榮觀房產網1. 深度分析：中國房地產樓市還有投資價值嗎
我認為中國房產不可能破滅，也沒有多少泡沫，所以房產有投資的價值，但是一線二線投資看好，三線還是自己住就可以，如果一下在三線四線買N套房投資，還是洗洗睡吧，原因如下：
1、中國國家太大，城市太多，各個城市的情況很不一樣。那些數萬元一平的房價畢竟是少數。多數是萬元左右的均價。中國城市化進程，就是一個人口由農村向縣城、縣城向二線城市，二線向一線城市流動的過程。而一線城市總是有限的，北上廣這些房價只能上漲。
2、中國有一線、二線、三線城市，只有一線城市是房屋較熱的，而其他地區，房產依然是泡沫不多的。
3、以筆者家為例，我這里靠海的地級市。房價貴的1萬多，便宜的6000左右，基本上泡沫不能說很多。因為各類上繳國家的稅是2000-3000元，加上2000元的房屋建造成本，房價也就應該是這個價格。剩下就是房地產商的利潤了，所以，我們這里沒有多少泡沫，而且房屋賣的也很火。
4、現在，都吆喝第四次單身潮來臨，說單身男女有2億之多，如果按照中國14%的單身率計算，那就是說這2億人中有2800萬不結婚。如果他們都結婚，需要1400萬套，如果都單身，則需要2800萬套。這樣房子一下就多需要1400萬套。這些是剛需。剛需啊，同志，中國全部庫存才600萬套，才占需要的42%。
5、一般來說，一個三口之家住幾十平米的房子過于擠了。現在為了舒適，總是房子越來越大，這樣小房子換大房子，一個衛生間換成雙衛生間，所以居住面積增加了。地產商自然也需要不停蓋房子。
6、中國每年畢業800萬大學生，如果都結婚，就需要400萬套房屋，如果都不結婚，需要800萬套。
7、另外中國*斧也不是當年的日本*斧，中國也不會坐視房價泡沫吹破而不理的。
2. 房產投資價值如何界定
房地產泡沫如何界定一直是眾說紛紜。
但是有幾點衡量標準應該是基本的。一是房價收入比，二是房地產投資與房價增長速度，三是房地產泡沫只會是局部而不會是全國性的。
尹中立研究員向記者指出：衡量是否形成泡沫，一大要點就是分析市場中投資性購房的比例。 因此，在一個城市的房地產市場中，投資性需求的比例不能超過一定的界限，否則會危及房地產市場的健康和穩定。
在國際上，公認的警戒線是20%。但是，國際上的投資性購房包含房地產基金投資購買的房地產，這在中國是沒有的。
把這部分剔除后，中國的警戒線是10%。 以上海為例，上海市的投資性購房比例相當大，顯示出泡沫現象已相當嚴重。
據上海房管部門調查統計，2003年底上海投資購房占16。6%，已經超出了國際警戒線60%。
此外，在社科院金融研究所的實地調研中，研究員找到當地供水、供電部門，根據這些部門對長期欠付水電費對象分析做出的最保守的估計，中心城區有大約4。 5萬套“無人房”，合計面積為500多萬平方米。
浦東新區有些住宅小區的水電費收繳率只有60%左右，無人居住的房子占40%左右，而這些不繳水電費的住房都是已售房屋，這些房屋可以認定為“炒房”者購買的住房。 尹中立的結論是，上海市的房地產市場已經形成了一個二元結構：一邊是普通的市民，他們的收入水平低；另一邊是上海的高收入群體，對于這些高收入群體來說，沒有購房的人已經很少。
高收入群體只具有投資性購房的需求，而這種需求是否是社會大眾的真實需求，值得商榷。 。
3. 為什么說中國房產的投資價值遠遠大于美國房產
中國與美國的經濟結構有很大差別，美國行業發展相對均衡，經濟不只靠房地產拉動，每一個細分領域，美國都走在世界前列，金融業，服務業，運輸業，航空業，工業，農業，*工業，科技產業等等，哪一個不是在全世界舉足輕重的地位。
可以說美國是在全球產業鏈的頂端，掌握著技術話語權，所以美國的房地產價格相對穩定，除了那些東海岸，西海岸房價略高之外，其他地區房價還是相對穩定的，而價格高企的地區也往往是外資買入，本土民眾對投資房地產其實意愿并不高。 中國不一樣，房地產對經濟拉動貢獻甚巨，2016年前幾個季度的經濟增長，很大一部分是由房地產貢獻，2016年8月份新增貸款9487億元，多達5成以上全部流入房地產，足見中國民眾對房地產投資有多熱衷，大量資金的涌入也推高了房地產價格，從年初到如今短短半年多時間，房價大幅上漲，特別是一二線城市，其漲幅之大，令人瞠目，也基于此，個地方*府陸續出臺調控*策穩定房價。
這也說明，投資中國房市其獲利能力之強讓人驚嘆。 其實一句話總結，美國不靠房地產拉動經濟，中國經濟的增長卻依賴房地產市場，資金的不同流向自然決定了不同的獲利能力。
