榮觀房產網1. 房地產發展的歷史
第一階段：理論突破與試點起步階段（1978至1991年）
1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。1982年**在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費。1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市*府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。1991年開始，**先后批復了24個省市的房改總體方案。
第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992至1995年）
1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動。1992年后，房地產業急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面，在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。1993年底宏觀經濟調控后，房地產業投資增長率普遍大幅回落。房地產市場在經歷一段時間的低迷之后開始復蘇。
隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998以后，隨著住房實物分配制度的取消和按揭*策的實施，房地產投資進入平穩快速發展時期，房地產業成為經濟的支柱產業之一。
2003年以來，房屋價格持續上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出臺了多項針對房地產行業的調控*策。最早是1978年，至今已經走過了30年歷史。
2. 中國房地產行業的發展歷程
2000年北京的房地產經紀可以說是魚龍混雜，那個階段很多現名為房地產經紀公司的一般都是房地產信息咨詢公司，投資顧問公司等等，可他們都在從事著中介業務，一般都是居間租賃（也就是代客戶看房成交之后收取傭金）和賣信息兩種方式。
那個時期下的廣告渠道一般都是報紙和網絡。之所以中介行業在北京的口碑很差，甚至很多人認為中介就是在騙！都是那個時期締造的。
他們一般采用業務和文秘分工的方式。業務員只負責帶求租者看房，文秘就是專職接電話。
利用廣告上的報價比較低的方式吸引求租者打電話進來，當時北京城區民宅租賃的市場均價為：一居室1500左右每月、兩居室在1800-2000左右每月、三居室在2200-2500左右。但是到了廣告上就是一居室700，兩居室1000、三居室1500.這樣的數字了。
可想而知每天的電話量會有多少。文秘一般根本不熟悉北京也不知道哪個地方有什么小區，所以那個時期對接電話的文秘培訓是十分嚴格的。
原則就是你可以哪里都不認識，但是你什么都要說的出來的原則。 求租者打進電話以后，肯定會問你在XXX小區的XXX房子租了么？文秘必須要這么回答，這個房子還在，我們是中介公司的。
我們有兩種方式，一個是給您提供房主的出租信息。租賃信息的收費是一居室我們一次性收您300、兩居室500、三居室700。
包您看到滿意為止。還有一種方式就是我們免費帶您看房，成交之后收您一個月的租金作為我們的中介費。
如果客戶選擇了第一種方式，那就是將求租者約到公司交錢。更有甚者幾個求租者爭搶一套出租房源。
交完錢后文秘會把“房主”的電話給求租者。每天也會給求租者幾個電話讓其自己聯系房主去看房，但是誰都可以想到，哪里有那么便宜的房子啊，所以一般會采取找人當托兒的手段，一般的托兒就是業務員。
求租者給“房主”打來電話，就以種種借口托辭。到最后跟求租者說我的房子已經租出去了。
求租者只能再打電話到公司找房源，基本幾次之后也就什么都明白了。如果求租者找到公司要求退錢，那一般就采取武力解決。
如果求租這選擇了第二中方式，也就是現在所說的居間服務。那回答就會是這樣了：求租者問，那套xxx小區房子還有么？文秘回答：這個房子還在，求租者哪里能放棄這個便宜呢？肯定會說你們的中介費用沒有問題，我現在是不是可以看看房子呢？文秘會用種種的說法說服客戶接手市場價，常用的說法有：1、哦，您說的我們廣告上的那套房子是筒子樓里的，不是真正的一居室。
2、這套房子價格的確低，但是我建議您不要去租，因為這個房子里面死過人，建議給您找別的房子。
等等說辭。
