榮觀房產網1. 房地產營銷策略的相關成功案例
----成都龍湖翠微清波 前言： 從去年下半年來成都樓市先后經歷了去年“9.27”宏觀調控、今年的“5?12”地震和目前的金融風暴。
在這種大勢下的成都樓市不用再長篇累牘，其中的雪雨風霜我們時時刻刻都在經歷著、承受著、磨練著。在這里要和大家一起分享在目前的時期取得不錯市場表現和銷售業績的典型案例，看看他們是怎么做的。
以茲參考。 項目成效 2.26日成都龍湖翠微清波推出了8號樓，推出房源約249套； 目前在售的為4棟、5棟、6棟、7棟、8棟，6棟為2梯4戶，7棟為2梯5戶 面積段 實收均價 實收總價 月消化 首次置業 86 5700 49w 80 首次改善 112-129 5500 61-71w 290 再次改善 131-136 5400 70-75w 120 我們可以看到，在目前的市場環境下，該項目月均消化量達到了近600套，我們從多緯度對成都龍湖翠微清波項目以下方面進行了調研分析： ? 營銷推廣力度 ? 客戶拓展渠道及方式 ? 銷售現場活動氛圍營造 ? 專業支持、整合資源 ? 團隊的獎懲力度 ? 價格策略的合理運用 2009-2-13 [成都商報]46.47 雙彩版 只需首付20萬，即刻擁有關于別墅的所有想象。
2008-2-18 [成都商報]48 整彩版 8號樓86到140平方米珍藏濱河美宅誠意金認購禮遇中 2008-2-22 [成都商報]44 整彩版 少量112到164平方米特價房源5400元每平方米起.特價優惠截止7月19日 2008-2-25 [成都商報]28 整彩版 小高層 準現房發售 2008-2-28 [華西都市報]48 整彩版 錯過了就真的錯過了 2008-2-29 [成都晚報]地產成都10 整彩版 錯過了就真的錯過了 一、營銷推廣力度 （一）、報媒選擇以商報整彩版為主，報廣頻次6次/月 （二）、訴求演繹過程：形象訴求——產品特性——價格 （三）、短信投放頻次：100萬條/周短信發送，上月共計400萬條短信投放。投放對象：城西、市中心高端客戶資源、成都企事業單位資源、競品樓盤小區短信、二級城市。
當月的營銷推廣費用共計約150萬。 二、客戶拓展渠道及方式 （一）、老帶新 1、強有力的老帶新*策：老客戶推薦新客戶成功認購即可享受10000元王府井購物券，其中新客戶享受3%的優惠。
2、2月中旬針對種子客戶以活動回饋的名義開展“老帶新動員宣講會”，鼓勵業主推薦，并將種子客戶分成幾個級別，隨著客戶推薦購房的數量累增，達到新一個級別，即可獲得升級后的種種獎勵，最高級別可獲得出國旅游的機會。 3、周末定期對上周推薦購房的老客戶在銷售中心內進行幸運大轉盤的抽獎，抽獎禮品“液晶電視、空調、全自動洗衣機、微波爐等家電”。
老帶新中朋友介紹的成交比例占到了50-60%，以上費用全部計入工程費用，不計營銷費用，也不通過反價格表的面價體現。 （二）、銀行客戶拓展 整合4大銀行，分批次邀請有意向購房的銀行客戶周末到場參加活動，然后邀請到銷售中心，由銷售人員一對一進行講解，并有高額外的優惠*策予以支持。
當月銀行客戶的成交套數約在60套左右。 （三）、企事業單位定點直郵 根據前期項目成交客戶地圖，對住宅小區、拆遷片區、成交客戶所在的重點單位進行定點直郵投遞。
（四）、眾多的外銷人員作為支撐 項目外銷人員共計15-20人，專職，底薪600+到訪提成（客戶到訪現場不管是否有成交都有提成）+成交提成（提成額度略大于銷售人員的提成）。外銷形式不限，主要以重點企事業單位、重點競品樓盤、金沙片區和雙楠片區大型超市設點派單和游說為主，以及游說其社交圈里的朋友為主。
單上有某行銷人員的編號，用于區分。 當月通過外銷成交的客戶為5組。
