榮觀房產網1. 影響我國房地產業發展的因素有哪些
影響房地產市場的因素有： （1）城市產業結構影響市場。
隨著城市社會經濟的發展及產業結構比重的變化，各類房地產的市場需求也會發生變化。例如某城市的第二產業發展很快，這時廠房的需求量就會增大。
當該城市產業結構比重向第三產業傾斜時，辦公用房和商業用房的需求量也會增大，而這時廠房的需求量就會減少。對于這類房產的投資，一方面要有預見性，另一方面要把握好時機。
（2）*策變化影響市場需求。 房地產*策的變化，常常會給房地產經營帶來商機。
例如1998年，國家公布取消福利分房，實施貨幣分房的*策后，商品住宅市場需求量猛升，同時也刺激了市場價格的上漲。 （3）城市經濟發展與舊城改造帶來的需求變化。
城市建設的發展不斷給房地產投資帶來商機，房地產經紀人可利用對這些變化的預見，為房地產投資者提供舊房投資參考性建議，低價買舊房，以待獲取高價拆遷賠償。這方面的投資雖有商機，但也有風險，應當注意兩個問題：一是投資的舊房最好是商品房，這樣較容易獲得正常的賠償；二是如果投資舊房不是商品房，就要看當地*府的*策規定對舊房拆遷是否有利，如果賠償過低會導致投資失敗。
（4）經濟發展進度與周期對市場需求的影響。 房地產經紀人在幫助投資者進行房地產買。
影響房地產市場的因素有： （1）城市產業結構影響市場。 隨著城市社會經濟的發展及產業結構比重的變化，各類房地產的市場需求也會發生變化。
例如某城市的第二產業發展很快，這時廠房的需求量就會增大。當該城市產業結構比重向第三產業傾斜時，辦公用房和商業用房的需求量也會增大，而這時廠房的需求量就會減少。
對于這類房產的投資，一方面要有預見性，另一方面要把握好時機。（2）*策變化影響市場需求。
房地產*策的變化，常常會給房地產經營帶來商機。例如1998年，國家公布取消福利分房，實施貨幣分房的*策后，商品住宅市場需求量猛升，同時也刺激了市場價格的上漲。
（3）城市經濟發展與舊城改造帶來的需求變化。 城市建設的發展不斷給房地產投資帶來商機，房地產經紀人可利用對這些變化的預見，為房地產投資者提供舊房投資參考性建議，低價買舊房，以待獲取高價拆遷賠償。
這方面的投資雖有商機，但也有風險，應當注意兩個問題：一是投資的舊房最好是商品房，這樣較容易獲得正常的賠償；二是如果投資舊房不是商品房，就要看當地*府的*策規定對舊房拆遷是否有利，如果賠償過低會導致投資失敗。 （4）經濟發展進度與周期對市場需求的影響。
房地產經紀人在幫助投資者進行房地產買賣投資時，應當關注當地經濟發展的進度與周期變化。一般來說，經濟發展周期處于低谷是購進的好時機，當經濟發展進入高潮時是賣出的好時機。
經濟發展快速增長，會刺激房價不斷攀升，如果提前入市買進，房價高漲時賣出，投資就成功；但如果在房價處于高峰時期購人房地產，投資被套牢的可能性就很大。 （5）城市土地供應對市場需求變化的影響。
房地產買賣投資入市的時機與城市土地供應量的大小也有一定的關系。當土地供應量過大時，一手樓的市場供應量也相應過大。
在這樣的情況下，可供購買的一手樓新產品也多，選擇余地大，二手樓的短期投資買賣也就相應難做。但有時一手樓市場也可能會因市場供過于求，而出現滯銷，有的開發商會因銀行逼債而急需資金回籠，降價拋售，投資者也可乘低吸吶。
2. 中國房地產瘋漲的根本原因是什么
其實大家關注的核心問題不外乎都是“房地產調控何時能夠放松？”。
因為但分懂點經濟的都心知肚明，只要*府允許商品房存在，所謂的“限購”總不會長久之計。中央的決心再大，目的也不過只是抑制和促進房價回歸合理，而非不讓去建商品房，取締房地產市場。
內地房地產市場近二十年從無到有、從小到大，一直到泛濫成災一發不可收拾的全部過程。在經歷了上一輪（2007-2008年）房地產瘋狂上漲，以及隨金融危機之后出現的短暫下滑之后，預感到將會發生的更大的房地產危機。