求租者聽到這種說法由于求租心切肯定不死心，所以肯定會問，其他房子多少錢啊？文秘的回答當然是市場價格了：一居室1500左右每月、兩居室在1800-2000左右每月、三居室在2200-2500左右…… 二、“房屋銀行”空手套白狼到了2002左右出現了一個新的說法叫房屋銀行，很多那會的房主聽到這個詞的時候會覺得是個不錯事情，在加上業務人員的忽悠，會覺得這個事情很靠譜。業務人員會在每天的房源上面尋找一些價格合適的房子去“代理”。
這個代理行內稱作壓房，壓房也分為名壓和暗壓兩種方式。先說明壓，明壓顧名思義就是明著跟房主說，我要代理你的房子，這里會涉及到一個免租期的問題，因為中介公司去幫房主租房子也是需要運轉時間的啊，這個是合乎情理的。
一般會這樣，給房主打電話，說自己是中介公司的，有客戶要看房，這里的客戶會由中介公司的令一名員工假扮，見到房主后，看房主的情況，如果價格合適而且房主又可以同意代理這種方式，那就跟房主談一下最底價格之后要出免租期，承諾房主，如果我們租不出去，我們會給您交房租，跟房主簽訂合同。但是中介公司給房主的付款方式是月付，但是真正的租戶的付款方式卻是季付以上。
這樣中間的差價第一次付房租的時候就出來了。如果房主不同意代理這種方式，而且價格什么的都合適，那假扮租房者的業務人員就起到作用了，他會毅然定下這套房子，跟房主說自己最近要出差，大概一個禮拜左右就能回來，但是為了表示誠意先給房主300-500元的房屋定金，但是要求房主交付定金的同時要把房子的鑰匙交給自己。
其實出差的借口就是在要的免租期，而要來鑰匙就是準備隨時帶真正的租房者來看房。即是暗壓房。
但是一定要建立在房主住的比較遠的情況下，其實說明白就是中介公司要把這套房子轉租出去，從中獲利。在民宅市場里價格合理，房子配置不錯的房子是很好出租的，一般好的房子一個星期足以被租完。
所以他們這樣做是基本沒有什么風險的。但大家都知道在中國只要是掙錢的事情，很快就會有很多人去模仿操作，到了2002年下半年的時候，房屋銀行慢慢的已經成為了一種惡性競爭了，都去這么壓房，哪里有房屋配置好，價格又合理的房子出租呢？要是有早就被中介公司壓到自己公司去了。
所以后來就是只要是房子就壓，大家可能要問了。中介公司不怕賠錢么？回答是怕，當然怕。
所以到了那個階段就出現了很多的惡性事件。一般采取明壓方式的房子如果在免租期內沒有租出去的情況下，。
3. 房地產的發展史
第一階段： 理論突破與試點起步階段（1978至1991年）
第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992至1995年）
第三階段：相對穩定協調發展階段（1995至2002年）
1999年至2003年為中國房地產業高速增長期。
2004年開始實施宏觀調控，主要特征是收緊土地與信貸兩個閘門，以調控供給為主。
2005年中央進一步加大宏觀調控力度，主要特征是供給與需求雙向調控，以調控需求為主。
從2005年下半年開始2006年，成交量開始上升，但是好景不長，因為當長三角地區的房地產市場在下雪的時候，北京、深圳、廣州這些城市卻是一片艷陽天，房價漲得很快，就像以前的長三角，結果導致3月份調控的*策又進一步加強。
2006年的宏觀調控主要特征是以調整房地產產品結構為主。目前的房地產正在發生一系列的轉變：由賣方市場向買方市場轉變、由以投資主導向以消費主導轉變、由短期投資向中長期投資轉變、由以土地為中心向以產品為中心轉變、由以增量市場為主向以存量市場為主轉變、由普漲普跌現象向有漲有跌現象轉變、由籠統市場向細分市場轉變。中國房地產價格的走勢，1998年開始起到的房地產市場到2003年，這一輪的上揚達到高峰，然后從2003年到2007年都在頭部橫盤整理，2004年調控供給、2005年調控需求、2006年調控結構、2007年繼續調整，估計到2007年底差不多調整完畢，然后，隨著2008年奧運會這個東風的作用，中國新的一輪房地產，在把頭部轉化為底部以后，又有一波上揚。這個過程當中所有的風險被釋放、泡沫被消減、結構被調整，不合理的狀況被緩解，積壓的房子被消化，這就為下一輪發展夯實了基礎，從2008年開始新的一輪平穩增長，不會是瘋長，這是一個臺階式的上揚，這是中國房地產發展的特征。
4. 中國房地產行業的發展歷程
2000年北京的房地產經紀可以說是魚龍混雜，那個階段很多現名為房地產經紀公司的一般都是房地產信息咨詢公司，投資顧問公司等等，可他們都在從事著中介業務，一般都是居間租賃（也就是代客戶看房成交之后收取傭金）和賣信息兩種方式。
