榮觀房產網1. 私募基金的發展前景有哪些
私募證券基金區別于創業投資基金與私募股權投資基金，主要投資境內二級市場，俗稱“陽光私募”，其發展歷程與國內的股市和債市發展緊密相關。
根據前瞻產業研究院發布的《2018-2023年中國私募基金行業市場前瞻與戰略規劃分析報告》數據顯示，截至2017年12月底，已登記的機構類型為私募證券投資基金的私募基金管理人8467家，管理基金規模2.29萬億元。對比來看，私募基金管理人數量較2016年底增加了686家，但管理規模卻相較2016年底縮水了4803億元。
雖然管理人數量不復2016年4月的水平，但備案私募基金產品數量和規模依舊保持增加。截止2017年9月，備案私募基金數量增加30233只，每月穩步增長。
私募基金前景分析
監管趨嚴下其他類私募紛紛轉型
近年來監管對非標債權投資嚴格控制，今年2月，基金業協會發布《私募資產管理計劃備案管理規范第4號》，嚴控私募資管計劃通過債權方式投資房價上漲過快的16個熱點城市普通住宅地產項目，對其他類私募基金產生影響。
北京某大型其他類私募公司人士表示，傳統的住宅地產、非標基金已不再是公司業務重點，未來將進行較大轉型：在原來的地產領域，從傳統地產非標業務轉向地產并購、地產REITs；而股權類投資，如并購基金、PE等，將是重點發展方向。
前景仍存疑惑
關于其他類私募基金的發展前景，則是有人看好，有人謹慎。目前來看，在資產配置領域對其他類私募的需求仍很大，有私募表示未來會選擇更加合理的方向發展其他類業務，但也有機構認為其他類并非私募主流，未來監管將進一步趨嚴，預計規模可能持續萎縮。
2. 中國市場的私募房地產投資基金有哪些
目前活躍在中國市場的私募房地產投資基金可大致分為兩類，一種是以鼎暉房地產基金、普凱投資和高和投資等為代表的獨立私募房地產投資基金，另一種是由房地產企業成立基金管理公司發起設立的房地產基金，其中主要代表包括金地集團旗下的穩盛投資以及榮盛房地產開發有限公司旗下的榮盛泰發基金等。
對比兩類基金，前者熟悉資本運作，在私募房地產投資基金的運作經驗更為豐富；后者對中國房地產行業具有深入了解，并且具備豐富的業內資源，但是在基金管理方面起步較晚，仍處于發展初期階段。
3. 要如何投資房地產私募基金
私募股權基金顧名思義是指從事私人股權投資的基金。而私募股權投資（Private Equity）（簡稱“PE”），是指對非上市企業進行的權益性投資，并以策略投資者的角色積極參與投資標的的經營與改造，通過上市、并購或管理層回購等方式，出售持股獲利。私募股權投資的資金，一般采取非公開發行的方式，向有風險辨別和承受能力的機構或個人募集。
國內有錢人越來越多，可投資資產超過100萬美元的越來越多；按中國國情，如果把投資資產標準定位為100萬人民幣，至少是2000萬戶以上。
私募股權基金作為一種新的投資方式，越來越多受到中國富人的青睞。私募基金按投資企業的發展過程可分成以下幾種：
天使投資（Angel Investor）：萌芽狀態，光憑一份所謂的商業計劃書就愿意投資。
風險投資基金（Venture Capital）：成長早期，針對成立不久并快速發展以及創新概念進行投資。
增長型投資基金（Growth Capital）：上市前，為現有公司提供成長資本。
并購基金（Buyouts）：為進行重組及/或更換現有股權的公司提供資本。
不同階段承擔不同風險，也賺不同的錢。
4. 房地產信托投資基金怎么樣
房地產信托投資基金是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。
與我國信托純粹屬于私募性質所不同的是，國際意義上的房地產信托投資基金在性質上等同于基金，少數屬于私募，但絕大多數屬于公募。房地產信托投資基金既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似于我國的開放式基金與封閉式基金。
以剛剛在香港上市的領匯房地產信托投資基金為例，其基礎資產為香港公營機構房屋委員會下屬的商業物業，其中68.3%為零售業務租金收入，25.4%為停車場業務收入，6.3%為其他收入（主要為空調費）；租金地區分布為港島7.2%，九龍33.8%，新界59%。領匯允諾，會將扣除管理費用后的90%-100%的租金收益派發股東。
因此，如果領匯日后需要收購新物業的話，只能通過向銀行貸款從而提高財務杠桿（資產負債率最高可達45%）的方式而實現。 房地產信托投資基金最早的定義為“有多個受托人作為管理者，并持有可轉換的收益股份所組成的非公司組織”。
由此將房地產信托投資基金明確界定為專門持有房地產、抵押貸款相關的資產或同時持有兩種資產的封閉型投資基金。此后，伴隨著稅法的衍變，REITs在美國經歷了數次重大的調整，同時房地產信托投資基金在各國推廣的過程中也存在許多差異，但都沒有改變房地產信托投資基金作為房地產投資基金的本質。
