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1. 什么是商業地產策劃
轉載以下資料供參考 商業地產策劃是貫穿商業地產項目開發整個過程的一項極為重要的工作。
房地產策劃主要包括：項目的前期定位策劃（即房地產開發項目的可行性研究，包括市場調研，項目定位，項目的經濟效益分析等）、項目的推廣整合策劃（包括項目的VI設計，項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設計和各種促銷活動的策劃方案等等）、項目的銷售招商策劃（包括售樓人員培訓，銷售手冊的編制，分階段銷售價格的確定等，項目的商業部分還要進行業態定位策劃和招商策劃）等。 商業地產策劃的核心內容包括商業用地的價值判別與發展定位、商業地產融資策劃、商業地產價值鏈構造和策劃、商業地產建筑策劃等。
商業地產策劃核心內容商業用地的價值判別與發展定位策劃人員必須回答：開發什么樣的物業才能實現價值最大化？為此，策劃人員必須研究地段、街區、商圈、商業功能演變、不同類型物業與地段的經濟效果，甚至要研究物業建成后物業與街區發展的互動關系。價值判別結論決定項目的客戶定位、建筑定位、形象定位和價格定位。
商業地產融資策劃商業地產開發和運營的突出特征是需要巨資投入（初始投資和總投資），籌措足夠的資金是項目能否成功的關鍵。為籌措資金，贏得投資人（銀行、基金、信托機構、獨立投資人、投資公司、開發商等）的青睞和認可，必須制定系統、科學、完善、可實施的可行性研究報告，描繪完整可信的投資收益“路線圖”。
根據融資方案，企業應通過招商尋找潛在投資人、建立融資渠道，并評價融資方案的成本與收益，選擇最合適的方案。例如我們從銀行貸款和投資人出資入股兩種方案。
銀行雖不分配利潤、不干涉經營管理，但要貸款利息；后者不要利息但要參與分配利潤，介入公司經營管理，究竟如何選擇，應具體問題、具體分析。商業地產價值鏈構造和策劃商業物業的開發和運營是價值創造和分配過程，發現價值和創造價值同等重要，價值受多種因素和規律的影響，沒有深厚的價值理論功底就不可能制定完善的價值鏈策劃活動。
價值鏈構造包括產品縱向價值鏈和企業內部價值鏈。針對一個商業地產項目，首要的是構造產品縱向價值鏈，把參與商業物業開發和運營的各方利益有機地聯結起來。
著眼于長期發展的企業為適應商業地產的開發和經營，也采取組織措施構建企業內部價值鏈。商業地產建筑策劃商業建筑一般由主要營業空間、附屬營業空間、配套空間和共享空間構成。
建筑策劃意在優化建筑空間于經營業績之間的關系，優化建筑空間的功能組合，以降低成本，提高使用率，實現效益最大化。為此必須采取科學的建筑設計和評價方法，遵循整體化設計和全過程監理理念。
商業地產技術策劃建筑和管理技術發展迅速，例如節能技術、智能化技術、無線通信技術、鋼結構技術、自動化車庫管理系統等不斷推陳出新，策劃人員應在準確把握發展趨勢的前提下，準確評價技術的經濟技術合理性和營銷價值，堅持經濟與技術聯系原則，提出價值最大化技術方案。商業地產營銷推廣策劃亦即銷售促進，實質是把商品和服務的信息有效傳播給目標客戶，促使客戶愿意購買。
傳播的最佳模式是整合營銷傳播，超越傳統的4P理論，用4C理論指導傳播實踐，整合生產、管理和營銷活動。商業地產招商策劃招商是商業地產永恒的主題，也是難點。
在商業地產開發的不同階段，招商內容不同。例如，項目前期招商重點是尋找合作伙伴、出資人，與大商家簽訂合作合同，如中航龍華九方購物中心為招商做的畫冊——“自然而然，攜手九方”（飛越廣告作品），就以獨特創意吸引了一批如星巴克這樣的知名商家；建設過程中的重點是物業銷售；建設后期招商內容轉變為尋找中小經營者進場經營；投入使用若干年后根據形勢發展，招商的目的是不斷優化客戶組合。