三、銷售現場活動氛圍營造 （一）、周末在銷售中心內通過認購前砸金蛋的形式進行轉化逼定， 金蛋獎品為：1%——5%的購房優惠。 （二）、周末定期對上周推薦購房的老客戶在銷售中心內進行幸運大轉盤的抽獎，抽獎禮品“液晶電視、空調、全自動洗衣機、微波爐等家電”。
（三）、周末在項目現場針對業主進行的系列小活動 如：“兒童畫畫比賽”“奧運競技類體育小活動”“趣味歌唱比賽”等。 周末活動的針對對象：1期入住業主+推薦購房的老業主+即將認購的客戶 活動地點：現場體驗區+銷售中心 活動效果：不論市銷售中心外還是銷售中心內的活動氛圍相當熱鬧，一方面有利于現場的逼定，同時又給推薦新客戶的老業主現場獎勵。
四、專業支撐、整合資源 （一）、邀請業內知名人士不定期的給予銷售團隊強有力的培訓和說辭的重新整理，一方面提高銷售人員的信心，另一方面提高現場轉化率。從電話接聽說辭、沙盤講解說辭、園區講解說辭、樣板間講解說辭、后期跟蹤說辭等一系列說辭進行重新梳理，并依次考核上崗。
（二）、整合客戶資源，整合發展商在成都其他項目的來訪以及成交客戶的電話，每天晚上由銷售人員挨個打電話，任務下放到每個銷售人員，保證在周末每個銷售人員邀約5組客戶到現場。 五、獎懲分明的團隊獎懲力度 （一）、團隊完成甲方制定的月任務，發展商給予銷售策劃團隊5萬元的現金獎勵。
（二）、每月對于銷售成績排在前三名的銷售人員，發展商給與3000-5000元的獎勵。 （三）、少打一個電話罰100元，前期電話回訪的客戶，周末未達5組者罰200元。
六、合理運用價格策略 對剩余房源。
2. 房地產項目策劃案例
試讀結束，如需閱讀或下載，請點擊購買> 原發布者：袁麗建 商業策劃報告本案策劃主旨（MainTheme）成功招商是我們的首要目標；持久運營是我們的根本目的；提升物業品質、實現商業公寓共贏是我們的現實要求；策劃流程（WorkFlow）城市商圈研究CBD區域市場研究世貿天階商圈研究（重點項目研究）項目定位方向探討項目自身解讀國外知名CBD概覽項目整體定位業態規劃建議產品建議收益預測1、城市商圈研究MunicipalCommercialCircleAnalysis1.1、城市商圈（MunicipalCommercialCircle）北京傳統商圈：王府井、西單新興潛力商圈：CBD、中關村、金融街（商務中心商圈）；亞奧、望京（區域型商圈）亞奧中關村望京王府井金融街CBD西單1.1.1、傳統商圈西單商圈——零售購物為主、年輕化商業集合重點商業：西單商場、西單購物中心、時代廣場、中友百貨、君太百貨、西單文化廣場等新建商業：西單Mall、美晟國際廣場商業體量：現有大型商業約35萬平米，新增約18萬平米，五年后有望達到100萬平米左右商業結構：以單一的百貨、購物中心為主目標人群：本地消費者、消費人群年輕化商圈特點：1）地段優良，地鐵等公共交通系統發達，人流充足2）商業形態單一，以大型綜合商廈為主3）商業結構不合理，零售為絕對主力業態4）已形成自身固定的消費群體5）消費客群偏年輕化，消費力及消費檔次有限6）商圈規模擴大可能性較小，商業格局改造、升級的空間有限王府井商圈——城市觀光旅游及品牌展示型。
3. 物業管理知識案例分析一天傍晚,某小區來了四位陌生人.四人手提工