那個時期下的廣告渠道一般都是報紙和網絡。之所以中介行業在北京的口碑很差，甚至很多人認為中介就是在騙！都是那個時期締造的。
他們一般采用業務和文秘分工的方式。業務員只負責帶求租者看房，文秘就是專職接電話。
利用廣告上的報價比較低的方式吸引求租者打電話進來，當時北京城區民宅租賃的市場均價為：一居室1500左右每月、兩居室在1800-2000左右每月、三居室在2200-2500左右。但是到了廣告上就是一居室700，兩居室1000、三居室1500.這樣的數字了。
可想而知每天的電話量會有多少。文秘一般根本不熟悉北京也不知道哪個地方有什么小區，所以那個時期對接電話的文秘培訓是十分嚴格的。
原則就是你可以哪里都不認識，但是你什么都要說的出來的原則。 求租者打進電話以后，肯定會問你在XXX小區的XXX房子租了么？文秘必須要這么回答，這個房子還在，我們是中介公司的。
我們有兩種方式，一個是給您提供房主的出租信息。租賃信息的收費是一居室我們一次性收您300、兩居室500、三居室700。
包您看到滿意為止。還有一種方式就是我們免費帶您看房，成交之后收您一個月的租金作為我們的中介費。
如果客戶選擇了第一種方式，那就是將求租者約到公司交錢。更有甚者幾個求租者爭搶一套出租房源。
交完錢后文秘會把“房主”的電話給求租者。每天也會給求租者幾個電話讓其自己聯系房主去看房，但是誰都可以想到，哪里有那么便宜的房子啊，所以一般會采取找人當托兒的手段，一般的托兒就是業務員。
求租者給“房主”打來電話，就以種種借口托辭。到最后跟求租者說我的房子已經租出去了。
求租者只能再打電話到公司找房源，基本幾次之后也就什么都明白了。如果求租者找到公司要求退錢，那一般就采取武力解決。
如果求租這選擇了第二中方式，也就是現在所說的居間服務。那回答就會是這樣了：求租者問，那套xxx小區房子還有么？文秘回答：這個房子還在，求租者哪里能放棄這個便宜呢？肯定會說你們的中介費用沒有問題，我現在是不是可以看看房子呢？文秘會用種種的說法說服客戶接手市場價，常用的說法有：1、哦，您說的我們廣告上的那套房子是筒子樓里的，不是真正的一居室。
2、這套房子價格的確低，但是我建議您不要去租，因為這個房子里面死過人，建議給您找別的房子。
等等說辭。
求租者聽到這種說法由于求租心切肯定不死心，所以肯定會問，其他房子多少錢啊？文秘的回答當然是市場價格了：一居室1500左右每月、兩居室在1800-2000左右每月、三居室在2200-2500左右…… 二、“房屋銀行”空手套白狼到了2002左右出現了一個新的說法叫房屋銀行，很多那會的房主聽到這個詞的時候會覺得是個不錯事情，在加上業務人員的忽悠，會覺得這個事情很靠譜。業務人員會在每天的房源上面尋找一些價格合適的房子去“代理”。
這個代理行內稱作壓房，壓房也分為名壓和暗壓兩種方式。先說明壓，明壓顧名思義就是明著跟房主說，我要代理你的房子，這里會涉及到一個免租期的問題，因為中介公司去幫房主租房子也是需要運轉時間的啊，這個是合乎情理的。
一般會這樣，給房主打電話，說自己是中介公司的，有客戶要看房，這里的客戶會由中介公司的令一名員工假扮，見到房主后，看房主的情況，如果價格合適而且房主又可以同意代理這種方式，那就跟房主談一下最底價格之后要出免租期，承諾房主，如果我們租不出去，我們會給您交房租，跟房主簽訂合同。但是中介公司給房主的付款方式是月付，但是真正的租戶的付款方式卻是季付以上。
這樣中間的差價第一次付房租的時候就出來了。如果房主不同意代理這種方式，而且價格什么的都合適，那假扮租房者的業務人員就起到作用了，他會毅然定下這套房子，跟房主說自己最近要出差，大概一個禮拜左右就能回來，但是為了表示誠意先給房主300-500元的房屋定金，但是要求房主交付定金的同時要把房子的鑰匙交給自己。
其實出差的借口就是在要的免租期，而要來鑰匙就是準備隨時帶真正的租房者來看房。即是暗壓房。
但是一定要建立在房主住的比較遠的情況下，其實說明白就是中介公司要把這套房子轉租出去，從中獲利。在民宅市場里價格合理，房子配置不錯的房子是很好出租的，一般好的房子一個星期足以被租完。
所以他們這樣做是基本沒有什么風險的。但大家都知道在中國只要是掙錢的事情，很快就會有很多人去模仿操作，到了2002年下半年的時候，房屋銀行慢慢的已經成為了一種惡性競爭了，都去這么壓房，哪里有房屋配置好，價格又合理的房子出租呢？要是有早就被中介公司壓到自己公司去了。
所以后來就是只要是房子就壓，大家可能要問了。中介公司不怕賠錢么？回答是怕，當然怕。
所以到了那個階段就出現了很多的惡性事件。一般采取明壓方式的房子如果在免租期內沒有租出去的情況下，。
