榮觀房產網1. 中國房產的發展史
追溯98房改：傾聽背后的故事回望中國住宅商品化的歷程，1998年的房改無疑是濃墨重彩的一筆。
“1998年以前，我國的住房供應主要是福利房、集資建房、經濟適用房等，商品房開發勢頭雖然活躍，但屬于‘小荷才露尖尖角’，總量較低，選擇面較窄，購買者也主要是‘先富起來的一部分人’。”房改前，中國住房嚴重短缺。
“那時候講究先生產、后生活，高積累、低消費，住房建設的速度跟不上城市人口增長的速度。1978年，中國住房短缺，城鎮居民人均住房建筑面積僅6.7平方米。”
顧云昌告訴記者，“1950年至1975年，全國住房竣工總面積僅為4.4億平方米。那時，絕大多數城鎮居民解決住房問題仍停留在‘等、靠、要’三個字等國家建房、靠組織分房、要單位給房。”
“我們從上世紀80年代初期就開始討論住房制度改革問題。*府為此還成立了建設部住宅局，后來又成立中國房地產及住宅研究會，專門探索住房改革。”
在人們的期盼中，第一次全國住房制度改革工作會議于1988年召開，會議系統全面地提出了我國房改的整體構想，勾勒了我國*府新的城鎮住房*策的輪廓，中國住房制度改革的大幕徐徐拉開。之后，公房出售、住房公積金制度完善、國家安居工程等房改重要內容相繼開展。
然而，盡管如此，到1996年底，全國仍有300多萬戶家庭的人均居住面積在4平方米以下，仍有3300多萬平方米的危房需要改造，住房問題亟待破解，房改迫在眉睫。房改的全面深化源自1998年。
此前一年，亞洲金融危機席卷而來，東南亞樓價一落千丈。中國盡管沒有受到危機的直接沖擊，但面臨著內需不足、消費不旺的局面。
要保證經濟增長目標，拉動內需成為當時經濟工作中的迫切任務。“于是，*府通過四個輪子啟動了房改。
在國民住房分配還是以福利分房、單位集資建房等為主體的環境下，**出臺了我國住房體制改革的綱領性文件《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》（即**（1998）第23號文），要求停止住房的實物分配，取消福利分房，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化和社會化的住房新體制。”顧云昌說，從這一年開始，中國結束了實行40余年的住房福利分配制度，明確了居民住房產權私有化和擁有住房渠道的市場化，一個全新的市場——房地產市場在中國誕生了。
住房制度改革步入了住宅建設市場化和住宅消費貨幣化的快車道，個人住房商品化元年就此到來。風雨兼程，得失同在顧云昌用一個形象生動的比喻這樣說道：如果將中國的房地產比作一架巨型飛機，它能升上藍天翱翔主要靠兩架發動機和一個燃料庫，一架發動機是房改，如果不是住房商品化，房地產市場就不會這么紅火；另一架發動機是地改，把土地使用權出讓，與所有權分離，并將其推向市場，使土地交易成為可能。
燃料庫則是金融，推行個人住房貸款，飛速發展的商業住房信貸，使老百姓可以用明天的錢圓今天的住房夢。談起10年來所經歷的風雨與坎坷，曾多次參與房改*策研究和制訂的中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌認為：“十年來，我們雖然發展快勢頭猛，但是兩個問題也悄然凸顯出來了。
一個是貧富差距逐漸拉大了；第二個資源分配不均勻，浪費現象嚴重。”隨著市場經濟的快速發展，貧富差距日漸拉大，廣大中低收入者住房問題矛盾突出。
其實，在1998年**下發的綱領性文件中就提出“建立和完善以經濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系。”當時有關部門希望，經濟適用房能夠覆蓋的群體約占到城市人口的60%-70%。
然而，只有大約5%的人真正享受到了經濟適用房的*策。10年過去了，以經濟適用房為主的住房保障體系雖然也一直被強調，但相關措施始終無法執行或被扭曲了。