4. 如何估算房產投資價值
何估算房產投資價值 考察一處房產是否值得投資，最重要的就是評估其投資價值，即考慮房產的價格與期望的收入關系是否合理。
以下三大公式可以幫助你估算房產價值，不妨一試。 一大公式：租金乘數小于12 租金乘數，是比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式（租金乘數=投資金額/每年潛在租金收入），小于12。
比如一套房子，2001年時售價22萬元，月租金1500元，那么它當時的租金乘數是12倍。一般來說，這個數字被看成大多數租賃房產的分界線。
如果一處房產的租金乘數超過12倍，很可能會帶來負現金流。這套房子如今的售價已經上漲到60萬元，而月租金卻仍不到2000元，租金乘數升到25倍，已經大大超過了合理的范疇。
投資者可以將目標物業的總租金乘數與自己所要求的進行比較，也可在不同物業間比較，取其較小者。不過這個方法并未考慮房屋空置與欠租損失及營業費用、融資和稅收的影響。
二大公式：8—10年收回投資 投資回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金乘數適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的 下載地址： 。
5. 怎樣判斷房產投資價值
怎樣才能從眾多的樓判斷房子的投資價值呢？總的說來有如下幾個要素： 地段：房地產行家有言，評價物業的前三個標準是：地段、地段、地段。
什么樣的地段蓋 什么樣的房，才是這句話的真正含義。 質量：對于期房而言，最重要的是從發展商的實力看質量。
有實力自然會保證質量，作出 的承諾也能兌現。如果發展商自己資金少，總是指望著銷售回款支撐工程進度，其質量也就可 想而知。
現代化程度：隨著科學技術的發展，住宅現代化被逐步提到了日程上來。今后網絡家居、環保住宅等已不再是人們的想像。
因此，判斷房子的投資價值，這一點與房子的地段和質量同 樣重要。 供應套數：以自住客戶為主， 建在城郊的普通住宅以大區塊為好， 大社區的配套比較可 靠。
市區內的高檔住宅則相反，套數少則意味著更少的人分享健身、購物、餐飲等不對外開放 的私人會所；意味著業主出租以求回報時競爭更少；意味著更精致、更珍貴。 售價及付款方式：這當然是每位買房人都會考慮的問題。
售價高固然不劃算，按揭的成數 和年數也很重要。為什么現在的部分業主著急出租？因為他們大多拿的是五成五年、七成十年 的按揭，每月還貸壓力太大。
而七成二十年按揭的壓力就小得多。 社區文化背景：中國人在國外喜歡住唐人街，外國人在中國也喜歡聚居，這就是文化背景 使然。
所以使館區周圍的公寓、住宅里外國人最多，使館區周圍的外銷公寓更受青睞。 物業管理：物業管理的好壞直接取決于物業管理公司的專業程度。
另外有些物業管理也有 代業主出租的業務，因此買房時要注意，一個得力的銷售部門也許會給以后的出租帶來很多方 便。 房子的狀況：挑一個好的朝向、樓層、戶型對出租很有好處，這就看您的眼力和愛好了。
要提醒的是，在北京買房最好有朝南的房間。 不過關鍵還是要房子本身條件好才行。
6. 如何判斷房產投資價值
一、租金的乘數小于12 租金乘數，是比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式（租金乘數=投資金額/每一年潛在的租金收入），小于12。
投資者可以將目標物業的總租金乘數與自己所要求的進行比較，也可在不同物業間比較，取其較小者。不過這個方法并未考慮房屋空置與欠租損失及營業費用、融資和稅收的影響。
二、8年~10年收回投資 投資回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金乘數適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的長短。它的公式是：投資回收年數=（首期房款+期房時間內的按揭款）/（月租金-按揭月供款）*12。
一般來說，回收年數越短越好，合理的年數在8年~10年之間。 三、15年收益高于買入價 如果該物業的年收益*15=房產購買價，該物業物有所值；如果該物業的年收益*15年>房產購買價，該物業尚具升值空間；如果該物業的年收益*15年。