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1. 房地產前期策劃之：市場定位
房地產前期策劃之：市場定位
市場定位，也被稱為競爭性定位，是指根據競爭者現有產品在目標市場上的地位和顧客對該類產品在某些方面的屬性的重視程度，挖掘自身潛力，塑造出本企業與眾不同的鮮明個性或形象并傳遞給目標顧客。遭遇競爭，定位成為必然。
和一般的實體商品一樣，房地產項目也要對自身有一個明確清晰的定位。通常而言，根據上面定位的理論來指導實踐，一個好的市場定位，最基本的要進行戰略3C的分析：
1、競爭對手分析。
在“房地產前期策劃之：競爭對手研究”中，界定了競爭對手群，識別了主要競爭對手，之后，即可把與項目營銷相關的各個參數或指標整體列出來，標出競爭對手在常規重要指標上的數值，制作競爭對手強弱勢分析一覽表，定性分析和定量分析相結合，最終清楚地認識競爭對手的真面目。
2、目標顧客分析。
同樣，對目標顧客的分析，也可以利用指標參數表，即在對競爭對手進行分析研究時用過的由一系列指標組成的簡明表。這時我們分析的內容有所不同，填進表里面的是顧客對樓盤各方面參數的重視程度的值，要完成這個表，必須借助做市場需求調研時獲取的數據，或做專項調研或補充調研。憑借這個表，我們即可看出顧客的需求動態，了解顧客對房地產市場的需求特點，以作為本房地產項目市場定位的依據之一。
3、自身分析。
這部分工作，同樣可以借用之前說到的指標系列表，把本企業項目的各個指標參數值填進去，就可明了地看清我們的房地產項目各方面的素質，競爭力在哪里，相對于競爭對手而言我們的劣勢又在哪里，通過競爭對手、目標顧客、項目自身三方面的分析，目的是挖掘項目的賣點，賣點可以不只一個，但都必須符合三個條件：一是競爭對手在這些方面表現出不足，二是顧客較看重這些因素，三是本公司開發的這個房地產項目在這些方面較有優勢，也就是說，定位就要揚長避短，找出核心競爭力。
在此不得不說的是，項目的市場定位，不但與建筑的設計密切相關，同時奠定了以后廣告推盤的基礎。廣告公司對樓盤項目的包裝，是根據房地產項目自身原有的優勢，加以語言、意境等等的美化包裝，而不是讓廣告公司做推盤時才去挖掘賣點的。房地產前期策劃之：市場定位
2. 房地產前期定位要注意什么
隨著房地產行業之間的競爭日趨激烈，房地產開發商越來越重視前期的房地產市場定位與目標客戶的需求研究工作。
如何更有效的做好房地產市場定位項目前期工作與需求研究工作，本人結合自己多年來和開發商合作的經驗，談談自己的一些體會和心得。房地產市場定位需做好項目前期的策劃工作房地產市場定位，也被稱為競爭性定位，是指根據競爭者現有產品在目標市場上的地位和顧客對該類產品在某些方面的屬性的重視程度，挖掘自身潛力，塑造出本企業與眾不同的鮮明個性或形象并傳遞給目標顧客。
遭遇競爭，定位成為必然。和一般的實體商品一樣，房地產市場定位項目也要對自身有一個明確清晰的定位。
通常而言，根據上面定位的理論來指導實踐，一個好的市場定位，最基本的要進行戰略3C的分析：1、競爭對手分析。在“房地產前期策劃之：競爭對手研究”中，界定了競爭對手群，識別了主要競爭對手，之后，即可把與項目營銷相關的各個參數或指標整體列出來，標出競爭對手在常規重要指標上的數值，制作競爭對手強弱勢分析一覽表，定性分析和定量分析相結合，最終清楚地認識競爭對手的真面目。
2、目標顧客分析。同樣，對目標顧客的分析，也可以利用指標參數表，即在對競爭對手進行分析研究時用過的由一系列指標組成的簡明表。
這時我們分析的內容有所不同，填進表里面的是顧客對樓盤各方面參數的重視程度的值，要完成這個表，必須借助做市場需求調研時獲取的數據，或做專項調研或補充調研。憑借這個表，我們即可看出顧客的需求動態，了解顧客對房地產市場的需求特點，以作為本房地產市場thl***.*定位項目市場定位的依據之一。