5. 中國房地產年鑒想了解中國房地產發展的歷程
中國房地產20年發展歷程 1988 -1993 疤痕記憶 1990年，**頒布《中華人民共和國城鎮土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的55號令，標志著中國房地產業的肇始，但很快地，第一次房地產泡沫在深圳、海南、北海等地出現。
*府開始第一輪緊縮性宏觀調控，房地產泡沫破裂，造成了大量的爛尾樓和銀行呆壞賬。 1993 -1997 負增長 緊縮性的調控*策落實，經濟過熱勢頭放緩，處在通貨緊縮通道中，亞洲金融（行情，資訊，評論）危機爆發，日本、香港等地房地產泡沫破裂。
1998 里程碑 5月9日，中國人民銀行出臺《個人住房貸款管理辦法》，倡導貸款買房。 7月3日，**正式宣布停止住房收入分配，逐步實行住房分配貨幣化。
同時，"建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系"被確定為基本方向。 10月29日，以回龍觀、天通苑、建東苑等為代表的19個首批經濟適用房項目在北京房地產交易中心展示。
央行頒布《個人住房貸款管理辦法》，并特意安排1000億元的貸款指導性計劃。 評述：海南房地產泡沫破裂后，延續5年的房地產頹勢就此得以扭轉。
當年全國完成房地產開發投資3623億元，比上年增加13。79%，改變了上一年房地產開發投資負增長態勢。
*策背景是，通貨緊縮的經濟局勢使得*府決定催熱房地產拉動內需，這一影響深遠的決策是亞洲金融危機后改善市場需求的轉折點，其效應持續了10年，并使得房地產業成為中國經濟的支柱產業之一。房地產熱不僅造就了大批中國富豪，也成為*府官員落馬的主要泥潭。
易被人忽視的是，中國在當年首次提出要建立以經濟適用房為主和租售并舉的住房供應體系。 1999 - 2003 白銀年代 1999年 末班車 3月，北京春季房地產展示交易會在國貿舉辦，出現前所未有的觀展人流，個人首次代替單位成房展會購房主流。
4月，建設部出臺《城鎮廉租房管理辦法》，5月1日起實施。 9月，各地陸續停止福利分房。
社會映像：結婚率大增。 10月，北京發布文件規定，已購公房可上市交易。
2000年 零售時代 1月，**發布《建設工程質量管理條例》。 3月，財*部、國家稅務總局及建設部聯合下發《關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》。
4月，北京經濟適用房實行統一物業管理收費標準：0。50元/月·平方米 。
國家計委、建設部10月聯合發出《關于房地產中介服務收費的通知》，對收費標準作了明確規定。 12月12日，財*部下發通知說，在京中央和國家機關事業單位職工的20億購房補貼資金，已經陸續開始發放。
評述：房地產零售時代來臨，房貸成銀行熱門生意，個人購房比例持續上升。商業銀行發放的個人住貸總量在不斷增長，貸款門檻越降越低。
2001年 炒房團 7月13日，北京申奧成功。 8月，第一支來自溫州的火車炒房團前往北京，共有134人，創下了過億元成交額。
幾天后，另一支火車炒房團前往杭州。 9月11日，美國"9·11"事件發生。
10月，溫州第一支飛機炒房團前往北京。 12月10日，中國正式成為世界貿易組織成員國。
評述：申奧成功和入世，成為刺激房地產發展的兩大誘因，房價漲幅迅速，溫州炒房團開始成為一個新的名詞。這一年的Forbes中國富豪榜中，開發商占28人。
人民銀行禁止銀行"零首付"住房貸款的小小"警告"難敵房地產發展熱潮。 但是，從防范風險來說，這一次出手是及時有效的。
2002年 招拍掛 1月10日，北京市取消住房建設中部分收費項目。 1月18日，建設部發布《關于印發建設部2002年整頓和規范建筑市場秩序工作安排的通知》，整頓建筑市場。
2月21日，公積金貸款利率下調。 5年以下（含5年）由現在的4。
14%下調為3。6%,5年以上由現行的4。
59%下調為4。05%。
2月22日，央行降低金融機構人民幣存貸款利率，個人住房商業貸款利率均下降0。54%,5年期以內由5。
31%降為4。77%,5年以上由5。
58%降為5。04%。
7月1日，國土資源部制定的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》開始施行。這對規范土地使用權出讓，優化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，具有重要意義。