首先明確一個概念，也是很多朋友不能明確的一個概念：雖然保安的制服看起來有點像憲兵，但是保安不是保鏢，保安的作用更多的是監督和監控，而不是控制.出現案例中的情況，保安應該先安撫裝修人員的心情，同一時間想辦法聯系業主，當然，不是保安去聯系，而是讓裝修人員他們自己去聯系，如果他們說聯系不上，那對不起，你這么晚來小區搞裝修，一定會影響到其他住戶，聯系不上業主就等于找不到負責人，我們保安自然不會放你上去.如果你要動手，我們不會和你動手，110是干什么的？就是干這個的.你想動手，我們就報警，如果你在警察來之前打我們，那我們正當防衛還是可以的.一個小區有多少保安大家大概心里都有數，怕四個裝修工？等警察叔叔一到，前因后果解釋清楚，事情就能解決.即便他們真的是業主請來的，那業主自己不留好自己聯系方法，而且請來之人如此粗俗，一旦告知業主前因后果，業主想鬧也鬧不起來，因為這件事情保安是按章程來辦的.。
4. 房地產營銷策劃經典案例
常用市場營銷計劃書范本（綱要）
一標題
這是PPT的封面，要有一個代表主題的詞或者一句話，然后以實際內容為副標題
二概論
本章節闡述計劃的內容梗概
三指導思想
闡述計劃編寫是基于什么理念和數據依據進行的
四本文注釋
對一切需要特別說明的引用或者內容提前解釋（特別是看報告的人不具備專業知識的情況下）
五中心思想
確立本計劃的核心內容
六競爭力分析
1 環境闡述和分析目標市場的環境狀況
2 對手詳細闡述競爭對手的狀況，數據越充分越好，最好要給予特點分類
3 消費市場對目標市場的狀況和客戶的特性進行闡述和分析
4 自身本公司的競爭力分析（這里要注意把握，搞清楚領導喜歡聽實話還是假話，然后把握好深度和用詞）
5 結論對分析進行總結性提綱
七定位
根據分析結論進行市場位置定位
八策略定位
根據市場定位分別對包括市場、產品、價格、渠道、宣傳等進行基本策略定位
九策略
1 市場策略
2 產品策略
3 渠道策略
4 價格策略
5 服務策略
6 合作策略
。
十策略實施
分別對應策略項目做出實施計劃及預算、總預算
十一執行目標
十二備注
根據本公司情況，列出不可估因素等等
十三結束
5. 房地產銷售成功案例
原發布者：qq652qq652
房地產銷售案例分析售樓案例分析（房地產銷售案例分析分享）售樓代表在房屋推銷過程中表現出直率的性格到底好不好？有一次，一位售樓代表與一位已看過三次樓的顧客談價，業務員開價24萬，顧客還價20萬元，開發商底價是23萬元，這位售樓代表一見顧客還價在開發商底價之下，就急了，大聲對顧客說：“說實話，開發商的底價23萬，20萬是不可能成交的，你看23萬買不買？”最后，這位顧客咬定21萬，高過這個價不買，由于中間有2萬元的差距，結果是徒勞一場。這位售樓代表在還價過程中到底有沒有做錯了什么呢？還有一次，另外一位售樓代表與一位已看樓多次的顧客談價，售樓代表開價45萬（開發商底價43.5萬），顧客還價42萬，這位售樓代表非常堅定地告訴這位顧客，說開發商的底價是45萬，42萬是不可能買到這套房子的，后來經過幾輪談價后，顧客加了兩次價，一次同意加價1萬元，后來又同意加價5千元，即43.5萬可以成交。這時，售樓代表看顧客的還價已經到了開發商的底價，就同顧客說：“43.5萬元雖然離開發商底價有一點點差距，但已經比較接近了，這樣，你先下一點誠意金吧，給我幾天時間，我去同開發商談談，如果幾天后談不到43.5萬元，你交的誠意金我分文不少全部退回給你。”這位顧客聽到要交錢，就有點打退堂鼓，趕忙說：“這事我得回去同丈夫商量！商量！明天回你電話定吧。”這位售樓代表在還價過程中，又有沒有做錯了什么呢？不管是一手樓銷售，還是二手樓銷售，在與顧客買賣談判中“放價”
6. 房地產估價案例
《房地產估價案例與分析》考點分析與詳解一、問答題（一）估價原則的運用1、最高最佳使用原則（在合法原則前提下）：用途、強度、適應性。
例1:96年試題例2：某房地產地處繁華商業區內，占地900平方米，地上200平方米建筑為一舊式住宅，委托人要求評估該房地產的現時交換價值。評估人員經過調查了解到，現該區域商業用途土地價格為4萬元人民幣/平方米，該區域的商品房價格為1萬元人民幣/平方米，城市規劃中該區域的容積率為5。