3、自身分析。這部分工作，同樣可以借用之前說到的指標系列表，把本企業項目的各個指標參數值填進去，就可明了地看清我們的房地產市場定位項目各方面的素質，競爭力在哪里，相對于競爭對手而言我們的劣勢又在哪里，通過競爭對手、目標顧客、項目自身三方面的分析，目的是挖掘項目的賣點，賣點可以不只一個，但都必須符合三個條件：一是競爭對手在這些方面表現出不足，二是顧客較看重這些因素，三是本公司開發的這個房地產市場定位項目在這些方面較有優勢，也就是說，定位就要揚長避短，找出核心競爭力。
在此不得不說的是，項目的房地產市場定位，不但與建筑的設計密切相關，同時奠定了以后廣告推盤的基礎。廣告公司對樓盤項目的包裝，是根據房地產市場定位項目自身原有的優勢，加以語言、意境等等的美化包裝，而不是讓廣告公司做推盤時才去挖掘賣點的。
通常而言，房地產市場定位項目前期工作工作主要要解決如下三個方面的問題：1）項目的目標客戶；2）項目的產品定位；3）項目營銷推廣方面的建議。具體來說，第一個問題就是要為該項目的目標客戶做一個形象的描摹。
包括目標客戶的人口統計學特征（性別、年齡、職業、家庭生命周期、家庭年均收入、目標客戶的年均收入、居住位置、日常的交通出行習慣、有無私車、私車的價位等等）；目前的居住狀況（工作位置、居住位置、目前經常居住的住宅的性質（房改房、商品房、公司宿舍等等）、戶型結構、建筑面積、對目前經常居住的住宅滿意的地方、不滿意的地方等等）；購房的消費行為和習慣（打算購買的住宅的位置、打算幾個人居住、具體住的人的人口統計學特征、購房目的、能夠承受的最高單價、總價、對裝修、家私和電器的要求、購房的關注要素、購房的信息來源等等）；購房的情感需求和功能需求（希望購買的住宅帶來的心理感受、對于建筑風格、社區環境、小區和周邊的配套、景觀、會所和小區物業等方面服務和配套的要求）；生活形態和價值觀（日常的生活和休閑方式、理想的生活和休閑方式等等）。通過對這些方面進行系統的研究，我們就可以為該房地產市場定位項目的目標客戶畫一幅形象的素描。
對于尋找項目的目標客戶，我們可以委托專門的市場研究公司，也可以由企業自己來完成，不過我還是建議最好由市場研究公司來完成。如果由企業自己來操作，一方面是缺乏系統和規范的研究方法，另一個方面是企業本身帶有很強的片面性。
不容易做到客觀公正，很容易受到一些內部決策和想法的影響，不能夠真實反映目標客戶的真正想法和需求。并且企業自己來操作，需要花費很大的物力和人力。
如果委托專門的市場研究公司和咨詢公司，一定要注意該公司和項目組的主要成員在房地產市場定位項目方面的實際經驗。不同的市場研究公司，其行業關注點和重點存在著比較大的差異。
有的市場研究公司在快速消費品方面經驗豐富，有的在汽車和耐用消費品方面有著很多成功的案例。但是房地產市場定位項目畢竟和快速消費品、汽車以及其它產品有著比較大的差異，在研究方法和研究模型上面還是有很多不同的。
企業在尋找合適的市場研究公司的時候，一定要切實關注其在房地產方面的實際工作經驗。其次，一個市場研究和咨詢項目的成功與否，在很大程度上取決于市場研究公司具體項目組成員的經驗和水平。
因此，項目組的主要負責人一定要具有房地產相關項目的實際工作運作經驗。如果我們需。
3. 房地產策劃流程的房地產策劃的原則
查閱得知無論房地產項目的定位、建筑設計的理念、策劃方案的創意、營銷推廣的策略，沒有獨創、毫無新意，要在市場競爭中贏得主動地位是不可能的。
獨創就是獨到、創新、差異化、有個性。獨創具有超越一般的功能，它應貫穿房地產策劃項目的各個環節，使房地產項目在眾多的競爭項目中脫穎而出。
房地產策劃要達到獨創，永不雷同，必須滿足以下幾個要求：（一）房地產策劃觀念要獨創。策劃觀念是否獨創、新穎，關系到策劃人的基本素質。
