榮觀房產網1. 商業地產企業的標準化建設包括哪些內容
淺談房地產企業管理標準化之路 ——胡居海 《中國地產》2009第11期 隨著本世紀住房貨幣化改革全面推行，中國房地產業經過新十年高速發展之路，企業規模得到很大的發展，許多企業逐步由城市房地產公司發展成為區域性、全國性的大型集團公司。
由此產生了多項目管理與異地化管理的問題，給企業管理變革帶來了新的挑戰，目前萬科、萬達等大型地產集團都把標準化、信息化作為優先對策。“一流企業做標準，二流企業做產品”，為了爭當一流企業，大家對標準化趨之若婺，但在全球金融危機的今天，大潮退卻之時，堅持產品服務的企業仍然是市場經濟的中流砥柱，而許多專注做標準的企業已難覓蹤跡。
古語有道：“皮之不存，毛將附焉”，標準化的目的其實也是把產品與服務做好。那么房地產企業在標準化之路上，需要將哪些事項標準化，如何標準化，在許健康總裁領導寶龍集團大力推行標準化管理之際，本人談一些初淺見解。
一、業務流程精細化許先生常把管理比作下棋，會看三步棋。其實業務流程最象下棋，把房地產的各業務流程詳細排好，它解決的是什么時間、由什么人、去做什么事。
與下棋靠個人能力不同，企業管理需要團隊合作才能完成。業務流程最好能指導企業中每個崗位與人員的工作，它的制定其實就是工作細化的過程，重點是做好WBS（工作任務解構）。
業務流程管理一要考慮工作的先后順序，二要按部門組織結構和專業分類，三是推廣PROJECT或類似管理軟件的運用。商業地產開發大體上可分為：項目前期（項目選址與投資決策開發、項目公司籌備、產品定位、規劃與建筑單體方案設計、前期工程準備）；項目中期（施工圖設計與管理、開發報建手續、工程施工管理、成本控制、項目銷售）；項目后期（招商、物業經營、物業管理），而對于多產業的集團公司，則宜把其它產業分類設立事業部單獨經營核算。
PROJECT是Microsoft Office家族專門用于項目管理的軟件，在中國工程建設領域已推廣使用十多年，它根據工作流程通過分級分階段管理的WBS任務分解進行任務設置；在前置任務中理順任務間先后順序與邏輯關系；通過設置里程碑任務對關鍵節點考核與控制；通過子任務、大綱、任務升降級以指導各業務部門、各級管理階層的工作；通過關鍵線路、PERT等技術優化項目管理；通過設置比較基準對計劃與實際完成情況進行對比控制與考核。Project高級運用還可對資源與成本進行管理，而Project Server的運用則通過互聯網技術，使大型集團化企業輕松實行遠程管理與多項目、多部門的協調。
二、人員崗位明晰化韓信用兵，多多益善，用兵之道，分而治之。企業做大了，就要進行分工與授權，第一步就要解決管理層級與跨度的問題，理論上一個領導在有超過七個直接下屬（管理人員）就要設置副手或增加層級。
房地產企業多項目化與異地化管理后，一方面要解決上下級法人機構間的分工，另外要解決法人機構內部門分工與崗位職責，法人機構分工通常按集團→項目或城市公司“二級管理模式”/集團→區域集團→項目或城市公司“三級管理模式”。集團本部的部門與崗位設置一般按照區域或項目分管、業務流程與專業化分工的原則進行，房地產集團大致可按業務流程分為“投資發展、設計研發、建設開發、成本控制、營銷策劃、招商經營”等業務部門，當集團管理較少的項目時，一般在部門內按專業設置崗位，而項目或城市公司很多時，就要在集團的部門內設立分管區域項目的二級部門，如有的地產公司成本控制中心就按區域設立三個區域部門，分別管理幾個項目公司的招標、采購、工程預結算、簽證變更與合同工作，而不宜再按專業細分部門，但可在二級部門按專業設置崗位，這樣可大大減少工作交叉帶來的效率降低。