2003年 地王 2月，國土資源部叫停別墅供地，一時間低密度住宅成為"搶手貨"。 3月開始，SARS爆發。
6月5日，央行頒布震動房地產業的121號文件：《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，規定開發企業申請銀行貸款其自有資金應不低于開發項目總投資的30%，商業銀行只能對購買主體結構已經封頂住房的個人發放個人住房貸款。 8月12日，建設部公布了**18號份文件《**關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，在要求"加強房地產貸款監管"的同時，"對符合條件的房地產開發企業和房地產項目，要繼續加大信貸支持力度"。
與121號文件形成鮮明反差。 12月8日，北京土地整理儲備中心舉行成立以來的第一次土地拍賣會，天津順馳以9。
05億元天價中標，高出起拍價4。75億元，改寫北京土地市場價格標準。
12月31日，《城鎮最低收入家庭廉租房住房管理辦法》出臺。 評述：SARS重創房地產，短暫"寒冬"出現。
121號文引起軒然大波，但隨后的18號文又安撫了市場情緒。 縱觀這一。
6. 西安市房地產行業的發展歷史 背景 和2010年的發展趨勢
一、西安房地產發展歷程
（一）1992-1999 年的起步、調整上升期
自1992年以來，西安的房地產業受本地經濟環境的影響，經歷了一個從市場初步啟動到相對高速發展的過程，1993 年、1994 年西安房地產投資均成倍增長。在商品房制度出臺初期，市場開發及銷售均表現出一定的不成熟與不甚理智，而從1995年開始，國家加強了對房地產投資和信貸資金的計劃管理，嚴格控制高檔房地產建設，從1995年到1999年，經過國家的宏觀調控和房地產強勢企業的不斷崛起，西安的房地產業從盲目開發、無序競爭、不甚理智購買階段逐步向平穩成熟階段過渡。同時國家實施積極的住房消費調控*策，商品房建設、銷售方面的法律、法規日益完善，物業管理逐步規范，將西安房地產市場逐步推上了一個良性、成熟的發展軌道。
（二）2000-2002 年相對穩定的協調發展期
2000 年以來，伴隨著西部大開發*策的深入落實，西安城市化進程快速推進，宏觀經濟的持續走好，西安的房地產業也步入了快速發展期。尤其進入2002年，伴隨著*府各項宏觀調控*策平穩運行以及市場環境的持續改良，西安房地產業的發展也隨之漸入佳境。二手房市場開放、土地市場交易拍賣制、交易契稅減半*策出臺，這些*策無不顯示出*府逐漸將房地產推向市場，由市場來進行產業的調整、運作、發展的決心，同時也體現出*府對房地產業的支持力度，但同時全國局部地區尤其是一線城市產生過熱及結構不合理的跡象，中央對土地市場的規劃及控制*策、銀行放貸利率的一系列調整*策進行一定調整，但西安樓市仍然走勢平穩。
（三）2003-2007的*策調整、快速提升期
2003年中后期，國內部分地區的房地產市場開始出現過熱的現象，*府為了穩定市場發展，開始進行全面的宏觀調控，而2005—2006 年則是*策出臺最為密集的階段。
在這一時期，*府先后出臺了10 多項*策措施，從土地、信貸、經濟適用房、房價、產品結構，以及外資管理等多方面，來全面反思國內的房地產行業發展。2006—2007年，熱錢、炒作、人民幣升值等因素的影響下，國內房價開始出現爆發式的增長，*府隨即開始不斷緊縮信貸，以期為“高熱”的樓市降溫。
在此期間，西安樓市保持了供需兩旺的發展態勢，諸多一線城市出現的隨*策出臺而產生供應、銷售以至價格大幅波動的情況幾乎與西安“無緣”，整體市場供應及銷售保持了年增長30%-40%的增長速度，并迎來了外來大型房企紛紛進駐開發，房地產開發由集中于二環向三環外拓展的黃金發展期。
（四）2008年—2009年，房地產行業全面調整期
2008年，國際經濟環境的全面衰退跡象逐漸明顯化，國內經濟也受到較大的影響，在持續緊縮的信貸*策下，房地產行業發展減速明顯，行業內調整的深度與廣度加大，資源整合的力度加強，整個行業伴隨經濟調整進入新一輪的全面調整期，西安市場銷量同樣表現為下滑，但房價仍然保持了小幅增長的發展態勢。在此情況下，西安市場出臺了部分刺激消費的*策，購房者觀望情緒于09 年逐步消弭，樓市供應及銷售量重新開始走高。但在此情勢下，進入09 年三季度，面對買方市場置業熱情的重新高漲，部分開發企業再現漲價之勢，對市場整體交易的走高產生一定影響，預計樓市將重現博弈之勢，樓市調整仍將繼續。
二、西安商品房市場發展現狀及特征