有的人策劃觀念經常有新的創意，有的人只能“克隆”或照搬別人的概念，這些都影響到策劃人的策劃項目的成敗。在眾多房地產項目中，能在強敵中站穩了腳并銷售成功的，策劃觀念一定是創新出奇的。
廣州有個大型住宅區，開盤時以高素質、高價位出現，其有獨創性的策劃觀念，獨具一格，使很多顧客下定金購房。（二）房地產策劃主題要獨創。
主題是房地產開發項目的總體主導思想，是發展商賦予項目的“靈魂”。策劃主題是否獨創、新穎，立意是否創新，關系到房地產項目的差異化和個性化，并直接影響到項目在競爭中取勝，大到貫穿整個項目主題，小到報紙廣告主題，無不是這樣。
策劃主題獨創，與市場發展潮流有很大的關系。當人們都沉醉在市中心區建住宅的時候，一些有遠見的發展商卻發起一場“郊區化運動”，建起一棟棟低容積率、高綠化率的住宅小區，迎合市民們返回大自然的心理狀態；在人們欣賞小區內花草成片的時候，一些有創見的策劃人卻舉起了山景、江景、海景的大旗，使居民們的窗外視線無比寬闊，風景悅人。
（三）房地產策劃手段要獨創。房地產策劃手段就是房地產策劃的具體方法、辦法。
方法、手段不同，策劃出的效果也就不一樣。最著名的例子是廣州奧林匹克花園，在人們還在用單一手段策劃樓盤的時候，奧林匹克花園的發展商卻用復合手段策劃樓盤，地產業和體育業的復合，引領了房地產策劃領域的新里程。
策劃手段獨到，往往會達到意想不到的效果。廣州遠洋明珠大廈，在建好的樓字中，推出十套主題樣板間，以不同人的個性及生活方式進行延伸、發揮、變形，使人看了以后大開眼界：我們居住的空間可以那樣藝術、舒適和優美。
策劃手段獨到，增大了人們的購買欲。 在房地產開發項目中，有各種不同的客觀資源，大概可分為兩大類：一是從是否明顯看出來分，有顯性資源、隱性資源。
二是從具體形式來分，有主題資源（或稱概念資源）、社會資源、人文資源、物力資源、人力資源等。這些資源在沒有策劃整合之前，是松散的、凌亂的、沒有中心的，但經過整合以后就會團結一起，為整個項目的發展服務。
為了有效地整合好房地產開發項目的客觀資源，必須做到以下幾點：第一，要把握好整合資源的技巧。在整理、分類、組合中要有的放矢，抓住重點，使客觀資源合力加強，達到1+1=3的效果。
第二，整合好的各個客觀資源要圍繞項目開發的主題中心，遠離主題中心的資源往往很難達到目的。第三，要善于挖掘、發現隱性資源。
如創新、獨到的主題資源大都是隱藏起來的，不易被人發現，需要策劃人聰慧的頭腦去提煉、去創造。 客觀原則是指在房地產策劃運作的過程中，策劃人通過各種努力，使自己的主觀意志自覺能動地符合策劃對象的客觀實際。
要遵循客觀原則做好房地產策劃，必須注意以下幾點：①實事求是進行策劃，不講大話、空話。②做好客觀市場的調研、分析、預測，提高策劃的準確性，③在客觀實際的基礎上謹慎行動，避免引起故意 “炒作”之嫌。
④策劃的觀念、理念既符合實際，又有所超前。定位原則所謂“定位”，就是給房地產策劃的基本內容確定具體位置和方向，找準明確的目標。
房地產開發項目的具體定位很重要，關系到項目的發展方向。一個目標定位錯了，會影響其它目標定位的準確。
要在房地產策劃中靈活運用好定位原則，它的具體要求是：第一，具體要從“大”、“小”兩方面入手，大的方面是房地產項目的總體定位，包括開發項目的目標、宗旨，項目的指導思想，項目的總體規模，項目的功能身份，項目的發展方向，等等。小的方面是房地產項目的具體定位，包括主題定位、市場定位、目標客戶定位、建筑設計定位、廣告宣傳定位、營銷推廣定位，等等。
房地產項目的總體定位確定了項目的總體位置和方向，對項目的具體定位有指導、約束作用；房地產項目的具體定位是在總體定位下進行的，具體定位是對總體方向的分解，各個具體定位要符合總體定位的方向。第二，把握各項定位內容的功能作用。