清清楚楚做人，明明白白做事，無任是集團還是項目公司的部門與崗位，均要制訂詳細的部門職責、崗位說明書與權責劃分表。三、績效考核科學化“計劃、預算、標準、考核、審計、獎懲”被稱為企業內控管理的六大法寶，績效考核是企業管理的指揮棒，務求“全面、科學、嚴謹”，否則很容易將企業管理引入片面甚至錯誤的方向，對于房地產項目來說，考核指標主要有：? 經營方面 自有資金投資收益率，自有資金占用時間與金額，總投資收益率、總投資周期與投資回收期，城市或區域市場占有率，客戶投訴率，凈現金流；? 營銷方面 總銷售額（年度、季度、月），銷售均價（折扣或溢價率），合同簽約回款期（平均），按揭簽約回款期，營銷費用比率，開盤時間；? 設計定位 降價促銷產品比率，限額設計指標執行情況，設計變更，設計質量，設計完成時間；? 工程建設 工程質量，工程進度，安全、文明施工，資料管理，現場簽證；? 成本控制 工程造價與目標成本節約率，預結算編制準確性，進度款審查準確與及時性，合同管理，招標與采購工作進度；? 財務融資 融資（時間與金額），稅務籌劃，財*獎勵，成本核算；? 前期開發 五證辦理時間與質量，建設規費減免與緩交；? 行*人事 管理費用控制，員工滿意度，員工流失率，檔案管理，車輛管理，固定資產完好率，辦公環境等。
四、建。
2. 房地產項目部主要管理哪些方面的工作
房地產 項目部 各崗位及職責項目經理崗位職責一、項目經理是公司在該工程項目的代理人，代表公司對工程項目全面負責，是安全生產和工程質量的第一責任人。
二、認真貫徹執行公司質量管理體系標準。三、遵守國家和地方*府的*策法規，執行公司的規章制度和指令。
在該項目中代表公司履行合同執行中的有關技術、工程進度、現場管理、質量檢驗、結算與支付等方面工作。四、主持制定項目的施工組織設計、質量計劃，編制年、季、月施工進度計劃。
五、深入施工現場，處理矛盾，解決問題。不斷完善經濟制度，正確處理工期、質量和效益的關系。
六、搞好施工現場管理和精神文明建設，關心職工生活，確保安全生產，抓好消防保衛，保障職工人身、財產的安全。依法參與涉及職工利益的重大決策，維護職工利益，做好困難補助工作，并對病、傷、殘職工的慰問。
七、做好項目的基礎管理工作，保證文件、資料、數據和信息等準確及時地傳遞和反饋，及時進行工程結算、清算。八、完成公司交辦的其他工作。
副經理崗位職責一、在項目經理領導下，貫徹執行國家的法律、法規；執行集團公司的各項規定、制度和辦法；執行項目經理部的決定。維護集團公司的權益。
二、負責組織主持施工調查、開工前的準備工作。三、主持施工生產的全面工作，組織施工計劃的編報及作業隊作業計劃的編制下達。
對施工項目的安全、質量、工期、文明施工、成本負責。四、指導幫助作業隊生產組織工作，組織施工項目的勞務分包。
五、參與項目經理部內部核算，成本分析及對作業隊作業承包任務的下達及考核。六、組織有關部門、作業隊聯系處理地方事宜、路內配合單位事宜和進行有關協議的簽訂。
七、組織地方材料的供方評審、采購和供應工作。八、參與施工組織設計的編制、執行中的優化，以及優化后經濟效益的評估。
九、主持工程項目的竣工驗交、轉產、顧客滿意調查、回訪工作。技術負責人崗位職責一、組織學習和貫徹執行相關的技術標準、規范及質量檢驗標準。