房地產市場卻出現了種種出乎意料的棘手現象，如有錢人買了多套經濟適用房；有的城市建筑經濟適用房面積標準超標；有的城市沒有落實到廉租房的*策等。地方*府又沒能根據市場問題及時調整管理對策，因此房改走了不少彎路。
由住房保障缺失滋生出來的種種的問題愈來愈凸顯。此外，資源分配不均勻，浪費現象嚴重的問題也日益凸顯。
當前我國城市化進程加快，建筑總量不斷攀升。數據顯示，目前世界上五分之二以上的水泥、五分之一以上的成品鋼材用于我國建筑行業。
伴隨著數量上升，建筑能耗呈現急劇上升的趨勢，已占全社會總能耗的30%以上。顧云昌說：“我們的房子越蓋越大，材料耗費很多，做的房子不節能。
據測算，我們已建的建筑中95%左右屬于不節能建筑，以采暖能耗為例，中國大約是瑞典、丹麥等國家的13倍，造成了巨大的資源浪費和環境破壞。”出路：堅持兩條腿走路，發展綠色建筑“中國房地產的明天，關鍵在土地，冷熱在金融。”
顧云昌說，2008年房地產行業深切地感受到了市場的冷熱變化，我們必須遵循市場規律。世界各國都有房地產泡沫，這跟資本的流動有關。
資本沒有地方去的時候，便流到了房地產市場。金融會直接影響房地產的冷和熱。
在他看來，中國金融最大的問題就是融資渠道的單一性，房地產發展主要靠銀行，一旦房地產出現泡沫，銀行將承擔非常大的風險。要真正防范房地產市場的泡沫。
2. 中國房產的發展史是怎樣的
中國房產的發展史：第一階段：理論突破與試點起步階段（1978至1991年）1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。
1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。1982年**在四個城市進行售房試點。
1984年廣東、重慶開始征收土地使用費。1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。
1987年11月26日，深圳市*府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。
1991年開始，**先后批復了24個省市的房改總體方案。 第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992至1995年）1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。
1993年“安居工程”開始啟動。1992年后，房地產業急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。
房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面，在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。1993年底宏觀經濟調控后，房地產業投資增長率普遍大幅回落。
房地產市場在經歷一段時間的低迷之后開始復蘇。 第三階段：相對穩定協調發展階段（1995至2002年） 隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。
1998以后，隨著住房實物分配制度的取消和按揭*策的實施，房地產投資進入平穩快速發展時期，房地產業成為經濟的支柱產業之一。 第四階段：價格持續上揚，多項調控措施出臺的新階段（2003年以來）2003年以來，房屋價格持續上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。
隨之而來出臺了多項針對房地產行業的調控*策。 詳細： 中國的房地產市場發展歷史大致這樣：首先從1981年開始，在深圳和廣州開始搞商品房開發的試點，在這以前，國內只有房地產開發，沒有商品房開發，事業單位或者企業單位造房子主要是用于內部職工福利分配的，包括*府造房子也是用于福利分配，沒有房地產市場。