該房地產的現時價值在不考慮出讓金的情況下大約是多少？并說明評估時的依據和理由。答案：1、該房地產的現時價值約為3600萬元人民幣。
900*4=3600（萬元）2、依據和理由：上述評估結果依據了房地產評估中最佳使用原則。因為，該房地產的現時用途是很不合理的。
其一、在商業區內建民宅，在用途上不合理；其二、使用強度未達到城市規劃規定的容積率，土地未得到充分利用。按照房地產評估的最佳使用原則，該房地產應該以拆除重新利用為前提，按商業用地進行評估。
故評估值大約為3600萬元人民幣。確切的價值應該是3600萬元減去拆除舊建筑費用后的價值。
例3:2001年模擬試題問答題的第（二）題（2）估價時點原則：估價結果的時間相關性、時效性，不同估價時點估價對象有不同的狀態。例1:98年的考題：選擇題第2題例2：教材P141例3：某人1999年7月通過出讓方式獲得一宗土地，地價款是100萬元，之后又花了200萬元進行基礎設施的建設，稅費為50萬元，正常利潤為50萬元，出讓年限從基礎設施建設完成之日（2000年3月）起計，則該地塊在2000年3月的價格為：（答案為D）A.400萬元 B.350萬元 C.100萬元 D.〉400萬元估價時點說明了估價時依據的房地產市場狀況，這在《房地產估價理論與方法》的P93-94中說得很清楚。
例4:2001年模擬題A選擇題第2題估價時點原則在損害賠償估價中、糾紛的評估中、轉讓的評估中、在建工程的評估中非常重要。（3）替代原則：例：2001年模擬試題B選擇題第（一）題（4）合法原則：主要考交易或處分方式合法、用途合法。
例：99年模擬試題：問答題第（三）題和選擇題第（一）、（二）題。98年考試題：選擇題第（一）題。
四、改錯題改錯題一般是改估價方法運用上的錯誤，各種方法常見的改錯項目為：（一）市場比較法1、交易情況修正對于交易情況非正常負擔的修正，具體見《房地產估價理論與方法》P112例4-4和例4-5。2、交易日期修正中關于定基價格指數，環比價格指數，逐漸遞增或遞減（等比），期內平均上升或下降（等差）的修正，具體見《房地產估價理論與方法》P115的有關內容。
3、區域因素和個別因素修正中的間接比較修正和用加權平均法綜合可比實例的得分問題，具體見《房地產估價理論與方法》P128例4-14。4、比較物與參照物互相顛倒的問題。
（二）收益法1、租約期內與租約期外年客觀收益的計算問題。2、利息不能作為管理費和稅金的計算基礎之一的問題。
3、收益年限確定錯誤的公式。4、漏算了營業稅及其附加的問題。
5、沒有考慮出租率或公共流通比的問題。具體見2001年《房地產估價案例與分析》模擬試題A第四題。
（三）成本法1、沒有選擇估價時點的正常成本（如：重置價）的問題。2、耐用年限確定錯誤的問題。
3、計息期確定錯誤的問題。4、沒有將各成本項目統一到相同的年限內的問題。
5、對有償出讓土地的評估，當估價對象的剩余土地使用權年限短于法定最高出讓年限時，沒有對結果進行年限修正的問題。6、利息的計費基礎多少項目的問題。
如：銷售稅費不能計算利息。7、銷售稅費的計算基礎錯誤的問題。
（四）假設開發法1、貼現期確定錯誤的問題。2、管理費、銷售稅費及利潤的計算基礎錯誤的問題。
（五）基準地價修正法動態方式不存在投資利息。4、假設開發法（1）沒有確定最佳的開發利用方式 最佳開發利用方式的確定需要依據規劃限制條件，但不能把規劃限制條件直接作為最佳的開發利用方式。