要做到這一點，策劃人首先要全面掌握定位內容的內涵，深入其中間去，確定其定位的難易點，有的放矢地找準目標。其次，每項定位內容的具體功用是一樣的，要把它們整合好，利用好，為整個項目的總體定位服務。
第三，要熟練地運用項目定位的具體方法和技巧。在項目定位過程中，方法和技巧運用得好，往往會達到事倍功半的效果。
如對建筑設計定位，建筑設計的最新理念不能不了解，設計市場的流行趨勢不可不知道。在此前提下，是追逐潮流還是著意創新？是停留現狀還是適度超前？這都要根據開發項目的總體定位下有所取舍。
4. 房地產前期定位要注意什么
隨著房地產行業之間的競爭日趨激烈，房地產開發商越來越重視前期的房地產市場定位與目標客戶的需求研究工作。
如何更有效的做好房地產市場定位項目前期工作與需求研究工作，本人結合自己多年來和開發商合作的經驗，談談自己的一些體會和心得。隨著房地產行業之間的競爭日趨激烈，房地產開發商越來越重視前期的房地產市場定位與目標客戶的需求研究工作。
如何更有效的做好房地產市場定位項目前期工作與需求研究工作，本人結合自己多年來和開發商合作的經驗，談談自己的一些體會和心得。房地產市場定位需做好項目前期的策劃工作房地產市場定位，也被稱為競爭性定位，是指根據競爭者現有產品在目標市場上的地位和顧客對該類產品在某些方面的屬性的重視程度，挖掘自身潛力，塑造出本企業與眾不同的鮮明個性或形象并傳遞給目標顧客。
遭遇競爭，定位成為必然。和一般的實體商品一樣，房地產市場定位項目也要對自身有一個明確清晰的定位。
通常而言，根據上面定位的理論來指導實踐，一個好的市場定位，最基本的要進行戰略3C的分析：1、競爭對手分析。在“房地產前期策劃之：競爭對手研究”中，界定了競爭對手群，識別了主要競爭對手，之后，即可把與項目營銷相關的各個參數或指標整體列出來，標出競爭對手在常規重要指標上的數值，制作競爭對手強弱勢分析一覽表，定性分析和定量分析相結合，最終清楚地認識競爭對手的真面目。
2、目標顧客分析。同樣，對目標顧客的分析，也可以利用指標參數表，即在對競爭對手進行分析研究時用過的由一系列指標組成的簡明表。
這時我們分析的內容有所不同，填進表里面的是顧客對樓盤各方面參數的重視程度的值，要完成這個表，必須借助做市場需求調研時獲取的數據，或做專項調研或補充調研。憑借這個表，我們即可看出顧客的需求動態，了解顧客對房地產市場的需求特點，以作為本房地產市場thl***.*定位項目市場定位的依據之一。
3、自身分析。這部分工作，同樣可以借用之前說到的指標系列表，把本企業項目的各個指標參數值填進去，就可明了地看清我們的房地產市場定位項目各方面的素質，競爭力在哪里，相對于競爭對手而言我們的劣勢又在哪里，通過競爭對手、目標顧客、項目自身三方面的分析，目的是挖掘項目的賣點，賣點可以不只一個，但都必須符合三個條件：一是競爭對手在這些方面表現出不足，二是顧客較看重這些因素，三是本公司開發的這個房地產市場定位項目在這些方面較有優勢，也就是說，定位就要揚長避短，找出核心競爭力。
在此不得不說的是，項目的房地產市場定位，不但與建筑的設計密切相關，同時奠定了以后廣告推盤的基礎。廣告公司對樓盤項目的包裝，是根據房地產市場定位項目自身原有的優勢，加以語言、意境等等的美化包裝，而不是讓廣告公司做推盤時才去挖掘賣點的。
通常而言，房地產市場定位項目前期工作工作主要要解決如下三個方面的問題：1）項目的目標客戶；2）項目的產品定位；3）項目營銷推廣方面的建議。具體來說，第一個問題就是要為該項目的目標客戶做一個形象的描摹。