由于當時搞試點比較成功，后來就小范圍的開始試點開發。1992年**同志南巡深圳視察后發現特區搞市場經濟建設之后城市的面貌有翻天覆地的變化，其中房地產開發非常成功，認為開發區的經驗值得向全國推廣，于是他就吹響了中國房地產開發的號角，由沿海城市一帶開始展開，特別是在海南、北海、廣州、深圳等這些大城市，但時間不長，由于海南的房地產市場形成了嚴重的泡沫。
1993年**總理到海南視察，發現海南的房地產市場已經失控，主要是土地市場迅速形成了非常嚴重的泡沫。于是**總理一聲令下：停止銀行貸款。
銀根收緊后使剛剛起來的房地產市場立馬遭到重創，造成的結果是從1993年下半年到1998年上半年，中國的房地產市場始終波瀾不興。1998年對中國房地產業來說是關鍵之年，分水嶺就是上半年和下半年，很多開發商在1998年上半年都熬不下去了，把土地紛紛賣掉退出市場。
但是到了1998年下半年，在6月份左右，*策面開始發生變化，出臺了一系列的刺激房地產發展的*策，主要一個是取消福利分房，也就是意味著所人們要取得住房，都要到市場上去買房，通過市場來解決住房問題，這種*策使得有效需求在短期內爆發，并大幅快速上升。這*策的第一效應就是“趕末班車”——凡是有錢的單位紛紛購買現房，把當時市場上所有當時賣不掉的現房一掃而空。
這時的房改*策提供了巨大的有效需求，而金融*策和稅收*策又創造出巨大的有效需求。不斷地降低利率，還有按揭門檻降低，當時首付只要30%、20%，有的銀行甚至提出零首付。
還有價格*策，在這之前商品房的價格受到物價局的管制，不能隨便漲價，是限價的。但是在這時候取消了這些管制，為后來開發商漲價提供可能，這以后開發商自己喜歡怎么定就怎么定，開始亂漲價。
于是1999年至2003年為中國房地產業高速增長期。2003年到達高峰，暴露出房價過高、結構不合理的問題，導致嚴重的社會矛盾，房地產業成為社會關注的焦點。
2004年開始實施宏觀調控，主要特征是收緊土地與信貸兩個閘門，以調控供給為主。2005年中央進一步加大宏觀調控力度，主要特征是供給與需求雙向調控，以調控需求為主。
從2005年下半年開始2006年，成交量開始上升，但是好景不長，因為當長三角地區的房地產市場在下雪的時候，北京、深圳、廣州這些城市卻是一片艷陽天，房價漲得很快，就像以前的長三角，結果導致3月份調控的*策又進一步加強。2006年的宏觀調控主要特征是以調整房地產產品結構為主。
目前的房地產正在發生一系列的轉變：由賣方市場向買方市場轉變、由以投資主導向以消費主導轉變、由短期投資向中長期投資轉變、由以土地為中心向以產品為中心轉變、由以增量市場為主向以存量市場為主轉變、由普漲普跌現象向有漲有跌現象轉變、由籠統市場向細分市場轉變。中國房地產價格的走勢，1998年開始起到的房地產市場到2003年，這一輪的上揚達到高峰，然后從2003年到2007年都在頭部橫盤整理，2004年調控供給、2005年調控需求、2006年調控結構、2007年繼續調整，估計到2007年底差不多調整完畢，然后，隨著2008年奧運會這個東風的作用，中國新的一輪房地產，在把頭部轉化。
3. 房地產發展的歷史
第一階段：理論突破與試點起步階段（1978至1991年）
1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。1982年**在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費。1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市*府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。1991年開始，**先后批復了24個省市的房改總體方案。