兩條房地產的基本原理：1）住房需求“1+1”任選一個人在城市里，都要至少有一張床有一間房；2）中國住房需求=13億人口*GDP“13億”指的是城市化進程中的人口基數；“GDP”則指中國三十多年高速發展帶來的財富人群增長數量； 中央*府從2003即開始了針對房地產的宏觀調控，而實際的結果盡人皆知不用在此綴述。那是什么原因導致調控屢試屢敗，無終而果呢？概括起來說，就是*府制定的*策自始至終也沒有真正找到中國房地產瘋漲的根源，每一次調控無不是頭痛醫痛，腳痛醫腳。
中國房地產問題產生的根源不在房地產而在城市化、在國家的*體、在多年來GDP為導向的經濟發展模式。太多復雜的因素攙雜其中，所以，解決房地產所出現的問題，只對房地產下藥永遠都是頭痛醫痛，不可能解決任何問題。
這些復雜因素中，最主要的幾點給羅列出來： 一，*治和*策問題：土地財*、現行土地出讓制度、財稅體制、房地產稅制體現系、城鄉土地二元制、土地出讓和開發中的官員貪腐等等，這些問題能否改觀尚不得而知。二，*策與市場的關系問題：建立一個完善的住房供應體系，需要*府去投入解決中低收入人群基本住房保障；同時以市場化解決中高收入人群居住以及合理的房產投資。
保障性住房問題，中央*府是在09年之后也才剛剛真正意識到，才開始動手解決。但初始實踐和過于急躁，其決策水平和解決手段上現在看都尚屬小兒科，現在采取的“**”方式，早晚需要修正。
商品房市場現在是狗熊屁股硬壓下來，在需求未解未疏的情況下，稍有放松能量就一定還會反彈放量。1999年雖有經濟適用房*策推出，但由于粗放式建設，相關配套機制遠不完善，經濟適用房實施起來完全走樣兒。
2003年在當時建設部房地產業司舉辦的一次座談會上，我即發言說認為經濟適用房本身就是在制造泡沫。比如北京天通苑經濟適用房包括一些影視文化名人整門棟的買下來投資，另一個經適房今典花園許多*府機關的高官都在里面買房，很多是用于投資，停車場里豪車遍布。
2011年中央一邊壓任務要求全國建1000萬套保障房，同時出*策重壓房地產市場。各地方城市最終上報的保障房建造數量是否真實不得而知，符合既有保障條件的有效供給過剩乃是必然。
而房地產市場一片冷清的背后，并沒有真正壓下去需求，巨大的需求在待勢而發，其積聚的能量一定只會強過09年，而絕不會次之。采取如此極端的方式處理保障房和房地產市場之關系，雖然顯示了中央對于抑制房地產泡沫和進行經濟轉型之決心，但方式未免過于武斷。
結果可能會是所有人不愿意見到的，保障房和商品房市場都又走向另一個極端。三，土地、財稅體制存在的問題：土地出讓金收入早已是地方城市最主要的收入來源，也是各地城市近年大規模興起的基礎設施建設的堅強后盾。
此一輪房地產調控之嚴厲，瞬間斷了各地方*府的財路。某種意義上講，對房地產調控最大的抵觸并非開發商，而是各地方*府。
地方發展的沖動是推高房地產的引擎，真要想抑制談何容易。上述所羅列幾點主要影響中國房地產之因素，其實是一張中國錯綜復雜的房地產利益關系圖譜。
關于細節的展開我想許多人早已有過無數次論述，這里沒有必要重復贅述。本文所要闡述的核心是要說明一個很少有人提及的，卻又是中國房地產最為適用的簡單的“房地產原理”，就是“住房需求的1+1”和“中國住房需求=13億人口*GDP”。
首先說“住房需求的1+1”。一個人居住于某地，起碼要有一張床，稍有條件的則要有間房供其居住。
這是一個再簡單不過的世間道理。“中國人口總量世界第一，所以房子的數量也必然是第一”。
對不起，這并不是我所要說的判斷結論。本人想要強調的是，在當代中國，影響住房需求的關鍵是要看人口的移動。
移動帶來增量需求，也帶來了我們難以解決的城市住房供需矛盾。在這里有必要重提“春運”這個讓國人一年一次無比敏感的字眼。
官方公布的數據：2012年全國春運客流量達到驚人的31億人次。這個數字在2010年時是25億，2005年則是17.9億。
春運客流總量是全國就業流動人口的直接體現。這一點，相信不會有人有所質疑。
也就是說，這個寵大巨量的流動人口除了在自己家鄉的房和床之外，在他們的工作生活地，至少還要有他們的一張床和一間房。而我們從2005年到2008年，再到2012年春運數字增長之快速變化之大，無疑也可以讓我們得出這樣的結論：這七年間，隨中國流動人口的急速增加，就業目的地城市的住房需求也一定在同步快速增長。