包括目標客戶的人口統計學特征（性別、年齡、職業、家庭生命周期、家庭年均收入、目標客戶的年均收入、居住位置、日常的交通出行習慣、有無私車、私車的價位等等）；目前的居住狀況（工作位置、居住位置、目前經常居住的住宅的性質（房改房、商品房、公司宿舍等等）、戶型結構、建筑面積、對目前經常居住的住宅滿意的地方、不滿意的地方等等）；購房的消費行為和習慣（打算購買的住宅的位置、打算幾個人居住、具體住的人的人口統計學特征、購房目的、能夠承受的最高單價、總價、對裝修、家私和電器的要求、購房的關注要素、購房的信息來源等等）；購房的情感需求和功能需求（希望購買的住宅帶來的心理感受、對于建筑風格、社區環境、小區和周邊的配套、景觀、會所和小區物業等方面服務和配套的要求）；生活形態和價值觀（日常的生活和休閑方式、理想的生活和休閑方式等等）。通過對這些方面進行系統的研究，我們就可以為該房地產市場定位項目的目標客戶畫一幅形象的素描。
對于尋找項目的目標客戶，我們可以委托專門的市場研究公司，也可以由企業自己來完成，不過我還是建議最好由市場研究公司來完成。如果由企業自己來操作，一方面是缺乏系統和規范的研究方法，另一個方面是企業本身帶有很強的片面性。
不容易做到客觀公正，很容易受到一些內部決策和想法的影響，不能夠真實反映目標客戶的真正想法和需求。并且企業自己來操作，需要花費很大的物力和人力。
如果委托專門的市場研究公司和咨詢公司，一定要注意該公司和項目組的主要成員在房地產市場定位項目方面的實際經驗。不同的市場研究公司，其行業關注點和重點存在著比較大的差異。
有的市場研究公司在快速消費品方面經驗豐富，有的在汽車和耐用消費品方面有著很多成功的案例。但是房地產市場定位項目畢竟和快速消費品、汽車以及其它產品有著比較大的差異，在研究方法和研究模型上面還是有很多不同的。
企業在尋找合適的市場研究公司的時。
5. 房地產前期策劃的要點
●市場定位與產品設計定位：
根據前期市場分析，確定項目的整體市場定位，并確定目標客戶群定位，進行目標客戶群體分析，在市場定位和營銷策劃總體思路下，提出產品規劃設計基本要求，協助確定符合市場需求和投資回報的產品設計方案，產品規劃、設計理念，最終完成產品定位。
具體內容包括：
項目總體市場定位
目標人群定位
項目開發總體規劃建議 組團規劃建議 交通道路規劃建議 戶型設計建議 整體風格建議 外立面設計建議 園林景觀規劃建議 社區配套設施 會所建議 樓宇配套建議 建議裝修標準建議 裝飾材料建議 物業管理建議
● 市場推廣策劃：
根據市場競爭環境分析和項目自身優劣勢分析，針對目標市場需求，制定有效的市場推廣計劃，為產品上市銷售做好準備。內容包括市場推廣主題策略，營銷策略，銷售策略，市場推廣工具設計（VI設計及宣傳品、銷售工具設計），廣告設計創作，媒體投放，公關活動策劃等。
具體內容是：
市場推廣主題定位：市場推廣主題，市場推廣概念，項目核心賣點提煉
項目案名建議 找房地產資料，到中國地產商
銷售策略：開盤時機選擇，定價方法，付款方式，銷售組織，銷售計劃，銷售控制
廣告策略：廣告推廣階段計劃，廣告推廣目標，訴求人群 項目訴求重點，各類廣告創意（報紙，戶外，電播等）
媒體投放策略：媒體選擇，媒體組合，投放預算，媒體計劃，媒體排期
公關策略：媒體公關，軟文撰寫，公關活動策劃，協助活動執行
● 項目銷售策劃（項目銷售階段）：
此階段主要是幫助發展商制定銷售計劃，協助展開促銷工作，做好銷售現場管理顧問，幫助發展商實現預定銷售時間計劃和收入計劃。
具體內容包括：
開盤時機選擇，回款計劃，回款方式，定價方法，付款方式
銷售組織，銷售計劃，銷售控制，銷售流程，統一說辭
銷售培訓，銷售制度，銷售現場包裝策略，樣板間策略
銷售現場管理，客戶資料管理，客戶服務跟蹤，促銷計劃
促銷策略，月度資金分配，月度銷售分析，競爭對手跟蹤
市場機會點分析，深度賣點挖掘，價格策略調整
銷售策略調整
6. 房地產項目如何進行前期策劃
掌握并分析房地產項目的背景情況材料和基本情況。包括欲開發土地的位置、欲開發土地的土地權屬、欲開發土地的土地權性質、欲開發土地的權證面積、*府主管部門的規劃要點、自籌資金規模等。背景情況材料和基本情況是進行分析研究、提出咨詢報告的基礎和依據，委托人提供的報告材料、數據、資料越全面，越有利于咨詢報告的科學性、合理化。