第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992至1995年）
1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動。1992年后，房地產業急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面，在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。1993年底宏觀經濟調控后，房地產業投資增長率普遍大幅回落。房地產市場在經歷一段時間的低迷之后開始復蘇。
隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998以后，隨著住房實物分配制度的取消和按揭*策的實施，房地產投資進入平穩快速發展時期，房地產業成為經濟的支柱產業之一。
2003年以來，房屋價格持續上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出臺了多項針對房地產行業的調控*策。最早是1978年，至今已經走過了30年歷史。
4. 中國房地產行業的發展歷程
2000年北京的房地產經紀可以說是魚龍混雜，那個階段很多現名為房地產經紀公司的一般都是房地產信息咨詢公司，投資顧問公司等等，可他們都在從事著中介業務，一般都是居間租賃（也就是代客戶看房成交之后收取傭金）和賣信息兩種方式。
那個時期下的廣告渠道一般都是報紙和網絡。之所以中介行業在北京的口碑很差，甚至很多人認為中介就是在騙！都是那個時期締造的。
他們一般采用業務和文秘分工的方式。業務員只負責帶求租者看房，文秘就是專職接電話。
利用廣告上的報價比較低的方式吸引求租者打電話進來，當時北京城區民宅租賃的市場均價為：一居室1500左右每月、兩居室在1800-2000左右每月、三居室在2200-2500左右。但是到了廣告上就是一居室700，兩居室1000、三居室1500.這樣的數字了。
可想而知每天的電話量會有多少。文秘一般根本不熟悉北京也不知道哪個地方有什么小區，所以那個時期對接電話的文秘培訓是十分嚴格的。
原則就是你可以哪里都不認識，但是你什么都要說的出來的原則。 求租者打進電話以后，肯定會問你在XXX小區的XXX房子租了么？文秘必須要這么回答，這個房子還在，我們是中介公司的。
我們有兩種方式，一個是給您提供房主的出租信息。租賃信息的收費是一居室我們一次性收您300、兩居室500、三居室700。
包您看到滿意為止。還有一種方式就是我們免費帶您看房，成交之后收您一個月的租金作為我們的中介費。
如果客戶選擇了第一種方式，那就是將求租者約到公司交錢。更有甚者幾個求租者爭搶一套出租房源。
交完錢后文秘會把“房主”的電話給求租者。每天也會給求租者幾個電話讓其自己聯系房主去看房，但是誰都可以想到，哪里有那么便宜的房子啊，所以一般會采取找人當托兒的手段，一般的托兒就是業務員。
求租者給“房主”打來電話，就以種種借口托辭。到最后跟求租者說我的房子已經租出去了。
求租者只能再打電話到公司找房源，基本幾次之后也就什么都明白了。如果求租者找到公司要求退錢，那一般就采取武力解決。
如果求租這選擇了第二中方式，也就是現在所說的居間服務。那回答就會是這樣了：求租者問，那套xxx小區房子還有么？文秘回答：這個房子還在，求租者哪里能放棄這個便宜呢？肯定會說你們的中介費用沒有問題，我現在是不是可以看看房子呢？文秘會用種種的說法說服客戶接手市場價，常用的說法有：1、哦，您說的我們廣告上的那套房子是筒子樓里的，不是真正的一居室。
2、這套房子價格的確低，但是我建議您不要去租，因為這個房子里面死過人，建議給您找別的房子。
等等說辭。