從上面圖表可以看出：1999 年以來西安商品房市場供應量逐年穩步遞增，即使2005 年雖然國家出臺了一系列調節房地產市場的宏觀*策，但是西安房地產市場幾乎沒有受到太多的影響，多年來西安商品房供應量年增幅基本上均保持在30%以上。但是從2008年開始，受全球經濟危機影響及地震等因素影響，西安市商品房開發量相對上年有一定程度的下降。進入09 年，伴隨著買方市場觀望情緒的消退，多數開發企業資金壓力減輕，商品房市場供應量重新高漲，09 年上半年商品房開發量再次走高并超過07 年市場最高水平。
（二）商品房銷售市場交投活躍，市場需求空間較大
7. 煙臺市房地產發展歷史
煙臺房地產經歷的幾個階段， “稚嫩的萌芽期”（1985-1991年）、“超前的過熱期”（1992-1994年）、“寒冷的冬蟄期”（1995-1998年）、“溫和的復蘇期”（1999-2002年）、“全面的爆發期”（2003年至今）。
改革開放前，煙臺房地產處于停滯狀態，百姓居住十分緊張。1974年，職工住房由工作單位統一承租、統一分配，租價最初為平均每間房月租為2斤玉米。
1980年，煙臺人均居住面積只有6.39平方米。 上世紀80年代中期到90年代初是煙臺商品房發展的萌芽期，煙臺成為國家房改試點之一，商品住宅進入實質性的市場運作。
此后，“公房”從人們視野中漸漸消失，福利分房被叫停，住房實現貨幣化。人們的居住觀念也從被動等待福利分房，到逐漸認可“房子也是商品”，開始通過購房改善居住條件和居住環境。
從一個人人“廉租房”時代，進入了一個全民“商品房”時代，煙臺的房價相應經歷了幾起幾伏。 1988-1993年是持續上升階段，年均增幅由23.21%上升了29.84%;1993-1999年是持續下降階段，到1999年均增幅為-0.47%。
1999-2005年是持續上升階段。1999年以后商品房銷售價格增速恢復上升趨勢，增速逐年提高，到2005年年均增幅又提高到19.46%。
**發展研究中心今年發布《中國房地產發展狀況與發展趨勢預測分析》中顯示，2000年到2004年期間，全國商品房銷售價格提高了30%。房價，緣何“步步高”煙臺的房價到底漲了多少？家住葡萄山路的王大娘保存著一張泛黃的2000年的報紙，上面刊登了一則海邊某樓盤廣告，1916元/m2起價！讓我們再看一組數字，今年上半年，煙臺市房地產開發完成投資53.7億元，商品房銷售面積156.6萬平方米，同比分別增長31.3%和35.5%。
商品房銷售均價為2857元/m2，同比上漲5.4%。而東郊海邊的房價，現在的起價最低達到了5000/m2，最高的已經超過了1萬元/m2。
僅僅五六年時間，煙臺海景房的起步價便漲了兩倍還多。煙臺房價緣何連連攀升？恒基東方（北京）地產顧問機構曾參與煙臺幾個大型知名樓盤的策劃，該公司董事、行銷總監向前靜分析原因：原因一：供小于求。
煙臺市民生活水平提高，消費經歷了千元級（洗衣機、冰箱、電視機）、萬元級（計算機），逐漸將步入十萬元級，這主要包括汽車和購房消費，許多市民沒房要買房、小房換大房、舊房換新房和二次置業。此外，城市化進程加快、舊城拆遷改造力度加大、外來人口數量劇增也是重要原因。
原因二：成本增加。我市住宅建設成本高的原因，一是土地成本大；二是收費項目多；三是拆遷安置費用大；四是建筑材料價格上漲。
原因三：住房回歸商品屬性。過去，煙臺居民解決住房問題還主要是依靠原來計劃體制下的住宅存量。
一般情況下這部分住宅購置成本極低，當房價上漲時，這部分住宅的市場價值就隨之上升。由于煙臺房價起點較低、增幅大，人們沒有足夠的心理預期。
原因四：投資渠道與消費觀念。改革開放后，一部分人暴富，中國投資渠道沒有國外那么多，因此許多人投資買房。
另外，中國人自古就講究“安家”，尤其膠東人更講究置業，“無房不是家”、“無房不婚”等傳統觀念根深蒂固。原因五：房貸制度的影響。
美國老太太和中國老太太購房的故事深入人心，房地產按揭制度的推行使得房價能夠水漲船高，允許個人貸款了，需求量劇增，越來越多人做起“負翁”來，等等。“價格泡沫”PK“房價不跌”2006年是房地產業不平凡的一年。
房市“熱”得燙手：從新*出臺“一石激起千層浪”、房價漲跌之爭、“房奴”怨聲一片到個人集資建房，已然演變成為一場“口水戰”，房市喧囂讓人暈頭轉向。未來煙臺房價是漲還是跌呢？業界人士對此議論不一，一場房價漲跌的觀點博弈也由此展開。
有人認為會“跌”，這無疑迎合了絕大多數消費者的愿望。理由是房價已遠遠超過其價值，已出現價格泡沫。
就像電腦、手機等商品一樣，當供大于求時價格自然會降。有人認為會“漲”，他們認為只存在漲幅大小的問題，不存在漲跌的爭論。
