重慶別墅房地產項目開發成本

1. 別墅和高層哪個開發成本高

別墅因為這是有錢人的高檔品，好的別墅設計的都很漂亮，有的家具都準備好，有檔次，應該是別墅，但是高層因為建筑面積的原因利潤會比較高，下面來看看別墅和高層兩者的開發成本： 1、別墅每平米建筑成本大概800-1000元，開發商的別墅價格貴的主要因為是*府的地價，容積率低的價格會更高，別墅價值體現不單是按每棟建筑面積，價格差關鍵是容積率大小，如：容積率0。

30左右比容積率0。60左右的別墅，每平方米價格要高出一倍左右。

2、高層的建安成本是房屋建筑成本和房屋設施設備安裝成本的簡稱，一般有兩種算法，一種是簡單的根據工程類別和結構類型直接采用相應建筑面積*單方估算指標（各地造價機構定期發布）求和。 3、高層建筑的成本按照工程項目涉及的分布工程或所列施工項目采用工程量*工程單價，這種需要較詳細的工程規劃方案和大量的工程數據庫。

具體的可以將建設項目分為樁基礎，土建工程，水電工程，裝修工程，消防工程，智能化，地下工程等。 4、而兼得城市生活便利與低密度住宅形態雙重特點的別墅，更是日趨絕版之勢，土地資源的不可再生，決定了別墅產品相對其它住宅產品而言，更能保值，使其更具大幅度的。

2. 別墅和高層哪個開發成本高

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別墅每平米建筑成本大概800--1000元。開發商的別墅價格貴的主要因為是*府的地價，容積率低的價格會更高。別墅價值體現不單是按每棟建筑面積，價格差關鍵是容積率大小，如：容積率0.30左右比容積率0.60左右的別墅，每平方米價格要高出一倍左右。

國土資源部對別墅的定義：是指獨門獨戶獨院，兩至三層樓形式；占地面積又相當大，容積率又非常低。

別墅是包括地下層在內的最多三層的獨棟住宅形式，帶室內車庫。像很多亞別墅、類別墅，如：“四層單棟洋房”、“雙拼、聯排排屋”、“疊加小高層”都是高檔住宅，也叫排屋、洋房，不屬于別墅。

別墅（Villa）：“口”

雙拼（Two Family House）：“日”

排屋（Town House）：“目”

排屋有公攤面積，中間有共體墻。別墅是沒有公攤面積的，別墅花園占地面積在房地證上有土地使用權面積的。

別墅的買賣雙方合同一般都有注明：

1、本商品房戶型為：別墅；

2、獨立別墅所屬地塊（包括別墅占地）占地面積？？？平方米。

容積率是指建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。

規劃對低密度住宅的大體標準概念，高層低密度住宅容積率不大于2.2；多層低密度住宅容積率不大于1.2；排屋（Town House）容積率不大于0.7；別墅（Villa）容積率不大于0.35。

2006年5月31日，國土資源部發布通知，“中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續，并對別墅進行全面清理。”同時明確，聯排、雙拼以及Town House等低密度住宅不屬于別墅范圍，而被劃入高檔住宅范圍。隨著土地資源的稀缺，*府對市場供應量的控制必將引發別墅（Villa）在售項目的價格高漲。

自停批別墅用地的*策出臺以來，土地資源的稀缺性便成為別墅的最大賣點。而兼得城市生活便利與低密度住宅形態雙重特點的別墅，更是日趨絕版之勢。土地資源的不可再生，決定了別墅產品相對其它住宅產品而言，更能保值增值。尤其是高爾夫別墅產品，在國家對“別墅和高爾夫用地雙禁”*策下，高爾夫別墅資源更顯嚴重稀缺，使其更具大幅度的升值潛力。在美國、澳大利亞、東南亞等地區，高爾夫別墅的平均升值幅度是其他別墅項目的6倍。

中國各級城市都已經沒有新建或者在建的別墅樓盤了，以前拿了土地還沒開發的，已沒有了。目前因不能開發別墅項目，也只能開發排屋、洋房類的高檔住宅。 所以，把別墅定義搞清楚就知道了。

現在有開發商采用外觀以別墅整體設計的2套雙拼，賣給客戶后再改成1套別墅，來規避*策上帶來的風險及稀缺問題。特別是外觀設計整棟的二層雙拼，整棟二層雙拼容積率低于三層的別墅容積率，這個方法也很不錯，但容積率低的整棟雙拼改造別墅也會比容積率高的別墅品質及價值要高。