求租者聽到這種說法由于求租心切肯定不死心，所以肯定會問，其他房子多少錢啊？文秘的回答當然是市場價格了：一居室1500左右每月、兩居室在1800-2000左右每月、三居室在2200-2500左右…… 二、“房屋銀行”空手套白狼到了2002左右出現了一個新的說法叫房屋銀行，很多那會的房主聽到這個詞的時候會覺得是個不錯事情，在加上業務人員的忽悠，會覺得這個事情很靠譜。業務人員會在每天的房源上面尋找一些價格合適的房子去“代理”。
這個代理行內稱作壓房，壓房也分為名壓和暗壓兩種方式。先說明壓，明壓顧名思義就是明著跟房主說，我要代理你的房子，這里會涉及到一個免租期的問題，因為中介公司去幫房主租房子也是需要運轉時間的啊，這個是合乎情理的。
一般會這樣，給房主打電話，說自己是中介公司的，有客戶要看房，這里的客戶會由中介公司的令一名員工假扮，見到房主后，看房主的情況，如果價格合適而且房主又可以同意代理這種方式，那就跟房主談一下最底價格之后要出免租期，承諾房主，如果我們租不出去，我們會給您交房租，跟房主簽訂合同。但是中介公司給房主的付款方式是月付，但是真正的租戶的付款方式卻是季付以上。
這樣中間的差價第一次付房租的時候就出來了。如果房主不同意代理這種方式，而且價格什么的都合適，那假扮租房者的業務人員就起到作用了，他會毅然定下這套房子，跟房主說自己最近要出差，大概一個禮拜左右就能回來，但是為了表示誠意先給房主300-500元的房屋定金，但是要求房主交付定金的同時要把房子的鑰匙交給自己。
其實出差的借口就是在要的免租期，而要來鑰匙就是準備隨時帶真正的租房者來看房。即是暗壓房。
但是一定要建立在房主住的比較遠的情況下，其實說明白就是中介公司要把這套房子轉租出去，從中獲利。在民宅市場里價格合理，房子配置不錯的房子是很好出租的，一般好的房子一個星期足以被租完。
所以他們這樣做是基本沒有什么風險的。但大家都知道在中國只要是掙錢的事情，很快就會有很多人去模仿操作，到了2002年下半年的時候，房屋銀行慢慢的已經成為了一種惡性競爭了，都去這么壓房，哪里有房屋配置好，價格又合理的房子出租呢？要是有早就被中介公司壓到自己公司去了。
所以后來就是只要是房子就壓，大家可能要問了。中介公司不怕賠錢么？回答是怕，當然怕。
所以到了那個階段就出現了很多的惡性事件。一般采取明壓方式的房子如果在免租期內沒有租出去的情況下，。
5. 中國未來房地產的發展趨勢
21世紀的10年代已經開啟，然而，這個新時代開始的冬天對于熱了好幾年的中國房地產來說，似乎有些寒冷。
在最近的一個多月里，中央密集出臺了信貸、稅收、土地等一系列房地產調控*策。證券時報發表中國社科院世界經濟與*治研究所助理研究員李春頂博士文章表示，中國房地產在新的時代將經歷怎樣的變化和發展，未來的走向如何，是一個重要問題。
房地產對中國經濟貢獻卓著 文章稱，已經過去的10年，是中國房地產取得飛速發展和巨大成就的10年。自1998年中國住房制度改革以來，正式確立了房地產的全面市場化方向，計劃和分配時代長期積聚的需求得到了極大釋放，加上中國經濟的高速增長和城市化步伐的邁進，推動了中國房地產業的大發展，房地產規模和建筑面積逐年遞增。
同時，房地產市場逐步形成、完善和成熟，當前的房地產業已經發展成為包含土地、建筑、交易和金融服務的多鏈條、多部門的重要產業，同時房地產的投資和投機屬性也已充分的顯現和發揮作用。在過去的10年中，房地產對于中國的經濟增長貢獻卓著。
在消費、投資和出口貿易這三大經濟增長的動力中，投資和出口構成了中國增長的核心，其中房地產是投資中的重要力量。整個循環的過程是，出口形成了國內實體經濟的發展，解決了就業，增加了居民收入，也給國家帶來了巨額的外匯儲備和稅收收入，*府轉而將這些收入轉化為*府投資用于基礎設施和民生建設；實體經濟發展、基礎設施建設和人民收入水平的提高形成了對城市化的需求，從而推動了房地產的快速發展，進而又推動了經濟的增長。