商業地產策劃步驟項目地塊解析在項目市場發展趨勢研究的基礎上，本部分將從項目條件分析入手，從地塊角度判斷適合發展的物業形態，并對項目周邊環境地塊的狀況性質進行研究，分析其對本地塊可能之影響。項目區位分析主要針對項目周邊地塊的現狀以及未來發展狀況進行分析，了解項目發展的環境及影響因素。
項目地塊條件分析主要針對項目地塊的開發條件進行透徹分析，找出影響項目發展的因素。1、項目SWOT分析（優勢、劣勢、發展機會、競爭威脅）：分析項目發展的重要及難點，明確項目本身的優勢、劣勢、發展機會、競爭威脅等。
2、項目發展方向把握：在了解市場環境、片區發展及地塊條件基礎上，對項目發展方向、可能功能物業進行預測，提供細供市場調研方向。3、項目發展形象定位及概念定位：確定項目的發展形象，為項目定位與規劃設計提供方向。
4、項目功能組合及業態配比定位：主要包括項目內部主要物業類型的功能確定、組合方案定位、功能布局及各功能間的關聯性控制。5、項目開發規模與檔次定位：根據項目發展主題，并結合項目所處市場背景環境，確定項目主要物業類型的開發規模與檔次。
6、項目目標客戶定位：主要確定項目各功能物業的客戶階層、消費群體，為項目后期開發方案提供依據。7、項。
2. 商業地產策劃原則
商業地產策劃原則 風風雨雨中中國的商業地產正在經歷著它從產生到發展的歷史階段，這其間有欣喜、有成功、有經驗，當然更有茫然、失敗和教訓，真可謂一言難盡。
筆者作為商業地產曾經的從業者，盡管從事商業地產的時間有限，但憑借強烈的個人愛好，一直沒有停止對商業地產的學習和分析。在此希望有機會提出個人的膚淺的心得與大家分享，希望廣大同行和前輩多多給予幫助！商業地產操作所涉及的工作相當廣泛，從前期市場調研、商業規劃及建筑規劃等，到后期招商、銷售及商業運營管理，每項工作都需專業化的驚人投入。
這里筆者根據一年多從事商業策劃的工作經歷，分析總結了商業地產策劃的一些原則如下。1. 位置原則 商業地產的選址和商業地產的定位是密不可分的，不同的商業地產形式、不同的商業定位勢必需要不同的位置與之相對應。
先天位置的好壞并不起決定作用，只要配以適應的商業就可充分彰顯地塊的潛在的商業價值，創造出興旺的商業。因此，商業地產的位置原則貴在一個“準”上！在現代大型購物中心的選址中有一句名言：“成功的第一條件是選址，第二條件也是選址。”
購物中心的選址，必須同時具備三個條件：一是地理位置能代表城市商業發展的新趨勢；二是必須擁有相當數量的中高收入的消費群體；三是交通便利，停車方便。
由于中國的城市居住郊區化還不普遍，家庭轎車普及率也不高，因此大型購物中心普遍都選擇在市中心的商業區，因為這里商業繁榮，中高收入消費者集中，而且交通便利，客流量大，例如北京的東方廣場位于繁華的商業中心——王府井，每日的人流至少有10萬以上，這保證了東方廣場巨大人流的規模。就位置優先原則這點對大型購物中心的要求看，筆者大膽推測：號稱世界第一大單體MALL北京金源MALL因地處西四環，位置和交通條件欠佳，客流量無法滿足超大的經營規模，所以經營狀況將日顯疲態，最終勢必無法繼續“空轉”。
筆者同時認為：如果在地理位置欠佳的區位操作商業地產，不要認為沒有成功的可能性，只要能創造出適合區域消費的準確商業地產產品，并一定可以順利操作，街區商業、主題商業都有可能成為操盤的選擇。綜上所述，位置原則重在一個“準”上！2. 商業優先原則 曾幾何時，有人調侃地說：“商業地產就是一半是商業，一半是地產”，筆者認為此言差矣。