我們再去看中國城市的房地產，這七年間，中國房地。
3. 我國房地產業發展存在的問題主要有哪些
我國房地產業發展存在的問題如下：
（一）房地產的總體規模越來越大
1、房地產投資規模不斷擴大
房地產開發投資占全社會固定資產投資比重逐年增加。1999年房地產開發投資額為4010.17億元，到2004年達到13158.25億元，房地產投資額平均每年增長1000億元，房地產開發投資占GDP的比例也逐年增加。到2009年，全國完成房地產開發投資36232億元，比上年增長16.1%。
2、開發規模快速增長
2004年全國房地產施工面積從1999年的56858萬平方米上升到140451萬平方米，增加了83593萬平方米，平均每年增長25
%，房地產開發規模逐步擴大。房地產開發的各項指標增長速度都在10%以上，最高接近30%。2009年，全國房地產開發企業房屋施工面積31.96億平方米，比上年增長12.8%；房屋新開工面積11.54億平方米，增長12.5%；房屋竣工面積7.02億平方米，增長5.5%。其中，住宅竣工面積5.77億平方米，增長6.2%。
（二）地區發展不平衡
1、房地產發展規模和增長速度存在地區差異
主要表現在第一，無論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都占有很大比例。這是由于東部地區經濟發展水平較高，房地產市場起步較早所致。第二，中部的增長速度（除了銷售額）基本處于領先水平，并明顯高于全國平均水平。隨著東部地區土地資源偏緊，房地產價格的上升和競爭激烈，一些房地產開發商開始向中、西部轉移，房地產的地區結構發生變化，尤其是隨著中部經濟的發展，中部的各項指標（除銷售額）的增長速度均高于其他兩部。第三，地區間差距正逐步縮小。隨著生活水平的提高，中、西部的房屋銷售面積占全國銷售面積的比例都較前有所增加，且中、西部居民個人購買商品住宅在全國的份額也在增加，由2002年的13.6%,
21.7%上升到15.7%,
24.3%，中、西部居民購買商品住宅的增長比例較大，均高于全國平均的增長比例。可以看出，隨著西部大開發戰略的實施，中、西部經濟的發展，地區間正逐步縮小差距。
2、城鎮居民居住水平存在地區差異
在中國人口增長的情況下，人均建筑面積仍在增長，反映了城鎮居民的居住水平得到了提高，但因各地區的不同而略有差異。從城鎮居民人均住宅建筑面積的絕對數量上來看，東部地區24.91
>西部地區23.25>中部地區22.06。這是因為東部地區經濟發達，房地產市場比較活躍，居民可支配收入最高，西部地區雖然房地產發展不完善，但人口密度較小，相對來說居住面積較為寬松，中部地區人口密度大，經濟又不很發達，所以人均住宅建筑面積最小；從其增長速度來看，西部地區5.1%>中部地區4.6%>東部地區3.6%。
（三）房價居高不下
近來，房地產市場出現了“三高”，房價高、居民購房熱情高和居民可支配收入高。2004年全國商品房價格大幅攀升，達到了2714元/平方米，比2003年增長了355元，遠大于1998。2003年年平均售價的增長，其中上海、北京、深圳的商品房均價分別達到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，與之對應的居民家庭人均收入分別為16683元、15638元和27596元。而到了2009年，溫州、杭州、北京、上海、深圳等地的房價均超過一萬，而在2010年房價又有一輪新高，使確確實實的“剛需族”出手猶豫，中央終于不得不出臺新*進行調控。
4. 我國房地產業發展存在的問題主要有哪些
據前瞻產業研究院發布的《2015-2020年中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》在房地產業快速發展中，我們也應情形的看到其中存在這影響社會公眾生活水平提高和國民經濟持續健康發展的問題，具體表現在： （一）供求結構矛盾明顯 高端產品與中端產品的比例關系不夠正常和協調，突出表現為中低價位，中小戶型住房供應不足，商品住宅整體價格偏高，超過低收入家庭的承受能力。