所以，可以說，在“中國式增長”的動力中，出口、*府投資和房地產是三大重要力量。出口增加了*府和居民收入，*府收入用于投資，居民收入轉化為儲蓄和房地產需求，同時房地產又給了*府土地財*，逐步升高的房價剝奪了居民的多數儲蓄，讓我們這個高儲蓄的國家在缺少消費時，同樣能夠取得驚人的經濟增長。
中國的房地產似乎一直處于稀缺的賣方市場狀態，即使保持了年均20%多的增長速度，但仍然難以滿足不斷增加的需求。原因是一方面由于中國經濟的高速發展，城市化的進程帶動了城市的就業和人口增加，以及人們收入水平的提高，加上商業和服務業的發展，都形成對房地產的大量需求；另一方面，房地產已經發展成為重要的投資品，在房價上漲的預期下，投資和投機需求鋪天蓋地的進入市場。
目前，投資和投機已經過度，推動房價一路非理性快速上漲，嚴重脫離了經濟增長和人民收入水平的增長速度。房價泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列為全球六大資產泡沫第二位，其中蘊涵的風險不可小覷。
未來10年發展趨勢和特點 文章指出，展望10年代，房地產的發展空間依然很大，中國的城市化比率和國外相差甚遠，“居者有其屋”的目標遠沒有實現，房地產仍然可以成為經濟增長的重要動力。然而，當前問題的重點，是高房價的風險及其帶來的一系列隱患。
首先，高房價帶來的資產泡沫一旦破滅，將影響房地產相關的產業鏈，嚴重影響經濟增長和金融安全；其次，高房價不利于房地產的進一步發展和發揮對經濟增長的推動作用，過高的價格將阻礙正常需求，不利于中國城市化推進；再次，高房價剝奪了居民的收入，不利于啟動內需和消費的增長。可以預期的是，2010及之后的中國房地產將呈現以下的發展趨勢和特點： 第一，房價將逐步回歸理性，呈現平穩漸進發展的趨勢。
如果相關調控*策及時有力，化解了當前房地產泡沫的風險，并推動其健康發展，則會實現平穩的過渡；而如果任由房價按照目前趨勢推進，則未來的下行和危機難以避免；預計房價在10年代會有一個泡沫破滅和價格下跌的過程，而后再逐步平穩健康發展，但下跌的幅度和引起的危機程度則取決于市場和*策的組合作用。第二，保障性住房將得到加強。
從目前的*策措施看，未來中國將加大保障性住房的建設，但中國人口眾多的實際和計劃供給帶來的分配畸形和無效率決定了依靠保障難以解決中國住房的民生問題。第三，中國房地產在10年代會經歷較快的發展過程。
這是由未來中國經濟增長和城市化發展的現實需要決定的，所以中國房地產預計不會出現如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。第四，目前的房地產價格基本已經達到高位頂點，2010年繼續大幅上漲的局面應該不會出現，原因是*策已經開始對房地產發力，人們的預期和觀望情緒業已出現。
當前調控應關注兩個層面 文章認為，從中國房地產當前的形勢看，2010年的調控*策應該重點關注兩個層面，一是嚴厲打擊房地產投資和投機，控制房價，防止泡沫的繼續擴大；二是防止房地產泡沫破滅引發危機和風險，保持房地產和房價的健康穩定發展。*策可行的路徑是，一方面控制投資和投機以控制房價，另一方面通過保障住房緩解自住需求，同時加快經濟增長和城市化進程，逐步擠壓房地產中的泡沫。
近期中央一系列*策的出臺已經顯示了*策上的重視和關注，營業稅優惠*策調整、“國四條”出臺、土地出讓收支管理的變動等從各個方面打擊了房地產的投資和投機，保障住房建設等增加了供給和解決了民生。沿著這樣的*策。
6. 房地產的發展史
第一階段： 理論突破與試點起步階段（1978至1991年）
第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992至1995年）
第三階段：相對穩定協調發展階段（1995至2002年）
1999年至2003年為中國房地產業高速增長期。
2004年開始實施宏觀調控，主要特征是收緊土地與信貸兩個閘門，以調控供給為主。
2005年中央進一步加大宏觀調控力度，主要特征是供給與需求雙向調控，以調控需求為主。