商業地產盡管是地產的一種，但畢竟是為商業制造經營場所，所以商業地產的核心是“商業”，商業的形式決定了商業地產的形式！地產與商業的對接非常重要。過去往往是先地產后商業，開發商蓋房子的時候沒有想以后商業怎么搞，把房子蓋起來后才開始招商，把商鋪打散賣給小業主。
可是賣給小業主以后，租給誰？誰來經營？這個地方適不適合搞商業？適合搞什么業態的商業？一些開發商很盲目，沒有統籌考慮。正確的做法應該是先把市場調查清楚，這個地方需要什么商業？需要什么業態？業態如何分配？有多大的營業額？區域消費能力如何？根據這些基礎信息開發商規劃合理的商業地產。
先后經過：商業調研、商業策劃設計、建筑規劃設計、營銷策劃、廣告策劃等5個步驟，順序合理、按部就班地操作。在營銷策劃的過程中，也應時刻注意“商業優先”的原則。
商業地產區別于住宅地產，它更多地是一種制造“賺錢工具”的過程，因此在營銷過程中，必須始終思考：如何合理有效地將賺錢工具推銷出去，使所有從事商業的人了解該賺錢工具的經濟價值。商人是十分精明的，如何使他們認可商業地產的經濟價值是需要相當功力的，因此“商業優先”必須深入每個策劃人的心中！3. 現象原則 現象原則即“向時而動”，做商業策劃和做生意相同，都必須充分了解市場、掌握最新信息，并對競爭對手做到知己知彼。
盡管商業地產策劃的每一步都有很強的計劃性，但在堅持執行即定計劃的同時還必須根據市場的變化和競爭者的動態，實行即時性對策，以確保在激烈的競爭中保持有利的地位，搶占市場先機。舉例說明向時而動的必要性。
作商業都非常注重風水，當年有兩個商業地產項目同期面向市場進行營銷推廣。其中的一個為提升項目的風水形象，為項目賦予了一個印度神的概念，極大地吸引了眾多生意人；作為應對，另一個項目很快推出了一個“失落的寓言”，號稱自己項目所在地是天上諸神降落凡間的棲息地，用一系列的神對抗一個印度神，自然效果更勝一籌。
這個例子是策劃人間的過招，根據對手的動向改變自己的戰術，向時而動。4. 逆向推廣原則 在這里所提的“逆向推廣”是商業地產推廣工作的新思路，也是營銷策劃的重點，當然正向的“人員直銷”也不可或缺。
對商業地產來說，無論是投資者，還是經營者，他們的經濟效益都必須通過最終的消費者才能得以體現。所以說：商業的消費者是商業地產消費鏈上的最終環節。
只有當消費者充分認識到商業的價值時，他們才愿意在此投入大量的資金血拼，商業經營也才會取得更大的利潤。在營銷推廣中，應重點從消費者著手，在消費的最終環節上發力，只有廣大消費者認可的商業場所，生意才可能火暴，這樣逆向刺激商業地產的銷售和招商。
那么如何在商業。
3. 商業地產策劃原則
商業地產策劃原則 商業地產策劃原則風風雨雨中中國的商業地產正在經歷著它從產生到發展的歷史階段，這其間有欣喜、有成功、有經驗，當然更有茫然、失敗和教訓，真可謂一言難盡。
筆者作為商業地產曾經的從業者，盡管從事商業地產的時間有限，但憑借強烈的個人愛好，一直沒有停止對商業地產的學習和分析。在此希望有機會提出個人的膚淺的心得與大家分享，希望廣大同行和前輩多多給予幫助！商業地產操作所涉及的工作相當廣泛，從前期市場調研、商業規劃及建筑規劃等，到后期招商、銷售及商業運營管理，每項工作都需專業化的驚人投入。
這里筆者根據一年多從事商業策劃的工作經歷，分析總結了商業地產策劃的一些原則如下。1. 位置原則商業地產的選址和商業地產的定位是密不可分的，不同的商業地產形式、不同的商業定位勢必需要不同的位置與之相對應。
先天位置的好壞并不起決定作用，只要配以適應的商業就可充分彰顯地塊的潛在的商業價值，創造出興旺的商業。因此，商業地產的位置原則貴在一個“準”上！在現代大型購物中心的選址中有一句名言：“成功的第一條件是選址，第二條件也是選址。”
