金融機構將90%以上的債務企業破產案件訴諸了法律，但通常法律保護的也只是賬面債權，債務企業的財產已經被轉移，金融機構債權實際上被懸空。形成了在一些產權保護差的地區，借款企業逃廢債嚴重，銀行惜貸、被動防守、信貸結構進一步惡化，中小企業融資更為困難的惡性循環局面。
(2)大多數中小企業對信息披露重要性的意識淡薄，征信體系尚未建立。近年來，我國中小企業對于信息披露重要性的認識雖然有所加強，但遠未達到完善的程度，大多數中小企業沒有形成重視對外信用度和企業道德的商業習慣。金融機構和中小企業對于“市場交易”的前景和重要性還缺乏認識，“市場交易”的場所制度很不完善、全國性的征信體系尚未建立。
(3)中小企業信用擔保機構實力較弱，風險補償機制缺位。我國中小企業擔保機構呈現出多樣化特征，但其總體實力較弱、擔保風險累積，一定程度上妨礙了其在中小企業融資中作用的發揮。
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