一是完成房地產項目的市場調查工作，
二是依據調查情況進行有科學依據的市場分析，
三是進行有獨創性的策劃。
策劃方案應包含的基本項目包括：
(1)市場調研 A區域房地產市場調研 B類比競爭樓盤調研 C各類物業市場調研 D項目功能與主題定位分析 E目標客戶定性調查 F目標客戶定量調查 G市場定位分析和項目價格定位分析 F項目可行性總評估分析報告
(2)項目投資策劃 A宏觀經濟和本區域城市市場調研 B項目所在地環境、現狀及發展趨勢判斷 C項目開發方式和開發節奏建議 D項目土地SWTO調查和項目規模定位、價值分析 E項目投入產出分析及資金運作建議
(3)項目規劃策劃 A項目背景分析 B項目名稱和標志 C項目整體平面規劃、功能分區、道路系統布局概念提示 D單體主力戶型組合概念方案 E整體建筑風格定位、色彩計劃 F室內布局、裝修概念提示 G環境規劃及藝術風格提示 H公共家具設計概念提示 I公共裝飾材料選擇指導 J燈光設計及背景音樂指導 K項目建成后未來生活方式指引 依據以上義務，要盡可能收集與所策劃項目有關的經濟技術信息、資源信息、人才信息，利用自身的技術知識和經驗，綜合分析項目的技術內容，預測房地產項目的經濟前景，為委托人的房地產項目提供科學依據和參考方案，提出具有較高科學水平和參考價值的咨詢報告和意見。房地產項目策劃方案不僅僅是一個結論性的方案，它還應包括基本信息數據、分析論證過程和各種可行性方案以及最佳方案等內容。
7. 房地產開發前期策劃主要有哪幾類
房地產前期具體工作分為：前期策劃、前期營銷。
一、前期策劃： 房地產前期策劃歸屬咨詢行業，被開發商重視；房地產前期策劃這個叫法雖然存在，但業界并無明確的概念解釋，由于各家企業認識不同，內容界定也不同。業內人士更多把它理解為房地產全程營銷策劃。
所謂房地產全程營銷，是以市場營銷為基礎，以滿足消費者需求為核心，以超越競爭對手，獲取、保持競爭優勢為目標，將營銷理念貫穿于房地產開發全程的一種企業戰略。 房地產全程營銷策劃，一般就是指咨詢顧問公司在樓盤銷售之前進行的營銷咨詢工作。
策劃內容包括：房地產市場調查策劃；房地產市場營銷策劃操作方案；房地產價格策劃與制定；房地產營銷渠道策劃與管理；房地產銷售策劃；房地產形象策劃與包裝推廣；房地產廣告策劃與開發設計；銷售策略與銷售控制；房地產項目開盤銷售策略；房地產項目二次啟動銷售策略；房地產尾盤銷售策略；房地產銷售培訓與指導；售樓人員職責；銷售行為規范；營銷隊伍團隊精神； 主要都是些針對房地產市場，競爭對手，品牌，價格，運作管理的銷售方案； 二、前期營銷： 前期營銷工作計劃 項目建筑方案已基本確定，目前正在進入項目各項報建和工程動工的籌備中，雖然項目未進入實質營銷工作，但為了項目今后的營銷能有計劃的運行，營銷工作應本著“運籌帷幄，全程把控”的運作理念，積極作好前期各項營銷準備工作，以備項目營銷的各環節是能有計劃的運行。 房地產全程營銷工作是一項工作量大，涉及環節多且變化素很大的工作，若前期沒有一個完整的全盤計劃，在面對變化情況時，往往沒有方向或出現臨時應急措施，而給將來留下后遺癥。
因此，在目前情況下，營銷工作應該進入前期準備階段，在營銷的前期準備中分為四個階段： 1、項目價格體系研究、論證和制定階段。 項目的產品確定后，價格的制定是成為營銷工作的重要任務之一。
該階段通過公司現有資源，對項目周邊市場的價格情況進行分析研究，并結合項目的特殊成本情況及部分定向銷售價格情況進行分析，初步確定出項目的銷售均價，最高均價和最低均價；再根據項目的樓層、朝向、戶型、景觀、私密性等因素制定出項目平面價格差距，最后完成項目各套房間初步的價格表以及、優惠策略、提價策略與節奏，升值營造策略等，為項目的未來銷售作好價格的基礎準備。 2、項目營銷代理公司的選定階段 營銷代理公司的選定，很大程度上決定項目的最后營銷的成敗，因此選擇代理公司不能從單一方面進行考察和評定，任何代理公司都有其實力和專業能力的長短處，因此在考察過程中除了公司的實力和專業能力之外，還需考察該公司對我項目的提出的針對性措施。