理由是房地產作為不動產是一種特殊商品，它有稀缺性、單件性、固定性、不可復制性、居住性、增值性等屬性。目前煙臺房市不存在泡沫問題，未來一個時期，市場需求仍遠大于供給，加上城市化進程加快、舊城改造、人口增加、建設成本增加等因素，房價不存在跌的可能。
根據國際通行算法，當城市人均GDP在1000-3000美元、且人均住房面積不足30平方米時，住房需求都會處于一個相對旺盛期；當人均住房面積在30-50平方米之間，需求會趨于平穩。而目前我市正處于相對旺盛期。
許多旁觀者表示，只有歷史會給出最終答案。但據煙臺建設部門有關人士介紹，從今年上半年的情況看，盡管國家相關*策的集中“亮相”給市場帶來強烈震動，但由于*策剛剛出臺，還有待進一步的細化。
從目前的統計數據來看，煙臺樓市并沒有出現明顯的“退燒”跡象。當前我市經濟增幅較快，房價起點比較低，因此煙臺市的房地產業還不存在“虛熱”問題，一年期以上的商品房空置面積較以往明顯下降，也表明我市商品房的銷售情況良好，房地產市場運行態勢還比較健康。
安居不等于“居者購其屋”近日，國。
8. 從“房子”看這十年中國社會變遷
2002年至今，中國房地產市場的發展可謂波瀾壯闊。十年里，中國的房地產業成為中國經濟發展的重要支柱。
從一九九二年到現在，是中國房地產業迅速發展的十年，也是中國土地制度、住房制度、百姓的消費觀念發生巨大變化的十年。回想十年，最大變化就是富裕戰勝貧困，有房子戰勝沒房子，質量好的房子戰勝質量差的房子。
十年前每一個人所住的房子，所擁有的房子以及居住條件、房子的質量、服務，與現在比較都有一個比較大的進步。
中國地產十年，對中國法制建設貢獻很大。過去分房子，后來百姓自己花錢買房子，拿到鑰匙后就有了權利意識。如果開發商和物業管理不能按照合同履約，百姓自然就會尋求法律來解決，住戶與物業管理部門和房地產商打官司，這對中國人的法律意識、權力意識、責任意識的提高非常重要。
同時，通過合同、侵權糾紛的解決，通過房地產官司，大大提高了原來善于解決刑事訴訟的中國法官的素質。而且隨著法制建設和市場競爭，市場條件穩定后，也使房地產商越來越重視自己的信譽和名聲。
中國社會不可能均富，總是階梯型的，所以房地產開發商要“兼愛”，因為不同消費層次的住宅都需要。建筑是個“金字塔”，最需要的是大量的實用性住宅，所以房子的設計者對待窮人和富人都要認真對待。
房地產商怎樣使各個階層都能各得其所，都能安居樂業？怎樣解決現在城市中窮人的住房問題？今后農民進城怎么辦？一個城市的規劃發展需要做這些事情。中國在相當長的時間里是一個工業化、城市化的進程，勞工階層、中產階層等不同階層的住房問題，市場經濟中總要有人來做，城市才能發展。
價格的均等取決于要素的流動，內地與沿海地區的差距會長期存在，內陸會有發展，但地理的差距不可避免的存在。中國沿海地區一定會首先發展，沿海地區會集聚大量的人口，造成沿海地區房價上漲，這是長期存在的，當然這并不意味著中國房地產價格能夠平穩上漲，避免泡沫和大的漲落。
在中國，有為數眾多的居民根本無法依靠市場化手段解決居住問題。過百的房價增幅，讓剛剛踏入社會的年輕人無法實現自己的剛性需求，也讓年過半百逐漸失去勞動能力的人望房生畏。即將結婚生子的年輕人只能砸鍋賣鐵借幾代人的錢購買一套數十平米的房屋居住。民間的怨聲載道引起了決策層的注意。
為了遏制高房價上漲的不合理趨勢以及滿足更多人的住房需求，中國開始了至今最為嚴厲的宏觀調控與保障房建設。
2009年開始，中央不斷制定*策著手干預具有全國趨勢的高房價問題。在出臺“國八條”、“新國八條”等*策后，諸如“限貸”“限購”手段有效遏制了全國房價高企的病態。
不僅如此，決策層制定了具有更加長遠效果的措施——大力興建保障房。
2007年以來，中央財*投入力度不斷加大，從當年的72億元到2011年的1522億元，僅僅5年的時間，用于保障性安居工程建設的資金實現了20多倍的增長。
希望在房產商和*府的互動過程當中，維持房價的平穩上漲，這樣有利于市場的發展，也有利于整個經濟的發展。
9. 中國的經濟和房地產是什么關系
房地產業與中國經濟的關系 我國的經濟保持了持續健康的發展，國內生產總值平均以大于9%的速度遞增。
同期，我國房地產的開發投資額、商品房銷售額也呈持續上升趨勢，而且房地產開發投資額、商品房銷售額與國內生產總值的比值一直呈上升趨勢。在當代中國，房地產業作為國民經濟的重要組成部分，與中國經濟的關系密切，在整個國民經濟體系中具有十分重要的地位和作用。
從總體上說，房地產業在國民經濟體系中處于先導性、基礎性、支柱產業的地位。房地產業的上述地位，決定了它在國民經濟中，特別是在推動城市建設、促進經濟增長和提高居住生活水平等方面發揮著重大的積極作用。