購物中心的選址，必須同時具備三個條件：一是地理位置能代表城市商業發展的新趨勢；二是必須擁有相當數量的中高收入的消費群體；三是交通便利，停車方便。
由于中國的城市居住郊區化還不普遍，家庭轎車普及率也不高，因此大型購物中心普遍都選擇在市中心的商業區，因為這里商業繁榮，中高收入消費者集中，而且交通便利，客流量大，例如北京的東方廣場位于繁華的商業中心——王府井，每日的人流至少有10萬以上，這保證了東方廣場巨大人流的規模。就位置優先原則這點對大型購物中心的要求看，筆者大膽推測：號稱世界第一大單體MALL北京金源MALL因地處西四環，位置和交通條件欠佳，客流量無法滿足超大的經營規模，所以經營狀況將日顯疲態，最終勢必無法繼續“空轉”。
筆者同時認為：如果在地理位置欠佳的區位操作商業地產，不要認為沒有成功的可能性，只要能創造出適合區域消費的準確商業地產產品，并一定可以順利操作，街區商業、主題商業都有可能成為操盤的選擇。綜上所述，位置原則重在一個“準”上！2. 商業優先原則曾幾何時，有人調侃地說：“商業地產就是一半是商業，一半是地產”，筆者認為此言差矣。
商業地產盡管是地產的一種，但畢竟是為商業制造經營場所，所以商業地產的核心是“商業”，商業的形式決定了商業地產的形式！地產與商業的對接非常重要。過去往往是先地產后商業，開發商蓋房子的時候沒有想以后商業怎么搞，把房子蓋起來后才開始招商，把商鋪打散賣給小業主。
可是賣給小業主以后，租給誰？誰來經營？這個地方適不適合搞商業？適合搞什么業態的商業？一些開發商很盲目，沒有統籌考慮。正確的做法應該是先把市場調查清楚，這個地方需要什么商業？需要什么業態？業態如何分配？有多大的營業額？區域消費能力如何？根據這些基礎信息開發商規劃合理的商業地產。
先后經過：商業調研、商業策劃設計、建筑規劃設計、營銷策劃、廣告策劃等5個步驟，順序合理、按部就班地操作。在營銷策劃的過程中，也應時刻注意“商業優先”的原則。
商業地產區別于住宅地產，它更多地是一種制造“賺錢工具”的過程，因此在營銷過程中，必須始終思考：如何合理有效地將賺錢工具推銷出去，使所有從事商業的人了解該賺錢工具的經濟價值。商人是十分精明的，如何使他們認可商業地產的經濟價值是需要相當功力的，因此“商業優先”必須深入每個策劃人的心中！3. 現象原則現象原則即“向時而動”，做商業策劃和做生意相同，都必須充分了解市場、掌握最新信息，并對競爭對手做到知己知彼。
盡管商業地產策劃的每一步都有很強的計劃性，但在堅持執行即定計劃的同時還必須根據市場的變化和競爭者的動態，實行即時性對策，以確保在激烈的競爭中保持有利的地位，搶占市場先機。舉例說明向時而動的必要性。
作商業都非常注重風水，當年有兩個商業地產項目同期面向市場進行營銷推廣。其中的一個為提升項目的風水形象，為項目賦予了一個印度神的概念，極大地吸引了眾多生意人；作為應對，另一個項目很快推出了一個“失落的寓言”，號稱自己項目所在地是天上諸神降落凡間的棲息地，用一系列的神對抗一個印度神，自然效果更勝一籌。
這個例子是策劃人間的過招，根據對手的動向改變自己的戰術，向時而動。4. 逆向推廣原則在這里所提的“逆向推廣”是商業地產推廣工作的新思路，也是營銷策劃的重點，當然正向的“人員直銷”也不可或缺。
對商業地產來說，無論是投資者，還是經營者，他們的經濟效益都必須通過最終的消費者才能得以體現。所以說：商業的消費者是商業地產消費鏈上的最終環節。
只有當消費者充分認識到商業的價值時，他們才愿意在此投入大量的資金血拼，商業經營也才會取得更大的利潤。在營銷推廣中，應重點從消費者著手，在消費的最終環節上發力，只有廣大消費者認可的商業場所，生意才可能火暴，這樣逆向刺激商業地產的銷售和招商。