我公司在選擇代理公司時，應通過以下四個個方面進行綜合考察和評定： 2-1、對代理公司的歷史業績進行綜合考察，了解其代理過項目的業績情況和開發企業的評價； 2-2、對代理公司關于我項目的營銷策劃、銷售執行方面的策略考察，從中了解代理公司對項目運作的方向是否有創新、是否結合我公司及項目的實際情況、是否可行性、是否與我們的方向一致等。以此考察代理公司的實際執行能力。
3-3、考察代理公司的對項目的態度，通過考察代理公司對接模式和委派負責我項目的專案人員的資力、專業能力、抄盤經驗、溝通能力等，以評定代理公司對項目的認真度和專業度。 通過以上四個方面的考察進行綜合評分來確定項目最后的代理公司。
3、項目廣告公司的選定階段 在代理公司選定之后，為項目選擇好的廣告公司是非常必要的，在項目進入預熱期前的項目形象工作必須通過廣告公司進行表現。在考察廣告公司過程中，除了考察其設計能力和服務費用方面，還應重點考查廣告公司對項目營銷方向的理解程度，對項目理解越透，其表現的東西才越能抓住項目的靈魂，也越能打動目標群。
因此，廣告公司的選擇也應遵行四個方面的原則。 3-1、考查公司的歷史業績及綜合創意能力； 3-2、考察對我項目提出的初步整合推廣策略、廣告理念及設計作品。
3-3、考察委派負責我項目專案人員的資歷、專業設計能力，文案撰稿能力以及與開發公司，代理公司對接的模式和團體溝通能力。 3-4、考察廣告公司服務報價，廣告發布報價、物料制作報價等情況。
4、項目預熱期執行階段 在確定代理公司、廣告公司后，項目要進入前期的市場形象預熱階段，以代理公司和廣告公司制定的《項目全程營銷策劃大綱》和《整合推廣策劃大綱》為總的指導方向，開始以循序漸進的方式有計劃的實施項目的市場預熱，逐步積累客戶，并根據市場的初步反映情況調整營銷策略、廣告策略以及執行手段。
8. 什么是房地產前期策劃
通常意義上的房地產項目開發可分為決策階段和實施階段，房地產開發中的項目前期階段一般指的就是決策階段。一個房地產建設項目的成功，取決于對項目的良好決策和后續的組織實施，而一個良好的決策往往對整個項目的成敗起著至關重要的作用。
1 房地產項目開發前期策劃工作的任務主要有：環境調查和分析、項目定義和論證、組織策劃、管理策劃、合同策劃、經濟策劃、技術策劃、營銷策劃、環境文化策劃、風險策劃。各個組成部分的具體內容為：環境調查和分析主要是了解項目所處的*策環境、宏觀經濟環境、自然環境、市場環境、建設環境（能源、基礎設施）以及建筑環境（風格、主色調等）等，從而為項目的定義和論證提供資料；項目定義和論證主要是確立開發或建設的目的、宗旨以及指導思想，并確定項目的規模、組成、功能、標準和布局、總投資以及開發或建設周期；組織策劃主要是確定決策期的工作流程和任務分工及管理職能分工；管理策劃要確定項目建設和經營期的管理總體方案；合同策劃是確定決策期的合同結構、內容和文本；經濟策劃注重于項目開發中的成本效益分析，制定資金需求量計劃和融資方案；技術策劃主要是分析和論證技術方案以及技術標準和規范的應用和制定；營銷策劃是分析確定營銷策略、廣告及銷售價格等；環境和文化策劃關注項目規劃中的環境藝術、生態文化等方面；風險分析包括*治風險、*策風險、經濟風險、組織風險、管理風險以及營銷風險等。通過對以上各因素的分析，可以確定出一個清晰和明確的項目計劃和方案，從而對開發項目做出決策。
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