從一般意義上說，房地產業與國民經濟之間存在著互相制約、互相促進的辨證關系。 從國民經濟總體的角度考察，房地產業是整個國民經濟產業體系中的一個重要構成部分，但又不僅僅是局部與整體的簡單關系，而是有著內在的密切聯系的相關性。
國民經濟的總體狀況是房地產業得以存在和發展的宏觀基礎，制約或帶動房地產業的發展程度；另外，房地產業又是國民經濟的新經濟增長點和支柱產業，其發展規模和速度也會制約或促進國民經濟增長和產業的協調。 如何正確處理兩者之間的關系，不僅是房地產業能否健康發展的重要關鍵，而且也是關系到宏觀調控中能否實現國民經濟總量平衡和結構平衡的重大問題。
房地產業是國民經濟的重要組成部分，在一個國家和地區國民經濟中，房地產業有著重要的地位和作用。房地產業也是拉動國民經濟增長的重要因素，是中國經濟的重要支柱產業之一。
首先，房地產業是社會經濟活動的基本物質前提，是國民經濟發展的基本保證。房地產是社會一切產業部門不可缺少的物質空間條件，更是構成各個產業部門不可或缺的基本要素。
人口素質的提高、社會全面進步、以及城市經濟和城市現代化都是以房地產業為基礎。這些都顯示出房地產業基礎產業的地位。
第二，房地產業產業鏈長，關聯度大則直接或間接地引導和影響很多相關產業的發展。房地產業的感應度系數和影響力系數在國民經濟各產業部門中處于平均水平之上。
據一些發達國家統計，房地產業的產值每增加1個百分點，就能使相關產業的產值增加1。5到2個百分點。
在我國，每增加1億元的住宅投資，其他23個相關產業相應增加投入1。479億元，被帶動的直接相關或間接相關較大的產業有60多個。
不僅如此，住宅消費，還能帶動諸如鋼鐵、建材、化工、汽車、交通、家電、裝飾、家具和文化市場等生產資料和生活資料消費的相應增長，其比率大約是1: 6。 據有關部門計算，我國城市住宅建設每年需要消耗鋼材相當于1995年全國鋼鐵年產量的14%，消耗水泥占年 2 產量的47%，消耗玻璃占年產量的40%，消耗木材占年產量的20%，消耗的運輸量占年運輸量的8%。
如以1995年商品的房屋銷售額125。 4億元為基礎，按國外常用的住宅商品的帶動系數1。
34計算，所帶動的社會商品整體銷售額為2930億元，相當于1995年全社會消費零售總額的14。22%。
房地產業作為國民經濟的新經濟增長點和支柱產業，其發展促進了國民經濟增長和產業的協調。 房地產投資有效地促進了國民經濟的增長。
近年來，房地產開發投資的增長對國民經濟發展的作用越來越顯現。以江蘇為例，江蘇省2002年完成房地產開發的投資額達702。
35億元。1991年~2002年，江蘇房地產投資以年均39。
87%的速度增長，明顯快于全國年均21。04%的固定資產投資額以及本省年均19。
75%的GDP增長速度。江蘇房地產業對全省經濟增長起到了很大的促進作用。
房地產業帶動了相關行業的發展。據世界銀行資料，20世紀80年代中期至90年代初，發展中國家的房地產投資對相關產業的乘數效應約為2倍，并對以房地產為主導產品群的房地產業鏈下游和上游50多個物質生產部門產生感應或影響。
房地產對GDP的貢獻突出。以江蘇為例，1991年房地產業對于GDP的直接貢獻率為6。
34%,1991年以來，房地產業對江蘇GDP的直接貢獻正在逐年加大，至2002年其貢獻率已超過10%。因此，房地產業已經成為國民經濟的支柱產業。
房地產業改善了居民的居住條件。 隨著人們收入水平的提高以及房地產業的發展，居民的居住條件有了較快提高，城鎮居民人均居住面積從1985年的5。
60平方米增加到2002年的10。87平方米，增加了5平方米，年均增長4。
36%。計算1991年~2002年房地產投資與人均居住面積之間的相關系數高達0。
9363，說明房地產投資或房地產業的發展與居民居住條件的改善具有顯著的相關關系。 房地產業增加了社會財富。
房地產業是國民財富的主要構成部分，是構成整個社會財富的重要內容，對國民經濟發展具有穩定而長遠的影響。房地產業一般會先于國民經濟發展而發展，并帶動關聯產業群的快速發展。
因此，房地產業的發展會促進或拉動國民經濟的增長。 房地產業能夠為城市積累資金，改善城市的投資環境。
城市是經濟社會在空間上聚集的地區，在城市有限的土地上聚集了大量的財富。城市土地的開發和再開發，城市的各種公共建筑物和構筑物，城市巨大的基礎設施的建設，都是城。
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