從2005年下半年開始2006年，成交量開始上升，但是好景不長，因為當長三角地區的房地產市場在下雪的時候，北京、深圳、廣州這些城市卻是一片艷陽天，房價漲得很快，就像以前的長三角，結果導致3月份調控的*策又進一步加強。
2006年的宏觀調控主要特征是以調整房地產產品結構為主。目前的房地產正在發生一系列的轉變：由賣方市場向買方市場轉變、由以投資主導向以消費主導轉變、由短期投資向中長期投資轉變、由以土地為中心向以產品為中心轉變、由以增量市場為主向以存量市場為主轉變、由普漲普跌現象向有漲有跌現象轉變、由籠統市場向細分市場轉變。中國房地產價格的走勢，1998年開始起到的房地產市場到2003年，這一輪的上揚達到高峰，然后從2003年到2007年都在頭部橫盤整理，2004年調控供給、2005年調控需求、2006年調控結構、2007年繼續調整，估計到2007年底差不多調整完畢，然后，隨著2008年奧運會這個東風的作用，中國新的一輪房地產，在把頭部轉化為底部以后，又有一波上揚。這個過程當中所有的風險被釋放、泡沫被消減、結構被調整，不合理的狀況被緩解，積壓的房子被消化，這就為下一輪發展夯實了基礎，從2008年開始新的一輪平穩增長，不會是瘋長，這是一個臺階式的上揚，這是中國房地產發展的特征。
7. 房地產業的歷史是什么
房地產業在中國是一個既古老又新興的產業，其發展大體上可以分為下列五個時期： （1） 1949年以前。
以土地和房產的私有制為基礎的。 （2） 1949~1955年。
（3） 1956~1965年。確立了社會主義公有制在城市房地產中的主體地位。
（4） 1966~1978年。住房問題成為嚴重的社會問題之一。
（5） 1978年以后。1987年10月25日，中國**第十三次全國代表大會《沿著有中國特色的社會主義道路前進》的報告正式提出："社會主義的市場體系，不僅包括消費品和生產資料等商品市場，而且應當包括資金、勞務、技術、信息和房地產等生產要素市場；單一的商品市場不可能很好發揮市場機制的作用。
"在中國社會主義經濟發展史上第一次提出了建立房地產市場，確立了房地產市場的地位，宣告了中國社會主義房地產市場的誕生。 2003年8月12日，**印發了《**關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（國發[2003] 18號），指出房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業。
8. 我國房地產經紀行業的發展歷程是什么
。
復蘇與形成階段（ 1978-1992年） 90年代中期，房地產行業中一個相對獨立的產業，也就是今天的房地產經紀行業，就正式登上歷史舞臺。 從歷史上來看，它的產生比較早。
從近代史來看，在我國進入近現代社會以后，才產生的。 在中華人民共和國建國以前，特別是在十九世紀中葉，隨著五口通商，隨著資本主義經濟迅速地成長，在我國很多地區，特別是沿海，經濟貿易活動很活躍的地區，房地產經紀活動，不僅逐漸產生，而且比較活躍。
房地產經紀行業已經有了初步的規模。 今天探討的房地產經紀行業是改革開放以后的產物，是中國房地產業作為現代產業，登上歷史舞臺的產物。
也是90年代以后房地產業迅速發展，形成相當規模，并且產銷分離之后的產物。 1978年十一屆三中全會以后，我國進行改革開放。
關于房地產（包括住房）是不是商品，曾進行過比較大范圍的討論。上世紀八十年代討論其中一個重要的成果就是到1988年我國第一塊土地批租，土地批租制度的實行，意味著我國房地產業真正登上歷史舞臺。
建國以后我國房地產開始形成第一次發展高潮；90年代，92年到95年是我國第二次房地產業高潮。 2。
起步、成長階段（ 1992-1999年） 1992年以后，上海等城市逐漸開放房地產市場，開始取消對房地產經紀活動的限制，在1992年以上海為例，房地產經紀企業開始出現，上海有數家房地產經紀企業批準成立。到1994年9月，上海市人民*府批準發布了《上海市房地產經紀人管理暫定規定》，實行了市場準入制度，對房地產經紀人開始實行資格認定。