二、對施工生產中的安全、質量、進度等方面技術問題全面負責，并協助項目經理加強本工程的全面管理。三、負責本工程的技術、質量、計量的標準化管理工作，組織項目部相關人員進行施工圖會審及交底工作。
四、負責與業主、監理、設計單位洽談施工項目的有關技術問題，確定技術方案和安全措施并負責辦理技術資料的簽證。五、負責對分部、分項工程和關鍵工序進行技術交底，負責工程技術協調、技術難題攻關，技術問題的處理，并督促落實整改措施。
六、負責審核竣工驗收資料和組織繪制竣工圖。七、參與調查、處理質量事故和安全事故。
八、組織推廣應用新技術、新工藝、新材料，及時收集工法素材協助公司技術部門編寫工法。九、執行公司質量、環境、職業健康安全體系文件中確定的其他質量職責，完成公司領導交辦的其他工作。
質檢員崗位職責一、貫徹執行國家和上級機關頒發的有關法令、規范、規程和質量管理制度，嚴格按照質量檢驗評定標準和驗收規范對施工全過程及重點環節和部位的檢驗、試驗進行控制監督。二、協助項目經理、技術負責人對工程進行質量管理，對施工現場出現的工程質量問題負主要責任。
三、負責對工程技術質量資料進行監管、檢查和收集整理，做到工程技術質量資料的完善與工程施工工序同步完成。四、負責分部、分項工程、隱蔽工程的質量檢查評定和分項工程技術復核工作。
五、組織工程質量抽檢、聯檢、巡檢，參與質量事故的調查與不合格品的控制、分析和處理，并檢查落實糾正和預防措施及整改情況。六、負責填寫單位工程、分部、分項工程的質量技術資料及工程各項質量檢查評定的記錄、報表，保證業務臺賬齊全。
七、負責項目部的計量標準器具的送檢和維護保養。八、執行公司質量、環境、職業健康安全體系文件中確定的其他質量職責，完成項目經理安排的其他工作。
安全員崗位職責一、貫徹執行國家、地方*府主管部門關于安全的方針、*策、規范、標準及公司的安全規章制度和規定，堅持“安全第一、預防為主、綜合治理”的安全生產方針。二、協助項目經理、技術負責人對工程進行全面的安全管理，對施工現場出現的安全問題負主要責任。
三、認真做好項目的開工安全報監、安全生產評估和安全文明示范工地的創建工作。四、認真檢查督促施工現場的安全防護、勞動保護和各項安全生產責任制及規章制度的落實。
五、參加安全文明施工組織設計（方案）及安全技術措施的編制，負責項目安全管理資料的建立并及時記錄、完善。六、負責對工程的月檢、旬檢及日常安全檢查活動的開展，并做好檢查記錄，對發現的安全隱患負責“定人、定時間、定措施”限期落實整改，協助項目經理落實獎懲措施，對現場違章現象及時制止，對一般事故做出處理和記錄。
七、對進入施工現場的新工人及轉崗工人進行安全教育，開展日常生產的安全教育工作，協助施工員對作業班組進行安全技術交底。八、參加對工傷事故的調查、分析、處理、總結和上報等工作。
九、執行公司質量、環境、職業健康安全體系文件中確定的其他職責，完成公司和項目。
3. 什么是房地產產品標準化
首先要明白房地產產品是什么，包括哪些內容？就住宅來說，其產品就是房屋，而房屋又包括哪些構件呢？直觀而言有外墻、門、窗、電梯等等，還有一些看不見的比如鋼筋、保溫層、防水層等等。這些構件不論外觀、技術參數、價格、品牌等都不同，這些叫做產品標準，而某一類的房屋可以采用相對固定標準的構件組合，這就是產品標準化。房屋又是如何分類的呢？常見的就是根據客戶類型進行劃分，比如萬科就從家庭構成、收入構成、年齡等多個維度對客戶需求進行總結和分析，每種客戶類型對應一種產品類型，以后只要拿了土地、項目定了位，就能確定產品類型及其構件的組合。