（2）沒有計算待開發土地或待完成房地產的利潤（3）把利息和稅金也作為計算利潤的基礎（4）貼現期確定錯誤（5）當利息率和貼現率一致時，還計算了利息。（6）未來樓價的確定完全依據市場比較法，沒有結合長期趨勢法。
（7）遺漏了買方購買待開發土地或待完成房地產的稅費，具體見教材P69-71及案例3-1分析的第8項。（四）沒有結合估價目的的要求1、抵押估價的常見錯誤（1）沒有說明未來市場風險變化和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。
（2）抵押估價結果中，沒有扣除需要補交的土地使用權出讓金。2、保險估價的常見錯誤（1）沒有分清投保價值評估和保險損失程度評估。
（2）保險損失程度的評估，沒有明確是按“可修復的情況”進行評估，還是按“不可修復的情況”進行評估。（3）保險損失程度的評估沒有依據保險合同，估價依據中也缺少保險合同。
（4）保險損失程度的評估，沒有明確估價范圍是否包括間接損失。（5）按“不可修復情況”評估損失時，沒有扣減房屋受損后的殘余價值。
（6）把土地也作為了保險估價的估價對象。3、其他估價目的的常見錯誤（1）合資入股的評估，沒有說明入股后的用。
7. 關于房地產糾紛的案例分析
開發商未實現在售樓廣告中的承諾，購房者是否可以要求開發商實現承諾并承擔違約責任？ 開發商在售樓廣告中承諾的購房優惠條件未載入購房合同中，購房者入住后發現開發商未實現承諾，購房者是否可以要求開發商實現承諾并承擔違約責任？ 案情簡介 2006年3月25日，購房者王春梅收到北京市華天房地產開發有限責任公司（以下簡稱“華天公司”）售樓部給其郵寄的樓盤宣傳資料，該樓盤宣傳資料聲稱，只要購房者在收到上述售樓廣告之日起3個月內，與開發商簽訂購房合同，開發商將會給購房者的大臥室免費安裝落地推拉門及入住后為購房者免費安裝一部電話。
王春梅剛好想買一處住房，而且此處樓盤是現房，再加上看到華天公司開發樓盤的優惠售樓條件后，更增添了自己的購房欲望，遂與華天公司售樓部聯系，并與售樓部的工作人員確認上述的售樓優惠條件是否屬實。售樓部的工作人員在電話中明確告訴王春梅，只要在2006年6月20日之前簽訂購房買賣合同，開發商將會給其大臥室免費安裝落地推拉門和入住后為購房者免費安裝一部電話。
王春梅證實上述情況后，遂與售樓部約定第二天看房。次日，王春梅看完房屋后深表滿意，遂向開發商簽訂認購書并預交了2萬元定金，預定了該樓盤的4號樓A單元2003房。
2006年4月15日，王春梅與華天公司簽訂了正式的購房買賣合同，并交付了全部購房款。但上述的售樓優惠條件并未寫人雙方簽訂的購房買賣合同條款中。
王春梅當場提出異議并詢問開發商售樓處的工作人員，得到的答復是：在優惠期間購買房屋的購房者，開發商肯定將會為購房者大臥室免費安裝落地推拉門及入住后為購房者免費安裝一部電話。王春梅及其他購房者見開發商的工作人員如此肯定，便相信了開發商的口頭承諾，放棄了將上述優惠售樓條件的內容寫人雙方簽訂的購房買賣合同中。
2006年4月25日，王春梅辦理了入住手續后發現，開發商華天公司并沒有在其大臥室給其免費安裝落地推拉門，亦沒有給其免費安裝電話一部。鑒于此，王春梅認為開發商承諾自己的優惠購樓條件并未實現，開發商的行為已經構成違約。
于是，王春梅要求開發商華天公司為其大臥室免費安裝落地推拉門以及免費安裝電話一部，但其要求被開發商拒絕。開發商認為，本地產公司已經根據雙方簽訂的《購房買賣合同》的約定履行了全部義務，根本沒有義務履行合同以外的其他義務，王春梅的要求沒有法律依據。