1993年上海的房地產經紀企業擴展到138家，95年擴展到758家。 90年代中期，對房地產行業影響很大的是：在*府的主導下，各區縣房地產交易市場，交易所紛紛成立。
90年代中期以后，房地產業的兩岸三地市場聯動，對于房地產業發展，具有重大的意義的事件。 90年代中后期，房地產經紀行業成長起來。
3。快速發展階段（ 2000-2004年 ） 在我國的第四個五年計劃中，第一次明確把大力發展以住宅為主的房地產業寫入我國的五年計劃。
房地產業進入了快速發展階段。 從上海的情況來看，經紀企業從1993年的百余家發展到2004年的4000家，下屬分支結構6000多家，房地產經紀機構的總數超過一萬家。
從交易量上看，房地產的經紀行業整個市場的交易量達到了2000多萬。 4。
調整轉型階段（ 2004年至今 ）。
9. 房地產業的歷史沿革是怎樣的
(1)1949年以前。
據有關文字記載，中國在3 000年前就出現了田地的交換和買賣。長達2 000年的封建歷史時期，有了一定規模的土地和房屋的租賃、買賣等經濟活動。
但所有這些都是以土地和房產的私有制為基礎的。 （2）1949—1955年。
解放初期，穩定城市房地產秩序，是開展經濟建設、穩定人民生活的重要組成部分。 首先接收了舊*府的房地產檔案、確認產權歸屬、代管無主房屋、沒收敵偽房地產、打擊房地產投機和各種非法活動。
其次，在全國各地先后建立了房地產管理機構，制定了有關*策規定，開展了大規模的房地產清查登記，以極高的效率建立了新*府的房地產管理秩序。第三，國家在極其緊張的財*經費中，撥出專款改造舊社會遺留下來的棚戶區和貧民窟，建造新住宅，改善貧窮居民的居住生活條件。
（3）1956~1965年。使城市房屋和土地的所有制構成發生了根本性的變化，確立了公有制在社會主義城市房地產中的主體地位。
（4）1966~1978年。“十年動亂”時期，對城市房地產管理工作破壞極大。
（5）1978年以后。隨著經濟體制改革的全面展開，|中大網校|在城市進行了城鎮住房制度改革、城市土地使用制度改革和房地產生產方式改革，新時期社會主義的房地產業便萌生了。
1987年10月25日，中國**第十三次全國代表大會，在中國社會主義經濟發展史上第一次提出了建立房地產市場，確立了房地產市場的地位，宣告了中國社會主義房地產市場的誕生。 。
10. 2010年到2016年房地產的發展歷程
【第一階段】以價換量時代
2010年下半年，中央出臺“三限”，至2012年中；
整體房地產市場由于三限，迅速降溫，主要體現在成交量的下滑，起初，開發商期望頂住壓力，房價未呈現松動狀態，后來，迫于形勢，尤其是在二三線城市，紛紛以價換量；房地產由此進入所謂的剛需主題時代；
【第二階段】剛需時代
2012年中至2014年中；
供應端，大量推出以適應剛需的中小戶型，在2012年以價換量后，2013年房價呈現反彈趨勢，可以說，這個階段是以剛需來拉動房地產的過程。
至2014年，有限剛需被消耗殆盡，整體上嚴重的供求失衡凸顯出來，一些城市再度降價求活，如溫州、杭州等地出現大跳水；
【第三階段】硬撐——常態化時代
2014年至2015年，
2014年，各地紛紛出臺“限降令”，再度用行*手段干預市場；開發商處于兩難境地；市場也由此進入冰封期；撐得住撐不住，都在撐；
【第四階段】去庫存時代
2015年末，中央經濟工作會議強調要去庫存，由此，拉開了房地產去庫存的序幕；2016年初，相繼出臺系列利好*策；房地產市場由此回溫，尤其是一線城市，顯效迅速；
從今后看，短期內，去庫存仍將是主題，房地產市場在短期內有反彈跡象；但就整體而言，常態化是大趨勢，房地產市場的不確定性加強，波動性明顯，任何*策的或其它方面的因素都難以在中長期影響市場。