現在很多開發商都開始或已經建立了自己的“產品線”，這是產品標準化的產物，既可以加強品牌建設，又能通過集中采購節約成本
4. 產品標準化之后,房地產業的營銷如何實現標準化
看看其中的概念和觀點如何能夠幫助你解決貴公司在營銷方面所面臨的問題。
作為一家大型房地產公司，我們在市場營銷方面所面臨的最為關鍵的問題： 1/在未來住宅產業化，產品標準化之后，房地產的市場營銷如何實現標準化？ 從教材中沒有找到相關的內容可以供參考，以下是個人思考： 房地產有三個要素：土地/產品和客戶，只有三者完全匹配才是一個成功地項目。 不同于日用消費品或工業產品，每個房地產項目都有土地的唯一性，每一套房子也有唯一性，各地客戶千差萬別，即使同一客戶的每次購房的需求也不同，從嚴格意義上說房地產是無法實現標準化。
未來通過工廠化實現了產品標準化，但是土地和客戶無法標準化（即使我們有一個相對清晰的土地和客戶的分類體系）。聚焦在土地/產品/客戶三個方面的房地產營銷也很難實現標準化。
我個人把房地產的市場營銷分為三個階段：市場定位/營銷推廣/銷售管理。 有了土地分類標準以及產品標準化之后，在市場定位階段可以實現相對的標準化，或者說有了一個評價標準； 營銷推廣有很多渠道，在客戶知曉/好感/了解/登門/購買/推薦或再購等6個環節分別起到不同的作用，并且各種推廣相互作用，而目前我們能夠定量的評價標準只有購買，我們如何評價各類推廣的作用？如何量化計算投入產出比？在某種層面的廣告標準化之外，我們還應該標準化哪些營銷推廣環節？ 銷售管理環節。
房地產銷售管理有個重要的特點是我們可以銷售控制，人為調整銷售節奏等，這也是房地產非常獨特的。在這個環節是否需要標準化？以及如何實現標準化？我想決不會只簡單是銷售資料標準化。
學習汽車行業，我們可以在客戶和產品兩個要素實現標準化，但是缺少最重要的土地；酒店業包括土地/客戶/產品三個要素，酒店的標準化和我們的房地產標準化有點類似，但是在營銷推廣和銷售管理環節又有本質區別。地產營銷標準化的標竿行業是什么？房地產的營銷標準化怎么做？還是說這就是一個偽命題？。
5. 房產測繪標準化管理包括哪些內容
房產測繪標準化管理包括以下內容： （1）《測繪法》第二十條規定，城市建設領域的工程測量活動，與房屋產權、產籍相關的房屋面積的測量，應當執行由**建設行*主管部門、**測繪地理信息行*主管部門負責組織編制的測量技術規范； （2）《房產測繪管理辦法》第三條規定，房產測繪單位應當嚴格遵守國家有關法律、法規，執行國家房產測量規范和有關技術標準、規定，對其完成的房產測會成果質量負責。
知識點6房產測繪的法律責任 （1）無證從事房產測繪。未取得載明房產測繪業務的測繪資格證書從事房產測繪業務以及承擔房產測繪任務超出測繪資格證書所規定的房產測繪業務范圍、作業限額的，依照《測繪法》和《測繪資質管理規定》的規定處罰； （2）違法進行房產測繪的其他情形：①在房產面積測算中不執行國家標準、規范和規定的②在房產面積測算中弄虛作假、欺騙房屋權利人的；③房產面積測算失誤，造成重大損失的。
根據《房產測繪管理辦法》，有上述情形之一的，由縣級以上人民*府房地產行*主管部門給予警告并責令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款；情節嚴重的，由發證機關予以降級或者取消其房產測繪資格。
轉載請注明出處榮觀房產網 » 房地產項目標準化管理