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1. 房地產的開發需要滿足哪些條件
房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。
設立房地產開發企業，應當具備下列條件： （一）有自己的名稱和組織機構； （二）有固定的經營場所； （三）有符合**規定的注冊資本； （四）有足夠的專業技術人員； （五）法律、行*法規規定的其他條件。 設立房地產開發企業，應當向工商行*管理部門申請設立登記。
工商行*管理部門對符合本法規定條件的，應當予以登記，發給營業執照；對不符合本法規定條件的，不予登記。 設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產開發經營的，還應當執行公司法的有關規定。
房地產開發企業在領取營業執照后的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上地方人民*府規定的部門備案。 房地產開發企業的注冊資本與投資總額的比例應當符合國家有關規定。
房地產開發企業分期開發房地產的，分期投資額應當與項目規模相適應，并按照土地使用權出讓合同的約定，按期投入資金，用于項目建設。
2. 房地產開發必須經過什么審批,有哪些要求
房地產開發審批的主要流程 一個完整的房地產項目從開始到竣工，大致可以分以下三大部分。
第一部分 房地產開發公司的準備工作在報行*機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書，應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。 第二部分 行*審批部分根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行*許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。
一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項： 1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。
2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。 3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。
4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。 5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
6、規劃部門辦理項目選址意見書。 二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項： 1、人防辦進行人防工程建設布局審查。
2、國土資源局辦理土地預審。 3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。 5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。
三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項： 1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。 2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。
3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。 4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。
5、國土資源局進行用地預審。 6、市*部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。
7、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。 8、建委對施工圖設計文件進行*策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。
9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。 四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項： 1、公安消防支隊進行消防設計審查。
2、人防辦進行人防設施審查。 3、建委、市*部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。
4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發《建設工程規劃許可證》（副本）。 五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項： 1、建設單位辦理施工報建登記。
2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。
3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建 房地產開發筑工程施工許可證》。六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項： 由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。
開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：1、以下證明材料： （1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； （2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證； （3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。 2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書； 3、工程施工合同； 4、商品房預售方案。
預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。 七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項： 1、建筑工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。
2、財*部門對建設項目應繳納的行*事業性收費和基金進行核實驗收。 3、規劃部門、市*部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。
規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》（正本）。 4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。
第三部分 房地產項目權屬初始登記階段 1、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。 2、開發商應提交材料： （1）申請書； （2）企業營業執照； （3）用地證明文件或者土地使用權證； （4）建設用地規劃許可證； （5）建設工程規劃許可證； （6）施工許可證； （7）房屋竣工驗收資料 （8）房屋測繪成果； （9）根據有關規定應當提交的其他文件。
以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內。
所需要的費用，由于。
3. 房地產開發的開發條件
房地產開發主體必須通過《城市房地產管理法》規定的合法途徑（出讓和劃撥），取得房地產開發用地使用權。
用于房地產開發的土地，必須權屬清晰，房地產開發主體擁有《國有土地使用證》。《城市房地產管理法》第28條規定：“依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行*法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產。”
行*審批部分根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行*許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。一、選址定點階段。
此階段一般辦理以下事項：1、計委（發改委）審查可行性研究報告和進行項目立項。2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。
3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。6、規劃部門辦理項目選址意見書。
二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：1、人防辦進行人防工程建設布局審查。2、國土資源局辦理土地預審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。
5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項： 1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。
2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。
4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。5、國土資源局進行用地預審。
6、市*部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。7、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。
8、建委對施工圖設計文件進行*策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。
四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：1、公安消防支隊進行消防設計審查。2、人防辦進行人防設施審查。
3、建委、市*部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發《建設工程規劃許可證》（副本）。
五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：1、建設單位辦理施工報建登記。2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。
招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建筑工程施工許可證》。
六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：1、以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書；3、工程施工合同；4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。
七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：1、建筑工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。2、財*部門對建設項目應繳納的行*事業性收費和基金進行核實驗收。
3、規劃部門、市*部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》（正本）。
4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。 房地產項目權屬初始登記階段 1、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。
2、開發商應提交材料：（1）申請書；（2）企業營業執照；（3）用地證明文件或者土地使用權證；（4）建設用地規劃許可證；（5）建設工程規劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗收資料（8）房屋測繪成果；（9）根據有關規定應當提交的其他文件。以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據實際情況，會有不同的差異。
各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，。
4. 提問：房地產開發商應具備哪些條件才能交房
何先生：房地產開發商應具備哪些條件才能交房？ 株洲市房產管理局市場信息科： 目前國家暫無明文規定，標準擬定工作正在進行中。
通常房地產開發企業交付預售住宅商品房，應符合下列條件： 一、法定條件： 建設工程經驗收合格，向購房人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。 二、約定條件： 達到預售合同約定的其他交付條件。
三、根據《建設工程質量管理條例》第十六條規定，建設工程竣工驗收應當具備下列條件： 1.完成建設工程設計和合同約定的各項內容。 2.有完整的技術檔案和施工管理資料。
3.有工程使用的主要建筑材料、建筑配件和設備的進場試驗報告。 4.有勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件。
5.有施工單位簽署的工程保修書。