不過REITs與一般的房地產投資基金有顯著區別：REITs通常可以獲得一定的稅收優惠，但需要滿足一定的設立條件等。 從本質上看，房地產信托投資基金屬于資產證券化的一種方式。
房地產信托投資基金典型的運作方式有兩種，其一是特殊目的載體公司（SPV）向投資者發行收益憑證，將所募集資金集中投資于寫字樓、商場等商業地產，并將這些經營性物業所產生的現金流向投資者還本歸息；其二是原物業發展商將旗緝發光菏叱孤癸酞含喀下部分或全部經營性物業資產打包設立專業的房地產信托投資基金，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發紅利，實際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。相形之下，寫字樓、商場等商業地產的現金流遠較傳統住宅地產的現金流穩定，因此，房地產信托投資基金一般只適用于商業地產。
房地產信托投資基金代表著目前全世界房地產領域最先進的生產力。房地產投資信托，是基于房地產行業細分的科學規律，隨著房地產六大環節（資本運作、設計策劃、拆遷征地、建設施工、銷售租賃、物業服務）的分工合作，隨著*府執*能力逐漸加強，房地產行業的逐漸規范而出現的。
它可以最大限度的保證*府利益，并能有效的實現整個房地產行業的規范，所以，強烈建議盡快在我國立法支持并推廣。 另外，從房地產信托投資基金的國際發展經驗看，幾乎所有REITs的經營模式都是收購已有商業地產并出租，靠租金回報投資者，極少有進行開發性投資的房地產信托投資基金存在。
因此，房地產信托投資基金并不同于一般意義上的房地產項目融資。更多可關注我們的網站。
5. 房地產私募基金的房地產私募基金的特點
從基本的組織結構來看，房地產私募基金和傳統的Pre-IPO類的私募股權基金類似，均以架構上最為靈活、成本上最為經濟的有限合伙制為主。但是，除星浩資本等極少數具有相當品牌效應和規模的基金外，市場上現存的大部分房地產私募基金仍存留不少“信托”特色，從而構成目前境內房地產私募基金的獨有特點。簡單歸納，主要特點有：
1. 多固定收益，少浮動收益
與傳統的Pre-IPO類的私募股權基金不同，房地產私募基金極少采用純浮動收益結構。相反的，房地產私募基金的發起人（主要是融資方）會通過基金架構和交易結構的設計，或多或少地給予投資人固定收益的承諾。
事實上，出于現階段房地產行業波動明顯的特征，一般的房地產私募基金如不采用固定收益模式就很難排除投資人的風險顧慮，進而對基金募集造成很大障礙。反之，對房企而言，如房地產行業反彈后持續走好，固定收益的基金模式將確保其取得項目開發的大部分利潤。
2. 多優先、劣后結構，少同股同權結構
作為給予投資人固定收益承諾的一種方式，房地產私募基金一般會借鑒信托的“優先、劣后”結構。簡單而言，房地產私募基金的投資人一般均為“優先級合伙人”，在優先級合伙人出資總額的基礎上，房企本身或基金管理公司或其關聯企業將“配比”20%-30%的資金作為“劣后級合伙人”；在優先級合伙人全部收回其投資本金和按固定收益計算的投資回報前，劣后級合伙人將不得取回其出資，也不得分配任何收益。上述表述原則上都會在房地產私募基金的《合伙協議》中有所體現，相當于有融資需要的房企在基金架構內給投資人做了一定程度的擔保。值得關注的是，部分房地產私募基金已逐步開始向社會募集劣后級合伙人。如這種模式得以推廣，則不僅房企的資金和擔保壓力將大大降低，房地產私募基金的受眾面也將得以擴大，從而更好地符合不同收益需要和不同風險承擔能力的投資者的需要。
3. 多夾層投資，少股權投資
房地產私募基金業目前主流的投資模式都是采用“股權 債務”的“夾層投資”的方式，即通過股權轉讓等方式持有房地產項目公司股權后，再以股東身份向項目公司做股東借款。由此導致的退出方式是：債權部分，還本付息；股權部分，由開發商回購。原則上，雙方會簽訂一個固定的回購協議，比如約定一年之后以什么樣的價格回購股權。
6. 私募基金現在的發展
私募在中國是受嚴格限制的，因為私募很容易成為“非法集資”，兩者的區別就是：是否面向一般大眾集資，資金所有權是否發生轉移，如果募集人數超過50人，并轉移至個人賬戶，則定為非法集資，非法集資是極嚴重經濟犯罪，可判死刑，如浙江吳英、德隆唐萬新、美國麥道夫。
目前中國的私募按投資標的分主要有：私募證券投資基金，經陽光化后又叫做陽光私募（投資于股票，如股勝資產管理公司，赤子之心、武當資產、星石等資產管理公司），私募房地產投資基金（目前較少，如星浩投資），私募股權投資基金（即PE，投資于非上市公司股權，以IPO為目的，如鼎輝，弘毅、KKR、高盛、凱雷、漢紅）、私募風險投資基金（即VC，風險大，如聯想投資、軟銀、IDG） 但中國目前的私募基金仍處于魚龍混雜的階段，國家法律法規的限制以及專業人才的缺乏，相關的法律依據并沒有得到完善，所以相對于公募基金來說目前我國的私募基金風險是比較大的，有的私募基金收益很高但有的收益非常的差，簡直是慘不忍睹。應該說長期趨勢是私募基金取代公募基金，但要發展到那一階段起碼還得等上二三十年甚至更長的時間。