據有關部門去年對18家大型房地產開發企業的抽樣調查，所銷售的商品中，單價3000元/平方米以下的僅占3.7%,3000-4500元/平方米的也只占38.7%，建筑面積80平方米的戶型僅占1.1%,80-120平方米的也只占27.9%。在建商品住宅中此類戶型已占80.9%。
此外，個別地區商品房供應中，住宅與非住宅的比例不合理，空置商品房中，，中高檔住宅和寫字樓占80%，而根據國際經驗，發展中國家的高檔物業在房地產中所占的比例應在5%-10%之間。從我國實際需要看，我國家大多數住房消費者的收入水平低，購房能力有限，需要的是低成本，低價格的普通商品房和經濟適用房，但目前市場供應主體仍然是中高檔商品住宅。
（二）局部地區商品房價格上漲過快 近幾年，我國部分省市商品房平均價格漲幅在15%以上，個別城市商品房平均價格漲幅超過20%。資料顯示：1999年-2005年，我國商品房銷售價格逐年上升，2005年增幅為19.46%,2007年，住宅物業上漲0.4%，土地交易價格同比上漲9.8%，漲幅比上季度高3.7個百分點，其中，居民用地，倉儲用地和商業娛樂用地交易價格上漲8.9%,5.7%和20.9%。
除商業營業用房外，商品房銷售價格增長幅度遠遠大于同期國民經濟和社會公眾人均收入增長的幅度。商品房價格上漲過快，部分閑散資金進入房地產市場，特別是一些地理，人文環境優勢明顯，投資增值潛力較大的城市吸引了眾多購房者。
但其中不乏非理性投資者，投機炒作現象有所抬頭，如果任其發展，將不利于房地產市場健康發展，也可能影響金融安全。另外，基礎設施，環境質量的改善也對房價上漲有一定的影響。
（三）房地產金融存在風險 我國人民銀行在《2004年我國房地產金融報告》中指出，企業自籌資金中有大約70%來自銀行貸款，房屋定金和預收款也有30%的資金來自銀行貸款，房地產開發中使用銀行貸款的比重在55%以上。個人購房貸款額均在40%-50%以上。
在這樣的情況下，房地產業的固有風險就被不適當的過多配置在了銀行的頭上，如果過量供應或房地產泡沫破滅導致房地產價格大幅度下滑，商業銀行房地產抵押貸款的不良貸款比例就會迅速增加。 （四）房地產開發土地購置呈高速增長 由于我國土地交易市場仍存在土地的多頭供應和無序供應現象。
“近幾年來，我國房地產開發土地購呈高速增長趨勢，1999年增長18.3%,2000年增長41.4%,2001年增長38.5%,2002年增長38.1%,2003年增長42.3%，均遠遠高于同期房地產開發的增長速度”。資料顯示：全國有3萬多家房地產開發企業均參與了土地超前購置的圈地活動，這對我國有限的土地資源開發利用和可持續發展是極為不利的。
（五） 住房保障體系不完善 近年來，住房保障體系的建設一直成為房地產市場調控*策的一個重要組成方面，但是由于資金落實不到位，地方*府對于住房保障體系建設缺乏動力等種種原因，住房保障體系建設的速度仍十分緩慢。 當前，部分城市還沒有建立廉租住房制度，廉租住房的資金保障還不到位，廉租房的覆蓋面仍比較低，經濟適用房開發投資的增幅業連續多年低于住宅開發投資的增幅，甚至有兩年出現負增長，其占住宅開發投資的比重也逐年下降。
同時，對經濟適用房管理上的一些突出問題，如戶型面積偏大，保障對象界定不嚴，資金渠道來源不穩定等等。還沒有認真規范管理。
而住房公積金繳納率和使用率偏低，住房公積金管理過程中的風險不斷顯露。 總體上看，住房保障在整個住房市場中所占比例仍然較小，導致大量中低收入家庭的剛性住房需求被推向市場，這在一定程度上加劇了住房市場上的供求矛盾，并加劇了商品房價格的上漲。
（六）市場不規范，管理制度不完善 我國的房地產業經過近些年來的持續高速發展，使房地產市場逐步多極化的市場結構，多樣化的交易方式，產業化與社會化的市場信息，開放，統一，同時又有封閉，壟斷的房地產市場，相比之下，房地產經營與管理制度法規體系建設明顯滯后，導致房地產開發與消費，投資，投機等多種不良行為的產生，在一定程度上影響了我國房地產的持續，健康發展和人民群眾生活水平提高的進程。