3. 房產開發高層住宅每平米成本多少

高層住宅房地產開發成本：高層住宅（約25-28層）：一、前期工程費：15.00元/m21. 地質勘查費：2.00元/m22. 圍墻及三通一平費：13.00元/m2 二、建筑成本（毛坯房）：1600.00元/m21. 土建：1345.00元/m2其中（1）基礎主體結構：1000.00元/m2(2)基本裝飾：150元/m2(3)外墻保溫及粉刷：80.00元/m2(4)塑鋼門窗：65.00元/m2(5)電梯：50.00元/m22. 安裝：255.00元/m2，其中（1）電氣照明：120.00元/m2(2)水暖安裝：90元/m2 (3)消防及聯動報警安裝：30.00元/m2(4)智能化安裝：15.00元/m 三、配套費用：191.0元/m21. 供電局配電安裝：75.00元/m22. 自來水安裝：16.00元/m23. 熱力安裝：35.00元/m24. 煤氣安裝：20.00元/m25. 室外管網及路面：30.00元/m26. 景觀、綠化：15.00元/m2 四、其它費用：335.90元/m21. 施工圖紙設計費：18.00元/m22. 施工監理費：8.00元/m23. 材料試驗、消防電氣檢查、避雷檢測費：22.5元/m24. 勞保基金：1800*2.6%=46.8元/m25. 農民工保證金：1600*2%=32.00元/m26. 城市配套費：116.00元/m27. 價格調節基金：10.00元/m28. 墻體節能費：10.00元/m29. 施工圖審費、消防、人防、避雷圖審費：8.00元/m210. 建設工程規劃咨詢費：2.60元/m211. 自來水公司增容費：12.00元/m212. 熱力公司增容費：44.00元/m213. 工程招標費、結算審計費：6.00元/m2 四、開發公司經營管理費：80.00元/m2 五、財務費用及稅金：800.00元/m21. 財務費用：約100.00元/m22. 綜合稅金：700.00元/m2（綜合稅率占售房價的13%） 開發成本合計：3021.90元/m2 注：（土地費用未計算，可按實計入） 擴展資料：3. 高層住宅 按照我國住宅設計規范，高層住宅意為十層及十層以上建筑。

高層住宅是城市化、工業現代化的產物，按它的外部體形可分為塔式、板式和墻式；按它的內部空間組合可分為單元式和走廊式。4. 其他 消費參考 對于消費者來說，多層、高層住宅與“別墅、花園”比較，價格便宜，距市中心較近，出行購物方便；它與市區舊的低層住宅比較，房屋建造的質量較好，耐久性強，適合長期居住。

基于上述情況，購房者在置房時，應根據自己的財力和偏好，購買適合自己的住宅。在條件允許的情況下，在購房時應首選低層，其次多層，最后是高層。

高層住宅的分類 高層住宅分為：單元式高層住宅：由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯、電梯的高層住宅。塔式高層住宅：以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。

通廊式高層住宅：以共用樓梯、電梯通過內、外廊進入各套住房的高層住宅。如何挑選高層住宅 目前開發的房地產住宅項目從層高上區分大致有6層的多層住宅、10~12層的小高層住宅、24層以上的高層住宅。

高層住宅由于其結構形式與管理功能上具有一定的特殊性，在選擇時要注意以下幾個方面：一、注意戶型格局的選擇，大多數高層住宅都是采用框架結構形式，往往一層對稱布置6~8戶，這樣就會出現南向房和北向房，有的甚至是只有西向窗戶的小居室，再加上有些室內隔墻是現澆混凝土，不能打通，戶型格局不易改變。所以在挑選此類高層單位時，要充分考慮入住后的舒適程度，關鍵是要讓自己住得舒服、滿意。

二、注意觀察景觀，尤其是在挑選頂層或較高樓層時，不僅要特別注意朝向景觀，還要考慮周邊地區未來規劃，如果您現在風景不錯的窗前還要再建幾幢高樓，風景將會被遮擋。三、注意整幢樓的總戶數與電梯數量，電梯的質量與運行速度也很重要。

一般情況下，24層以上住宅都就配備3部電梯。四、向發展商咨詢樓層的供水、水壓、夏季是否會斷水等多方面情況。

一般高層住宅在頂層都建有水箱，先將水抽到頂層再往下供，使高層住戶不會因壓力不足用不上水。五、高層物業管理不能忽視，尤其是監控保安措施。

大樓底層是否設置值班警衛室，是否有保安在樓內巡視。六、考慮車位問題。

在購房時，即使是目前無車的住戶也應做好提前打算，因為未來很有可能車位比房價還貴。參考資料：高層住宅。

4. 重慶適合投資的別墅樓盤

重慶別墅四大聚集地分析： 西進趨勢 西區（九龍坡區、大渡口區、沙坪壩區） 好風光 好交通 好產品好價格 最好的別墅聚集西城 “別墅西進”是市場的需求的必然產物，但和其他區域相比，西城別墅的核心競爭力在哪里？專家分析，日益顯赫的區位，優越的交通條件，大江、大湖、大山等資源稟賦，以及別墅自身的品質，是西城別墅的優勢所在。