雙方經多次協商未果，王春梅依法向北京市朝陽區人民法院提起訴訟，請求法院判決開發商為其大臥室免費安裝落地推拉門、免費安裝電話一部以及賠償其經濟損失3000元。 原告王春梅訴稱，該樓盤售樓廣告曾向其宣稱，在售樓優惠期間購買房屋，開發商將會給其大臥室免費安裝推拉門以及入住后免費為其安裝電話一部；而且在辦理入住手續時，銷售人員在其看房時也曾答應定將按售樓廣告上的內容給其免費安裝推拉門和電話一部。
但是，在交房后，開發商并未履行售樓廣告承諾。因此，被告的行為已經構成違約，理應承擔違約責任，并應承擔自己的經濟損失。
故請求法院判決支持自己的全部訴訟請求。 被告華天公司答辯稱，原告王春梅購買的是現房，在其看房后發現大臥室沒有安裝推拉門亦未提出異議。
而且，在雙方簽訂正式購房合同條款中，并無任何條款涉及免費安裝推拉門及電話的約定，原告王春梅在簽訂正式購房合同時亦未提出異議。因此，本公司根據合同條款的約定，沒有義務為其免費安裝推拉門及電話一部；更何況，本公司的售樓廣告宣傳資料屬于要約邀請，不是購房合同內容的構成部分，故原告王春梅的訴訟請求于法無據，請求法院判決駁回原告王春梅的訴訟請求。
法院判決 北京市朝陽區人民法院經審理認為，在原告王春梅購買房屋時，該房屋已竣工，屬于現房。而且，原告親自到現場進行實地勘察時，該房屋內即不存在落地推拉門及電話。
通過看房，原告王春梅對涉案的房屋結構、設施及狀態取得了較完整的感性認識，從而和被告簽訂認購書，又在20余天后才與被告簽訂正式購房合同。應當說，原告對于購買其選定的現房房屋具備切實和較充分的判斷、認可。
根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載人商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”
在本案中，原告沒有提供證據證明在簽約時其對推拉門及電話有過明確的要求，亦未向本院舉證證明推拉門和電話會對雙方簽訂購房合同及房屋價格確有重大影響的證據。而且，雙方在簽訂購房合同中，對推拉門及電話沒有約定，且原告購買的是現房，在驗收房屋后已實際進住了所購房屋。
據此，原告所持的售樓廣告在本案中應視為要約邀請，不構成購房合同的內容，故原告以此主張權利，缺乏事實基礎，本院不予支持。 據此，北京市朝陽區人民法院于2006年6月。
8. 房地產分類
房地產交易 房地產交易包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃三種形式。
在房地產交易中國家規定了基本的制度，即國有土地有償有限期使用制度、房地產價格申報制度、房地產價格評估制度和房地產權屬登記發證制度。 房地產分三級市場： 一級市場：土地的買賣 二級市場：商品房交易及增量房市場 三級市場：二手房及存量房市場 房地產的一些特點： 房地產經營管理課程要點： 1. 房地產是房屋和土地的社會經濟形態，是房屋和土地作為一種財產的總稱。
2. 房地產業使之從事房地產開發、經營、管理和服務的行業。 3. 房地產業是國民經濟的基礎性、先導性產業，將成為我國國民經濟的支柱產業。
房地產是國家的一筆寶貴財富。房地產業的地位明顯。
4. 房地產業在國民經濟中有重大作用，他是國民經濟和社會系統中基本單位的承載體，起著聯結生產與生活、生產與消費、生產與流通的作用。可以提供大量的財*積累。
它的有效發展可以合理充分利用土地資源，能創造更多就業的機會，可最不改善城鎮居民的居住和生活條件，并有利于出進我國對外開放。 5. 土地所有權法律意義上的所有權和經濟意義上的所有權雙重含義。
6. 我國城市土地的國家所有權在經濟上要實現，就是要向用地單位收取地租或土地使用稅，包括絕對地租和級差地租，以及壟斷地租。 7. 房產是指房屋產品歸誰所有，亦即對于防務的戰有、使用、收益和處分的權利。