5. 房地產業 是什么時候興起的
首先什么是房地產業？
房地產業是指；是以土地和建筑物為經營對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業，屬于第三產業，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業。主要包括；土地開發、房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償劃撥、轉讓、房屋所有權的買賣、租賃、房地產的抵押貸款，以及由此形成的房地產市場。在實際生活中，人們習慣于上將從事房地產開發和經營的行業稱為房地產業。
房地產業的具體內容包括：
(1)國有土地使用權的出讓；
(2)房地產的開發與再開發：征用土地，拆遷安置，委托規劃設計，對舊城區的開發與再開發；
(3)房地產經營：土地使用權的轉讓、出租、抵押以及房屋的買賣、抵押等經濟活動；
(4)房地產中介服務：房地產咨詢中介，房地產評估中介，房地產代理中介；
(5)物業管理：房屋公用設備實施的養護維修并為使用者提供安全、衛生、優美的環境；
(6)房地產的調控與管理：建立房地產市場、資金市場、技術市場、勞務市場、信息市場，制定合理的房地產價格體系，建立健全房地產法規，實現國家對房地產市場的宏觀調控。
房地產是房產和地產的合稱。房產是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、倉庫、廠房、商業、服務、文化、教育、辦公醫療和體育用房等；地產則包括土地和地下各種基礎設施，例如供熱、供水、供電、供氣、排水排污等地下管線以及地面道路等。
興起應該很早了。大概古代就有！！
6. 影響房地產市場發展的社會因素
房地產市場價格水平，既受到上述成本與費用構成的影響，同時也是其他眾多因素相互作用的結果。
這些因素包括：1社會因素包括社會治安狀況、人口密度、家庭結構、消費心理等。例如，人口密度高的地方對住房需求多，價格也就較高；家庭結構趨于小型化增加了家庭單位數量，從而引起住房需求的增加，也會抬高住房的價格。
人們消費心理的變化也影響著房地產的設計和開發建設，當人們消費心理傾向于經濟實用型的時候， 房地產的設計和開發都會以降低成本和售價為目標。當人們消費心理趨于舒適方便時，房地產開發則注重功能的完善和居住環境的美化。
雖然這可能會增加開發成本，但同時也提高了售價。2 *治因素是指會對房地產價格產生影響的國家*策法規，包括房地產價格 *策、稅收*策、城市發展規劃等。
例如，目前中國*府正通過制定*策法規致 力于減少房地產開發和交易過程中的各種不合理收費，從而降低住房價格，使之與廣大居民的收入相匹配。3經濟因素包括宏觀經濟狀況、物價狀況、居民收入狀況等。
例如，當經濟處于增長期時，社會對房地產的需求強烈，其價格也水漲船高。當經濟處于蕭條期 時，社會對各種房地產的需求減少，價格自然會下降。
物價水平和居民收入水平也與房地產價格呈同向變動4 自然因素包括房地產所處地段的地質、地形、地勢及氣候等。例如，地質和 地形條件決定了房地產基礎施工的難度，投入的成本越大，開發的房地產價格就 越高。
氣候溫和適宜、空氣質量優良的地域，其房地產價格也會比氣候相對惡劣的地域高。5區域因素包括交通狀況、公共設施、配套設施、學校、醫院、商業網點、環境狀況等。
例如，地處交通便利城區的房地產價格較高，交通不方便的郊區則價格偏低。對于商業房地產，區域因素尤其重要。
繁榮的商圈區域內的房地產價格高 昂，因持有這些區域的房地產而取得的租金收入不菲。6個別因素是指影響某個房地產項目的具體因素，包括建筑物造型、風格、色調、朝向、結構、材料、功能設計、施工質量、物業管理水平等。
功能設計合理、施工質量優良、通風采光好和良好的朝向等因素都會相應地在房地產價格上體現 出來。
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