好區域，也有好交通 輕軌2號線已經運營多年，地鐵1號線即將開通，輕軌5號線的規劃躍然紙上。這也意味著，2015年前后，西城將率先在重慶形成將形成密集的軌道網絡。

屆時，從渝中區到西城最近點和最遠點，分別耗時15分鐘和45分鐘，半小時生活圈由此形成。 好產品，更有好價格 西城不乏山水資源，中梁山-縉云山山脈正在西城蔓延，是重慶最大的生態屏障，長江更是蜿蜒整個西城。

值得一提的是，價格也是西城別墅的核心競爭力之一。目前，西城別墅市場產品體系已經完善，從上千萬元的頂級獨棟，到100萬元出頭的經濟型別墅，各個類型的產品，在西城別墅市場都能找到。

尤其是大學城，像金融街融城華府和富力維多利亞等不少項目都屬于經濟型別墅，總價在150萬元以內，這對于首次置業別墅的群體來說，確實有致命的吸引力。 “北富”，是重慶樓市特征之一，正是源于大量別墅在江北、渝北和北部新區扎堆，使大量高端人士趨之若鶩。

專家表示，重慶樓市發展并不均衡，比北部更廣袤的西部，由于高端項目較少，其樓市至少被北部拉開5年以上的距離。但由于產業發展迅猛，經濟基礎雄厚，交通條件日益改善，市場需求遠未釋放，別墅在西城完全能有更大的作為。

而事實正在印證這一點。 別墅大放量 西城占半壁江山 其實，別墅在西城發展滯后，只是一個假象。

之所以會形成這樣的認識，一是因為西城地域太大，但之前不少別墅的規模不夠大，上千畝的大盤稀有；二是由于西城別墅銷售太快，項目在迅速銷售后便偃旗息鼓，其知名度自然不夠大。 在全市成規模的別墅區中，西城別墅不乏名聲顯赫之輩：西城中心區的協信·彩云湖1號；西部新城和北部新區交匯處的中安·翡翠湖，其樓王產品入選“中國十大名墅”，至今無人超越，其新推的中安·長島，風頭正勁；西部新城的大學城，則有金融街融城華府、龍湖東橋郡等項目支撐。

最值得關注的是，著名的海蘭云天度假村、上邦·高爾夫、西郊莊園，以及當下風生水起的常青藤·緹香小鎮，乃至稍后推出的大鼎·花都湖等3-5個千畝以上規模的別墅項目，都在西部新城九龍坡9鎮中聚集，這也意味著，重慶最大的別墅區，將由此形成。 據中原地產調查統計，今年年底到明年年中，將有近2000余套別墅入市，西城在售和預售項目達到11個，推盤量近1000套，占半壁江山。

而西部新城九龍坡9鎮，占到其中的三分之一。對此，業內人士紛紛預計，在今后幾年，別墅在西城的集聚效應將更趨明顯，這將形成重慶樓市版圖中最重要的一極。

北富現象 北區別墅大扎堆 北區（江北區、渝北區、北部新區） 從錦繡山莊的奠基到香樟林的火爆，緊隨著中華坊的跟進造勢，北部新區一直走在重慶別墅開發的前列。 從2004年起，龍湖、棕櫚泉、和記黃埔、奧園，以及稍后的保利、協信和建工等相繼加入，北部新區在別墅市場的引領地位進一步確立。

發展至今，北部新區一直聚焦最高的別墅關注度，越來越多的高檔別墅樓盤扎堆涌入，該區已經聚集了本土和國內最知名的別墅開發企業，占據了重慶別墅市場半壁河山。 升值空間 引人遐想 北部新區自2001年掛牌成立，即被規劃為重慶“最具活力的都市發達圈的核心增長極”，也是重慶財富的新高地，為房地產市場尤其是高端領域，提供了強大的后續需求。

堪稱劃時代的立體交通規劃，更是讓這塊熱土如虎添翼。交通通暢；軌道交通優勢尤為突出，為別墅升值空間提供了更多遐想。

品牌地產商不惜血本重金打造產品的做法也讓別墅升值空間加大，比如首金美利山不但耗資2000萬打造內部景觀，甚至出資300萬升級周邊風景，以提升別墅宜居性。 南貴現象 南區（南岸區、巴南區） 南城別墅價親民 隨著別墅用地的逐年遞減，在重慶的別墅版圖中，今后的別墅供應將集中在兩個區域：一個是銅鑼山以東的茶園片區，一個是中梁山以西，縉云山以東的淺丘平原地帶。

作為別墅的重點區域，南岸自然成為別墅買家關注的焦點。 天生麗質 嬌寵一身 南岸的別墅可謂天生麗質。

這樣說它，是因為別墅盤占據的資源好。買別墅實際就是對資源的占有，而南岸依山傍水，先天就是建別墅的好地方。

從目前在售的別墅盤來看，從天景·雨山前、天景·28闕到南山后山的慶隆·南山高爾夫，幾乎都是占據森林資源、以及半山優越地理位置。

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