房產是商品。具有商品屬性，有價值和使用價值。
房產商品具有自己的特點，特別是地理位置對房產價值和價格的形成起著關鍵的作用。 8. 房地產經營的概念有狹義和廣義之分。
狹義的房地產經營主要指建筑地塊和房屋的流通過程和售后管理。廣義的房地產經營概念包括房地產生產過程和流通過程經營。
9. 房地產經營具有風險性大、收益高，經營對象有效符合投資的雙重性，經營中壟斷和競爭同時存在等特點。 10. 房地產經營必須掌握分析預測，適應需求，齊全功能，配套服務等原則。
11. 房地產經營管理運行機制是商品經濟運行機制，要按商品經濟原則進行經營管理。其基本要求是要遵循價值規律要求，要等價交換；土地要有償使用；地價、地租的確定要以市場供求變化為基礎，參照環境和規劃等因素；要有計劃推進房改。
要創造實現房地產商品化經營的良好條件。 12. 必須加強對房地產經營的管理，包括加強房地產經營企業內部管理和國家宏觀管理，以取得經濟效益、社會效益和環境效益的有機統一，微觀和宏觀的有機統一。
13. 土地產權的含義包括土地所有權、地役權、地上權、抵押權、典權和租賃權。 案例分析： 廣州市惠華房產開發公司師1982年6月就成立的一家房地產開發公司。
由于經營管理好，早在1987年就經廣州市建委批準為一級城市建設綜合開發企業，并被列為全市50家優秀企業之一。 惠華房地產通過外引內聯，多方集資，發展外向型房地產業，積極進行舊城區改造和新區開發。
公司領導認識到公司是社會主義企業，不能單純追求企業盈利，而必須協調好經濟效益、社會效益和環境效益的關系。公司開發經營的昌樂苑小區建成，住戶進住后，搞了數以百計的違章建筑和防盜設施，有的花上萬元建造起來，相當高級。
小區的空、路邊也堆放了許多雜物。按常規，住宅交付使用后，公司可以不管了。
惠華公司領導為了改變這一局面，決心做好售后服務，認真抓好小區管理。公司領導帶領干部“抓點”，堅決清除違章建筑，并無償投資30萬元，把小區美化起來，變成環境優美、安全的花園小區，受到住戶和社會的贊譽。
惠華公司也舍得花錢投資興建小區的中小學、幼兒園等公益事業，總投資600萬元，建成后無償交給教育部門使用。 公司加強經營管理，注重三個效益的統一，使公司不斷壯大和發展。
房地產投資 案例 經濟調控時期，國內房地產市場上，高檔賓館、豪華別墅處于調整消化期。但社會對中檔住宅仍有很大的需求，對商鋪的需求也因為零售業的迅速發展而增加。
在這種形式下深圳珠江信托投資公司與香港隆基投資集團協商合作開發商住小區。 項目定名“新景花園”，位于廣東南沙經濟開發區。
項目占地面積 120 060平方米，規劃建筑占地面積 35 000平方米，建筑總面積269 700平方米建筑密度為29.2%.綠化面積35%容積率2。25，居住人口按占地面積20平方米/人計，共 6 000人。
經估算，項目總投資費用這5。86億元人民幣。
建成后，在經營期內累計盈余將達1。47億元，項目總投資收在率為34。
61%動態投資回收期為三年零七個月，凈現值約占6.493萬元，內部收處率為38.23%。并對項目主要經濟指標作敏感分析和風險分析。
得出項目的投資和市場風險較小，而盈利性好。 經過反復論證，合作雙方決定合資成立新景花園項目有限公司，負責該項目的興建和經營。
小結 1房地產投資經濟效益有確定性和非確定性兩大類分析方法。 2在確定性分析方法中，簡單投資收益率法和靜態投資回收期法屬靜態分析法，不考慮資金時間價值；動態投資回收期法、凈現值法和內部收益率法屬動態投資回收期法，考慮了資金時間價值。
3房地產經濟效益分析指標主要有投資收益率、靜態投資回收期、動態投資回。